某地區(qū)新城商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理知識(shí)分析-資料下載頁

　　

【正文】 鐵五號(hào)線已通車，新光快速干線也建成通車等等。　　初步預(yù)計(jì)在2008年2010年珠江新城將有8個(gè)以上的寫字樓項(xiàng)目可以竣工投入使用，其中最具有代表性的當(dāng)屬高度達(dá)450米的珠江新城雙子塔的西塔。而于2005年3月8日拍賣成功的廣東煙草B18項(xiàng)目也將在這段時(shí)間投入使用；廣州明和實(shí)業(yè)有限公司的三個(gè)項(xiàng)目及嘉裕集團(tuán)的項(xiàng)目均位于F區(qū)。除國(guó)家審計(jì)總署廣州特派員辦事處外，其他的幾個(gè)項(xiàng)目均位于珠江新城的中軸線兩側(cè)，因此，也可以把這段時(shí)間叫中軸線時(shí)間段。這8個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積約90萬平方米，而這個(gè)數(shù)字還未計(jì)算高盛集團(tuán)等公司的項(xiàng)目。　　2002年2010年珠江新城寫字樓項(xiàng)目竣工面積圖（預(yù)計(jì)）（二）寫字樓產(chǎn)品特征分析　　廣州的寫字樓經(jīng)歷了幾代的變遷，第一代寫字樓，興起于環(huán)市東。純辦公功能建筑其實(shí)就是第一代的寫字樓產(chǎn)品，除了布局明顯區(qū)別于住宅，同時(shí)將通訊管線、會(huì)議室等辦公結(jié)構(gòu)和功能列為建筑設(shè)計(jì)的必需元素。對(duì)于電信、網(wǎng)絡(luò)及多媒體等功能的支持也都開始普及，以高層建筑為主的寫字樓建筑在環(huán)境設(shè)施方面也開始普遍使用中央空調(diào)等產(chǎn)品。　　第二代寫字樓興起于天河北，不但要求過硬的電訊、寬帶和可自調(diào)的室內(nèi)溫度系統(tǒng)，同時(shí)也在建筑布局方面提出了更高的要求動(dòng)靜分開的辦公布局、會(huì)客空間的設(shè)置與私密性的突出等都開始成為這一時(shí)期寫字樓產(chǎn)品的顯要特征。在經(jīng)營(yíng)方式上，第二代寫字樓也開始實(shí)行租、售并重的策略。　　第三代寫字樓，目前正在珠江新城誕生，國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的引入和高標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)字化建筑材料的采用，是第三代寫字樓的重要標(biāo)志。在硬件配套及辦公理念方面，珠江新城的寫字樓都突顯了質(zhì)的飛躍，其質(zhì)變主要表現(xiàn)為：　　辦公設(shè)備人性化　　珠江新城的寫字樓大部分的間隔面積都較為靈活，一部分寫字樓更可以提供24小時(shí)辦公的需要，全面滿足不同客戶的需求。智能化方面大部分的寫字樓亦都符合5A智能化配套標(biāo)準(zhǔn)。商務(wù)配套亦都進(jìn)一步升級(jí)，如華普廣場(chǎng)配套有多功能會(huì)議中心，大型展覽廳。雙城國(guó)際配備大型生態(tài)會(huì)所等，讓辦公環(huán)境配套更齊全更舒服。同時(shí)寫字樓的實(shí)用率有明顯的提高，珠江新城推出的新一代寫字樓，在設(shè)計(jì)過程中強(qiáng)調(diào)效益，考慮合理的實(shí)用率；在滿足使用要求前提下，盡量壓縮交通及輔助面積。　　創(chuàng)新戶型　　市場(chǎng)對(duì)廣州現(xiàn)有的甲級(jí)寫字樓在層高、光纖容量、空調(diào)等方面提出了更高的要求，可以預(yù)計(jì)，新出爐的寫字樓會(huì)贏在起跑線上。如勤建商務(wù)大廈特色的純復(fù)式寫字樓生態(tài)設(shè)施等各方面的配置素質(zhì)都較高。創(chuàng)新元素和細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)及高科技智能化很受重視。　　智能化的升級(jí)　　國(guó)際上對(duì)智能大廈的普遍描述是：通過對(duì)建筑物的四個(gè)基本要素，即結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理，以及運(yùn)行之間的內(nèi)在聯(lián)系，以最優(yōu)化的設(shè)計(jì)，提供一個(gè)投資合理又擁有高效率的環(huán)境空間。　　