金源國際建設項目申請報告-資料下載頁

　　

【正文】 格持續穩步上升有以下幾個原因：1. 城鎮化進程的加快、拆遷安置、外來人口的增長，將增加房地產的市場需求，導致一段時間內投資保持一定的規模，房價也不會下跌。，現在有不少居住面積在80平方米以下的家庭預期達到住房面積在100平方米左右，一些家庭賣老房購新房，以小房換大房的情況不斷出現，加之，**市城市規模框架拉大，城市化水平不斷提高，城市人口不斷增加，新增住房需求也不斷上升。，前幾年房價過快上升與使用土地價格由行政劃撥到有償協議轉讓，再到掛牌競價交易和拍賣競買的出讓方式，導致地價上漲幅度大，前后落差大有直接的關系，特別是一些外地開發商的加入帶動**市土地價格的直線上升。而現在土地一律實行掛牌競價上市或拍賣競買出讓，因而土地價格是在同一平臺上穩步上升，這一落差隨著土地市場化運作的不斷成熟而逐步縮小。，為了適應人們對居住不僅要面積大，還要環境好，不僅要地段好，更要配套齊全。因此，為提高住房的品質、檔次，開發商不斷在房屋外觀質量、配套設施上、環保、節能、智能化上不斷更新、完善，房屋的建造成本也不斷提高。5. 城鎮居民人均可支配收入逐年增長，居民對房價的承受能力進一步增強。，推動房地產持續走強。依據我國WTO議定書的規定和國家、省、市商品價格管理辦法規定：經濟適用房和普通住宅商品房為政府指導價，高檔住宅商品房和非住宅商品房實行市場調節價，由企業自主定價。商品房價格主要由成本、利潤、代收代繳費用、稅金和浮動幅度組成。：主要有土地征用（出讓）及拆遷補償費用、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、附屬公共配套設施費、公共基礎設施費、管理費、銷售費用、財務費用等。：經濟適用房的利潤率最高不得超過3%；普通住宅商品房的利潤率最高不得超過8%；高檔住宅商品房和非住宅商品房的利潤率由開發商根據市場供求自主確定。：廣義上講主要由財政部門代收的城市市政公用基礎設施配套費，其它行政事業性費用和經營性收費組成。目前主要有行政事業收費24項，收費金額為每平方米260元左右。經營性收費項目主要有14項，收費金額為每平方米40元左右。代收代繳費用，約占房價的1015%。：按國家規定計征，%。：經濟適用房最高不得超過基準價格的3%，普通住宅商品房最高不得超過基準價格的5%。. 住房現狀和需求中心城區住房現狀。依據2006年住房調查，至2005年底，**。“十一五”期內住房需求。依據《**市城市總體規劃（20022020）》，2010年中心城規劃人口為95萬，人均住宅面積35平方米左右，我市住房總需求約3450萬平方米。根據“十五”期末不同收入水平家庭結構比例，“十一五”期內，應建設商品住房1400萬平方米，建設政策性住房150萬平方米（，）。本項目所在區域屬城東南片，目前，在本項目周邊地區同期進行開發建設的住宅項目主要有江南世家、沃得花園、四季經典、古橋名苑等，具體情況如下：項目名稱江南世家沃得花園四季經典古橋名苑位置（主城區）城東南片城東南片城東南片城東南片推出面積（M2）約14000約15500約27000約22000主力戶型9015010015010016090180銷售均價3285337030912947市場定位中端中高端中高端中端銷售情況較好較好一般一般配套條件較好較好較好一般本項目區域位于位于丁卯經濟開發區、江南世家南側，東接谷陽路，西側為公交總公司，北臨丁卯橋路。該區域是聯系**主城和**新區及南徐新城的樞紐，交通便捷，因此項目住房定價優勢明顯，市場銷售前景較好，項目住宅預期售價為3800元/平方米。項目有8370平方米的商業，其中街鋪4200平方米，集中商業4170平方米，整體均價約為6000元/㎡。銷售期的確定，根據項目策劃方案，投資方擬成立營銷團隊自行銷售，項目建設期2年開發完成，營銷部于2008年上半年可將團隊組建完畢，下半年進行銷售期，銷售周期為24個月。本項目高層住宅的售價初步按3800元/平方米測算，可供銷售面積27500平方米，銷售率為100%。商業辦公用房平均售價為6000元/平方米，可供銷售面積為8370平方米，銷售期2年，銷售率95%。市政、物管、社區服務用房計算投資，但不計算收入。如下表：名稱可銷售數量價格收入(萬元)高層住宅27500(㎡)3800元/㎡商業、辦公8370(㎡)6000元/㎡5022合計35936㎡資金回籠計劃見附表4。根據開發銷售計劃，項目銷售2年完成(不含建設期)，項目第一個半年預售50%，第二個半年銷售30%，第三個半年銷售20%，項目不考慮價格上漲因素。依據國家相關法律規定，%，土地增值稅預征為銷售額的1%，%。項目建設期2年，銷售期2年，土地及開發成本按年銷售建筑面積平均攤銷。