新區合歡家園安置區項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 成本，土地購置費為5000萬元。（2）、建筑安裝成本表101 商業及住宅建安成本表序號項目單價工程量金額（元/m2）（m2）（萬元）1土建工程費108248其中基礎工程108248主體結構工程主體結構工程108248其他主體工程108248磚墻保溫工程108248外墻保溫工程108248外飾面工程108248屋面工程108248門窗工程1082482安裝工程費108248其中給排水工程108248電氣工程108248弱電工程108248小 計/（3）、前期工程費用前期工程費主要包括開發項目前期規劃、設計、可行性研究、水文、地質勘測等階段的費用支出。 表102 前期工程費用匯總序號項目計算依據金額（萬元）1建設管理費243221%2432可行性研究費估143勘察設計費20268%734前期預備費202686%14595合計1789 （4）、基礎設施建設費用基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、道路、路燈、環衛設施的建設費用。表103 基礎設施建設費用表序號項目計算依據金額（萬元）1室外工程549其中：道路廣場估102室外管線估163綠化工程50元/平方米（平方米） 景觀水系估算962管道煤氣估算363電信工程估算21 4合計549 （5）其他費用其他費用主要包括工程造價咨詢費、總承包管理費、工程質量監督費、工程監理費、竣工圖編制費、環境影響評價費、工程保險費等。表104 其他費用表序號項目計算依據金額（萬元）1環境評價費估算152建設工程質量監督費108248平方米63工程保險費24322%734工程監理費243221%2435工程造價咨詢費24322%246施工圖審查費1元/平方米108248平方米117合計372 （6）、開發期稅費 開發期稅費是指項目所負擔的與房地產投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。主要包括土地使用稅、白蟻防治費、散裝水泥專項資金、墻改費、分散建設市政費等。表105 開發期稅費序號項目計算依據金額（萬元）1土地使用稅2元/平方米72875平方米142城市基礎設施建設費20元/平方米108248平方米2003白蟻防治費108248平方米164高校教育基金108248平方米1005供電貼費住宅按4KVA/戶，500元/KVA，共910戶1826合計512 （7）、開發間接費 本項目將不設立現場機構，由開發企業定期或者不定期派人員到開發現場組織開發建設活動時，所發生的費用直接計入開發費用的管理費用中。（8）管理費用管理費用是指房地產開發企業的管理部門為組織和管理房地產項目的開發經營活動而發生的各種費用。本項目編制定員10人，每人工資福利按8萬元/年估算，年管理費用為80萬元。 （9）、不可預見費 不可預見費按（1）（8）項合計的2%進行估算，即：（5000+24322+1789+549+372+512+80）2%=2%=652萬元（10）、銀行還貸利息本項目2013銀行貸款20000萬元，2016年開始還貸，三年利息共計4140萬元。 （11）、開發成本 開發成本為（1）（9）項的總和，即：+652=（萬元） 表105 項目投資估算表 單位：萬元序號項 目分項投資總投資一期二期1土地購置費5000263823622建筑安裝費3前期工程費17894基礎設施建設費5492792705其他費用3721861866開發期稅費5122552577開發間接費用已經納入前期費用8管理費用8040409不可預見費用65232932310銀行利息414020702070合計二、資金籌措 （，）。第十一章 還貸分析一、還貸能力分析還貸資金來源本項目通過建設安置區安置八里村及周邊3個村的農民，整理土地，利用整理土地的出讓收入償還貸款。其拍賣收入首先用于支付銀行貸款。本項目建設主要針對八里村及周邊村有3個，系為程樓、程莊、邵莊的村民。