物業管理實施方案-資料下載頁

　　

【正文】 線網、消防各類模塊、各種報警按鈕、疏散批示、感溫、感煙控頭。F、風系：正壓風機、排風機、風井（管）、各類風閥、鋁合金風口百葉。G、消防門系：防火通道、防火門、VCD、錄音機、錄像機、線路、層間揚聲器、消防電話、層間電話插孔、電梯消防電話、電話交換機。H、發電機：發電機、油箱、輸油管、排送風系統、電纜、環保隔音（消音端）、電瓶、充電器。I、CO2系統：氣瓶、氣瓶吊架、輸氣管、噴頭、N2啟動瓶、N2啟管系、報警器（箱）。J、電梯：牽引機、配電箱、控制柜、機座、鋼絲繩、轎廂、廳門、井道、進道照明、井底、排污泵、層間招喚器。K、各類機房：交換機房、電梯機房、水泵房、風機房、配電房、發電機房、CO2房、強電井、弱電井、管道井、消防中心等，墻、地、天花、電照、開關、門窗、門鎖、給排水系。L、排水排污系：水泵房、地下室、電梯基坑、排污井、排污泵、單向止回閥、控制箱、排水管網、閥門、出水口。M、智能化系統：寬帶局域網、家居智能化系統、閉路監控、電子在線巡更系統、電梯運行監控系統、可視樓宇對講系統、LED電子公告系統、停車場智能管理系統。驗收注意事項：檢查設備、管道等是否安裝牢固、歪斜、設備外罩變形、脫漆，各類支架固定防腐良好、設備試運行良好、配電柜（箱）內各種螺栓緊固，柜門開關自如、干凈無雜物，電纜溝不滲水、無雜物，機房墻、地面、天花無污染、無孔洞、無殘渣、排污井內無雜物。分類驗收—工程組、事務組：（由謝志生、徐春負責）。①資料類：竣工圖（土建、綠化）。②驗收實體類：A、公共部分（工程組）：消防通道、層間走廊、扶手、護攔、瓷磚、各種門、窗、強電井、弱電井、管道井、保潔間、天面平臺、排污井、化糞池、各種井體、井蓋、砂井蓋、地面、墻體、天花、雨水管系、排污管系、地下管網、大堂、廣場、地下室、車道、停車場及停車水泥墩、停車標志、斑馬線、公共衛生間、地下管理用戶、綠化水系、廣場涼亭、休閑椅、室外道路、公共電照、開關、避雷器系統。B、住戶房內部分（工程組、事務組）：地面、墻體、天花、供水、供電、供氣設施、門、窗、陽臺、衛生間、廚房、排水、空調孔、對講、門鎖、電照、開關、閥門。③注意事項：內、外墻、天花不得有裂縫、空鼓、污染、清潔、門窗天關自如、瓷磚無空鼓、無破損、雨水井、污水井、化糞池內無雜物、各種井蓋完好無損，停車場地面平整等。分類驗收—環衛組：（由楊文玉負責）①資料類：綠化圖紙、綠化水系圖紙。②驗收實體類：樹木、衛生死角是否有建筑垃圾。③注意事項：樹木垂直成蔭、草坪茂盛、綠化水系無滲漏、綠化地排水系良好、無衛生死角、無建筑垃圾、休閑椅無脫漆，螺絲無缺件松動。二、入住辦理實施措施（一）入住辦理現場的布置由買莉娟負責。選址：入伙手續辦理點：初步定在可園綜合樓二層設計：繪出現場布置方案示意圖，作出工程預算和工期交籌備處匯總審 批后組織實施，由徐春負責。施工安排、人員、材料、工期、由徐春編制《施工計劃表》報籌備處審定。（二）入住手續辦理業務培訓：由謝志生負責。熟悉各種入住資料，熟悉掌握各崗位職責，能解答住戶提出的相關問題。模擬入住手續辦理全過程，模擬業主提問、各崗位程序要清楚、操作要規范、口徑要統一。驗房員應熟悉各戶型房屋及戶內設施、熟悉裝修管理方面的規定，并能按統一口徑向業主作出恰當的解釋、熟悉抄錄水表、電表、氣表的技術要求和相關規定，按交房程序與業主進行驗房交接。（三）收費員由財務派人統一培訓，對裝修審批、辦證、收費崗人員及事務助理的稅務知識培訓，可邀請福田區地稅局工作人員進行12次專門培圳。入住儀式策劃方案由買莉娟負責入住儀式的策劃及方案流程圖，管理規定等應于12月10日前拿報籌備處審議。入住資料袋，公示牌制作安裝到位。入住資料印刷后組織分類裝入住戶資料袋，入住資料“上墻”展板公示牌的制作。由買莉娟指導。