123長沙市房地產價格影響因素分析與預測研究-資料下載頁

　　

【正文】 較高4社會經濟商品零售價格指數極高4收入增長率一般0人均收入高2景氣指數房地產企業景氣指數高2企業家景氣指數一般0土地及租賃租賃價格指數高2土地交易價格指數較高4綜上所述，本文得出的對長沙房地產平均價格的模糊綜合評判結果為高，相對中國其它省會城市而言，房價處在一個相對可控的范圍內。 研究啟示及建議 宏觀調控長沙房地產行業的對策建議（1）改革現行土地制度，將地方利益與土地收益分離開來土地價格在房價中扮演著重要角色。上世紀90年代中期，地方政府手中的金融權力被悉數上收，地方政府賴以主動推動經濟增長并能夠獨立支配的只剩下土地這一項核心資源。于是，房地產價格上漲得越快，房地產投資越多，拉動經濟增長的力度越大，地方政府的財稅就越大。這使政府開發土地資源幾乎達到了毫無節制的程度，土地己經成為城市政府名副其實的“第二財政”。如果不隔離地方利益和土地收益，地方政府作為房地產價格推手的動力將始終存在，地方政府在中央“穩定房價”的政策導向下勢必難以做到盡心盡力。因此建議在目前國有土地“招”、“拍”、“掛”的政策下，國有土地出讓金由中央財政統一管理，劃撥一定比例的費用給地方政府，剩余部分可以投入國家基礎建設，廉租房建設、經濟適用房等社會保障體系，這樣可以避免地方政府對出讓金的過分依賴和隨意支配。此外2007年10月國土資源部發布規定建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發放。也就是說，開發商將不能進行土地“分期付款”。對于市場來說，這將使動輒成交總價數十億的地王或許將因此大大減少。這些政策的嚴格執行，都將減少地方政府與開發商拉高土地價格，聯合推高房價的動力。（2）加大廉租房、經濟適用房建設，健全住房保障體系由于我國特有的收入結構，中低收入者占社會的絕大部分，高昂的房價他們是無法承受的。數據顯示，長沙已建設經濟適用房1166萬平方米。但目前經濟適用房供需矛盾仍很突出。據了解，目前長沙市有1萬多戶獲得了經濟適用房購買資格的市民，在翹首等待房源。因此政府仍然需要加大經濟適用房和廉租房的建設力度，抑制供需矛盾，但是在經濟適用房和廉租房的指標審批制度上需要進行改革和嚴格執法，例如目前大量高中收入人群利用特殊渠道獲得了經濟適用房指標就是明顯占用了其他中低收入弱勢群體的購房資格，因此在保障建設力度的同時，在資格審批的過程中加大力度，真正讓城市中低收入家庭的住房困難問題得到解決。（3）調整住房供應結構，加大中小面積的“宜居”住宅供應量我們知道房價收入比=一套不同住宅的總價/家庭年均收入，換句話說，在人們現有的收入水平下，他們希望能夠買得起適合自己居住的房屋。因此在政府難以通過市場手段降低房價的前提下，通過加大中小面積住宅供應量，從而降低平均戶型面積，達到降低房價收入比，達到讓普通消費者能買得起房子的目的。06年6月，國六條明確規定套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)一面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。然而目前長沙市房地產市場國六條的執行力度仍然不夠，平均戶型面積在100平米以上，特別是大量開發商為了滿足中高收入購房者對大戶型的需求，利用兩套小戶型合并成一套大戶型的設計做法，避開政策規定。此外部分開發商將90平米以下的戶型設計成為40平米左右的小戶型公寓，這種做法實際上是滿足了廣大房產投資客和部分過度居住者的需求。以上兩種模式實際上并沒有達到國六條政策調整供應結構，滿足中低收入家庭的購房需求的目的。很顯然我國三口之家的居住生活習慣以2房和3房為主，建議將國六條政策調整為明確規定90平米戶型2房占多少比例，3房占多少比例，從而真正達到為普通家庭作為購買住宅的置業需求，同時建議建筑設計單位加大創新力度，設計出真正中小面積的“宜居”住宅，如65平米的2房同樣能滿足中低收入家庭的居住需求，從而解決目前廣大市民“望房興嘆”的壓力。