個人住房貸款概述-資料下載頁

　　

【正文】 予受理申請。，應要求借款人先按原分期還款額歸還當期應還本息，期限調整后新的分期還款額應自下期還款開始執行。、審查借款人的還款能力，在“中國建設銀行個人住房借款期限調整調查審批表”上分別由經辦人簽署調查意見，信貸經營部門負責人簽署審批意見。，如屬延長期限的，則原借款期限與延長期限之和不得超過各類個人住房貸款的最長期限規定。，從調整之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執行，已計收的利息不再調整。，建設銀行及時與借款人、擔保人簽訂《中國建設銀行個人住房借款合同變更協議》，并辦理抵（質）押登記變更等有關手續。有關手續辦妥后，經辦人將“中國建設銀行個人住房借款期限調整通知書”一份歸檔，一份交借款人，一份連同《中國建設銀行個人住房借款合同變更協議》一起交會計部門辦理調整貸款期限事宜。會計部門在辦理完相關手續后打印回單提供給客戶。 分期還款額的調整 應允許借款人在合同履行期間申請調整分期還款額，并分清原因，分別處理。，保持原貸款期限不變而申請相應調整分期還款額的：建設銀行會計柜臺應要求借款人在“中國建設銀行個人住房借款提前還款申請書”上對調整分期還款額做出明確選擇。根據借款人申請，會計柜臺在辦理完提前部分還款手續后應按貸款余額、剩余貸款期限重新計算分期還款額，并填寫“中國建設銀行個人住房借款分期還款額調整通知書”一式三份，一份由會計部門留存并自下次扣款起對該筆貸款執行新的分期還款額，一份交借款人保存，一份由信貸部門留存歸檔。，如需要調整貸款期限并相應調整分期還款額，經辦人應要求借款人按調整貸款期限提出申請。 還款方式的變更借款人申請變更還款方式，是指在合同履行期間，借款人在等額本息還款法、等額本金還款法等還款方法之間重新選擇。對借款人申請變更還款方式的，建設銀行應履行充分告知義務，告知借款人所選擇還款方式的內容，并要求借款人提出書面申請。，應要求借款人在“中國建設銀行個人住房借款提前還款申請書”上對變更還款方式做出明確選擇。對借款人未提前部分還款而直接申請變更還款方式的，應要求借款人填寫“中國建設銀行個人住房借款還款方式變更申請書”，要求借款人明確選擇變更后的還款方式并簽字確認。，如有此類問題的，應要求借款人先歸還拖欠的貸款本息及相關費用后方予受理。，應要求借款人先按原還款方式歸還當期應還本息，新的還款方式應自下期開始執行。，確定借款人的具體還款方法，并相應調查借款人的收入情況和還款能力是否符合要求，在“中國建設銀行個人住房借款還款方式變更調查審批表”上分別由經辦人簽署調查意見，信貸經營部門負責人簽署審批意見。，建設銀行應及時與借款人、擔保人簽訂《中國建設銀行個人住房借款合同變更協議》。有關手續辦妥后，經辦人將“中國建設銀行個人住房借款還款方式變更通知書”一份歸檔，一份交借款人，一份連同《中國建設銀行個人住房借款合同變更協議》一起交會計部門辦理變更還款方式事宜。會計部門辦理完相關手續后應打印相應回單提供給客戶。 擔保的變更對在合同履行期間，借款人申請變更保證人、抵押物、質押權利的，經辦人應向其提供“中國建設銀行個人住房借款變更擔保申請書”，由借款人提出書面申請。