辦理流程宗旨：緊張有序、方便快捷、服務周到、住戶滿意①環境氣氛營造A、沿道懸掛大幅的慶賀條幅、裝點各色彩球、設置一些彩球拱門，渲染喜慶氣氛，搭建一個舞臺，邀請部份市府各級領導、公司主要領導和業主代表舉行一個剪彩儀式，營造祥和、溫馨的氛圍。B、設立專門的入住辦理場所，場所的布置以美觀、簡潔、明快為基調，適當設置導視標志，方便住戶了解辦理流程。內設展板區、咨詢區、休息區、辦理區、表格填寫及資料復印區。現場有若干名服務人員為住戶提供咨詢、導向、表格填寫指導、復印、禮品派送等服務，并在在休息區為客人準備一些糖果或點心、茶水、飲料、報刊等。②入住現場布置圖出口 出口復印屋收房驗交費回約料簽資收休息區表格填寫區驗證咨詢臺 入口 入口 ③辦理流程圖驗證及資料發放1． 業主需攜帶: ①《入住通知單》②家庭成員身份證、戶口本復印件和吋照一張。③《購房合同》復印件。2． 業主交驗《入住通知單》和身份證明。3． 驗證后，管理處發放入住資料。資料回收簽約1． 業主填寫《住戶家庭情況登記卡》，并粘好照片和身份證復印件。2． 與管理處簽訂《前期管理協議》、《業主公約》及《委托收款協議書》。3． 將上述資料連同《購房合同》復印件、《入住通通單》交回管理處。銀行現場收費1． 按入住收費一覽表所列項目交費。2． 所有收費標準已報物價部門審批。房屋驗收1． 管理處人員陪同業主驗收房，填寫驗房表。2． 如有問題，經返修后，約定時間再驗。3． 直至驗收合格，業主簽字收房。鑰匙發放1． 業主憑已簽字的驗房表領鑰匙，管理處開通水電。2． 施工單位可能需進入室內調試，務請業主留下聯系電話。說明：A、現場設流程展板、咨詢臺、為住戶提供導向服務。B、住戶資料的驗證和發放入戶資料同時進行，由專人現場指導資料的填寫，并張帖表格填寫的范本供住戶參考。C、檢查住戶表格填寫是否規范，資料是否齊備，合格后裝袋歸檔，同時向住戶發放《繳費通知單》。D、住戶憑《繳費通知單》到銀行收費臺繳費，銀行發出回執。管理處憑回執開具票據，并發放驗房表。E、住戶憑驗房表到房屋所處樓宇大堂，由驗房員引領住戶驗房，抄錄水電氣表底數據，完畢后填寫驗房表并簽字確認，現場向住戶發放鑰匙，要求：整個流程設置合理清晰，環環相扣，人員操作熟練快捷、服務熱情周到，考慮收費環節的重要性，擬采用提供三家銀行備選托收和設計電子票據軟件的方式縮短收款和開票的時間，提高效率。（四）人員培訓制定《可園入住辦理人員專業培訓方案》，由謝志生、買莉娟負責起草，交籌備處審批后組織實施。三 、裝修監督實施措施宗旨：辦理手續簡便、全程嚴密監管、違章處理及時合法、驗收認真負責。選址：入伙手續辦理點：初步定在可園綜合樓一層裝修資料：由徐春負責。將裝修管理規定各項資料上報籌備處討論，定稿后交付印刷。裝修材料及方案確認： 現場確認各種不同房型、不同陽臺、門窗、制定出相應的裝修管理規定和審批方案，并適時舉辦業務培訓，參加培訓人員為所有接管小組人員。裝修納稅專項培訓：由廖慰蓉負責：由公司財務廖慰蓉負責邀請福田區地稅局稅務人員講授裝修納稅知識及相關納稅的手續辦理。參加人員：裝修監管人員、事務助理、各部門負責人。辦公場所：專門設置裝修辦理場所，設置導視標志，方便住戶了解辦理流程。內設展板區、技術咨詢區、辦理區、表格填寫及資料復印區。咨詢區設若干名專業人員為住戶提供專家式的咨詢、提供各種資料及疑難問題解答、表格填寫指導、復印等服務。出口 入口專家咨詢臺交費理修辦裝表格填寫區休息區復印裝修規定：根據建設部、省市有部門的相關法規、條例的規定內容，綜合可園的實際情況，制定了“一本通”式的《裝修管理規定》，內容涵蓋了有關房屋裝修、空調安裝、施工管理等方面的要求和規定，住戶只要通讀規定即可了解如何合理合法的進行家居裝修。