（4）嚴格規范房地產市場秩序，確保公平公正和信息對稱按照經濟學原理，在市場活動中山于賣家掌握更多的信息所以處于主動和有利地位，而買家則正好相反。在現實的房地產交易活動中，正是由于這種情況的存在，使某些不道義的開發商囤積居奇，大肆炒房，使房價不斷攀升。2006年9月6日，建設部、國家發展改革委、工商總局聯合作出部署，在全國范圍內集中開展為期一年的房地產交易秩序專項整治行動。對包括捂盤惜售、囤積房源及雇傭他人炒作房價等惡意炒作行為在內的六類違法違規行進行重點打擊。但很明顯“國六條”在長沙并未得到嚴格執行，目前長沙房地產市場幾乎普遍存在捂盤惜售、囤積房源、在沒有取得預售證的情況下采用賣VIP卡和認購費等嚴重的違法違規行為，眾多開發商為了獲得更高的利潤，在房價持續上漲的預期下，惡意炒作、人為造成房源緊張和熱銷的假象，從而刺激房價迅速上漲。因此政府相關執法部門應該嚴格執行相關法律法規，規范房地產市場秩序，確保公平公正和信息對稱。 消費者購買房產的啟示隨著個人購房和投資房產時代的到來，住房消費將是大多數家庭最大的一項支出，同時也是一個全新的消費和投資領域。如今，住房安家已經成為每個人生活中至關重要的需求和消費，也正是由于房子如此舉足輕重的地位，人們在購房的時候，也應越來越謹慎。對于投資者來說，能不能選擇正確的樓盤是決定收益豐厚與否的關鍵。(1) 規劃建設帶來房產增值新機遇對一套房屋未來的升值潛力來講，一個片區的拆遷安置、一條河流的改造、一個公園的修建……種種城市規劃建設對置業價值的影響就顯得尤為重要。或許現在很不起眼的位置，由于明天一個城市規劃建設的動工，買的新房就可以迅速升值，而居住環境也將會因為城市的規劃建設變得更加宜人。(2) 配套完善房子保值更增值一個樓盤周邊市政配套是否完善，會直接影響到這個樓盤是否被購房者作為第一居所。一般來說，市政配套設施是按人口規模配備的，其建設方式一般是每一千人配備某項配套設施多少平方米，而只有上萬人的大規模居住區(一般1萬戶，3～5萬人)才可能配套齊全。具體到一個成規模的房地產開發項目，購房者應關注，小區包括周邊地區是否配備了教育、醫療、文體、商業、金融、郵電、社區服務等最基礎的設施，使用是否方便，距離、規模如何等等。(3) 地價攀升區域物業也跟著漲無論是先有雞還是先有蛋，地價和房價不管誰有了波動，另外一方必然會產生“共鳴”。房子增值，當然與地價的上漲脫不了干系。地價攀升之時，距離房價攀升也不遠了。業內人士認為，房子升值的重要原因就是土地升值，而土地價值又由土地的質量和數量構成，其中，土地質量是指土地地段和自然環境的優越性，數量是指土地的容積率，即每棟房子或每個單元占有多少土地。那么，對于一套已經呈現的房子，雖然當下本身的地價已經無法得出明確的數據，但是可以通過周邊的地價估算出自己所在位置的地價。在大區域背景相同的前提下，旁邊的地價翻了幾倍，自己的物業所在的地塊價格不可能原地不動。土地成本的增加，房價也要跟著漲。雖然物業的形態、功能以及新舊程度可能無法與周邊地塊新建成后的物業相媲美，但總體價值至少是要在當初該物業價值的基礎上有大幅攀升。(4) 有群好鄰居共同托高區域價值“好鄰居”帶來的不僅僅是好的名聲，可能還會帶來公共配套、環境等的改善。有些品牌開發商在推出建筑產品的同時，也會相應的注重物業配套、周邊基礎設施和環境的打造，周邊小區住戶可以共享，這也是擁有“好鄰居”，房子增值的重要原因。事實已經證明，品牌開發商對入駐片區有帶動作用，與它挨得近一點，讓你對自己的房子更有信心。如若某天轉手，報價時也能更加理直氣壯。所以，在買房時，要多留個心眼兒，多打聽一下周圍將會有哪些鄰居。(5) 建筑本身成就物業未來價值隨著人們生活水平的提高，他們對居住條件的要求也越來越高。面對供應豐富的樓市，建筑產品本身的競爭也變得尤為激烈，只有好的建筑產品才能經得起時間和市場的考驗，只有具有前瞻性的建筑才能擁有大幅的增值空間。