市場比較法與成本法的組合在祥源房地產估價中應用研究畢業設計論文-資料下載頁

　　

【正文】 地價=單位熟地價8樓總用地面積 = =（元）第六，待估土地單價=待估宗地地價/建筑面積=≈（元/㎡)其次求取建筑物建設成本： 設該房地產單位建筑面積的重置價格為，則①建筑安裝工程=（元/㎡）②專業費用=8%=（元/㎡）③管理費用=（+）4%=4%≈（元/㎡）④銷售費用=4%=（元/㎡）⑤投資利息=（+++）[60%+40%1] =（+）（+） =+(元/㎡)⑥銷售稅費=%=（元/㎡）⑦開發利潤=（+++++）15% =+(元/㎡)⑧=++++++++整理得= =(元/㎡)故8樓總的建設成本=土地開發成本+建筑物建設成本 =+ =(元/㎡)根據成本法所評估各號樓的結果如下：表37 成本法估價結果匯總表序號項目名稱建筑面積（㎡）分攤土地面積（㎡）評估單價（元/㎡）16樓27樓38樓合計　 （1）應用成本法評估房地產價值時，不能反映市場供求狀況； 成本法評估房地產價值時，隱含了市場長期均衡的假設，沒有考慮供求狀況和市場競爭等影響因素。而在市場經濟的大背景下，市場競爭和市場供求狀況對房地產的價格影響極大。當房地產市場供求嚴重失衡時，成本法的估價結果就明顯偏離實際的市場價格。 (2）成本法計算出的房地產價格與實際價格不同步；應用成本法進行房地產評估時，在一定的時期內，房地產所用的大部分產品的費用都有一定的剛性和滯后性，即在短期內房地產的成本不會因為房地產市場房子價格的價格變化而變化。與此相反，土地費用和開發利潤則在很大程度上受到房地產市場供求關系的影響。而開發成本、銷售稅費、管理費用、投資利息等費用與房地產市場價格相比具有相對的穩定性和滯后性。所以說，應用成本法計算出的房地產價值與房地產的實際價格變化不同步。 （3）應用成本法計算出的房地產價值中無形資產得不到體現；房地產的資產中實際上包括了有形資產和無形資產，而成本法所計算出的房地產價值只包括了其實體價值，而為包含無形價值，如：歷史價值、文化價值、社會價值等。這類不包括在實體價值中的無形價值如果不考慮在建造成本中，就無法消除成本法與市場比較法和收益法估價結果所產生的差異。 （4）成本與價值不是必然成反比；房地產所產生的價值產生于源于其未來所帶來的收益，房地產產生收益的前提是其具有某種效用。在實際應用中，成本與效用兩者之間并無絕對的正相關關系，即房地產的效用不完全依賴于投入其中的成本，只有成本的增加對效用的增加有所作用才能構成價格。 （5）成本法在計算房地產價值時，沒有考慮功能因素對其產生的影響； 如前所述，成本法的理論依據是生產費用價值理論，即商品的價格是依據其生產所必要的費用而決定。但是該費用中沒有包含估價房地產在最高最佳用途下的成本含義。當一房地產功能優于一般房地產的功能時，該房地產的市場價值就高于運用成本法所計算的房地產的價值。換句話說，應用成本法所計算的價值時房地產價值的下限。 （6）成本法所計算的價值不能反映房地產的正經濟外部性。經濟外部性包括正經濟外部性和負經濟外部性。正經濟外部性是指該實物的存在對其周圍或相關聯的實物產生正面的經濟影響。在成本法中，雖然通過折舊的方式減去了由于外部環境和不利因素等所導致的房地產的貶值部分，但卻沒有考慮由于外部環境和有利因素為房地產所帶來的正面的、有利的影響。如：交通更為便利、配套設施更為完善、綠化面積更大、環境更優美等外部正效應。外部正效應的存在必導致該房地產價值的提高，也就是說，未考慮房地產正的經濟外部性的估價將導致估價結果的偏低。4 市場比較法與成本法的組合根據上面的估價結果和兩種方法各自存在的問題，現對兩種估價方法的估價結果進行組合，以減小單獨使用單一方法進行估價時所產生的估價結果的誤差。為克服兩種方法在估價過程中所存在的不足之處，考慮到運用市場比較法在評估房地產時的局限且成本法估價所得房地產價值偏低，而在理論上，市場比較法的估價結果要高于成本法的估價結果，故綜合考慮兩種的優缺點并結合金壇市當地的實際情況，經過德爾菲法，為該房地產評估所得的兩種估價結果取如下權重：表41 兩種估價方法估價結果匯總及權重取值表樓號建筑面積（㎡）分攤土地面積（㎡）評估總價（元）評估單價（元/㎡）權重678678所以，計算權重后的估價結果如下：評估單價=+ =（元/平方米）經過全面的市場調查、科學的論證、精確的測算，待估對象在2012年12月1日的評估單價為：㎡結論本文主要研究市場比較法和成本法的組合在房地產估價中的應用，文章先對市場比較法和成本法進行理論概述，然后選取祥源房地產作為研究對象，應用市場比較法和成本法對該房地產項目的7和8樓進行評估。對于市場比較法，最重要的是要正確地選取可比實例，而在實際評估過程中，要在同一供求圈內尋找與估價對象相似的交易實例是比較困難的，同時在對可比實例進行因素修正時，區域因素和個別因素是比較難以量化修正的。