房地產開發項目可行性研究管理-資料下載頁

　　

【正文】 理的領導責任人是公司法定代表人。合同管理職責分屬各職能部門。合同的制定主管部門是經濟部，配合部門為工程部、財務部，綜合部對合同進行檔案管理。2 公司對合同風險條款的限定 合同造價受控于開發項目投資預算，且不應高于項目投資預算；合同應明確影響雙方結算價款風險范圍，明確合同價款調整的條件；非固定價合同應至少固定分項工程承包單價（包含材料），明確相應計量方式，對無法用施工圖紙控制工程量的分項工程應固定分項工程承包總價。合同應包括明確的合同價（或單價）清單。 合同技術要求、質量控制標準等必須與國家現行標準、規范、工程設計施工圖及項目施工組織總設計要求相一致，且受控于開發項目施工組織總設計；工程發包合同應有工程質量保證書作為合同附件。 合同工期必須受控于開發項目施工組織總設計工期，并不得超于開發項目施工組織總設計中該工程計劃工期。進度必須與投資控制結合起來，并在合同中重點體現，必須有工程進度控制技術文件作為合同附件。 合同中應約定甲方供應材料、設備的品種、總數量及分期供應數量和相應供應日期。對于承包方自購的主要材料，合同中應在設計書或協議書中按國家相關規范明確材料質量標準。 合同付款要求 付款總比例應低于扣除質量保修金及合同約定墊付款額度之后的比例。其中非固定總價合同付款總比例應適當低于固定總價合同的付款總比例。 所有合同原則上均不考慮支付預付款；可以約定預付款的條件是：①履約合同另一方提供履約保證金或履約保函，且保證金額高于預付款金額；②經公司董事長或總經理批準的。 所有單項或單位工程承包合同原則上均約定過程付款采用按進度計量方式付款，且累計進度付款不得超出總付款比例。進度計量方式必須將進度、質量結合起來，并在合同中重點約定。 質量保修期限不得低于國家規定期限，保修金比例不得低于國家規定額度。3 合同必須在施工隊伍進場前簽定，最遲不遲于施工隊伍進場前五日。4 合同內容應詳細、明了、完整，注意合同語言及行業語言的規范，盡量避免用語上的歧義；應就商務、技術、質量、進度、安全等明確雙方的風險范圍，避免對方無風險合同。5 合同管理包含：合同制定管理、合同執行管理和合同檔案管理。合同制定管理1 合同由項目公司經理牽頭組織制定，報公司總經理、董事長批準。2 公司對合同制定階段實行公開評審制度。合同評審由經濟部組織，經濟部、工程部、財務部、監理公司等部門的造價、工程管理、設計、材料管理、財務、工程監理等專業人員參加。專業要求較高的可邀請專家參加評審。因加強管理需要的特殊合同評審可適當擴大評審人員組成范圍。3 合同起草合同由施工投標中標方或公司經濟部根據中標通知、招標文件及投標書起草。4 公開招標或不定向議標工程合同評審洽談前的合同（草）為合同評審的對象，主要是就合同（草）內容與招標文件、投標書（及承諾附件）進行一致性對照，找出差異并分析合同風險，由評審人注明差異產生的原因、潛在風險及應考慮的合同處理措施等。5 定向議標工程合同評審原則上按招標或不定向議標合同評審程序執行。6 合同洽談合同（草）經評審后，由項目公司經理、總工程師、經濟部經理、工程部經理組成合同洽談班子，根據評審內容與施工擬承包方洽談合同。7 合同的確立洽談確認后的合同經公司總經理批準后，形成正式合同，由項目公司法定代表人在合同上署名后加蓋項目公司法人章，標志著合同的正式確立。合同執行管理合同簽定后，項目公司經理牽頭，經濟部組織經濟部、工程部、財務部等職能部及職能責任人進行合同學習，熟悉合同條款內容，統一合同解釋口徑，分析合同執行潛在風險，加強合同風險管理。1 合同風險評估管理公司對合同風險分類分部門管理：工程部承擔工程質量、進度風險管理，經濟部、工程部承擔工程成本風險管理，財務部、經濟部承擔付款風險管理。合同簽定后，經濟部首先組織合同風險評估，把風險按承擔對象進行分類，分清開發商、施工承包商承擔風險范圍，必要時可確定我公司應對潛在風險的措施，并形成紀要。不屬于開發商承擔的風險，合同執行過程中一旦出現，不得對施工承包商辦理經濟或工期補償手續（索賠）。