長沙市房地產市場北城片區調研報告房市分析-資料下載頁

【導讀】新河三角洲雖已有濱江·君悅香邸等樓盤在開發，但兩館一廳建設才剛剛開始，眾多。樓盤項目尚未浮出水面，故不單列組團。芙蓉盛世、伍家嶺生活廣場等項目為核心，依托開福寺旅游資源，將形成一個以旅游、度假為主的休閑生活片區和商業區；開福區政府組團則以區政府為核心，珠江花城、順天?黃金海岸等高品質項目的入駐，將在這里形成一個品質生活區；爾夫球場的配套下，將形成一個純休閑的度假村式的板塊。區域，目前該組團的中堅力量為萬煦園、四季美景、佳陽·悅景馨都等項目。境和城市面貌改觀非常之大，加之北城區可利用的土地多于其他片區，發展前景廣闊。2020年主要經濟指標均居全省前列。口將達到10萬人。變目前北城商業設施布局零散，層次低、水平低的狀況。全程大約2100多公里，湖南境內大約500公里。飛機場長沙黃花機場已開通50多條飛往全國和世界各地的航線。B、片區交通優勢相當明顯，湘江二橋、三汊磯大橋橫貫東西，芙蓉路通達南北，

　　

【正文】 水平在整個市場中也較穩定，除珠江花城因全精裝修更為 優越且最新推出均價為 3700 元 /㎡，目前區域以 29003200 元 /㎡之間的物業提供最多，約占總戶數的 %,且銷售情況理想，由此可看出片區內個案在近年內銷售價格呈逐步上升趨勢，區域住家市場頗受青睞，此價位較符合市場需求。另外北城的房價相對較低，其上升空間較其他區域更大。 、總價 /購買力 本區域目前已開發個案對住家市場需求把握較準，無論從產品定位，還是面積、戶型或單價定位均緊緊扣住市場需求。戶型規劃主要以中等偏大戶型為主；均價以 3000元 /㎡左右為主，適合區域消費水平。二者結合，使區域個案住家主力 總價基本控制在40 萬左右，符合市場的購買能力。 六、北城目標客戶初探 根據編者連日來在北城的走訪調查，對置業客源的取證分析，區域各個項目的業主以居家自用為主，而作為投資商用購房在北城區域相當罕見，這也是北城與其他板塊的客戶群區別最明顯的地方。 、北城片區原有居民 舊城區原有居民，含周邊老舊宿舍內的居民及廠礦的職工，在此生活多年，對此地塊已經產生感情，加之戶口和子女就讀等方面的原因，他們愿意選擇在此置業生活。這類客源占較大比重，多數為換房階層，追求更好的住家環境。 、周邊及片區外路網輻射區域的 企事業機關單位職員 芙蓉中路至芙蓉北路兩廂機關單位職員選擇在北城購房的占多數，如湘雅、市一、省婦幼等醫院職工；一中、周南、湘雅醫學院、國防科大等學校教職工；開福區政府、檢察院等機關公務員，這部分人群選擇在此置業主要是看中芙蓉路通達南北的便捷交通。正是因為這類客源的大量涌入，大大提升了北城人口的綜合素質。 、外地客戶 在長沙的外來常駐人群，普遍有很強的購房意愿。這類人群工作穩定，收入較高，對在長沙安家置業有較強的意識。他們對南城北城的區域差別不會很挑剔，交通、價格、質量、品牌等方面是其購房考慮的首要 因素。 七、片區發展趨勢分析 本片區是長沙較老的生活區之一，居住房屋均有較長年限，房屋開始老化，且隨著經濟的發展，生活水平的提高，這些物業已不能滿足居民的居住需求，人們對新房、好房的渴望越來越強烈。在這種情況下，精明的開發商將會不遺余力的在這片人們已長久居住、產生濃厚感情的土地上開發出大量的集居家、運動、健康、商業、娛樂、文化信息于一體的健康住宅，以滿足區域市場的需求，達到服務社會、創造效益的雙贏結果。 