針對市場比較法在評估過程中存在的問題，可以通過政府進行有效的房地產市場機制建設，為消費者提供更多的房地產信息，引導消費者對房地產進行理性消費或投資，以防范和制止房地產市場過熱苗頭和房地產泡沫現象，使房地產市場健康地運行。同時，政府應該推動房地產信息的公開透明化，盡量減少由于信息不對稱而引起的房地產交易不合理。此外，對于房地產市場自身來說，應該建立客觀有效的評價標準，對于不同的房地產應該盡量細化分析各房地產對應的價格水平，在進行因素修正時也應盡量將一些因素細分量化，以盡量減少由于估價人員的主觀性帶來的估價結果偏差。對于成本法，其估價過程隱含了市場長期均衡的假設，忽略了市場競爭和供求狀況等因素的影響。而且成本法在估價時很多的費用都有一定的剛性和滯后性，在短期內房地產的成本法估價的結果不會像市場房地產價格那樣靈活變化。同時，在應用成本法估價時的估價費用項目中只包含了實體價值，而忽略了無形資產項目，故成本法估價結果偏低。此外，對于一些交通更為便利、配套設施更為完善、環境更為優美、功能更為齊全的房地產在計算房地產價值時，并不將這些有利因素包含在其中。總之，整體上，成本法的估價結果整體偏低。因此，將成本法與市場比較法結合起來使用會將由于單用成本法而引起的估價結果偏差減小。也可以通過建立有效的價格調整機制，因為房地產價格是明顯受到市場競爭、市場供求狀況、功能因素、無形資產價值和外部經濟性的影響，故在應用常規的成本法估價之后，再做相應的市場競爭、市場供求狀況、功能因素、無形資產價值和外部經濟性等因素的調整，將各因素可能引起的價格變化進行整合分析，盡量減少由于成本法自身缺陷而導致的估價結果偏差。本文分別運用市場比較法和成本法對位于常州金壇市的祥源房地產項目的7和8樓進行評估，由于成本法作為房地產價格的下限，在估價時估價結果往往低于實際價格，而市場比較法則更多依賴于已經完成交易的與估價時點接近的房地產，其估價所得則與實際價格更為相近，故在對應用市場比較法和成本法所求得的估價結果取權重時，為與實際價格偏離盡量少，故給予市場比較法更多的權重。在對兩種方法進行組合后，得出了該項目房地產的評估單價為：㎡。致謝在論文創作的兩個月中，得到了老師們和同學們的很多幫助。在這里，首先要感謝在圖書館辛勤工作的老師們提供的極為貼心的幫助，他們幫著我查找相關文獻資料，從而為我的論文寫作提供了許多靈感。感謝在我論文寫作的過程中幫我解決疑難的同學們，他們讓我深知合作力量的強大；我還要感謝我論文所參考的文獻的各位作者，正是你們的深入研究和艱辛創作才讓我能夠成功地完成這篇論文，我很慶幸自己站在了巨人的肩膀上，看到了我自己平時看不到的地方；當然，我還要感榭我大學期間的每位老師，是他們的辛苦耕耘和默默付出幫助我順利地完成自己的大學學業，他們不僅教給了我理論知識，而且他們也讓我懂得了應該如何付出如何成長，讓我在以后踏出校園、踏入社會的時候不會那么不適應、不會太過迷茫。最后，要由衷地感謝對我的論文給予無私幫助和傾注很多心血的魏老師，他正確地引導了我論文的研究方向，在每一次的指導中都給予我很多中肯的意見和建議，使我少走很多彎路，并在迷茫和疑惑時給予了我極大的指引和幫助，謝謝魏老師！參考文獻[1] [D].西安：西安交通大學碩士論文,2008，6：17.[2] [J].上海：復旦大學出版社,.[3] [M].北京：高等教育出版社，2007.[4] [D].長春：吉林大學碩士論文，2007,9:75.[5] [D].廈門：廈門大學碩士論文,2007,8:1.[6] [D].西安：西安建筑科技大學碩士論文,2006,8:25.[7] [M].北京：北京大學出版社，2007,8:1.[8] 趙志國，[J].華中科技大學學報,2003，6：（12）.[9] [M].南京：東南大學出版社，2003.[10] [M]. 廈門：廈門大學學士論文，2008. [11] [D].資源與人居環境,.[12] [J].天津：天津大學出版社,2006.[13] [D].大連：大連理工大學碩士論文，2009. [14] [M].武漢：華中科技大學出版社,2004.[15] [M].大連：大連理工大學出版社,2007.[16] [D].上海：同濟大學碩士論文，2012,4:12.[17] [M].西安：西安交通大學出版社，2009.[18] [J]. 北京：中國計劃出版社,2010.[19] [美] ，：現代不動產 [M].北京：中國人民大學出版社，2000.[20] [美] ，：不動產評估基礎[M].：清華大學出版社，2002.[21] [英]：不動產評估方法研究[M].：哈爾濱工業大學出版社，2003.[22] [英]：現代不動產評估基礎[M].：中國人民大學出版社，2001.25