房地產開發企業財務風險識別與防范研究-資料下載頁

　　

【正文】 此外， 還可以通過向保險公司投保、技術轉讓、租賃經營和業務外包等方式實現投資風險的轉移。房地產企業投資風險是指由于不確定因素的影響導致投資項目的實際收益率低于預期，或者投資失敗引致虧損或者影響企業持續經營的可能，影響企業盈利水平和償債能力的風險。投資是企業活動的關鍵步驟，房地產投資一般可分為投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段和經營管理階段等階段，項目投資前期規劃的市場場調研和征地，投資中期的質量、進度、安全把控，投資后期的售后服務和物業管理等過程都存在一定的不確定因素。三、房地產企業資金回收風險資金回收是財務活動的第三個環節。它包括兩個轉化過程：從成品資金轉化為結算資金；從結算資金轉化為貨幣資金。資金在時間上有既起性，在空間上有并存性。以上兩個轉化過程時間和金額上具有不確定性，是為資金回收風險。在成品資金向結算資金轉化時，要抓產品質量、價格、品種，以順利實現成品銷售，避免貨物積壓。在結算資金向貨幣資金轉化時，要了解對方資信狀況，利用合理的折扣手段，加強貨款催收，減少壞賬損失。加強這兩個環節的管理，才能有效防范資金回收風險。房地產資金回收風險是指由于房地產商品銷售額以及租金收入達不到預期，或者應收賬款回收狀況不理想導致的實際收入與預期收入與相偏離的可能。房地產銷售與出租或決定著房地產投資收益的實現，房地產銷售是指房地產所有權（土地在我國僅限于使用權）的有償轉讓，其中主要的影響因素是銷售時機、售價、廣告費用、售后服務等。房地產出租是指房地產使用權的有償轉讓，其主要影響因素有租金、租期及租賃期間對房地產使用和維護管理的規定。然而房地產企業的商品房銷售以及出租過程存在一定的不確定性，銷售管理以及應收賬款回收管理存在差異，這些原因使得房地產企業存在資金回收風險。四、房地產企業收益分配風險20 / 44通過收益分配可以激發股東、管理層、員工的積極性，正確處理企業與各方面的經濟關系，促進企業的發展。收益分配風險是指由于收益分配可能給企業的后續生產經營活動和管理活動帶來的不利影響。通過改進會計方法，提升會計信息的真實性，可靠性；做好與股東員工等相關利益者的溝通工作：注意收益分配過程中的信號傳遞作用可控制收益分配風險。收益分配風險是指企業的利潤分配的實施給企業的生產經營活動或者投資者利益造成損害的可能，收益分配風險主要是受企業擴張和現金支出需求與投資者利潤分配之間矛盾的影響，在企業擴張計劃實施的較佳時期，以貨幣的方式大量分配收益可能會導致企業的擴張計劃的失敗，在企業債務集中到期的時候大量以貨幣方式分配收益，也可能使得企業面臨較大的償債風險；但如果長期不進行收益分配，或者分配給投資者的投資回報一直處于較低水平，也會大大降低投資者的投資積極性，使得企業信譽得到損害，股票市場價值面臨大量下跌風險。第二節 房地產企業財務風險的影響因素一、房地產企業籌資風險影響因素 (一）融資政策 國家會直接出臺和房地產行業信貸相關的調控政策，對房地產企業的融資渠道來源造成一定的影響： 2022 年中央出臺了《關于進一步加強房地產信貸業務管理業務的通知》，對房地產開發企業等房地產企業的開發貸款、土地儲備貸款、流動資金貸款、以及個人按揭貸款做了很多限制性規定； 2022 年 7 月 7 日，央行下發了《中國人民銀行》關于明確外商直接投資人民幣結算業務操作細則的通知》，跨境人民幣直接投資操作細則落地，其投資范圍將受嚴格限制，部分賬戶不得投資證券、衍生品和房地產，該政策旨在控制國際熱錢進一步投進我國房地產市場而帶來房地很慘價格的進一步上漲； 2022 年 7 月 27 日，銀監會主席尚福林在 2022 年年中監管工作會議及 2022年第二次經濟金融形式通報分析會上講話，強調堅決貫徹國家房地產市場調控政策，嚴格控制過熱地區和高負債房地產企業的貸款規模，積極支持保障房等合理性住房信貸需求，重點支持以省級平臺為主開展的公租房、廉租房、棚改房等三類保障房建設，支持中低價位、中小套型普通商品房建設，優先辦理居民家庭首套真實自主購房按揭貸款。以上政策或提高房地產企業融資門檻，或給出明確的融資政策支持傾向，都會給部分房地產企業的融資造成障礙。 （二）利率21 / 44利率影響房地產企業的貸款成本，房地產企業投資需要占用大量的資金，而這些中的大部分是通過借貸獲得，利率的上漲會增加房地產企業的利息成本，增大了籌資風險。 