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江蘇海安韓家莊改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)

2026-05-29 02:38本頁(yè)面

　　

【正文】 6萬(wàn)元所得稅 1170 33% 稅后利潤(rùn)總額 2376 成本利潤(rùn)率 % 敏感性分析成本上升單位：萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本110% 預(yù)測(cè)成本120% 總投資 13573 14930 16287 稅前利潤(rùn) 3546 2189 832 稅后凈利 2376 1467 558 利潤(rùn)率 % 10% % 售價(jià)變動(dòng)單位：萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià)90% 預(yù)測(cè)售價(jià)110% 銷(xiāo)售收入 17119 15407 18830 稅前利潤(rùn) 3546 1834 5258 稅后凈利 2376 1229 3523 銷(xiāo)售凈利率 % 9% % 容積率變動(dòng)成本不變的比單位：萬(wàn)元主要指標(biāo) 總可售面積㎡ 41735 46667 50000 營(yíng) 業(yè) 額 17119 18995 20260 總投資 13573 14675 15424 稅前利潤(rùn) 3546 4320 4836 稅后凈利 2376 2895 3241 利潤(rùn)率 % % 21% 注：保持商業(yè)面3000平米不變，增加部分均按住宅計(jì)第六部分基本結(jié)論與建議一、基本結(jié)論：宏觀經(jīng)濟(jì)雖然具有很大的不確定性，但考慮政府的寬松貨幣政策給市場(chǎng)造成的流動(dòng)性，市場(chǎng)主流對(duì)通脹的預(yù)期保持一致，這會(huì)促使地產(chǎn)市場(chǎng)保良好的銷(xiāo)售環(huán)境；根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，2009年上半年，海安住宅的銷(xiāo)售高潮已將2008年的存量消化掉大部分，未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)雖然很多，但銷(xiāo)售壓力變小。本項(xiàng)目位于城市的規(guī)劃發(fā)展方向上。隨著海安老城區(qū)改造、南擴(kuò)的發(fā)展規(guī)劃實(shí)施，城南未來(lái)將成為海安新城的中心，令項(xiàng)目具備了區(qū)域中心的優(yōu)勢(shì)地位，發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖浚豁?xiàng)目地區(qū)屬于正在開(kāi)發(fā)區(qū)域，陳舊建筑物較少，土地平整，具備較高的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)素材，便于政府按照意愿規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)成本低；項(xiàng)目區(qū)域有縣政府，稅務(wù)局、法院、公安局、消防局、廣電局等政府機(jī)構(gòu)，未來(lái)將是海安的政治中心；人民廣場(chǎng)正在開(kāi)建，隨著附近華新一品、陽(yáng)光嘉園等多個(gè)商住項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，本區(qū)域成為海安最高檔的居住區(qū)指日可待；而隨著高尚居住區(qū)的形成，商業(yè)必將隨之而發(fā)，本區(qū)域成為海安新的商業(yè)中心市遲早的事。政治、商業(yè)、人流的聚合效應(yīng)將使本項(xiàng)目具有較高的開(kāi)發(fā)價(jià)值和居住價(jià)值；二、建議：全程、系統(tǒng)、科學(xué)地制定項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃及營(yíng)銷(xiāo)思路。捕捉市場(chǎng)脈搏，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，建設(shè)適合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。采取廣義定制地產(chǎn)模式：針對(duì)部分群體客戶(hù)需求進(jìn)行專(zhuān)門(mén)溝通設(shè)計(jì)，可集中在某一棟或某幾棟集中開(kāi)發(fā)；房形設(shè)計(jì)盡量滿(mǎn)足實(shí)用性、方正戶(hù)型，以減少銷(xiāo)售抗性。建議適當(dāng)設(shè)計(jì)一些偷面積戶(hù)型，以增加房屋的使用價(jià)值，增強(qiáng)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)力；建議項(xiàng)目設(shè)計(jì)適當(dāng)超前，如空中別墅、挑高樓臺(tái)、空中景觀平臺(tái)等；景觀是住宅附加值最大的來(lái)源，建議在將洋港河景觀與小區(qū)內(nèi)景觀延伸、銜接，使之成為人造景觀與自然景觀珠聯(lián)璧合、相得益彰的獨(dú)具特色的絕佳景觀。全力塑造項(xiàng)目品質(zhì)形象，將項(xiàng)目打造成為海安極具影響力的高尚住宅形象加快項(xiàng)目方案的確定，快速辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)，抓緊入市，搶占市場(chǎng)。嚴(yán)格、科學(xué)控制操作進(jìn)度及成本，防止因?yàn)榭刂撇划?dāng)而使項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大。有效保證建筑進(jìn)度（特別是拆遷方面），盡快取得“五證”的同時(shí)，配合有效營(yíng)銷(xiāo)推廣手段，廣告宣傳策略，最大限度地縮短銷(xiāo)售周期，在時(shí)間上搶占先機(jī)，掠奪、搶占市場(chǎng)，才能降低競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅和項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。第七部分風(fēng)險(xiǎn)提示一．宏觀層面經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)前，國(guó)際金融市場(chǎng)依然動(dòng)蕩，全球經(jīng)濟(jì)陷入負(fù)增長(zhǎng)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境中不確定不穩(wěn)定因素明顯增多，世界經(jīng)濟(jì)何時(shí)能走出低迷，還是未知數(shù)。在世界經(jīng)濟(jì)前途未卜之時(shí)，中國(guó)不可能一枝獨(dú)秀，必然受外圍經(jīng)濟(jì)體的影響。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中也存在明顯的矛盾和問(wèn)題。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)性矛盾十分突出，如何在短時(shí)間內(nèi)調(diào)整結(jié)構(gòu)，因應(yīng)世界變化，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出低谷影響巨大。二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目估計(jì)在20102011年上市銷(xiāo)售，附近的華新一品也會(huì)上市銷(xiāo)售，如果不能搶盡先機(jī)，則未來(lái)的銷(xiāo)售壓力會(huì)加大。根據(jù)2009——2010年海安土地出讓情況分析，未來(lái)的土地出讓量將大幅增加，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將會(huì)比現(xiàn)在殘酷，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性在加大。三、項(xiàng)目進(jìn)度把控項(xiàng)目涉及大量的韓家莊居民，拆遷難度大，不確定因素多，如果主動(dòng)權(quán)不抓在自己手中，則會(huì)加大項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)；由于海安消費(fèi)群體比較狹窄，市場(chǎng)上同類(lèi)產(chǎn)品較多，本項(xiàng)目面對(duì)的單一消費(fèi)群體與多個(gè)項(xiàng)目，如果不能科學(xué)管理，嚴(yán)格進(jìn)度，爭(zhēng)取較短時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，則項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)越來(lái)越大。附海安在售樓盤(pán)列表 PAGE PAGE 2

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