建設(shè)智能大廈的目標(biāo)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：　　提供安全、舒適、快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；　　節(jié)省能耗和降低人工成本；　　建立先進(jìn)和科學(xué)的綜合管理機(jī)制。　　珠江新城近幾年來新建成的具有一定規(guī)模的甲級(jí)寫字樓大多具備5A智能化標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓。　　在廣州目前的已投入使用的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目中，多數(shù)項(xiàng)目為客戶提供IDD、ISDN、LAN系統(tǒng)，只有少數(shù)高檔項(xiàng)目提供DDN系統(tǒng)（如中信廣場(chǎng)提供IDD、VPN、IDC、ISDN、DDN、DIA、IPLC等）。而珠江新城如華普廣場(chǎng)等智能化設(shè)備都較為先進(jìn)。同時(shí)市場(chǎng)變化，寫字樓在生態(tài)、環(huán)保、健康等方面也有更高的要求。富力科訊大廈，標(biāo)準(zhǔn)層高達(dá)4米，電梯荷載量達(dá)到4000－5000平方米／臺(tái)；在設(shè)備選擇方面，可滿足24小時(shí)辦公的需求；另外還具備了獨(dú)立計(jì)量的空調(diào)系統(tǒng)，突破了現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓中央空調(diào)的弊端。寫字樓有其特殊性，如某些貿(mào)易型商家，由于與境外貿(mào)易存在一定的時(shí)差，多數(shù)更強(qiáng)調(diào)深夜上班，因此對(duì)獨(dú)立計(jì)量空調(diào)、用電等有特殊要求。　　環(huán)保建材　　珠江新城的寫字樓的建筑，創(chuàng)出了不少的新鮮感，就目前已經(jīng)出外立面的如保利國(guó)稅大廈全鋼化玻璃的低輻射外立面在珠江新城格外醒目！盡管寫字樓都追求時(shí)尚高檔的形象，但是新一代的寫字樓似乎更最求健康、環(huán)保。如發(fā)展中心大廈的外立面就用了純天然砂巖、翡翠玻璃陶瓷、低輻射LOWE中空鍍膜保溫玻璃等環(huán)保建材。珠江新城代表性寫字樓配套項(xiàng)目名稱富力科訊大廈勤建商務(wù)星匯國(guó)際雙城國(guó)際發(fā)展中心華普廣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)層面積170011001285780/1225層數(shù)地上24層、地下4層地上25層地上29層、地下3層地上31層/地上27地下3層層高 標(biāo)準(zhǔn)層4M 標(biāo)準(zhǔn)凈層高≥ M4M3 M電梯9部高速電梯4臺(tái)OTIS高速電梯5臺(tái)德國(guó)合資蒂森電梯兩臺(tái)高速電梯一臺(tái)貨梯10部客梯、2部貨梯每塔樓配備6部高速電梯空調(diào)水源熱泵式中央空調(diào)水冷式高效節(jié)能空調(diào)大金VRC變頻冷媒系統(tǒng)沒中央空調(diào)，美國(guó)約克、日本新晃制冷、供熱設(shè)備提供冷熱溫控中央空調(diào)系統(tǒng)采用分量計(jì)算，總制冷量達(dá)3600冷噸通訊千兆主干寬帶采用10M/100BPS、LAN技術(shù)的寬帶接入高速上網(wǎng)充足電話線路，每戶設(shè)寬帶網(wǎng)入口及綜合布線系統(tǒng)入口高速上網(wǎng)高覆蓋的光纜綜合布線和充足的IDD電話線路配套近萬平方綜合商務(wù)配套大型商場(chǎng)、酒樓、商務(wù)餐廳等12個(gè)垂直疊式空中花園主題會(huì)所（含泳池）、商務(wù)會(huì)議室2800平方米的園林康體會(huì)所同聲翻譯系統(tǒng)大型會(huì)議中心，多功能會(huì)議中心、大型展覽廳智能化5A專業(yè)智能化管理系統(tǒng)5A智能化管理5A智能化系統(tǒng)24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