表 1 存貸款利率歷次調整 （單位：%）存款基準利率 貸款基準利率時間 調整前 調整后 調整幅度 調整前 調整后 調整幅度20220706 20220608 20220707 20220406 20220209 20221226 20221020 20221223 20221127 20221030 20221009 20220916 0 20221221 20220915 20220822 20220721 3..33 20220519 20220318 20220809 2..25 20220428 0 22 / 4420221029 20220221 數據來源：中國人民銀行根據以上歷次利率調整數據可以，目前存貸款利率處于上下波動臨界值的中間位置附近，進入 2022 年以來，中國經濟穩中向好，經濟增長處在合理區間。消費平穩增長，投資增長較快，農業生形勢較好，工業結構調整逐步推進，消費價格漲幅和就業基本穩定，所以近兩年存款準備金率和存貸款利率沒有調整。 （三）籌資渠道 中國經濟信息網統計數據庫資料顯示：2022 年 1~10 月，全國房地產開發投資 億元，其中國內貸款 億元，占總資金的 %，利用外資 416 億元，占比 %，自籌資金 億元，占總資金的 %，其他資金 億元，占比 %，其中其他資金包括單位自有資金、定金及預收款。由于企業自籌資金和預收款大部分來自銀行貸款，所以銀行貸款仍是我國房地產企業的主要籌資渠道，并且由于 2022 年國內房地產貸款政策的松動，2022 年銀行向房地產貸款總額較 2022 年有較大幅度的增加。 （四）企業內部因素 企業的內部因素包括企業的融資政策、資本結構及開發商信譽等，其中企業的融資政策包括融資數量的選擇、融資渠道的選擇、貸款期限結構的選擇：融資數量為企業根據自身經營情況決定的所需借入資金的數量，融資渠道的選擇是企業根據融資難以程度以及借款利率的高低選擇適合的融資渠道，貸款期限結構選擇是指企業在長期貸款和短期短款、以及不同還款日期的貸款之間做出選擇，融資政策必須與企業的實際資金需求相匹配，否則將增加房地產企業的籌資風險。 企業的資本結構指企業的資產和負債比率，依據第二章的權衡理論，也即最優資本結構理論，企業控制負債率使其資本結構達到最優點時，抵稅收益減去拮據成本再減去代理成本取得最大值，企業價值也取得最大值，若企業不處在最優資本結構臨界點，則需要對資本結構進行調整。開發商信譽程度是指企業在獲取借款渠道獲得的資信評分，隨著開發過程的進行，開發商可采用借貸、預售樓盤等融資手段進行滾動式開發，開發商的資信程度及其變化直接影響企業的再融資，也是項目的順利開展或者企業擴張進行資金獲取的重要保障。二、房地產企業投資風險影響因素23 / 44 （一）土地政策 土地價格占據了房地產開發成本的一大部分，而土地政策影響著土地的供給進而影響土地的價格。2022 年 7 月 19 日，為遏制某些城市出現的“地王”現象，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合發布《關于進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》，指出房地產和土地市場出現了波動，市場運行不穩定性增加，需堅持房地產市場調控不放松，加大住房用地供應力度，提高計劃完成率，繼續探索完善土地交易方式，嚴防高價地擾亂市場秩序。2022 年 9 月 6 日，國土資源部發布《關于嚴格執行土地使用標準大力促進節約集約用地的通知》，要求各地嚴格執行各類土地使用標準，加大審查力度，加強對標準執行的監督和評價。2022 年 2 月 20 日，國務院常務會議中明確新“國五條”細則中的第三條提出，要增加普通商品住房及用地供應。確定總體目標，2022 年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量?？梢钥闯?，近幾年的土地政策以釋放加大土地供應信號，遏制低價瘋漲為主，目的在于遏制房價上漲。 （二）利率利率對投資風險的影響，是因為投資房地產開發到最后項目建成銷售一般需要幾年的時間，一方面投資者對未來收入的預期一般都是采用現有利率進行折現，估算收入凈現值，利率的提高會使得折現率提高，導致實際收入的降低，與預期的投資收益目標相偏離。 （三）通貨膨脹通貨膨脹風險也稱為購買力風險，一方面影響來自于貨幣貶值導致未來貨幣收入的購買力低于現在貨幣購買力的風險，由于房地產投資周期較長，通貨膨脹因素可能導致銷售所得收入低于預期收入，以固定價格合約與消費者簽訂的分期付款合約的實際收益顯著低于預期收益，使得投資利潤目標難以實現。