企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理知識(shí)分析講座-資料下載頁(yè)

　　

【正文】 際成本沖轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及相應(yīng)的應(yīng)付賬款。 投資各方對(duì)分回的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)及時(shí)作為存貨管理。 2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目利潤(rùn)的， 主辦企業(yè)收到投資各方 開(kāi)發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)對(duì)外出售 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。項(xiàng)目利潤(rùn)形成后， 按合同規(guī)定分配項(xiàng)目利潤(rùn)。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其他無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的單位簽訂合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同， 合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到出資各方資金 作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定 分配出資各方項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并相應(yīng)沖轉(zhuǎn)預(yù) 收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，按第一條第二 款規(guī)定執(zhí)行。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)辦 理土地使用權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。需調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的，按照調(diào)整后的土地使用權(quán) 出讓金計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；不需支付土地使用權(quán)出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì) 入開(kāi)發(fā)成本。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分配合作方開(kāi)發(fā) 產(chǎn)品，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權(quán)過(guò)房戶 登記手續(xù)。在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)款，計(jì)入營(yíng) 業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。 五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照實(shí)際成本將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷(xiāo)售處 理，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費(fèi)。 六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售自用房屋類(lèi)固定資產(chǎn)，應(yīng)作如下處理： 1出售合同中土地使用權(quán)與地上建筑物分開(kāi)作價(jià)的， 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)入 其他業(yè)務(wù)收入，該項(xiàng)土地使用權(quán)(無(wú)形資產(chǎn))攤余價(jià)值及在出售過(guò)程中交納的有關(guān)稅費(fèi) 計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。地上建筑物出售收入扣除清理費(fèi)、該地上建筑物的殘值以及出售 過(guò)程中交納的稅費(fèi)后的凈收入計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入。 2出售合同中實(shí)行房地產(chǎn)統(tǒng)一作價(jià)的， 房地產(chǎn)出售收入扣除該項(xiàng)房地產(chǎn)的賬面 凈值、清理費(fèi)、出售過(guò)程中交納的各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用后的凈收入或凈支出，計(jì)入營(yíng) 業(yè)外收入或營(yíng)業(yè)外支出。出售的自用房屋類(lèi)固定資產(chǎn)屬于職工住房的，所取得的凈收 入計(jì)入企業(yè)住房周轉(zhuǎn)金。 七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時(shí)，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、 協(xié)議約定價(jià)值計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。 八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù) 售商品房。預(yù)售商品房所得的價(jià)款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款 管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入。 九、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前， 與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，取得的商品房預(yù)租價(jià)款，作為預(yù)收賬款管理。商 品房竣工驗(yàn)收辦理租約的手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入。 十、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房采取先出租給承租人使用，再 根據(jù)合同、協(xié)議約定出售給該承租人，所取得的價(jià)款應(yīng)按下列情況處理：租賃期間取 得的價(jià)款作為租金收入計(jì)入營(yíng)業(yè)收入；租賃期滿，承租人愿意購(gòu)買(mǎi)該商品房，企業(yè)取 得的售房?jī)r(jià)款計(jì)入營(yíng)業(yè)收入。 十一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)與買(mǎi)受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由企 業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租。企業(yè)出售商品房時(shí)，與買(mǎi)受人簽訂售房合同、協(xié)議并 不據(jù)價(jià)款結(jié)算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)款計(jì)入營(yíng)業(yè)收入。代理出租期間，收取 的房屋租金作為其他應(yīng)付款處理。合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房?jī)r(jià)款， 企業(yè)應(yīng)將其他應(yīng)付款沖轉(zhuǎn)應(yīng)收賬款。 十二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計(jì) 入財(cái)務(wù)費(fèi)用。 十三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)初期當(dāng)年無(wú)營(yíng)業(yè)收入或能夠取得少量的營(yíng)業(yè)收入， 但確需發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)的，須經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工 作量(即開(kāi)發(fā)成本的當(dāng)年借方發(fā)生額) 的60%預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實(shí)列入 待攤費(fèi)用： 預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入在1500萬(wàn)元以下的，不超過(guò)年預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的5‰；預(yù) 計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過(guò)1500萬(wàn)元(含1500萬(wàn)元)但不足5000萬(wàn)元的，不超過(guò)該部分預(yù)計(jì)營(yíng) 業(yè)收入的3‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過(guò)5000萬(wàn)元(含5000萬(wàn)元)但不足1億元的，不超過(guò) 該部分預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的2‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過(guò)1億元(含1億元) 的，不超過(guò)該部 分預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的1‰。