其中，；；。（含銷售人員）每人年工資福利6萬元計算，則項目年支出工資福利90萬元。按貸款額2000萬元，1年期，%計算的利息金額為1544400元.其他營業費用包括辦公經費、營業場所水、電及其他費用，上述費計算有固定資產投資的營銷費用中。項目計劃銷售2年，，全部投資利潤率為38%(計算期2年)。（詳見附表2）計算期內項目投資內部收益率為67%，按折現率16%計算的全部投資現金凈流量產生的凈現值為3080萬元。結論：項目的初步定價在市場能接受的范圍之內，投資利潤率符合國家普通商品房開發建設的有關要求。，可變成本為0萬元，銷售稅金及附加為2600萬元。保本銷售量=固定總成本+可變成本+年稅金=+0+2600=年保本銷售率=(占全部銷售)、加快城市化進程的要求加快城市化，將絕大多數農村人口轉變為城市人口，是我國全面建設小康社會的一項極為重要的任務。依據《**市城鎮體系規劃》（20022020）預測，2005年**城市化水平為55%，；2010年為60%，；2020年為70%，城鎮常住人口231萬。因此加快城市規劃區建設，進行城市增加土地開發是拓展城市規模的主要方法。而城市土地開發依賴于城市交通等基礎設施建設，其對交通的影響主要指新的土地開發項目利用建成后，產生和吸引新的交通量，給附近已有道路設施的交通運行及周圍環境造成影響，有的不但影響周圍局部地區，甚至會波及全市。一個城市的可持續發展，有賴于現代化的城市交通來支持。要保證城市交通在經濟持續高速增長和土地高強度的開發下能夠保持有機的運作，最有效的方法就是結合交通設施來對土地開發強度加以控制，把交通需求控制在路網可接受的水平，同時，明確發展商需承擔的交通責任——負責新增加的交通設施費用，以減少政府的開支，協調好土地開發與交通建設的關系。自2001年以來，**市城市市政道路建設不斷加快，城市框架不斷拉伸，主城區逐漸向東、南、西三方擴展。伴隨城市化進程的加快，政策逐步到位，以住宅建設為新的經濟增長點和消費熱點的格局將逐步形成，城市的經濟建設和社會發展將上一個新臺階，為加快**丁卯經濟開發區房地產開發建設提供了極好的契機。本項目的開發建設，將有效促進城市基礎設施及公建配套的完善，進一步加快丁**新區卯經濟開發區建設進程，擴大新區普通住宅的市場供應，提升丁卯開發區的土地開發價值。本項目開發體現了城市基礎設施建設及增加城市發展區域的相互關系，通過本項目建設為城市基礎設施建設提供用地，通過城市基礎設施建設增加城市發展區域，為各類產業提供用地，創造就業崗位，促進新增城市人口就業，提高經濟收入水平，以此形成良性互動，協調發展的依存關系。江蘇省房地產進入第三輪發展以來，房地產業發生了深刻變化，主要體現為以下幾方面：。中國龐大的房地產市場吸引了眾多的淘金者。一批實力雄厚的工業企業集團、電信集團、省級外貿集團開始進入房地產開發行列。在全國，一部分大型房地產開發商正把目光從房地產開發成本較高的城市轉向開發成本較低的城市，實施跨市、跨省區的大開發。江蘇已成為眾多房地產商追捧的熱地。，產品多元化。房地產開發產品從原來主要集中在商品住宅，逐漸向商品辦公樓、商業用房、商品廠房，綜合樓等多樣化方向發展，觸角甚至涉及一些基礎設施項目。基于上述趨勢，本地房地產企業發展的重點對策主要有；。土地是房地產開發之本，土地又是有限的、不可再生的。要從環保的角度、長遠的觀點，有計劃、有限度的獲得土地、計劃開發，避免成為供地者。需求決定市場。房地產業投資和產品的主體結構是由它的主體功能規定的。為新進城的居民提供安居條件，提供中低檔小戶型住宅是房地產發展的主要方向。房價只有貼近老百姓的購買能力，才能激發人們的購房欲望。房地產開發一要進一步提高安居工程、經濟適用房的開發比重，二要選擇交通比較便利的區域建普通商品房。從微觀方面來看，江蘇房地產企業自身還存在一些不利因素：（1）.資質等級偏低。（2）.企業規模比較小。（3）.房地產開發企業高負債運營。競爭性行業優勝劣汰，強者生存。當今江蘇房地產企業面臨的不僅是省內的竟爭，而且是全國范圍內的競爭，甚至還有境外投資者的競爭，沒有強大的實力很難取勝。要提升競爭力首先要取得資本優勢，獲得土地資源，建立規范的開發程序，采取各種方式，強強聯合，兼并，調整等，集中資本，優勢互補，做強做大，迎接挑戰。第九章 法律、法規或者規章規定的其他內容.**市現行的住房政策與策略，實施高效、集約的住房用地供應政策，調整住房供應結構。