通貨膨脹對房地產企業的另一種影響來自建筑原材料價格的上漲，部分建材的需求量大，價格的上漲會導致房地產企業的開發成本的抬高。 （四）項目可行性研究項目可行性研究是在項目投資決策階段的重要工作，在投資決策階段，房地產企業要進行投資決策的可行性研究，對擬建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析，為投資者決策提供科學依據?？尚行匝芯恳话憧煞譃闄C會研究、初步可行性研究、技術經濟可行性研究和經濟評價。在房地產開發的整個過程中，可行性研究是房地產投資最關鍵的一步，擁有極大的不確定性與機動性。由于24 / 44房地產投資面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，投資者需要在城市規劃條例、政府政策法規等約束條件下，根據房地產市場的供求現狀及發展趨勢，確定投資項目的用途、規模、類型，并對開發成本、需求量、售價或租金等做出預測，對這些不確定因素做出概率性的估計，可行性研究的分析不準確或者獲取的信息不全面將增加房地產企業的投資風險。 （五）工期控制投資者的工期控制目標是盡量縮短工期，縮短工期可以縮短各風險敞口的暴露時間，也可以加速項目進程進入到銷售階段，若遇到地質條件勘測不準、氣候變化、施工隊伍不過關等，則工期的控制就變得困難，增大了房地產企業的投資風險，必要時為餓了縮短工期需要付出一定的趕工措施費，這又增加了企業的成本。三、房地產企業資金回收風險的影響因素 （一）國家政策 國家政策對房地產企業的資金回收影響體現在兩個方面，第一，通過出臺抑制房地產的投資投機需求的政策降低房地產市場的整體需求：2022 年 2 月 20 日，國務院常務會議提出的新“國五條”中的第二條，堅決抑制投機投資性住房需求，其中明確提出嚴格實施差別化住房信貸政策。2022 年 4 月 7 日，中國人民銀行營業管理部發布《關于調整北京市差別化住房信貸政策的通知》。對首套自住住房、第二套住房和第三套以上住房貸款限額均做出規定。2022 年 2 月 20 日制定的新“國五條“政策中的第二條提出要擴大個人住房房地產稅收改革試點范圍。之后，國務院批轉發改委《2022 年深化經濟體制改革重點工作的意見》中提出擴大個人住房房產稅改革試點范圍。 第二，出臺直接影響交易環節的政策，對首付比例和按揭貸款利率進行相關規定，可能對部分潛在消費者的購買能力造成影響：2022 年 1 月 26 日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。會議指出自去年 4 月份《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發后，房地產市場出現積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展，必須進一步做好房地產市場調控工作。會議要求強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準利率的 倍。25 / 442022 年初新“國五條”明確表示房價上漲過快的城市，可進一步提高二套房貸首付款比例和貸款利率。繼四月初北京二套房首付比例提升至 7 成后，央行深圳市中心支行 10 月 31 日宣布，自 11 月 6 日起二套房首付款比例不得低于70%，首套繼續執行最低首付款比例 30%的規定，深圳成為第二個通過調整貸款政策來調控樓市的城市。上海市也緊追其后，于 11 月 8 日發布《進一步嚴格執行國家房地產市場調控政策相關措施》。該措施規定，對居民家庭向商業銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例從不得低于 60%提高至不得低于 70%及以上。另外，對于非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前 2 年內在本市累計繳納 1 年以上，調整為能提供自購房之日起算的前 3 年內在本市累計繳納 2 年以上。 （二）市場供需關系市場供需關系的需求受宏觀和微觀的因素影響，一方面市場需求由國家經濟周期以及居民收入的水平的整體性市場需求決定，另一方面對房地產商品的市場需求由房地產對其他商品的邊際替代效