發展趨勢一：政府強勢規劃 北拓機遇之門 根據長沙城市規劃，北市將成為一個集影視文化、商貿物流港口 、城市文化中心等為一體的區域，擁有長沙最大的物流貨運港口、火車貨運北站、青竹湖外商活動中心、華中最大的汽車批發市場、全國節能開發示范區長沙新文化中心的新河三角洲等。 2020 年前的北城屬于長沙的落后區域，僅有些經濟適用房開發，大規模商品房的開發在 2020 年還處于試水初探階段。 2020 年，珠江花城、順天黃金海岸等項目蓄勢待發，但直到 2020 年夏季才迎來厚積薄發的時刻，片區逐漸成為長沙地產發展的又一重點區域。這一切，莫不歸功于長沙北拓的大勢所趨。 發展趨勢二：新河三角洲 打造長沙的 CCD 2020 年 8月 21日 ，在新河三角洲舉行“兩館一廳”奠基儀式，也拉開了新河三角洲全面開發建設的大序幕。而根據長沙城市總體規劃，新河三角洲將作為長沙城市一個文化中心進行整體開發，長沙市圖書館、長沙市博物館、長沙市音樂廳、長沙最高樓、下沉式大型市民廣場、大型濱江文化公園等文化、商務、休閑設施的建設，未來 的新河三角洲將是一種文化的中心、藝術的中心、更是一個城市的中心。規劃中的城市地鐵 2號線北出入口就在新河三角洲內，完善的交通系統，使新河三角洲與城市 CBD實現瞬間轉換。新河三角洲的“人上車下”的整體人車分流開發模式開全國節地開發的先河… …這讓新河三角洲的開發早已超越了長沙地域的限制，走出了湖南，成為全國示范區。 新河三角洲位于長沙市主城區北部，規劃范圍南起 319 國道，北至瀏陽河，西臨湘江，東到芙蓉北路，規劃總面積為 公頃。傾力打造長沙的 CCD（中央文化區）概念。三汊磯大橋全面通車，二環線全線貫通，長沙金霞物流園和免稅區建設等利好消息，一系列政府規劃給北城注入新的活力。目前區內生活機能日漸完善，交通便利，經濟發展迅速，其住家開發力度也日趨增大。新上市項目更借力東風，價格水漲船高。 發展趨勢三：地產帶動北城多元化發展 從城市發展的走勢 來看，借由地產開發的蔓延，北城正在不斷擴容。區域的發展方向也由單一的以商品住宅開發為主演變成商業與居家并重，以及物流、文化產業共生的多元化形態。 北城房地產開發的高峰時代也將在近兩年內開始，大型商業項目、高檔寫字樓、小戶型公寓、大型住宅社區將陸續開發，推動北城成為長沙又一個綜合型片區。 發展趨勢四：眾大盤項目啟動，加速區域城市化進程 根據本研究中心掌握數據，北城至少有 5 處大盤項目處于蓄勢待發階段，目前看到的千畝大盤珠江花城以及今年秋交亮相市場的藏瓏國際，只是北城眾多大盤項目的冰山一角。北城城市化進程必將隨著 眾大盤項目的開發而加速前行，北城的居住價值將在大盤項目的聚合效應中得到集中體現。 發展趨勢五：商業的興旺將是北城崛起的最終標志 眾多大盤相繼進駐北城，對于商業生活配套的需求急劇增加，除項目自身社區商業之外，對于區域的商業中心的需求日趨旺盛，從北城整體看來，只有伍家嶺商圈的復活才是盤活北城整盤棋的關鍵，同時也是 預示著巨大商業機會。 發展趨勢六：北城房價跟隨長沙平均水準，居住價值呈長期持續顯露態勢。 開福區政府重點工程相繼上馬，加之“新河三角洲”的打造將徹底改變整個伍家嶺商圈的商業內涵，煥發新的商業價值； 加之大盤項目的陸續上市。“北城地理離城市中心很近，心理距離很遠”的心理定視，將得到長足改觀。 結合本次北城調研價格結論，北城住房均價 3000 元 /平方米的現狀，相比長沙其它區域增長的幅度相對較低。可以預見雖有諸多利好因素推動北城房地產市場發展，但長沙城市對北城居住價值重新發現仍將是個長期而持續的過程。譬如：新河三角洲的“兩館一廳”對伍家嶺商圈的實質改變將再 56 之后，甚至需要更久的時間。