)，建筑周界紅外先安防探測(cè)儀8A智能化系統(tǒng)5A級(jí)智能化管理系統(tǒng)外立面玻璃幕墻國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)LOWE弧型大玻璃，群樓外墻閃銀灰色大理石、玻璃幕墻以白色調(diào)為主高級(jí)外墻磚配鋼化鍍膜玻璃幕墻鋼化玻璃幕墻其他獨(dú)立計(jì)量空調(diào)系統(tǒng)廣州寫字樓市場(chǎng)唯一一個(gè)有中空設(shè)計(jì)的寫字樓物業(yè)寫裙樓架空層做成生態(tài)園林，寫字樓大堂也首創(chuàng)式地引入園林景觀360176。陽光辦公環(huán)境國(guó)際超甲級(jí)8A寫字樓高智能高實(shí)用率寫字樓（三）價(jià)格特征分析　　珠江新城寫字樓在建量很大，但可售面積卻較為有限。目前在售的只有華普廣場(chǎng)、勤建商務(wù)大廈、星匯商務(wù)大廈、雙城國(guó)際大廈，而發(fā)展中心大廈、珠江投資大廈、信合大廈等，均有總部物業(yè)或企業(yè)自用的色彩，不對(duì)外發(fā)售。因此，在售寫字樓就特別吃香，價(jià)格也是一路攀升。　　珠江新城第一座寫字樓雙城國(guó)際內(nèi)部認(rèn)購期間均價(jià)在68007500元/平方米，如今已經(jīng)上漲到8500元/平方米。華普廣場(chǎng)開售的售價(jià)是6800－7500元／平方米，現(xiàn)在已上升到8300元／平方米；勤建商務(wù)大廈內(nèi)部認(rèn)購價(jià)是8000元／平方米，現(xiàn)在已升至9000元／平方米。　　珠江新城寫字樓的開發(fā)目前進(jìn)行得如火如荼，其寫字樓的價(jià)格也直逼天河北，同時(shí)隨著珠江新城交通的改善，珠江新城的寫字樓將有進(jìn)一步上升的空間。項(xiàng)目名稱租售價(jià)格（元/m2）賣點(diǎn)勒建商務(wù)大廈售￥9000/㎡設(shè)有空中花園，寫字樓復(fù)式設(shè)計(jì)星辰大廈￥7500/㎡近地鐵，雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)華普大廈￥80008500元/㎡5A智能化配備，24小時(shí)酒店式服務(wù)星匯國(guó)際大廈售9000元/㎡5A智能化生態(tài)式大堂層間空調(diào) 雙城國(guó)際￥8500元/㎡標(biāo)傍地鐵物業(yè)（四）客戶群分析　　以前支撐廣州寫字樓租賃市場(chǎng)的主要力量是國(guó)內(nèi)中小型企業(yè)，其實(shí)質(zhì)是剛起步的企業(yè)，穩(wěn)定性很低，更沒有轉(zhuǎn)為買家的實(shí)力。近幾年情況有了很大的變化，國(guó)內(nèi)的企業(yè)快速成長(zhǎng)的同時(shí)，國(guó)外的各類型企業(yè)大規(guī)模進(jìn)入廣州，不但成為現(xiàn)有寫字樓市場(chǎng)的主要客戶，而且將成為未來珠江新城板塊寫字樓必須重視的客戶群。項(xiàng)目名稱開發(fā)商客戶群華普廣場(chǎng)廣州市銀保利華普置業(yè)有限公司銀行、科研機(jī)構(gòu)、外資公司雙城國(guó)際廣州華鵬置業(yè)有限公司IT行業(yè)、廣告、中小企業(yè)/國(guó)稅星辰財(cái)富港廣州越福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司港澳投資者居多信合大廈農(nóng)村信用聯(lián)合社金融、證券、保險(xiǎn)星匯國(guó)際大廈越秀城建集團(tuán)銀行、金融、證券珠江投資大廈廣東珠江投資集團(tuán)金融、證券、保險(xiǎn)勤建商務(wù)大廈勤建置業(yè)有限公司 IT、廣告業(yè)富力科訊國(guó)際大廈富力地產(chǎn)IT行業(yè)、廣告業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)富力盈隆廣場(chǎng)富力地產(chǎn)金融、世界500強(qiáng)企業(yè)、集團(tuán)總部富力中心大廈富力地產(chǎn)世界國(guó)內(nèi)外500強(qiáng)企業(yè)、富力集團(tuán)總部從上表可以看出IT業(yè)、廣告業(yè)、以及金融行業(yè)的占了珠江新城寫字樓相當(dāng)大的比例。