2 合同的解釋 公司內部的合同解釋合同執行過程中，公司內部員工對合同條款理解有異議的，可口頭或書面詢問經濟部，經濟部對有異議合同條款作出書面解釋并經項目公司經理核實、公司總經理批準后，作為合同條款的內部最終解釋，相關員工必須按合同的最終解釋執行。 履約雙方的合同解釋公司對合同條款的最終解釋執行起來與合同履約另一方（施工承包方）的解釋有分歧的，經雙方協商一致，經濟部書面報經公司領導同意并簽署后，可對合同相關條款進行書面解釋，書面解釋為合同的有機組成。但合同的解釋條款不得違背達成合同時的初衷（見合同洽談記錄及招投標書），不得對合同內容進行實質性修改。3 合同的補充因客觀原因（如擴大施工承包范圍）造成合同不能滿足執行需要的，由相關風險管理責任部門書面提出，并報項目公司經理、總經理批準后，經濟部組織合同雙方對合同進行必要的補充。補充的合同條款只應對產生補充合同條款的客觀事實具有法律約束力，不得對原可執行的合同條件具有約束力（見合同洽談紀要）。辦理合同補充的程序及職責范圍可參照合同制定。4 合同索賠與反索賠 合同索賠與反索賠由公司負責合同實施風險管理職責的部門根據公司的職責界定進行管理。 工程部在遇到合同履約另一方向我公司進行合同索賠時（辦理工程簽證），應及時知會經濟部，理清事件的性質，嚴格區分是否屬開發商合同風險范圍：屬于對方正常合同風險的，不予辦理。 合同執行過程中，因對方違約對我公司造成經濟、質量、工期等損失的，工程部應及時知會相關職能部門一起進行合同反索賠，追償我方損失，避免事實上的無風險合同。5 合同付款 合同簽定后，公司嚴格按照合同約定方式付款。 公司原則不允許超越合同約定付款比例付款，但在無實際付款風險的情況下，經公司主管領導特批后，可適當提高合同付款比例。 付款辦理方式工程付款的依據是經項目公司經理等各級責任人確認、經濟部填寫的工程付款確認單，填寫工程付款確認單的依據是根據合同計量要求核實的工作量計量清單。工程竣（完）工結算造價為財務最終付款依據。經濟部協助辦理付款手續。合同檔案管理公司對合同進行分類、分檔管理。合同簽定后，經濟部保留副本一套，余由綜合部進行歸檔管理。綜合部應核對合同份數，建立收、發文登記，正本存檔，副本（或復印件）分發財務、工程、工程監理等職能部門或配合單位；有須借閱的，建立借閱登記。合同評審記錄及合同洽談紀要由經濟部保管。附表1合 同 評 審 表合同名稱評審內容評審意見評審部門評審人注：各職能部門按承擔合同風險管理范圍對合同條款進行評估。工程部對施工組織及工期、質量與檢驗、安全、驗收等條款進行評估，財務部對付款條款進行評估，其余條款由經濟部評估。年 月 日附表2合 同 洽 談 紀 要合同名稱洽談內容發包方參加人（簽字）承包方參加人（簽字） 年 月 日附表3合 同 批 準 會 簽 表合同名稱合同編號批準會簽人簽 批 意 見署名處總工程師項目公司經理總 經 理董 事 長年 月 日項目投資控制管理規定1 公司項目投資控制管理體制為目標控制管理體制。2 公司項目投資控制的目標是：項目投資估算，項目投資預算，工程施工合同造價。3 公司分工作環節對項目投資實施控制。項目投資控制的環節是：項目規劃及方案設計，工程施工圖設計，工程施工招標，工程材料設備采購，工程施工過程管理，市場推進（策劃、廣告等），企業管理開支，行業規費交納，項目資金籌措。項目規劃、方案設計及工程施工圖設計環節的投資控制目標是項目投資估算；工程施工招標及工程材料設備采購環節投資控制目標是項目投資預算；工程施工過程管理環節投資控制目標是工程施工合同造價；市場推進（策劃、廣告等）、企業管理開支、行業規費交納及項目資金籌措環節投資控制目標是項目投資估算或預算。4 公司對項目投資控制效果實行檢驗。體現控制效果的文件是：項目投資預算，工程施工合同造價，工程竣（完）工結算造價，項目竣工決算。檢驗項目規劃、方案設計及工程施工圖設計環節的投資控制效果文件是項目投資預算；檢驗工程施工招標環節的投資控制效果文件是工程施工合同造價；檢驗工程施工過程管理環節的投資控制效果文件是工程竣（完）工結算造價；檢驗工程材料設備采購、市場推進（策劃、廣告等）、企業管理開支、行業規費交納及項目資金籌措環節的投資控制效果文件是項目竣工決算。