按照縣委、縣政府建設社會主義新農村,統籌城鄉一體化的戰略部署,對土地進行整理，農民的拆遷安置補償由縣土地儲備中心負責，修建安置房所用的集體土地由國土局統一安排。，具體整理地塊面積見下表。利用整理土地的出讓收入償還貸款，可以滿足銀行貸款條件。表111 本項目涉及的土地整理情況表序號擬土地整理地塊面積(畝)1八里村2程樓3程莊4邵莊5合計土地出讓計劃近年來，某縣房地產開發的對土地需求量較大，基本處于供不應求的局面。根據目前的開發速度。土地出讓收入測算根據土地價值分析及項目基礎設施的投入情況，同比某縣類似土地出讓情況，出讓熟地價格如下表：表112 本項目涉及整理土地出讓價格表擬土地整理地塊面積(畝)單價（萬元/畝）八里村程樓程莊邵莊預計，2015年土地出讓面積為總整理的土地面積的80%計算，2016整理的土地為總整理的土地面積的20%計算，年到2017年土地整理出讓總收入約為52300萬元。土地出讓收入具體測算見下表：表113 土地整理出讓收入擬土地整理地塊20162017總價格（萬元）八里村19200480024000程樓648016208100程莊8800220011000邵莊7360184009200合計52300該項目為五年期貸款，通過計算分析，截止至2017年，整合土地出讓所得總收入為52300萬元，%計算。二、還貸計劃2016年起開始還貸，2016年先行償還貸款15000萬元及三年利息共計4140萬元，還貸來源為2015年土地出讓收入；2017年償還剩余貸款5000萬元及利息345萬元，還貸來源為2016年的土地出讓收入。剩余資金用于公司其他項目建設。表112 還款分析表還款年份還款項目歸還本息（萬元）還貸來源償還借款償還利息2016年150004140191402015年土地出讓收入2017年500034553452016年土地出讓收入合計20000448524485 第十二章 風險分析和對策一、財務風險每年土地出讓收入取決于土地出讓面積和提出出讓價格以及所出讓地塊的使用性質（商業、居住、工業用地）。每年土地出讓面積、土地出讓價格與業主在征地拆遷安置、配套基礎設施投入額、土地供需狀況、經濟發展水平和房地產市場直接相關，由于各年征地拆遷安置、配套基礎設施投入方面不均衡，每年（或）每季度可供出讓土地面積不相同，土地使用性質不同，土地出讓價格不相同，使得各時間段土地出讓金額具有一定的不確定性。對策：某縣土地儲備中心作為某縣土地市場供應的“總龍頭”、“主渠道”、和“蓄水池”，能夠確保土地按需供應、土地出讓價格的穩定和土地收益的現實。業主應抓住“十七”后，全面建設小康社會的有利機會和建設成都市衛星城鎮的需要，加快項目征地拆遷安置和配套基礎設施建設力度，先期盡可能出讓商業用地和住宅開發用地，確保土地出讓收入按期實現。土地出讓收入首先用于償還銀行貸款。二、資金周轉風險本項目整地拆遷安置和配套基礎設施投入資金大，周期長，建設資金有很大一部分要從銀行貸款解決。如在實施過程中遭遇意外的困難而使項目建設延期的局面，或遇市場發生重大變化，土地出讓面積、土地出讓收入不能按計劃實現，則項目可能出現資金周轉困難。對策：充分考慮項目建設的特點，采取分片實施，拆遷、整理、開發、儲備，條件成熟一片、出讓一片，實現資金回流，滾動式發展。對項目區征地拆遷安置和配套基礎設施建設進行周密的安排，保證按期完工，充分落實建設所需資金，加強招商引資工作合格土地出讓步伐，促進現金回流。與各銀行保持良好的合作關系，拓展各種籌資渠道，增強項目的抗風險能力。三、投資估算的風險業主對項目投資估算不可避免地存在系統偏差，同時今后政策、法律、市場等因素的變化可能對估算投資才產生影響，最終可能影響業主在本項目的收入和盈利能力。對策：根據穩健性原則，在進行投資估算時，適當考慮計入一定比例的不可預見費。在實施過程中，定期（一般按年）對估算投資進行審核驗證，如發現對估算投資產生重大影響的變化，及時對估算進行調整，并調整溶資策略。