規劃期內，按照全市住房發展規劃目標，適度增加住房用地供應規模，進一步調整住房供應結構；凡新審批、新開工的各類住房，套型建筑面積90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）面積所占比重，達到開發建設總面積的70％；年度土地供應要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房和政策性住房建設，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％。 。針對我市土地資源緊缺的現狀，依據節約、集約利用土地的原則，規劃期內，在符合規劃控制原則和相關規范要求的前提下，適當提高住房建設的容積率水平。，嚴格控制低密度，大套型住房土地供應。，深化商品住房銷售制度改革。應推行和建立并完善在限套型、限房價基礎上競地價、競房價的中低價位、中小套型普通商品住房開發建設模式，積極推進中低價位、中小套型普通商品住房用地招標出讓。新建或改造住房建設項目，必須明確住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數）和住宅建筑凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）；指標的確定，必須符合本規劃及其年度實施計劃中項目相關住房套型結構比例的規定。規劃期內，應進一步深化住房銷售制度改革，逐步推行建筑主體封頂后銷售的模式。，逐步擴大政策性住房的保障范圍。政策性住房由市政府統一規劃，政府相關部門統一組織實施。新增政策性住房的建設規模、套數、戶型、面積標準、裝修標準，以及出售、出租、使用管理的相關辦法，由市房管部門會同建設等部門統一制訂。政策性住房建設資金由政府專項撥款或專項貸款，其中全市年度土地出讓凈收益的5％應用于廉租住房建設；進一步加強政策性住房建設資金監管，促進政策性住房建設資金合理、節約使用。建立和完善以發放租賃住房補貼、租金核減為主，實物配租為輔的城鎮廉租住房保障制度，完善城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法，建立保障對象檔案和信息管理系統；逐步提高城鎮廉租住房補貼標準，適度擴大城鎮廉租住房保障對象的范圍。合理確定經濟適用住房建設規模，進一步完善經濟適用住房的建設和銷售管理制度，嚴格執行經濟適用住房管理的各項政策，加大經濟適用住房建設和銷售過程的監管力度，真正解決低收入家庭的住房需要。，積極盤活存量土地，制止違法囤積土地的行為依據閑置土地處置的法律、法規，結合本市實際，根據造成土地閑置的不同原因，采取延長開發建設時間、改變土地用途、進行土地置換、政府招標拍賣、依法收回并納入土地儲備等各類辦法，對閑置土地積極予以盤活。、歷史街區有機更新和老小區改造。，可以通過“平改坡”改造、成套改造、房屋維修等多種方式，改善舊住房功能、增加使用面積、維修更新設備、美化小區環境、完善社區設施，加快改善居民的居住質量和居住環境。，對西津渡、伯先路、大龍王巷三個歷史街區重點保護，并對其內部及周邊環境加以修繕、整治，特別要大力改善基礎設施，提高居住質量、改善居住環境，每年治理危房約1萬平方米。，改善城市居民生活環境，拓展全市住房供應渠道，滿足居民住房需求，市、區兩級政府及相關部門應本著積極穩妥、有序推進，政府主導、市場化運作，統籌兼顧、綜合改造，區別對待、分類指導的原則，以空間形態改造為突破口，完善市區老住宅小區功能，改善老住宅小區的居住環境，爭取每年實施5個以上老住宅小區的整治改造，面積30萬平方米左右。 、信貸政策對房地產市場的調節作用嚴格按照國家調控政策，征收住房轉讓環節營業稅、個人所得稅等稅費；嚴格房地產開發信貸條件，有區別地適度調整住房消費信貸政策。加強房地產開發建設全程監管；對不符合規劃控制性要求，超出規定建設的住房依法予以處理直至沒收；切實整治房地產交易環節違法違規行為；嚴格規范房地產市場外資準入和管理。，促進住房梯度消費，優化住房資源配置。相關部門應加強房地產中介服務行業的管理，完善房地產市場的中介服務體系，基本建立二手房網上交易系統，繼續提高二手房交易、辦證效率。，引導居民轉換消費觀念。相關部門應制定房屋租賃綜合稅費征收辦法，繼續擴大租賃管理覆蓋面，建立房屋租賃市場綜合管理長效機制。建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度，建立多部門參與的房地產市場分析監測機制；加強住房調查，規劃期內完成全市住房狀況普查。堅持正確的輿論導向，加強對房地產調控政策的宣傳，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念，切實維護社會穩定。規劃期內，應制定全市住房發展戰略，建立完善的住房保障制度體系，進一步加強房地產市場法制建設，建立較為完善的住房與房地產業發展法制體系。（設計、施工選擇）1．《工程建設項目申請報告增加