物業管理實施方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 11清潔工具30套300900012綠化工具5套5002500小計四、維修工具序號名稱數量單價合計用途或備注1電焊機2臺80016002切割機1臺150015003手提砂輪機1臺2602604疏通機2臺3507005沖擊鉆2臺150030006手電鉆2臺50010007潛水泵2臺1200240084M鋁合金梯1部15015091部120120102部11022011電工工具4套600240012管道工工具2套9018013木工工具3套30090014瓦工工具4套20080015高空作業工具2套1000200016空調工工具3套1000300017常用材料備件1批2000020000小計五、治安、交通、消防管理裝備序號名稱數量單價合計用途或備注1無線對講系統1套20004000020機2警棍20根6012003警示牌25塊20050004車輛減速駁16塊1000160005消防云梯2套150030006推車式1211滅火器5套100050007消防斧頭14把507008專用消防扳手14把304209防毒面具30套120360010鋼盔30套100300011消防靴30套80240012手提式1211滅火器396支2007920013訓練器材1套1000010000小計物業管理經費及相關測算WUYEGUANLIJINGFEIJIXIANGGUANCESUAN一、可園物業管理經費收費原則：嚴格按照某市物業管理行業收費指導標準收取；按照管理費“收支平衡、略有節余”原則收取；定期公布管理費收支狀況，接受業主監督。二、可園物業管理經費來源：管理服務費、智能化維護費、公用設施專用基金、住宅維修基金（本體基金）、商業用房租金、物業管理有償經營收入等。管理服務費在對可園實行“數字化社區、零距離管理”，保障服務質量的情況下，以某市微福利房物業管理費用標準作為取可園物業管理收費標準，具體標準暫擬為：住宅物業： 月商業物業： 月智能化維護費： 16元/戶月公用設施專用基金按照《條例》及其實施細則以及市住宅相關規定，市住宅局在可園物業移交時，應一次性向業主委員會劃撥專用基金。基金標準為：開發物業除地價以外的建設總投資的2%。此基金由福田區住宅局設立專帳管理，專款專用于住宅區內重大設施改造。需使用時，由物業公司申請，經業主管理委員會核準后執行。（具體執行及相關細節均遵照以上政府文件及法規）房屋本體維修基金 按照《條例》及其實施細則規定，此項收費在物業入住一年后（即保修期滿后），由管理處向業主收取。標準為：㎡月。車輛保管費、車輛場地使用費按《條例》規定，停車場按照產權分離的原則，即由物業管理公司對轄區停車場進行管理，同時按照相關規定收取車輛停放費用，所得收入計入管理經費，用于管理開支。按照某市住宅區車輛停放費用收取最新規定，收取標準為：地下車庫：250元/；向業主(住戶)提供多種有償便民服務費及其它政策規定應收取的費用。三、管理虧損的解決方法在保持本方案優質物業管理服務水準的情況下，根據目前測算，。為解決管理虧損，保持可園高水準物業管理良性循環，擬提出如下解決方法：管理單位強化內部管理，采取增效節能措施，降低管理成本。市住宅局按《條例》規定，切實保證“兩房、一金”落實到位。市住宅局適當增撥商業用房，由管理單位合理經營以填補費用缺口。四、可園管理費用測算表可園管理費用測算匯總表序號項 目月費用(萬元)數據來源(附后)1總收入《收入測算表》2總支出=(1)+…+(10)(1)人員工資《人員工資測算表》(2)辦公費用《辦公費用測算表》(3)公共設備設施維修養護費《公共設施設備維修養護費測算表》(4)清潔衛生費《清潔衛生費測算表》(5)綠化養護費《綠化養護費測算表》(6)公共秩序管理費《公共秩序管理費測算表》(7)公用電費《公用電費及其它費用測算表》(8)其它費用《公用電費及其它費用測算表》(9)物業管理傭金《公用電費及其它費用測算表》(10)稅收《公用電費及其它費用測算表》3結余=總收入總支出收入測算表類別：收入（萬元/月)）序號項目測算依據測算式測算結果占總%備注1住宅管理費面積197000M2,入住率97%19700097% 　2住宅空置管理費面積197000M2,60%元,空置率3%1970003% 60%3商業用房管理費, %4管理處商鋪租賃費2‰ =,每平米租金65元65元 　5停車位費總車位1180個,每個車位250元,收費率80%1180250元85% 相關部門免費車位約100個6臨時停車位110位/天1105元30天 　　7戲水池經營綜合測算9000元/月9000元 　　8有償服務綜合測算3200元/月3200元 　　　總收入1+……+8　 　　注：空置房管理服務費是根據深住[1997]16號《關于住宅區物業管理接收程序和管理收費有關事項的通知》第六條第(二)項制定。 