城中村改造探討——以漢陽區城中村改造中的問題與對策為例論文-資料下載頁

　　

【正文】 做到城中村改造有法可依，離不開相關法律法規的制定和完善。我國正處于快速發展時期，解決城中村改造中遇到的新問題不僅需要靠新的法律來提供依據，而且需要對已有的法律法規中的相關規定作出調整。還要加大執法的力度，對于政府官員的違法行為，要以法律手段來制裁，而不僅僅是給予行政處罰。其次，轉變政府經營理念。地方政府作為一類經濟組織，也有自己的經濟利益，導致很多時候政府既是“裁判員”，又是“運動員”。因此，要轉變地方政府的經營理念和政績觀，扭轉“GDP”情結，將改造后的城中村的環境指數和村民的生活幸福指數作為 考核政府官員的重要指標。再次，發揮政府的引導和扶持功能。當前，大部分改制企業還相當脆弱，建立現代 企業制度面臨著很大困難,政策層面應給予一定的扶持和優惠，做到“扶上馬再送一程”，以促進其在市場經濟中更好地發展。因此，在改制企業最困難、最重要的轉換時期，必 須在政策層面上明確一個過渡扶持期，這不僅僅關乎企業的發展，也關乎社會的穩定。最后，加強政府的服務功能。服務型政府的建立依賴于執政者的能力和素質。這方面可以借鑒沿海某些城市的做法，鼓勵在城中村改造問題上有一定造詣的研究學者參與到城中村改造中來，從而提高改造的科學性。此外，還可以在城中村居民中選撥一些有威信的長者和優秀的青年精英，他們熟知廣大村民的需求，有利于提高改造政策的針對性和有效性。2．確保開發商合理分享改造利潤城中村改造與一般的房地產開發有著很大區別。開發商獲得的利潤過高，則損失了城中村集體的利益，獲得的利潤過少，自然就難以實現改造的順利進行。考慮到開發商一般都是通過囤積土地，實現低成本拿地高成本銷售賺取暴利的做法，要加強對城中村改造中土地出讓的監管，確定合理的土地出讓底價。此外，由于開發商獲取的土地并不是一般意義上的空白地，所以要防止開發商借故拆遷進度慢來實現變相囤地。可以考慮讓開發商早期介入城中村改造，從而了解更多的具體情況，制定出合理的拆遷及開發的時間進度表。為了調動開發商的積極性，讓其參與到難度較大的城中村改造中來，一方面可以暫緩區域內新建項目的審批，從而降低城中村改造項目的競爭壓力。另一方面，可以將城中村改造與開發商的社會責任結合起來。對于積極參與改造的開發商，政府可以給予一定的優惠政策，并在以后的城市開發中優先考慮這些社會責任感強的開發企業。 .首先，明確集體組織成員資格。目前關于這方面的規定尚不能在任何一部全國性的法律中找到答案。鑒于此，應該從以人為本，尊重歷史的角度出發，通過深入群眾了解 情況，避免因節約改制成本而損害一部分對集體資產有貢獻人員的權益。其次，完善補償方式。對于安置方式，既要充分尊重村民的意愿，又要結合各村的 實際情況。再次，提高補償標準。在制定補償標準時，不僅要考慮城中村的區位因素，還要考 慮物價因素。可以引入談判機制，從而加強村民作為參與方的知情權和話語權。最后，補償落實到位。村民的利益主要體現在城中村土地及其附著物上。過去由于土地產權不清導致了村民利益長期得不到保障。集體資產量化主要是將集體的土地進行資產量化，因此成為改制過程中的矛盾焦點所在。為了保障村民的利益不受損，必須做到明晰產權。(二）完善失地農民的社會保障機制城中村改造后，村民失去了賴以生存的土地，因此，建立和完善失地農民的社會保 障機制意義重大。但是，城中村村民的社會保障與其它社會保障又有著一定的區別。與一般的項目建設征地相比，城中村所有的土地都將被國有化，而且城中村村民在身份上已經轉變為居民。目前我國在這方面還沒有相關的立法，必須積極探索適合當地情況的社會保障模式。村改居人員作為城市的一員，應當享有城市居民的一切保障權利。根據保障對象，凡符合條件的村改居勞動力，均應參加城鎮職工社會保險（包括基本養老保險、基本醫療保險和失業保險等），養老人員則可以參加養老保障。此外，還同樣有權享有城市居民有關的優撫、復員退伍軍人安置和社會救助等政策，有權申請最低生活保障金以及相關的就業優惠政策。這是免除村民后顧之憂的最起碼的方式。在改制過程中，應加大社會保障知識的宣傳力度，加強村民特別是老年人的養老保 險意識，擴大保險的覆蓋面，避免因個人“短視”而引起的保險缺失問題。武漢市城中村改造中，預留出一定比例的土地用于村改制企業的產業經營。擁有村集體改制企業股份的“股民”可以長期享有企業分紅。從長遠來看，企業分紅將會成為廣大村民的最主要的經濟收入來源，而要真正獲得這部分收益的前提是企業能夠高效運轉，實現集體資產的增值。過去，集體土地因為流轉困難，不能充分發揮資產效應。實行股份制公司后，這部分資產就應該積極運轉起來。然而資產在市場上運作就會有風險，所以，要實現資產的保值、增值就要加強企業觀念。鑒于目前改制后的集體經濟組織的尷尬處境，應給予其法人地位。在股份制改革中，對股權流動的種種限制使得村民無法獲得完整的產權。同時由于村民的文化素質不高，在充分行使自己的權利時有一定的困難。對此，應逐步建立起完 整、開放的產權體系，并通過規范和強化公司章程，使之成為約束公司依法經營的權威文件，政府還應通過立法規范改制后經濟組織的組織和經營活動。