四、土地出讓風險近幾年，某縣經濟和城市建設發展加快，據國土部門認為，目前項目區儲備土地在2年內完成出讓的把握較大，而且從中遠期來看，某縣面臨積好的發展機遇，城市的組團式分區發展規模恰當，土地將愈加寶貴，地塊的升值空間也是較大的。但是短期內，由于各個區域都同時發展，同時供地，造成土地供應量過大，土地價格下降，會影響本項目貸款償還和項目的正常實施。對策：項目委托方將按照某縣總體規劃和土地利用規劃，在土地總量和供應上可以根據各區域的發展重點，對土地供應量和價格進行調整，以有利于本項目的正常實施。本項目如果在2年內土地不能預期出讓，則應考慮在更長的時間內的土地出讓計劃和保證土地出讓收益的實現，并可以保證貸款本息的償還。五、籌資風險本項目的設施建設所需要的資金，除了業主的自有資金外，主要來源于銀行借款。一旦國家經濟形勢發生變化，產業政策和銀行的信貸政策進行調整，土地出讓工作發生困難的情況，都可能給本項目的資金籌措帶來風險。對策：針對籌資風險，首先上加強管理，保證按計劃進行開發和完工，增加自有資金數量。二是準確把握國家宏觀經濟形勢、國家產業政策而后銀行信貸政策變化，及時調整策略。三是開辟新的融資渠道。第十三章 社會效益分析社會評價是分析本項目建設、運營對某縣的社會影響和社會效益，分析項目所在地的社會環境對項目的適應性和可接受程度，評價項目的社會可行性。社會評價從以人為本的原則出發，研究內容包括項目的社會影響分析、項目與所在地區的互適性分析和社會風險分析。一、項目對社會的影響分析（一）項目對所在區域居民就業和收入的影響本項目一進入啟動階段，將拉動投資和消費，將增加商業網點，有利于進一步吸引投資，推動XX經濟增長，新增眾多的就業機會，從而解決部分市民的就業問題。同時，在施工過程中，將投入較大的施工力量，項目建設所需的上下游建筑材料的需求，又給相關行業增加了就業機會，由此項目帶動了間接的就業崗位。因此項目的建設總體來說對當地居民的收入影響是正面的。（二）項目對所在地區居民生活水平和生活質量的影響本項目的建設實施，將提高和改善居住水平和生活環境質量，促進生活配套等各方面設施的完善。注重以人為本，生態優化，綜合效益和社會文明的融合，在滿足交通、消防等市政設施的同時，提高地塊的利用率，擴大綠化面積，營造人與自然的和諧環境，建設風格與城市周圍景觀相協調發展，給市民創造了一個良好的工作環境和生活空間，提高了市民的居住和生活條件。項目的建設對所在地區居民生活水平和生活質量的影響是正面的。（三）項目對所在地區不同利益群體的影響本項目的建設，增加城市積聚力。本項目的開發建設，不僅帶動建筑業、建材業、服務業，而且刺激其它相關產業的發展，促進各項消費。由于XX擁有較好的區位優勢，隨著投資環境的逐步改善，會吸引人們前來購物和從事商業經營活動，將推動飲食業、旅游業、商業、建筑業等相關行業的發展，并將進一步地提高XX城市的人口集聚力和承載力，有利于XX成長為新興現代化城市。主要直接獲益的是某縣廣大人民群眾。（四）項目對所在地區弱勢群體的影響本項目的建設對當地婦女、兒童、殘疾人員利益不會造成負面影響，反之，由于改善了居住條件和生活環境，提高了對弱勢群體人員合法權益的保護。因此影響是正面的。（五）項目對所在地區文化、教育、衛生的影響本項目必然推動市民素質、物質文明建設的不斷改善，將為城市精神文明建設創造必要的物質基礎與基本條件，隨著社會風氣，民俗風情、新聞傳播等各種人文現象和文化活動的不斷提高，從而有利于城市居民自身素質的提高和發展，有利于廣大市民文明習慣的形成，有利于社會文明風氣的鞏固，有利于文明城市的建設，塑造美好的城市形象，以促進城市的可持續發展。因此，項目的建設將一定程度地改善當地的人文環境。（六）項目對當地基礎設施、社會服務容量和城市化進程的影響 本項目的實施將對某縣城市總體規劃起到示范作用，通過項目的實施，完善了城市基礎設施的建設，不僅擴展了城市的發展空間，改善了城市環境和市容景觀，同時對提高城市的綜合功能，推動某縣的城市化進程產生積極的作用。通過以上分析，就本項目的社會影響，評價結果如下：表131 項目社會影響分析表序號社會因素影響的范圍、程度可能出現的后果措施建議1對居民就業和收入影響某縣正面