、質押權利是否符合擔保要求，并填寫“中國建設銀行個人住房借款變更擔保調查審批表”，提出調查意見，報信貸經營部門負責人審批；，建設銀行認為須進行評估的，必須由建設銀行認可的評估機構進行評估；，貸款余額與新的抵押物、質押利評估價值之比不得高于規定的抵（質）押率；新的保證人必須有足夠的保證能力；，建設銀行應與借款人、擔保人簽訂變更擔保協議或重新簽訂擔保合同，辦理抵（質）押登記變更等有關手續。 對借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的處理措施、受遺贈人、監護人、財產代管人不同意繼續履行借款人簽訂的借款合同的，建設銀行在該債權未獲清償前，應依法請求人民法院將借款人財產拍賣、變賣以清償借款人的債務。、受遺贈人、監護人、財產代管人同意繼續履行原借款合同義務的，建設銀行應根據經公證的繼承協議、文件與其簽訂債務承擔協議，并辦理抵押登記或貸款擔保手續等。原借款人所購房產應繼續用于抵押。 貸后檢查 檢查要求《中國建設銀行信貸資產風險分類實施細則》等規定及時對個人住房貸款進行風險分類；、關注類貸款可采取抽查的方式不定期進行，對次級、可疑、損失類貸款采取全面檢查的方式，每季度至少進行一次貸后檢查。貸后檢查應形成書面報告，經信貸主管或負責人簽字后及時歸檔。 檢查的主要手段貸后檢查的主要手段包括：監測貸款賬戶、查詢不良貸款明細臺賬、電話訪談、見面訪談、實地檢查、監測資金使用等。 檢查的主要內容；、住址、聯系電話等信息的變更情況；、收入、健康狀況等影響還款能力和誠意的因素變化情況；，包括保證人、抵押物、質押權利等；、合作開發商以及合作中介機構的回訪與檢查；。 對借款人的檢查發現借款人出現下列情況的，應限期要求借款人進行糾正；對借款人拒絕糾正的，應提前收回已發放的貸款的本息，或者解除合同，并要求借款人承擔違約責任：；；，借款人累計六個月（包括計劃還款當月）未償還貸款本息和相關費用的；，借款人未按期歸還貸款本息，并自建設銀行發出催收通知書之日起30天內（以掛號寄出時間為準），借款人仍未能清償貸款本息和相關費用的；；、失蹤或喪失民事行為能力后，其繼承人、受遺贈人、監護人、財產代管人拒絕繼續履行借款合同、或累計六個月（包括計劃還款當月）未償還貸款本息和相關費用的； ，足以影響其償債能力的；。 對保證人的檢查發現保證人出現下列情況的，應限期要求借款人更換建設銀行認可的新的擔保，對于借款人拒絕或無法更換建設銀行認可的擔保的，應提前收回已發放的貸款的本息，或者解除合同。 ；、其他經濟組織發生承包、租賃、合并和兼并、合資、分立、聯營、股份制改造、破產、撤銷等行為，足以影響借款合同項下保證人承擔連帶保證責任的；作為保證人的自然人發生死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的；；。 對抵押物的檢查發現抵押物出現下列情況的，應限期要求借款人更換建設銀行認可的新的擔保，對于借款人拒絕或無法更換建設銀行認可的擔保的，應提前收回已發放的貸款的本息，或者解除合同。 ；，而抵押人未將損害賠償金存入建設銀行指定賬戶的；、滅失、價值減少，足以影響貸款本息的清償，抵押人未在30天內向建設銀行提供與減少的價值相當的擔保的；，抵押人轉讓、出租、再抵押或以其他方式處分抵押物的；，但所得價款未用于提前清償所擔保的債權的；。 對質押權利的檢查發現質押權利出現下列情況的，應限期要求借款人更換建設銀行認可的新的擔保，對于借款人拒絕或無法更換建設銀行認可的擔保的，應提前收回已發放的貸款的本息，或者解除合同。 