3．房屋租金保障在“拆一還一”的政策下，村民往往可以獲得多套還建住宅或商業門面，因此，將其中的多余部分用于出租，從而獲得穩定的租金收入。精心設計后的小區和房屋在環境和品質上都得到了較大改善，因此租金水平還會出現上漲的趨勢。同時，相對集中的出租房屋，可以行成較強的市場效應，并可以制定出較為合理的租賃指導價，保證租金的長期性和穩定性。城中村改造中同樣會對部分村民進行貨幣補償。通過提高補償標準，村民可以獲得較為豐厚的補償收入。要規范征地補償分配行為，兼顧公平與效率。除被量化為集體股份的資產外，其余部分應該全部一份不留地發放到村民手中，杜絕以各種名義和方式截留。同時，相關方面應指導村民如何科學利用補償金，防止過去無度揮霍土地補償金的行為出現。村民通過接受培訓教育，提高自身素質，在享受相關的就業優惠政策下，通過勞動 獲得收入不僅不再是遙遠的事，而且變得更加有利可圖。綜上所述，城中村村民可以享受到優越的社會保障，但是將其轉化為現實還需要加強實施和監督。為了加強失地農民的話語權，應該給予一定的社會地位。同時還應建立公正的爭議仲裁機構，化解征地和安置補償中的糾紛，監督安置補償工作的落實，維護失地農民的合法權益，使農民申訴有門。比如各地政府應該建立法律救助中心，也可以 鼓勵一些民事組織或個人提供法律救助服務，為失地農民提供多種方式的法律援助，確 保失地農民在合法權益遭受侵害時具有平等的接近法律尋求保護的能力。 (三）積極拓展改造資金的籌措渠道城中村改造資金的籌措是改造過程中的難點。基礎設施的完善，房屋的建設以及村民再就業等諸多方面所需的改造資金數額龐大，僅僅依靠一方的財力支持是遠遠不夠的，因此，應該走資金多元化的道路。政府作為社會公共產品的提供者，應該為城中村改造提供相應的基礎設施和公共服務設施。完善的基礎設施和公共服務設施條件不僅有利于增加城中村村民改造的熱情和信心，而且還有利于吸引開發商介入到后期改造中來。武漢市的城中村改造全部采用土 地融資模式，將土地增值收益的60%存入城中村所在的區級政府財政賬戶，專用于基礎設施建設。為了減輕政府財政壓力，提高建設的質量和效率，應該參考國內外的實踐經 驗尋求更多的融資模式。政府部門要善于運用行政、經濟的手段，改善城市投資環境，增加投資者對城中村 改造的信心。一方面要加強城市房地產市場宏觀調控，為城中村改造創造有利的空間。 注意和舊城改造相協調，土地部門控制土地出讓，清理在建房地產開發項目。另一方面 以優惠政策吸引開發商參與城中村改造。保證開發商在城中村改造過程中獲得正幸的利潤，促進城市房地產產業健康發展。3．村民再就業改造方面城中村村民再就業改造是一項長期而艱巨的任務。前文中提到了城中村改造需要政策的支持和幫扶，但是這些政策的執行都是需要資金支持的，如果不能做好這方面的資金籌措，政策往往只會停留在口號上，這將會使得村民產生不滿情緒。首先改造后的村民作為城市居民的一部分，政府可以通過發放《再就業優惠證》減少村民再就業中的成本，并拿出一部分專項資金作為培訓費用。其次，村集體抽取一定比例的征地款，作為村民再就業的專項經費，并對資金用途做到賬務公開。再次，開發商拿出一部分通過城中村改造獲得的利潤，用于村民的再就業改造。最后，結合具體情況，還可以鼓勵村民自己再繳納一部分，從而形成一種多元的資金籌措模式。此外，要順利實現村民的再就業，必須提高他們的文化素質，而這些工作通常是難以量化的，也難以提供具體名目的專項資金。基于此，可以動員社會力量，幫助城中村村民真正融入城市。參考文獻1) [J].安徽建筑，2001 (3) ： 892) ：村落的終結[J].中國社會科學，2002 (1) ： 1681793) “二元”向“一元”的轉制——城中村改造中土地制度突破及其意義[J].中 國土地，2004 (10) ： 25274) “城中村”問題及改造對策研究——以盤龍區東莊村為例[J].云南地理 環境研究，2005，17 (4) ： 46495) 田莉.“都市里的鄉村”現象評析:兼論鄉村——城市轉型期的矛盾與協調發展[J].城 市規劃季刊，1998, 22 (5) ： 54566) 陳怡，[J].城市問題，1999，(5) ： 48547) 杜杰，都市里村莊的世紀抉擇——關于深圳市羅湖區原農村城市化進程的調查報告 [J].城市規劃,1999 (9) ： 45488) 、演變與整治對策[J].規劃與觀察，2002 (1) ： 15229) 姜崇洲，“城中村”的改造[J].城 市規劃，2002, 26 (12) ： 334010) “城中村”改造的產權障礙[J].嶺南學刊，2004 (3) ： 606211) 劉中一，[J].經濟論壇，2004 (2) ： 8912) [J].天府新論，2007 (1) ： 384413) [D].廣州：中山大學，199814） 劉偉文.“城中村”的城市化特征及其問題分析——以廣州為例[J].南方人口，2003， 18 (3) ： 293315） [J].人口與經濟，2004, (6) ： 323516） [M].北京：科學出版社，200447