新區(qū)人才租賃房裝修工程項(xiàng)目實(shí)施方案-資料下載頁

　　

【正文】 租賃房裝修工程項(xiàng)目實(shí)施方案 20第 8 章 投資估算與 資金籌措 投資估算依據(jù)（1）建設(shè)工程參照周邊地區(qū)類似工程預(yù)結(jié)算指標(biāo)確定；（2）其它費(fèi)用按《浙江省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》及國家有關(guān)取費(fèi)指標(biāo)估算；（3）由于項(xiàng)目投資前期有很多不可預(yù)見性,本項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率取 5%，暫不計(jì)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 投資估算按照《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）的規(guī)定，將建設(shè)投資分成工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)三部分分別估算。（1）工程費(fèi)用項(xiàng)目建設(shè)工程包括硬裝工程、家具設(shè)備購置及安裝工程1）硬裝工程本項(xiàng)目硬裝工程主要包括博士生公寓、碩士生公寓、本科生公寓各功能用房的地面、墻面、吊頂?shù)难b飾以及水電管線的安裝，硬裝工程按650 元/m 2計(jì)。硬裝工程總費(fèi)用 1122 萬元。具體詳見附表 1“投資估算表” 。2）家具設(shè)備購置及安裝工程家具設(shè)備購置及安裝工程主要包括廚房、衛(wèi)生間家具設(shè)備及其他家具設(shè)備。博士生、碩士、本科生人才租 賃房均按 4400 元/套計(jì)。項(xiàng)目家具設(shè)備購置及安裝工程費(fèi)用 115 萬元。 （2）工程建設(shè)其他費(fèi)用新區(qū)人才租賃房裝修工程項(xiàng)目實(shí)施方案 211）建設(shè)管理費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)：按財(cái)建[2022]394 號(hào)文采用差額分檔累進(jìn)制計(jì)算，計(jì)算基數(shù)為工程費(fèi)用；建設(shè)管理其他費(fèi)：按計(jì)標(biāo)[19135]352 號(hào)、浙價(jià)服[2022]77 號(hào)、計(jì)價(jià)格[2022]19130 號(hào)、浙價(jià)服 [2022]112 號(hào)、浙價(jià)服[2022]134 號(hào)、發(fā)改價(jià)格[2022]534 號(hào)文采用差額分檔累進(jìn)制計(jì)算，計(jì)算基數(shù)為工程費(fèi)用；工程監(jiān)理費(fèi)：按發(fā)改價(jià)格[2022]670 號(hào)文采用插入法計(jì)算確定，計(jì)算基數(shù)為工程費(fèi)用。2）可行性研究費(fèi)：按實(shí)際合同價(jià)取值。3）設(shè)計(jì)費(fèi)參考市場價(jià)格計(jì)。7）工程保險(xiǎn)費(fèi)包括物質(zhì)損失和第三者責(zé)任險(xiǎn)，按中國人民銀行 1995 年 1 月 1 日頒布文件，物質(zhì)損失險(xiǎn)按工程費(fèi)用的 %確定，第三者責(zé)任險(xiǎn)按工程費(fèi)用的 %確定。（3）預(yù)備費(fèi)按照《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）的規(guī)定，根據(jù)工程費(fèi)用及工程建設(shè)其他費(fèi)用總額，提取一定比例的預(yù)備費(fèi)。項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)按 5%計(jì)算，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)暫不列支。本項(xiàng)目總投資為 1391 萬元，詳見下表。表 81 項(xiàng)目總投資序號(hào) 工程或項(xiàng)目名稱 估算價(jià)值（萬元） 所占比例（%）項(xiàng)目總投資 1391 %新區(qū)人才租賃房裝修工程項(xiàng)目實(shí)施方案 221 建設(shè)投資 1391 % 工程費(fèi)用 1237 % 工程建設(shè)其他費(fèi)用 88 % 預(yù)備費(fèi) 66 %2 建設(shè)期利息 0 %3 鋪底流動(dòng)資金 0 % 資金籌措項(xiàng)目總投資 1391 萬元，項(xiàng)目所需資金由某開發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)財(cái)政劃撥。新區(qū)人才租賃房裝修工程項(xiàng)目實(shí)施方案 23第 9 章 財(cái)務(wù)效益分析 財(cái)務(wù)效益分析的依據(jù)（1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；（2）《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；（3）建設(shè)工程參照類似工程預(yù)結(jié)算指標(biāo)和《浙江省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》估算；（4）收入與成本估算參照市場價(jià)格與類似項(xiàng)目運(yùn)營數(shù)據(jù)確定；（5）相關(guān)稅費(fèi)按國家及地方稅法實(shí)際規(guī)定確定； 財(cái)務(wù)效益計(jì)算（1）計(jì)算期限項(xiàng)目計(jì)算期定為 11 年，其中包括建設(shè)期 1 年，運(yùn)營期 10 年。計(jì)算時(shí)間以 2022 年 2 月到 2022 年 2 月為第 1 年。