而富力集團(tuán)的兩個(gè)寫字樓盈隆廣場(chǎng)以及富力中心大廈將會(huì)以世界500強(qiáng)企業(yè)為目標(biāo)客戶作為定位。　　同時(shí)總部經(jīng)濟(jì)在珠江新城亦已經(jīng)初見端倪：　　保利在珠江新城的廣州商務(wù)大廈專為廣州市國(guó)稅局而建，另一個(gè)寫字樓項(xiàng)目廣州保利大廈也有一個(gè)塔樓在建設(shè)時(shí)已被廣州地稅局整體購入。另外，珠江投資大廈其中一個(gè)塔樓被農(nóng)行廣東省分行購入。從珠江新城的總部經(jīng)濟(jì)大部分都是本地集團(tuán)總部居多。　　在總部經(jīng)濟(jì)中，總部集中的區(qū)域一般具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，能夠吸引更多的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流動(dòng)，在價(jià)值鏈分工中，占據(jù)高端地位，獲取更高的利潤(rùn)回報(bào)，不但能夠補(bǔ)償其較高的費(fèi)用成本，而且能夠提升本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)水平，擴(kuò)大本地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)能力。突顯總部經(jīng)濟(jì)的寫字樓：項(xiàng)目性質(zhì)保利商務(wù)大廈廣州市國(guó)稅局全幢自用珠江投資大廈農(nóng)業(yè)銀行購入北塔，南塔發(fā)展商自用1/3，2/3面積對(duì)外出售富力中心大廈自用1/3面積,2/3面積對(duì)外出租合景國(guó)際金融廣場(chǎng)自用3層,其余出租勤建商務(wù)大廈自用部分,其余出售發(fā)展中心大廈自用1/3，2/3面積對(duì)外招租（五）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域比較分析天河北體育中心商務(wù)區(qū)　　區(qū)域現(xiàn)狀　　天河北體育中心商圈，以天河北、天河路、體育中心為中心，以天河北路、天河路、體育西路、體育東路、天河?xùn)|路幾條路為主干道，沿線分布著眾多的寫字樓，是目前廣州最重要、最有代表性的商務(wù)區(qū)。主要的辦公樓有：中信廣場(chǎng)、市長(zhǎng)大廈、金利來大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、新創(chuàng)舉大廈等。　　以天河北路為中心，以體育東路、體育西路為兩軸，沿天河路向東發(fā)展。天河北路是中心，北依廣州火車東站綠化廣場(chǎng)，南望天河體育中心，交通方便，條件得天獨(dú)厚。短短幾百米的距離匯聚著中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、市長(zhǎng)大廈等有代表性的寫字樓，而中信廣場(chǎng)更是廣州的標(biāo)志性建筑之一。現(xiàn)時(shí)，中信廣場(chǎng)的寫字樓的租金大約為150元/平方米月。　　體育東路和體育西路。天河北商務(wù)區(qū)的自然延伸，像天河北路的兩條肩膀，支撐著天河北的繁華。沿線的寫字樓主要有財(cái)富廣場(chǎng)、金利來大廈、高盛大廈、城建大廈、新創(chuàng)舉大廈等。體育東路、體育西路的寫字樓的租價(jià)基本上為80120元/平方米月左右。　　天河路沿線，是天河北天河體育中心商務(wù)區(qū)的補(bǔ)充。之前由于與天河北體育中心商務(wù)區(qū)有一條繁忙的天河路相隔，雖然商業(yè)有天河城、宏城廣場(chǎng)等，但寫字樓的氛圍一直不是很濃厚。隨著正佳廣場(chǎng)開業(yè)，正佳廣場(chǎng)東塔寫字樓項(xiàng)目的施工，天河路的寫字樓項(xiàng)目開始動(dòng)起來。但現(xiàn)時(shí)已投入使用的純寫字樓市場(chǎng)尚為空白。　　未來供應(yīng)量　　未來天河北體育中心商圈還有眾多的寫字樓項(xiàng)目在動(dòng)工。分天河北路和天河路兩大板塊。　　天河北路：　　天譽(yù)國(guó)際商務(wù)港：由廣州市創(chuàng)譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，項(xiàng)目位于天河北林和中路，總建筑面積約13萬平方米，由裙樓商場(chǎng)及兩棟塔樓組成。