、滅失、價值減少，出質人未在30天內向建設銀行提供與減少的價值相當的擔保的；，但所得價款未用于提前清償所擔保的債權的；，發生非建設銀行過錯導致質押權利價值減少，而出質人未將損害賠償金存入建設銀行指定的賬戶的； ，未經建設銀行書面同意，質押人贈與、轉讓、兌現或以其他方式處分質押權利的。 對合作開發商和項目、合作中介機構的回訪與檢查（1）定期對合作開發商和項目進行現場回訪與檢查，內容包括開發商資信變化情況、資金到位和使用情況、項目工程進度情況、項目銷（預）售情況、房屋權屬證書辦理情況、通過個人住房貸款實現的住房銷售收入的使用情況等，并形成書面回訪與檢查報告。（2）定期對個人再交易住房合作中介機構進行回訪與檢查，內容包括中介機構的資信情況、經營情況及財務狀況等，并形成書面回訪與檢查報告。應根據合作機構的資信和合作記錄確定定期回訪與檢查的時間間隔，對資信評級較高、以往合作記錄良好的合作機構，可每季度或更長時間回訪一次。對資信評級一般且合作中發現不良記錄的，應加大回訪頻率，至少每季度或每月一次。發現合作開發商及項目出現以下情況的，限期要求其糾正，對不予糾正的，中止或終止合作協議，暫停或停止發放個人住房貸款：（1）不及時辦理房屋權屬證書，不配合辦理房屋抵押登記；（2）拒絕履行合作協議中約定的連帶保證責任；（3）由于開發商自身原因，造成項目無法按期竣工并交付使用或因建筑質量等問題與購房人產生糾紛；（4）拒絕接受建設銀行對項目貸款資金使用、工程進度、銷售等方面的檢查和監督；（5）經營狀況惡化，喪失擔保能力或者擔保能力嚴重下降；（6）卷入或即將卷入重大經濟糾紛、訴訟或仲裁程序；（7）假借個人名義套取個人住房貸款；（8）將用作個人住房貸款抵押的房屋重復出售、重復抵押。對回訪過程中，發現再交易住房合作中介機構出現以下情況的，應暫停或停止與其合作發放新的個人再交易住房貸款：（1）經營管理不善，財務狀況惡化；（2）所擔保的個人再交易住房貸款不良情況比較嚴重；（3）由于中介機構的原因，合作發放的貸款中出現“假個貸”；（4）對外擔保超出其擔保能力。對其他合作中介機構的資格審查與風險防范參照總行有關制度辦法執行 。 有關風險事項的處理程序，經辦人應及時向部門負責人匯報，制定相應的處理方案。屬于重大風險事項的，還應及時報告信貸風險管理部門和上一級行業務主管部門。、足額償還貸款本息的，將該筆貸款進入不良貸款管理與處置程序進行處理。 不良貸款的管理與處置 不良貸款的催收與處置建設銀行應按照總行有關規定及時正確地對個人住房貸款形態進行認定和分類，并按以下要求進行催收與處置：，貸款經辦人要在10個工作日內對借款人進行電話提示催收，了解違約原因，并做好電話記錄；同時該筆貸款形態轉為“逾期”。－3（不含）個月的，貸款經辦人要向借款人發出書面“催收通知書”。 對抵押加階段性保證貸款要視情況要求開發商協助催收或承擔保證責任。－6（不含）個月的，貸款經辦人要約見借款人或者上門催收，了解借款人違約原因，協商可行的還款方案；對抵押加階段性保證貸款要視情況要求開發商協助催收或承擔保證責任。（含）以上，且沒有實質性解決方案的，要追究保證人的擔保責任，依法起訴、及時處分抵押物或質押權利。，各地經辦機構應根據當地經濟形勢和市場環境的變化、借款人實際資信情況等及時判斷風險狀況，適當縮短上述處理拖欠本息的劃分期間，及時采取有效處置措施保全我行債權。 