（2）項(xiàng)目營業(yè)收入分析項(xiàng)目建成后，人才租賃房整體出租，其營業(yè)收入主要來自于租金收入。租金將在某新區(qū)類似公寓出租價(jià)格上給予優(yōu)惠，確定本項(xiàng)目租金700 元/ 。（3）項(xiàng)目總成本與費(fèi)用分析總成本與費(fèi)用采用要素估算法計(jì)算，主要估算項(xiàng)目建成后運(yùn)營期間的成本費(fèi)用，主要包括管理費(fèi)用、折舊與攤銷費(fèi)用，共 萬元。其中管理費(fèi)用按照物業(yè)收入的 60%計(jì)算，年均為 萬元；折舊與攤銷采用直線折舊法，折舊率取 10%，建筑折舊按 20 年計(jì)。 （4）稅金新區(qū)人才租賃房裝修工程項(xiàng)目實(shí)施方案 24本項(xiàng)目繳納的相關(guān)稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅。1）營業(yè)稅：稅率為 5%，估算為 萬元；2）城市維護(hù)建設(shè)稅：按營業(yè)稅的 5%計(jì)取，估算為 萬元；3）教育費(fèi)附加：按營業(yè)稅的 5%計(jì)取，估算為 萬元；以上兩項(xiàng)為項(xiàng)目運(yùn)營期營業(yè)稅金及附加，總計(jì)為 15 萬元。4）房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅按營業(yè)收入的 12%計(jì)取，估算為 萬元； （5）利潤分析項(xiàng)目利潤總額= 營業(yè)總收入營業(yè)稅金及附加 總成本與費(fèi)用凈利潤=利潤總額 所得稅。經(jīng)估算項(xiàng)目年均利 潤總額 萬元，稅后利潤 萬元。項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤總額和凈利潤見表 91。表 91 項(xiàng)目各年預(yù)計(jì)利潤序號(hào) 利潤 合計(jì)1 年均利潤總額（萬元） 2 年均稅后利潤（萬元） 3 年平均 資 本金凈利率 （%） 7% 盈利能力分析從本項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表看，從第 2 年開始，凈現(xiàn)金流量為正值，項(xiàng)目稅后投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，高于基準(zhǔn)收益率 6%，基于本項(xiàng)目主要為新區(qū)人才提供舒適、經(jīng)濟(jì)的住房，其效益主要體現(xiàn)為社會(huì)效益,因此基準(zhǔn)收益率調(diào)為 6%，低于企業(yè)投資 8%的基準(zhǔn)收益率。詳見附表 7“項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表”。經(jīng)“現(xiàn)金流量（全部投 資 ）”計(jì)算， 項(xiàng)目各項(xiàng)現(xiàn)金流指標(biāo)見表 92。新區(qū)人才租賃房裝修工程項(xiàng)目實(shí)施方案 25表 92 各項(xiàng)現(xiàn)金流指標(biāo)序號(hào) 指標(biāo) 稅前 稅后1 項(xiàng) 目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %） % %2 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前 I=6%；稅后 I=6%） 375 萬元 146 萬元3 項(xiàng)目投資回收期（年） 年 年新區(qū)人才租賃房裝修工程項(xiàng)目實(shí)施方案 26第 10 章 社會(huì)效益分析本項(xiàng)目社會(huì)效益主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）項(xiàng)目建設(shè)體現(xiàn)了新區(qū)政府重視人才、尊重人才項(xiàng)目建設(shè)為來新區(qū)工作的人才提供舒適、經(jīng)濟(jì)的租賃房。人才租賃房的建設(shè)能緩解某新區(qū)目前生活配套不足而導(dǎo)致多數(shù)人才無法找到合適租房的問題。項(xiàng)目建成后，人才租賃房以比市價(jià)更優(yōu)惠的價(jià)格租出， 可以降低人才租房成本，并為人才提供良好的居住環(huán)境，因此項(xiàng)目建設(shè)體現(xiàn)新區(qū)政府重視人才、尊重人才。（2）項(xiàng)目建設(shè)有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目的建設(shè)，在一定程度上促進(jìn)了慈溪市的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目裝修過程中需要添置大量的家具、家電及衛(wèi)浴等，從而促進(jìn)慈溪當(dāng)?shù)亟ú氖袌黾凹揖呤袌龅陌l(fā)展。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)將吸引高級人才入駐某新區(qū)，提高新區(qū)入駐企業(yè)的科技含量，促進(jìn)新區(qū)入駐企業(yè)發(fā)展，增加新區(qū)土地產(chǎn)能， 為政府帶來財(cái)政收入，對促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有積極的推動(dòng)作用 （3）項(xiàng)目建設(shè)能夠增加就業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)能夠增加就業(yè)，裝修過程需要大量施工人員，項(xiàng)目建成運(yùn)營后需要一定的物業(yè)管理及清潔人員維持項(xiàng)目運(yùn)營。因此，無論是在裝修過程中還是將來運(yùn)營期，都有可能在一定程度上緩解當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)壓力。 27附圖一 項(xiàng)目區(qū)位圖項(xiàng)目所在