對于好的建筑產品的考察，所包含的內容是方方面面的，開發商的實力、小區環境、房價、戶型設計等等，但是，千萬別忽略了對物業管理的考察。物業管理是社區的“軟件”，也是最具可塑性的。優秀的物業管理公司和合理的物管費可以為一個小區創造巨大的無形資產。因為社區保養好、物業服務到位等等都可以使業主滿意，為物業和房產的商業價值增值加分。第四章 研究總結 本文的主要研究結論本文通過對長沙市房地產業發展經濟背景及發展現狀的統計分析，得出長沙市社會經濟的持續穩定發展，將為長沙房地產業提供堅實保障，未來長沙房地產業仍然具備巨大的發展潛力的相應結論，根據長沙市的現實情況找出長沙市房地產目前存在的主要問題；接著從經濟、心理、人口、政策等角度分析了影響長沙房地產價格的幾大主要因素，結合房地產的特征和決定房地產價格的相關理論，分析總結了推動房價上漲的主要原因；第三，建立了基于FAHP的長沙房價磨合評判模型，運用AHP法獲取了指標權重。按照模糊評判方法得出長沙房地產平均價格的模糊綜合評判結果為高，相對中國其它省會城市而言，房價處在一個相對可控的范圍內。根據研究結果對長沙房地產行業提出了對策建議，為消費者購買房產提供了合理化建議。 本文的不足之處由于小組成員對相關理論和長沙房地產的實際情況了解的不夠深入，利用課余時間在參考了他人的研究成果的基礎上形成本文，對長沙市的房地產實際情況分析不夠全面，由于時間不足，在分析因素時考慮不是很全面，后文為了量化方便在因素的選取上沒有和前文一一對應，對價格預測僅僅做了淺層的分析探討，希望對今后的相關研究提供盡可能的參考。 合作分工我們小組成員在同一個辦公室，平時討論容易方便，論文是大家通力合作的成果，各部分都是相互協作完成的，沒有絕對的分工，下面依據章節的順序介紹一下小組成員主要負責的部分。林杰主要負責論文第一章的背景資料整理，通過查詢長沙統計局，國土資源局等各大官方網址整理找尋需要的最新統計數據，并將數據加工處理形成表格，在根據文章配以文字分析。王露薇同學配合整理了第一章的房地產現狀分析部分，負責整理2010年的最新發展情況。第二章是大家共同完成的，根據對長沙現狀的了解和他人論文的學習，我們從5個方面分析了影響價格的主要因素。崔忠東主要負責第三章的模型建立，論文的排版和參考文獻整理。根據長沙現實情況，運用數學建模的相關知識，通過模糊評判給出了本文的量化模型，根據分析結果提出了相應的合理建議。課堂匯報展示時，播放的幻燈片主要是由王露薇同學負責制作的，她不僅僅將文章內容概況全面，還增加了許多2010年的最近背景資料，使PPT內容更加完整生動，崔忠東同學在資料的搜集和美化處理方面也做出了巨大貢獻。根據陳老師的指導，我們對文章進行了再次的修改調整，刪除了許多聯系不緊密或者是重復的地方，論文后期的排版和修改工作主要由林杰同學負責。陳老師提出：文章前后要呼應統一，前文的分析是為后文模型的建立做鋪墊。關于這一點修改意見，我們通過小組多次討論決定保留五種大分類的模式。“推動房價上漲的原因，推動價格的五種力量”這部分與前文的影響價格的主要因素分析有重復。關于這一點修改意見，我們經過討論決定刪除，為了使前后文聯系緊密，在第三章模型建立前，在通過文字簡要說明。 致謝本文是在《現代經濟學》課程作業要求的基礎上完成的，陳漢利老師淵博的經濟學知識背景，對房地產行業尤其是長沙市房地產的深入了解，都給我們以深刻啟發，是我們小組完成這份研究作業不可或缺的依靠。在此，我們小組向陳老師致以最誠摯的感謝！此外，在論文完成過程中，小組成員團結協作，辦公室其它成員積極提出意見建議，都使我們十分感動，在此一并表示感謝！參考文獻[1]吳杰. 長沙房地產價格主要影響因素與價格綜合評價研究[D].長沙：[2] [D].長沙：[3] [D].天津：[4] 劉樹合. 中國房地產價格變動問題分析[D].石家莊：[5] 新浪房產長沙:[6] 0731房產網：[7] 長沙房地產門戶搜狐焦點網長沙站:[8] 長沙房產網