高新社會服務產業園項目建議書范本-資料下載頁

　　

【正文】 代通信網絡技術、互聯網技術、自動控制技術、IC卡技術，通過有效的數據傳輸網絡，建立一個由商業區、公寓社區和酒店綜合物業管理中心與安防系統、信息服務系統、物業管理系統以及O2O互聯網系統、家居智能化組成的“三位一體”服務和管理集成系統。公寓產品將重視設計、建立“生活服務管家”系統，其面向社區居民提供豐富的O2O生活服務，以終端智能設備為主要應用載體，提供生活繳費、醫療養老、周邊商圈、智能家居、家庭安防、家庭娛樂等服務。居民只要通過手機操作，即可實現保安、保修、購物、配送等各項智能化服務。該系統還將與市政、水電氣、醫院、學校等終端鏈接，使居民在家通過智能手機等終端設備，即可享受到智慧型社區、智能化生活帶來的便捷性、舒適性和幸福感。同時，該項目還將打造中國第一個專業性的網購體驗街區和商業大數據平臺系統，促進入駐商家利用電子商務的優勢擴大銷售渠道。人性化的無障礙設計： 每個單體和功能區的出入口都將設置無障礙通道，建立人性化的消費和居家環境。創新節能建筑空間：該項目建筑框架填充墻采用輕質、保溫、隔音性能優越的加氣砼砌塊新型墻體材料。外墻門窗應用節能性能好的塑鋼中空玻璃門窗。建筑外墻應用新型集成外墻外保溫面磚。屋頂則是將擠塑聚苯乙稀泡沫塑料板作為主要隔熱材料,從而改善住宅區的熱舒適環境，達到人們生活、工作的熱舒適要求。七、土地取得方式近日，安徽省出臺的《關于貫徹落實加快調結構轉方式促升級行動計劃的實施意見》中提出：鼓勵盤活存量、閑置和低效利用土地，規定以協議方式取得的國有工業用地，取得出讓方和市、縣規劃部門的同意，可以改為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途。在簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同后，應以變更時的土地市場價格補交出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。《意見》還提出建立“四督四保”（督新建保開工、督續建保竣工、督竣工保達產、督儲備保轉化）推進機制，著力提高開工率、竣工率、達產率和轉化率。根據《意見》精神，為了優化高新區的土地利用結構和提升土地效益水平，助力高新區“產城一體化”建設，更好地服務社會、服務園區，消除土地閑置、工程爛尾的負面影響，該項目擬將地塊原工業用地性質轉為商業用地性質。土地性質的轉換過程將嚴格遵守國家和地方的相關政策和辦理程序，在政府部門的大力支持下，依法依規做好土地掛牌、手續審批（變更），以及規劃設計等工作，確保轉換后的土地早日重新開工、早日投產、早日收益。該項目工業轉商業用地面積先期以二期用地為主，一期、三期用地性質暫時保持原狀。二期工轉商用地面積43329平方米（折合65畝）。第六章 市場前景分析一、商業市場前景蕪湖居華東中心位置，承東啟西，連南接北，居中靠東，臨江近海，與國內最具活力的長三角地區地域相鄰、文化相通。以蕪湖為中心，4小時陸路交通半徑內共有3億多人口和46座大中城市。蕪湖作為我國中等城市的代表，隨著蕪湖綜合交通樞紐的逐步完善和“長江經濟帶”的深入推進，不論從區域、交通優勢，還是自主創新能力、社會經濟環境，或是發展潛力，國內大多數城市都無可比擬，蕪湖將成為國內商業化投資的首選之地，將來會具有很強的發展潛力和市場發展前景。伴隨著大蕪湖的崛起和城市輻射力的進一步增強，蕪湖的商貿、旅游、商務、居家、創業、投資的發展都將越來越火熱，商機也會越來越多。