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2026-05-06 03:23本頁面

　　

【正文】期每年只支付利息）D、投資回報率計算按50年經營周期（不變價）計算，[1193（）+3222]247。15487=310%每年為310%247。50=%（略）（略）+1即住宅12層48戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售100個車位。A、營業收入營業項目營業收入（萬元）計算依據住宅樓銷售1794內部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出售42105200元/㎡酒店客房營業收入972/年按50%的住房率，平均按2床標準間200元/㎡天配套功能營業收入335/年200元/㎡月，不含會議室停車場出售6006萬元/個合計1307/年未計銷售收入6604萬元B、營業利潤（未計建設成本）營業項目營業利潤（萬元）計算依據及說明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出售4210一次性收入酒店客房營業收入486/年按50%的利潤率計算配套功能營業收入168/年按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租1000一次性收入合計654/年未計住宅樓銷售利潤6604萬元C、全部投資的現金流量表單位：萬元時間項目200320042005現金流入量合計900048181576自有資金投入1000主營業務收入300036041307借入資金5000現金流出量合計77867701903土地費用30001302前期費用169建設配套費847建安工程費30005472室外工程費100220工程監理費4045管理費130154利息250250250歸還借款本金其他費用250258653現金凈流量121428832479D、投資回收期估算：單位：萬元現金流量回收額未回收額總投資15487現金流入：第一年3000300012487第二年360436048883第三年6546545229……654654第十五年654654381第十六年654651回收期=15+（381247。654）=。E、投資回報率按50年經營周期（不變價），[654（5010）+6604]247。15487=212%每年為212%247。50=%（略）本方案的敏感性主要表現在住宅及寫字樓、停車場的價格及成本變動。（詳表略）+2即住宅18層72戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售100個車位。A、營業收入營業項目營業收入（萬元）計算依據住宅樓銷售3222內部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出售42105200元/㎡酒店客房營業收入972/年按50%的住房率，平均按2床標準間200元/㎡天配套功能營業收入335/年200元/㎡月，不含會議室停車場出售6006萬元/個合計1307/年未計銷售收入8032萬元B、營業利潤（未計建設成本）營業項目營業利潤（萬元）計算依據及說明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出售4210一次性收入酒店客房營業收入486/年按50%的利潤率計算配套功能營業收入168/年按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租1000一次性收入合計654/年未計住宅樓銷售利潤8032萬元C、全部投資的現金流量表單位：萬元時間項目200320042005現金流入量合計90006246844自有資金投入1000主營業務收入300050321307借入資金5000現金流出量合計77868397903土地費用30001302前期費用169建設配套費847建安工程費30006168室外工程費100220工程監理費4045管理費130154利息250250250歸還借款本金其他費用250258653現金凈流量121421511747D、投資回收期估算：單位：萬元現金流量回收額未回收額總投資16342現金流入：第一年3000300013342第二年503250328310第三年6546547656……654654第十四年654654462第十五年654462回收期=14+（462247。654）=。E、投資回報率（略）（略）6..（略）以上四種方案的比較分析：四種方案的投資回收期基本接近，但是四種方案的前期資金回收額差別較大，本項目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經營收入，A方案后期經營資金成本壓力較大，但長期經營收益也相應較大。B方案則相反，前期回收額較小，后期經營資金成本壓力較大，但長期經營收益也相應較小。以上方案的自有資金核算是假定為2000萬元，根據實際情況和借款額度增減。項目資金占用量(萬元)計算依據固定資產投入790酒店設施：2萬元/每間客房；配套功能設備：1000元/㎡。酒店管理辦公設備：50萬元；流動資金及稅費486酒店的管理費用：營業額的50%不可預見費128上述兩項費用之和的10%合計1404第八章結論和建議，市場需求旺盛。，經營風險較大，因此我們認為本項目的投資風險較大。建議引進專業酒店管理公司進行經營管理，降低經營風險。（主要是地價因素），加重了后期銷售和經營的難度。（實際是虧本銷售）比例較大，同樣加重了經營負擔，延長了投資回收期。，借款財務費用占后期經營成本的40%左右，財務成本過大，因此建議盡量降低貸款額度。附表1開發進度模擬表時間項目2003年2004年23456789101112123456789101112前期可行性論證設計招標建筑設計園林設計三通一平工程施工裝修施工內部認購正式銷售酒店開始營業

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