裝修流程(如圖)申報登記業主、裝修隊填寫《裝修申請表》，并提供相關資料 裝修隊營業執照、承建資格證復印件(加蓋公章) 裝修人員身份證復印件和一寸照片2張 水、電等各類管線布線圖押金交費 (管理處兩天內審批)業主和裝修隊分別交納裝修押金1000元/戶辦證入場裝修隊辦領《裝修許可證》和《出入證》并繳納證件工本費及垃圾清運費等費用現場施工1. 裝修隊將《裝修許可證》貼在入戶門內側2. 裝修隊文明施工，接受裝修管理完工驗收1． 裝修完工，向管理處申請驗收2． 由管理處組織驗收，業主及施工負責人陪同3． 驗收時，業主需攜帶《裝修申請表》YES NO如有違約行為，限期整改交回出入證，退領裝修押金(每周二、五)說明：A、通過“一站式”專家指導辦理裝修手續、隨到隨辦，特別對防盜門安裝、空調安裝、室內供水管道的鋪設、內墻間隔材料、防水處理等難點問題給住戶予以提醒，提出合理建議，力求專業、高效、省時。B、只收取裝修押金、裝修稅款押金、許可證與出入證工本費、垃圾清運費(自愿)。C、按棟設置裝修監管人員，對所負責區域的裝修施工進行嚴密監控，要求熟悉每戶的裝修方案，每天巡查兩次/戶，對可能發生違章的裝修行為必須加強巡查力度，防范于未然。D、對違章的行為運用情理、經濟、行政、法律等手段，動之以情，曉之以理，最終達到糾正違章的目的。裝修監管專業培訓：由徐春負責。其內容包括：裝修申報、驗證、登記、審批、收費、辦證、監管（巡查、整改）、驗收、退費等項目，參加培訓人員為裝修巡查員、事務助理、驗房員、部分保安員。急需解決的問題JIXUJIEJUEDEWENTI一、“兩房”的問題按照可園的建筑面積，將有211人進駐管理，其中保安、車管、清潔、綠化、維修(包括機電運行)共188名操作層員工必須在可園住宿。如按《條例》規定面積劃撥管理用房，除辦公和倉庫外，作為宿舍的管理用房遠不夠解決員工住宿問題，加之可園各大廈夾層不能改造利用。因此可否考慮超出規定劃撥面積部分，以租賃的形式予以解決。據初步測算，可園管理經費的收支存在虧損缺口。造成虧損的原因是小區內可用于經營的項目較少，停車費下調。因此，能否增撥商業用房面積由管理處經營，以彌補管理費的不足。二、《前期物業管理協議》的簽訂根據《條例》規定，建設單位與受委托管理方必須簽訂《前期物業管理協議》，現即將開始入住，請住宅局盡快安排簽訂《協議》的有關事宜。三、配套設施現入住將至，據了解作為小區配套的各棟垃圾投放點(垃圾屋)、村牌、樓層標識、宣傳欄、信箱設施等尚未確定，特別是綜合樓內商業店鋪集中，垃圾量較大，有必要專門設置垃圾存放點，建議在入住前給予解決，否則，將來再設會有極大的難度。另外信箱必須安放在地下室電梯廳兩側。 車庫的配套設施(導向標識、車位劃線等)可否盡快予以落實，爭取在入住前投入使用，方便住戶。 配合小區智能化管理，有必要安裝“一卡通”系統，加強進出小區的車輛及人員出入大廈的管理。費用方面，請住宅局盡快提出解決方案。 據了解，與可園配套的中、小學及幼兒園的建設即將開始，在建設過程中會有許多施工車輛、外來人員及施工垃圾進出小區，勢必對入住的居民造成嚴重影響。為此，建議在施工現場與小區間建筑隔離圍墻。同時，在可園東面的長城地產也正在緊張施工，為了小區的安全和減少對居民的不良影響，很有必要在可園與長城地產交界處建隔離圍墻。發電機房、配電房、水泵房等設備房鋪設地板磚，有利于設備的保潔、維護。 四、裝修為了確保入住和裝修期的安全、有序地進行，可園小區內的現場管理必須由管理處統籌安排，避免多頭管理造成混亂。 據現場觀察，可園的空調安裝位置設計不夠合理，許多預留板的位置很難把主機從室內往外安放，有的地方即使高空作業也難以安裝。因此，建議住宅局的設計處、施工處研究安裝方案或安裝便于空調起吊的裝置。 現場觀察，發現大部分住戶室內供水管道的鋪設存在問題，請住宅局協調工程管理站盡快提出解決方案。47