商業用房管理服務費是根椐深物價[1997]141號《關于下達我市物業管理服務收費指導標準的通知》第七項。 根據《某經濟特區住宅區物業管理條例》第二十條，高層住宅區總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業用房人員工資測算表類別：支出（萬元/月）序號項目測算依據測算式測算結果占總%備注1主任、副主任主任1人,副主任1人,每人月總工資6500元6500元2 　2事務助理4名事務助理,每人月總工資3500元3500元4 　3事務員6名事務員,1名出納,每人月總工資2400元2400元7 　4機電運行技術員7名,每人月工資2000元2000元7 　5維修工6名,每人月工資1600元1600元6 　6炊事員3名,每人月總工資1000元1000元3 　7清潔綠化人員52名,每人月總工資900元900元52 　8保安人員正副隊長3名,每人月工資2000元,保安118名,每人月工資1000元2000元3+1000元118 　9工資附加費人員工資總額的40%=%+福利基金14%+工會2%+%+加班2%38% 按相關法律制定一、人員工資小計202人（總人數為211人，其中3名網絡人員，6名設備維護技術員工資已算在相關的維護費中，此處不計）　 　注：工資標準按行業從業人員中等水平測定。辦公費用測算表類別：支出(萬元/月)序號項目測算依據測算式測算結果占總%備注1交通通訊交通車1部2500元/月,電話6部,每部400元/月,傳真機500元/月,差旅費、通信費人均50元,共30人2500元1+400元6+500元1+50元30 　2低值易耗,辦公,水電,業務費,培訓費綜合測算30名管理人員人均月消耗220元220元30 僅統計管理層3服裝費30名管理人員冬、夏裝綜合測算2400元/人年2400元30247。12 　4廣告,宣傳,書報,標識標牌,社區文化綜合測算5500元/月5500元 　5辦公自動化維護費管理處的辦公局域網絡、計算機硬件和軟件維護費綜合測算1000元/月1000元 　6開辦費及辦公固定資產折舊交通車10萬,裝修30萬,標識牌8萬,籌備期人員工資30萬,宿舍及食堂裝修12萬,入住現場5萬,10++30++8+30+12+5+ 247。(512) 　二、　辦公費用小計1+……+6　 　公共設施設備維修養護費測算表類別：支出（萬/月）序號項目測算依據測算式測算結果占總%備注1電梯維修保養、年檢費每臺維護費每月2000元,年檢費每臺1000元,共28臺(2000+1000247。12)28 　2供配電系統VA月,共7500KVA7500 　3柴油發電機維護費每臺1200元，共3臺12003 　4公共照明系統日光燈管9元/支,日光燈2428根(雙管2880+單管1620+三管316),半年換一次,整流器15元/只,共2428只,2年換一次,日光燈架25元/個,共1516只(880+620+16),4年換一次,節能燈泡3元/個,約6000個，半年換一次,燈頭2元/個,約6000個，2年換一次,應急標志燈，250元/盞,共800盞,每年更換15%.24289247。6+242815247。24+151625247。48+ 60003247。6 +60002247。24+800250247。12 　6消防系統消火栓1元/臺月,1150臺(3254+32710+ 40) ,防排煙風機5元/臺月,38臺風閥1元/個月,400個(1254+12710+30),月,5000個,防火卷簾門10元/臺月,76臺,煙溫感每年更換5%,每個800元,共4000個,模塊每年更換15%,每個250元,共600個11501+385+4001+5000+7610+40005% 800247。12+6005%250247。12 　7供水系統生活、消防泵檢修費40元/臺月,共10臺,每年一次,15000米,閥門每年更換30個,平均每個300元,水池清洗,1598方，12元/方年,水池檢驗費1200元/個年,共15個。4010+(15000+30030)247。12+159812247。12+120015247。12 　8排水系統排水泵檢修費10元/臺月,共118臺,排水管、下水道每年更換10%,每米6元,共10000米.11810+(1000010%6)247。12 　9公共道路、雨污水井蓋詳細數據不明，綜合測算暫定為1200元/月1200 　10戲水池綜合測算每年租金、維護保養,水電費、藥費和人員(季節工),60000元/年6247。12 　11社區雕塑小品綜合測算每月350350 　三、　公共設施設備維修養護費小計1+……+11　 　注：設施設備明細詳見附表三《可園公共設備設施明細表》清潔衛生費測算表類別：支出(萬元/月)序號項目測算依據測算式測算結果占總%備注1服裝費冬裝100元/套442，夏裝90元/套442(100442+