5 經濟部負責（或配合實業公司）編制項目投資控制目標文件。項目投資控制效果文件中除財務部負責編制項目竣工決算外，其余項目投資控制效果文件由經濟部負責編制。6 公司按職能部門分解項目投資控制職責。工程部負責項目規劃及方案設計、工程施工圖設計、工程施工過程管理環節投資控制，經濟部及其它相關部門配合；經濟部負責工程施工招標環節投資控制，工程部、財務部及其它相關部門配合；開發部負責市場推進（策劃、廣告等）及行業規費交納環節投資控制，相關部門配合；綜合部負責企業管理開支環節投資控制；財務部負責項目資金籌措環節投資控制。7 公司對項目投資目標執行效果實行偏差指標考核。投資控制偏差指標由公司領導根據項目開發方式、融資渠道、項目規模、市場容量等確定原則，經濟部負責制定，并考核，公司綜合部配合。8 項目操作各環節投資控制由各責任部門根據相關環節管理辦法具體實施。工程成本監測及核算管理規定工程成本控制目標確定后，相關職能部門實施對工程成本控制，經濟部負責對工程成本控制目標執行過程進行監測。1 開發項目工程成本是指項目建筑安裝工程費用、場地基礎設施工程費、公共配套設施工程費以及場地三通一平工程費。2 工程成本監測的環節是設計（優化設計）、工程招標、材料設備訂購、施工過程管理。3 工程成本監測的方法 工程設計施工圖出來后，經濟部參與設計的優化，參與設計交底，并做出經濟可行分析，指出與成本控制目標的偏差。 經濟部參與材料設備采購招標文件及合同的制定，參與評標和合同評審。 經濟部參與施工監理委托，并就施工監理承擔的投資控制職責及控制方式、方法提出自己的合理建議 。 經濟部參與施工過程的經濟調整（工程變更及合同索賠、反索賠）管理，鑒定合理性，并配合計量，簽署意見。 實施工程進度計量，控制過程付款工程施工過程中，根據合同約定，經濟部按照已完工程質量及工程實際進度，分期實施工程進度計量，編制工程進度計量累計工程量清單。分項工程進度累計工程量不得大于合同工程量清單分項工程工程量，且與合同約定、實際工程進度相符。經濟部根據合同約定、進度完成工程量、已付工程款編制工程付款確認單，供公司領導進行付款參考。工程進度累計造價不得大于合同造價，工程累計付款額不得大于合同約定付款額。 分期編制工程成本偏差分析表工程實施過程中，經濟部分單項工程每月編制一份工程成本偏差分析表，將該月實際發生的合同價款調整（偏差）情況按發生偏差額度、原因、影響分析填寫清楚，以備糾偏和公司領導決策。4 工程成本核算工程竣（完）工后，經濟部實施工程成本核算（工程造價竣工結算）。工程合同造價加上施工過程偏差（合同價款調整）即為工程竣（完）工結算造價。 經濟部對工程竣（完）工結算造價實行兩級核查，即專業造價工程師對工程竣（完）工結算造價進行審核，部門經理對已審工程竣（完）工結算造價進行審查。 特殊情況——無承包合同價，按實進行工程造價結算的，經濟部對工程竣（完）工結算造價實行兩級審核。即專業造價工程師對工程竣（完）工結算造價進行初步審核，公司委托社會中介機構進行工程竣（完）工結算造價確認審核（經濟部配合、監控過程的實施）。附表1 單項工程成本月度偏差分析表月度：單項工程名稱偏差產生的部位偏差金額偏差產生的原因偏差引起的后果有否糾偏措施填報人： 填報時間： 年 月 日附表2 分期計量工程進度及質量簽認表單位工程名稱： 計 量 周 期： 分項工程名稱計劃進度實際進度施工質量備 注監理意見工程師意見申請確認方： 填報人 填報時間: 年 月 日附表3工程進度付款確認單付款周期 填表人 施工承包商單項工程合同造價累計已完造價累計付款本期完成本期支付應付款已付款造價應付款審 核： 審 定： 批 準： 時 間 年 月 日工程計價管理規定1 公司經濟部負責工程造價的確定（工程計價）管理。2 開發項目工程造價的確定（工程計價）是一持續管理過程，自配合編制項目投資估算開始，至項目竣工決算完止。工程造價的確定包括分項工程單價確定和單位、單項工程以及開發項目的工程造價確定