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我國房地產(chǎn)市場營銷管理研究(doc畢業(yè)設計論文)-資料下載頁

2026-06-15 22:57本頁面

　　

【正文】內市場競爭日益激烈、復雜的今天，房地產(chǎn)企業(yè)只有靠提供一流的產(chǎn)品和服務，樹立自己的品牌，才能獲得成功。品牌效應是房地產(chǎn)企業(yè)開拓市場和參與市場競爭的重要手段。品牌是指產(chǎn)品品質、服務品質、企業(yè)的文化、理念、價值、個性等的綜合與凝聚，是區(qū)別于同類產(chǎn)品的一種企業(yè)商譽。開發(fā)商已經(jīng)越來越認識到打造著名樓盤品牌的重要性。在房地產(chǎn)市場，開發(fā)商利用品牌的積累來開發(fā)名牌，而名牌又會有效提升開發(fā)企業(yè)品牌的內涵。總之，優(yōu)秀品牌在樓市中有著持久的擋不住的吸引力。要實施品牌戰(zhàn)略，做好售前和售后服務是關鍵[7]。售前服務關系到開發(fā)的物業(yè)是否能銷售出去，從而實現(xiàn)資金的變現(xiàn)和增值。售后服務是優(yōu)良品牌的延伸，物業(yè)管理水平是房地產(chǎn)項目品牌建設不可缺少的條件。因此，為了解除老百姓購房的后顧之憂，引導眾多消費者的購房積極性，房產(chǎn)商必須要與有關部門聯(lián)合做好物業(yè)管理和售后服務工作，作為物業(yè)管理公司更要直面激烈的市場競爭，要以顧客滿意為目標，以投資者獲得最大投資回報為宗旨，“以人為本”、做到高標準、行為規(guī)范化、工作程序化、操作標準化，同時滿足居住者對文化的需求，給業(yè)主一個有品位的居住環(huán)境。要實施品牌戰(zhàn)略，就是要提高企業(yè)在公眾中的知名度和美譽度，要在企業(yè)管理中導入 CIS(企業(yè)識別系統(tǒng))，強化公眾心中對本企業(yè)的理念識別、行為識別和視覺識別，并從企業(yè)內部著力，建立健康、獨特的企業(yè)文化。全方位塑造企業(yè)整體形象。2．房地產(chǎn)定價策略房地產(chǎn)定價策略是房地產(chǎn)營銷活動中極為重要的一部分，它與其他營銷策略組合共同作用于營銷目標。價格的合理與否直接關系到房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品能否為消費者接受，市場占有率的高低和企業(yè)利潤的多少，它是企業(yè)的主要競爭手段，是整個營銷組合中最關鍵最活躍的因素。在對房地產(chǎn)產(chǎn)品定價中，可以對項目的整體收益警醒定價，也可以對某一產(chǎn)品進行具體分析定價。房地產(chǎn)定價的程序如圖2所示。確定定價目標→進行成本核算→調查市場狀況→綜合分析影響定價因素→選擇定價策略和方法→確定產(chǎn)品市場價格圖2實施在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標的基礎上確定企業(yè)定價目標，這是定價工作的起點，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的產(chǎn)品成本費用進行核算，了解市場需求狀況和競爭者狀況、發(fā)展趨勢及其價格策略。結合企業(yè)產(chǎn)品特點，綜合分析影響定價的因素，進而研究價格實現(xiàn)的可行性依據(jù)內外條件和成本核算，選擇定價策略和方法，根據(jù)定價策略和方法以及價格最優(yōu)原則確定本企業(yè)產(chǎn)品市場價格，在銷售中實施所定價格，并把信息及時反饋到以上階段，進行價格調整[4]。房地產(chǎn)企業(yè)的定價方法通常有成本導向定價、需求導向定價和競爭導向定價三類。本文主要討論成本導向定價。成本導向定價是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是在定價時，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中投入的全部成本，然后加上一定的利潤。成本導向定價主要是由成本加成定價法、目標利率定價法和售價加成定價法三種方法構成。（1）成本加成定價法。這是一種最簡單的定價方法，就是在單位產(chǎn)品成本的基礎上，加上一定的比例的利潤作為產(chǎn)品的售價。售價與成本之間的差額即為利潤。這里所指的成本，包含了稅金。由于利潤的多少是按成本的一定比例計算的，習慣上講這種比例稱為“幾成”，因此這種方法被稱為成本加成定價法。它的計算公式為：單位產(chǎn)品的價格=單位產(chǎn)品成本*（1+加成率）。其中，加成率為預期利潤占產(chǎn)品成本的百分比。（2）目標收益定價法。這種方法又稱目標利率定價法，或投資收益率定價法。它是在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算的方法。其計算步驟如下：①確定目標收益率。目標收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同方式。②確定目標利潤。由于目標收益率的表現(xiàn)形式的多樣性，目標利潤的計算也不同，其計算公式為：目標利潤=總投資額*目標投資利潤率。③計算售價。售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量。目標收益率評定法的優(yōu)點是可以保證企業(yè)既定目標利潤的實現(xiàn)。這種方法一般是用于在市場上具有一定影響力的企業(yè)、市場占有率較高或具有壟斷性質的企業(yè)。（3）售價加成定價法，這是一種以產(chǎn)品的最后售價為基數(shù)，按銷售價的一定百分率計算加成率，最后得出產(chǎn)品的售價。其計算公式為：單位產(chǎn)品售價=單位產(chǎn)品成本/（1加成率）。這種定價方法的優(yōu)點是對于銷售者來說，容易計算出商品銷售的毛利率；而對于消費者來說，在售價相同的情況下，用這種方法計算出來的加成率較低，更容易接受。以上幾種成本定價方法的共同點是：均以產(chǎn)品成本為制定價格的基礎，在成本的基礎上加一定的利潤來定價。所不同的它們對利潤的確定方法略有差異。雖然較容易計算，但它們存在共同

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