針對借款人違約原因，可采取的處置、盤活措施、遺忘造成的不良貸款，通過電話、開發商協助等渠道通知借款人及時歸還拖欠本息；，但由于收入水平下降按合同約定歸還貸款本息確實有困難的，可適當延長借款人還款期限；借款人失去還款能力的，可聯系開發商、中介機構等協助將借款人所購房屋轉賣，進行債務重組。，如果尚在開發商連帶責任保證階段的，要求開發商履行保證責任，代為歸還拖欠本息與費用；對借款人拒絕歸還貸款、保證人拒絕履行保證責任的，經協商無效，應及時提起訴訟，通過法律手段收回貸款。，造成借款人未能按時歸還貸款的，要向借款人解釋說明，采取措施，予以補救。、或工程質量等問題造成買賣雙方糾紛，借款人不予歸還貸款的，在督促借款人還款的同時，應督促開發商解決糾紛，并承擔保證責任；在糾紛解決之前，暫停對該開發商項目發放新的個人住房貸款；同時密切關注開發商動態。 “假個貸”的處置“假個貸”是指單位（比如，住房開發企業）或個人以套取銀行信貸資金為目的，在個人沒有真實購房意愿的情況下，以個人名義申請并獲得的個人住房貸款。對已暴露的“假個貸”，應根據實際情況采取以下處置措施：，督促其承擔還款責任。對于開發商還有其他樓盤項目準備銷售或正在銷售中的，在經嚴格審查確認項目不存在風險的前提下，可向這些樓盤的購房者發放個人住房貸款，開發商由此實現的銷售收入專項用于歸還在我行的“假個貸”，但必須嚴防新的“假個貸”。“爛尾”的“假個貸”樓盤，如只需投入少量資金項目即可完工，且開發商有還款意愿，按信貸授權權限，經有權行審批同意，可視情況發放少量的房地產開發貸款，并對項目進行封閉管理，用項目實現的銷售收入或處置抵押物所得，收回“假個貸”和開發類貸款。，要密切監控其資產分布情況，做好資產保全的有關工作。對因開發企業破產或營業執照被吊銷、借款人死亡或失蹤，或通過法律程序執行后無法回收的貸款，按照第三十七條有關規定進行處置。“假個貸”的成因，嚴肅認定內部責任；對于屬合作開發商或中介機構原因造成的，應追究其相應責任，同時應對有不良記錄的合作開發商和中介機構建立黑名單制度，以此作為決定是否繼續與之合作的重要依據。依法拍賣、變賣不良個人住房貸款抵押物所得價款，支付處分抵押物所需費用等后小于貸款本息的差額，或依法取得抵債資產，按評估確認的市場公允價值入賬后，扣除抵債資產收取費用，小于貸款本息的差額，應繼續向債務人追償。經追償后仍無法收回的債權，按照財政部和總行有關辦法規定進行呆賬貸款認定后，按照呆賬資產核銷管理辦法規定的條件與程序，組織申報核銷。個人住房貸款抵債資產的收取、保管、處置以及相應的會計核算，均應按照中國建設銀行關于抵債資產的有關規定執行。個人住房貸款業務經營部門負責以資抵債申報材料的組織和抵債資產的收取工作；資產保全部門或負責資產保全工作的部門（以下簡稱資產保全部門）負責抵債資產的保管、經營處置工作。 抵押物管理 抵押物的檢查抵押期間，經辦人員應定期檢查抵押物的存續狀況以及占有、使用、轉讓、出租及其他處分行為。如發現抵押物價值非正常減少，應及時查明原因，采取有效措施：，應要求抵押人立即停止其行為。，應要求抵押人恢復抵押物的價值。如抵押人無法完全恢復，應要求抵押人提供與減少的價值相當的擔保，包括另行提供抵押物、權利質押或保證。 抵押物的處分與轉讓抵押人在抵押期間轉讓或處分抵押物的，建設銀行必須要求其提出書面申請，并經該筆貸款原審批部門批準后方予辦理。，抵押人可以全部轉讓并以不低于建設銀行認可的最低轉讓價款轉讓抵押物的，抵押人轉讓抵押物所得的價款應當優先用于向建設銀行提前清償所擔保的債權。，抵押人可以部分轉讓抵押物的，所得的收入應存入建設銀行的專戶