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入的年度開(kāi)始， 應(yīng)將待攤的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在35年之內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。 十四、經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比重較大的， 經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從 開(kāi)發(fā)成本中計(jì)提公共配套設(shè)施費(fèi)。預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè)， 不得挪作他用。采取預(yù)提辦法建設(shè)的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓。 單獨(dú)立項(xiàng)且已落實(shí)投資來(lái)源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開(kāi)發(fā)成本中預(yù)提 公共配套設(shè)施費(fèi)。 十五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)，按照國(guó)家規(guī)定代為收取的住宅共同部位、 共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡(jiǎn)稱維修基金)作為代收代繳款項(xiàng)管理，并專戶存儲(chǔ)。按 照國(guó)家規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或物業(yè)管理企業(yè)移交維修基金時(shí)， 相應(yīng)沖轉(zhuǎn)代收代繳款項(xiàng)。維修基金在移交房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或物業(yè)管理企業(yè)之前而 滯留在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期間，產(chǎn)生的利息凈收入轉(zhuǎn)入本金，不得挪作他用。 十六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品辦理竣工驗(yàn)收后而尚未出售前發(fā)生的維修費(fèi)， 計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出售后，在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)，沖減質(zhì)量保證金 (應(yīng)收 賬款)；質(zhì)量保證金不足沖減的部分，計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用。 十七、本補(bǔ)充規(guī)定由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋。 十八、本補(bǔ)充規(guī)定自頒布之日起執(zhí)行。 第一章 新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目及注釋一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目及明細(xì)賬的設(shè)置 隨著社會(huì)信息化的發(fā)展，大多數(shù)財(cái)務(wù)人員使用財(cái)務(wù)軟件進(jìn)行會(huì)計(jì)核算了。會(huì)計(jì)電算化的特點(diǎn)就是通過(guò)輸入會(huì)計(jì)憑證，自動(dòng)記錄明細(xì)賬、總賬，出具報(bào)表。因此，對(duì)于初次進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)來(lái)說(shuō)，要想學(xué)好房地產(chǎn)會(huì)計(jì)，最重要的事情是學(xué)會(huì)做會(huì)計(jì)分錄、熟悉稅收、做好財(cái)務(wù)分析。本書(shū)就從認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)科目入手，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)分錄和明細(xì)賬，讓您盡快掌握房地產(chǎn)會(huì)計(jì)知識(shí)，成長(zhǎng)為一名成熟的會(huì)計(jì)師。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目及明細(xì)賬的設(shè)置序號(hào)科目編號(hào) 一級(jí)會(huì)計(jì)科目名稱 明細(xì)帳的設(shè)置 一、資產(chǎn)類(lèi) 1 1001 庫(kù)存現(xiàn)金 2 1002 銀行存款 按照開(kāi)戶銀行和其他金融機(jī)構(gòu)、存款 種類(lèi)等， 分別設(shè)置“銀行存款日記賬” 3 1012 其他貨幣資金 設(shè)置外埠存款、銀行匯票存款、銀行 本票存款、信用卡存款、信用證保證 金存款、存出投資款等4 1101 交易性金融資產(chǎn) 按照交易性金融資產(chǎn)的類(lèi)別和品種， 分別“成本”、“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行 明細(xì)核算。5 1121 應(yīng)收票據(jù) 按照開(kāi)出、承兌商業(yè)匯票的單位明細(xì)核算，并 設(shè)置“應(yīng)收票據(jù)備查 簿”，逐筆登記每一商業(yè)匯票的種 類(lèi)、號(hào)數(shù)和出票日、票面金額、交易合 同號(hào)和付款人、承兌人、背書(shū)人的姓名 或單位名稱、到期日、背書(shū)轉(zhuǎn)讓日、貼 現(xiàn)日、貼現(xiàn)率和貼現(xiàn)凈額以及收款日和收 回金額、退票情況等資料，商業(yè)匯票到期結(jié)清票款或退票后，應(yīng)當(dāng)在備查簿內(nèi)逐筆注銷(xiāo)6 1122 應(yīng)收賬款 按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及債務(wù)人進(jìn)行明細(xì)核算7 1123 預(yù)付賬款 按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及供應(yīng)單位、施工單位 進(jìn)行明細(xì)核算8 1131 應(yīng)收股利 按照被投資單位進(jìn)行明細(xì)核算9 1132 應(yīng)收利息 按照借款人或被投資單位進(jìn)行明細(xì)核 算10 1221 其他應(yīng)收款 按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其他應(yīng)收款的項(xiàng)目和 對(duì)方單位（或個(gè)人）進(jìn)行明細(xì)核算11 1231 壞賬準(zhǔn)備 按照應(yīng)收帳款的類(lèi)別進(jìn)行明細(xì)核算 12 1321 代理業(yè)務(wù)資產(chǎn) 按照有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)和委托單位、資產(chǎn)管理類(lèi) 別（如定向、集合和專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè) 務(wù)）、貸款對(duì)象，分別“成本”、“已實(shí)現(xiàn) 未結(jié)算損益”等進(jìn)行明細(xì)核算13 1402 在途物資 按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及供應(yīng)單位進(jìn)行明細(xì)核算14 1403 原材料 按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及材料的保管地點(diǎn)(倉(cāng) 庫(kù))、材料的類(lèi)別、品種和規(guī)格等進(jìn)行 明細(xì)核算 15 1405 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，分別開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的種類(lèi) （商鋪、住宅等）進(jìn)行明細(xì)核算16 1406 發(fā)出商品 按照購(gòu)貨單位及商品類(lèi)別和品種進(jìn)行明 細(xì)核算17 1408 委托加工物資 按加工合同、受托加