常州市孟河鎮項目可行性研究分析47-資料下載頁

　　

【正文】 0011,615,000二期100套12021㎡260031,254,600聯排別墅二期32套7113㎡380027,029,400商業部分二期29套3556㎡450016,002,000合計597套71130㎡/178,627,900根據我司的調查結果表明本項目各物業類型的銷售均價預計為： 項目可分兩期開發，以上是一期銷售均價，由于該區域尚無商品住宅開發和對比，因此根據我司的實際調查，結合新北區各區塊銷售均價，初步預估各物業一期銷售價格（其中一期建筑約占項目總建面積的40%）。C、銷售周期估算根據本項目總體規模，以及常州房地產市場平均銷售速率，我司預估本項目整體銷售周期為：期數所占比例建筑面積銷售周期一期40%28617㎡12二期60%42513㎡18由于本市場尚未成熟，因此為了培育市場，相對總體銷售周期將長于成熟市場的平均銷售周期慣例。D、土地、建安成本及總投資額核算項目土地成本為：土地實際拍賣價格247。項目總建筑面積60000000247。79920=㎡項目建安成本為：項目總建筑造價247。項目總建筑面積61157919247。79920=㎡其他相關費用：相關綜合費用247。項目總建筑面積20051777247。79920=㎡項目基礎樓板價格為：項目土地成本為＋項目建安成本為＋其他相關費用（項目各類產品總體平均售價經測算預計為：㎡）＋＋=㎡項目總投資成本：由項目總投資預算表得出項目總投資成本為：141,209,696元E、投資收益估算各物業類型所占項目收益比例物業類型總建面積所占收益比例總銷金額多層43390㎡61%92,726,900小高層17071㎡24%42,869,600聯體別墅7113㎡10%27,029,400商業部分3556㎡5%16,002,000合計71130㎡100%178,627,900投資回報比例（總銷售收益總投資資金）247。總投資資金投資回報為：（178,627,900－141,209,696）247。141,209,696=%結論：%（稅前），如果項目運做如測算，則本項目符合正常房地產開發投資收益率。項目開發經營主要風險及對策分析房地產開發經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業風險等，根據本報告關于項目開發經營分析，可以看出，項目具有一定的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。A、市場風險項目的住宅小區定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現對人的關懷和尊重的現代居住社區。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現出本物業與眾不同的魅力和優勢。任何產品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產市場亦是如此。從產品定位方面考慮，本項目同一區位無任何商品住宅，這是既是一個利好，同時也帶來了開發難點。另一方面，從常州市居民的住房消費意向看，孟河鎮幾乎不會比市區居民所考慮，因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現個性以謀求市場。并隨著孟河鎮的發展、各項設施的興建，以促進項目所在地區周邊環境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調查，作出應變。B、項目的資本風險在房產項目開發過程中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。鑒于上述原因，首期項目的建設過程中，小區配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發動銷售宣傳的強力攻勢。C、企業風險企業風險包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產品定位選擇，資金籌措選擇、開發方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環節中能否準確到位就顯得十分重要。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發經營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作。以確保預期目標的實現。四、市場結論與建議項目市場條件孟河鎮的房地產市場初步形成，市場消化以本地人為主，區域特征明顯；老鎮區是目前孟河鎮房地產的開發熱點區域，也是城鎮建設的主要方向，本項目具有區位優勢和突出的景觀資源優勢；未來2—3年內市場以多層、小高層住宅競爭為主，結合本項目地塊預計規劃指標，本項目推出多層將有較強的市場競爭力。老城區商業面積供給較多，因此本項目利用位置優勢，控制開發量，適當開發投資經營的商業街鋪，迅速實現消化。經濟分析結論A、根據對整個項目進行的經濟測算，預計的銷售價格、銷售率的條件下，項目經濟指標如下：（在完成100%銷售的情況下）項目總投資：141,209,696元項目銷售收入：178,627,900元稅前利潤：37,418,204元稅前利潤率：%稅后利潤：27,593,670元稅后利潤率：%動態投資回收期：貸款償還期：2年B、通過敏感性分析，銷售收入及工程成本對項目稅后利潤影響較大，其中銷售收入的影響更為敏感。C、在假定的銷售價格、銷售率成立的條件下，本項目具備良好的可行性。風險及建議孟河鎮房地產市場規模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節奏；本地塊土地成本較高，需要嚴格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊位置優勢和景觀資源；與知名專業設計公司、中介顧問公司合作，強強聯合，打造小區品牌和企業品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。項目具有的突出優勢住宅小區的定位屬中等檔次，在供需圈內具有廣泛的目標客戶。項目公司的資金優勢。項目較好的周邊環境（包括自然及交通等環境）。項目所處地塊的發展前景較好。（有在建的中心醫院和規劃中的市民廣場）項目實施的難點本項目實施的難點：A、項目規模較大，開發周期較長，將給開發過程中各方面工作協調增加難度；B、項目的定位主題有一定難度，雖然鎮區總體規劃已定，但在實施過程中的不確定因素致使，在項目操作過程中仍需根據具體情況不斷完善；C、房地產行業競爭激烈，項目公司需建立一支高素質的營銷隊伍，或采取全權委托營銷代理銷售的方式。強化項目進程中的投資、質量、進度控制，注重對可能發生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。A、嚴格執行設計標準，積極推廣標準設計；B、及時對工程進度進行偏差分析以調整后續工作；C、按照工程質量保證標準在工程各個階段進行工程質量管理。五、結束語以上是我司對于常州房地產市場以及孟河鎮項目的可行性分析，望能給予開發商一定的幫助。（以上分析僅供參考，一切最終項目開發數據以政府及開發商為準）上海經佳房地產營銷策劃有限公司市場拓展部2006年3月50 / 5