其中南塔規(guī)劃為38層的白金組酒店，客戶總數(shù)約450500個(gè)；北塔30層的寫字樓。　　天河商旅項(xiàng)目：開發(fā)商為廣州城市建設(shè)開發(fā)有限公司、廣州宏城發(fā)展有限公司。項(xiàng)目位于天河北路與林和東路交匯處，薈雅苑南側(cè)。鄰廣州標(biāo)志性建筑中信廣場(chǎng)，南望整個(gè)天河體育中心，由1棟57層的塔樓（辦公）、1棟28層的酒店及5層裙樓商場(chǎng)組成。，專為跨國(guó)企業(yè)度身定造。現(xiàn)時(shí)該項(xiàng)目剛剛動(dòng)工，預(yù)計(jì)將于2008年投入使用。　　另外，耀中集團(tuán)在天河北路林和西路也有一45層高的寫字樓項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)15萬平方米。　　天河路：　　天河路未來的寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)主要集中在體育西路到天河?xùn)|路段，沿天河路兩側(cè)在一千米左右的距離集中了八個(gè)寫字樓項(xiàng)目，這些項(xiàng)目將在2005年2008年投入使用，將把天河路變成第二條天河北路。從西到東依次為維多利廣場(chǎng)塔樓、天河城東塔樓、正佳廣場(chǎng)東塔樓、京光廣場(chǎng)、隆德大廈、太古廣場(chǎng)、豐偉廣場(chǎng)、壬豐大廈。　　維多利廣場(chǎng)：項(xiàng)目位于體育西路，與廣州大型商城天河城隔路對(duì)望。首至六層裙樓商場(chǎng)已開業(yè)；2棟塔樓分別為53層和37層的A、B寫字樓塔樓，建成后將成為天河中心區(qū)的標(biāo)志性建筑。項(xiàng)目配備先進(jìn)智能化和商業(yè)配套系統(tǒng)，屬廣州市未來配置最高的頂級(jí)寫字樓。　　天河城東塔樓：發(fā)展商為廣東天貿(mào)（集團(tuán)）股份有限公司，東塔為50層的寫字樓，預(yù)計(jì)將在2007年左右完工。　　正佳廣場(chǎng)東塔：項(xiàng)目位于天河路與體育東路交匯處西南側(cè)，發(fā)展商為廣州市正佳企業(yè)有限公司。，其中寫字樓部分面積約3萬平方米。　　京光廣場(chǎng)：又名中國(guó)民生銀行大廈，發(fā)展商為廣州京光房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司。項(xiàng)目位于天河路南側(cè)，體育東路東側(cè)。整個(gè)項(xiàng)目由西翼一幢５５層的超甲級(jí)寫字樓和五星級(jí)酒店，東翼一幢３２層的甲級(jí)寫字樓和一幢３６層的公寓以及中央的一個(gè)市民休息廣場(chǎng)。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)模龐大。　　豐偉廣場(chǎng)：廣州豐偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；樓盤地址，天河路以南，天河?xùn)|路以西。該項(xiàng)目由一棟29層的辦公樓組成（部分為12層、18層），14裙樓為商場(chǎng)。地鐵石牌橋站在該辦公樓處有一出入口。　　太古廣場(chǎng)：位于天河路與天河?xùn)|路交匯處西北側(cè)，發(fā)展商為太古匯（廣州）發(fā)展有限公司。項(xiàng)目占地約5萬平方米，總建40萬平方米，由30層高的酒店、40層高的寫字樓及10萬平方米的商場(chǎng)組成。該項(xiàng)目已開始動(dòng)工建設(shè)。　　壬豐大廈：位于天河路與天河?xùn)|路交匯處東南側(cè)，發(fā)展商為廣州壬豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。，負(fù)13層為標(biāo)準(zhǔn)停車場(chǎng)、首層到4層為頤高數(shù)碼廣場(chǎng)，5層為美食城、6層為設(shè)備層、910層為商業(yè)辦公、1141層為寫字樓。寫字樓層面積為2229平方米，間隔面積為131590平方米，配備有12臺(tái)電梯。該項(xiàng)目正在進(jìn)行內(nèi)部裝修。　　由于天河路沿線為購物、商務(wù)相結(jié)合，公共