從蕪湖本地的人均收入和支出來看：2015年，我市全年居民人均可支配收入23998元，%；人均消費支出14515元，%，人均可支配收入和消費支出均列安徽省前茅，商貿零售業一片繁榮。2015年，蕪湖的零售業商貿單位實現零售額400余億元，%，住宿和餐飲業實現零售額約25億元，%。2014年《蕪湖市人民政府關于加快商貿流通業發展的實施意見》中指出，到2017年我市的社會消費品零售總額力爭超過1000億元，力爭到2020年，基本形成“城鄉一體、布局合理、競爭有序、功能完備”的現代流通體系，將蕪湖打造成為皖江地區商業發展引領之城，安徽省品質消費歡樂之都、長江流域重要的商貿樞紐城市。《意見》通過了一系列富有含金量的政策，支持商貿流通業加快發展提升，打造經濟升級版。《福布斯》發布2015年中國大陸最佳商業城市排行榜，其中，蕪湖位列54位，扣除上海、北京、天津、重慶和省會、計劃單列市、副省會城市，蕪湖在全國的商業氛圍還是可見一斑的。隨著蕪湖城市人口和國民經濟、消費水平的進一步提升，以及作為安徽三大旅游中心之一的“歡樂蕪湖”旅游產業的發展，蕪湖的商業機遇前景可觀，雖然有電子商務的競爭，但是實體商業經濟還是具有其傳統的優勢，不是短時間就能夠被顛覆的。二、公寓市場前景中國的流動人口規模超過2億，青年人占絕對比例，且他們的需求以租賃為主，一個估計表明這部分人的市場規模將超過4000億元。現代的年輕人越來越追求個性化，具有時尚、私密、SOHO、自由、小資等標簽的公寓產品將是很多年輕人首次置業的第一選擇。該項目住宅項目全部為精裝修公寓住宅（SOHO）產品，位于弋江區和高新區的核心位置，緊鄰蕪湖大學城，地理位置優越，交通便利，占據了學區房（學校）、高鐵房（高鐵弋江站）和地鐵房（地鐵1號線）三個全國性熱銷的住宅產品。Young（年輕）風格、智能化的功能設計，買一層贈一層的“微復式”結構，都是本產品的銷售的關鍵詞，而且具有低總價、不限購、按揭更容易和適宜投資出租等優點。該項目公寓產品的主要消費群體有以下幾類：喜獨立居住的高學歷青年（符合高校園區的學生和年輕老師），外地來蕪的知識型、技術型人才（高新區人才），單親家庭，投資客（不限購，低投入，易出租的投資收益行為），創業起步階段的人群和其他小資群體，其中投資客的購房率普遍高于其他幾類消費群體，剛需者的購房率也較高。該項目商圈覆蓋50萬消費群體，綜上所述，其商業和公寓產品市場前景看好，通過科學、合理、專業的網上營銷、渠道營銷、定向營銷、精準營銷等方式，項目的招商和銷售應該會具有良好的業績，資金回籠率較高。第七章 投資計劃、資金來源和施工計劃一、投資計劃經過初步估算，（含土地費用、行政規費、規劃設計、基礎設施建設、主體工程建設、裝飾裝修工程、設施設備安裝、附屬配套、企業管理費用和財務成本等），該費用根據項目進展和實際需要，逐步到位、逐步投資。二、資金來源該項目投資費用來源主要有以下幾方面：企業自籌資金：包含前期基礎（配套）設施建設、企業管理等費用已投資6600多萬元，占總投資的50%；眾籌資金：占總投資的20%；社會融資、銀行貸款：占總投資的30%。三、施工計劃進度安排：該項目二期工程自2016年3月起啟動前期準備工作，計劃于2016年5月份完成規劃設計（調整）和工業用地轉商業用地程序；6月份所有行政審批手續報批、變更結束，招（投）標確立施工單位，具備開工條件；7月份正式動工建設。建設工期：該項目二期工程計劃總工期24個月，2018年8月份可以全部交付并投入使用，屆時蕪湖的城南、弋江區和高新區的核心地段將會崛起一座亮麗的、現代化的商業新城，并成為蕪湖南大門的地標性建筑。第八章 效益估算經過初步估算，該項目的營業收入將達到15億元人民幣。創稅將達到億元以上，此僅為項目本身建設、銷售過程中產生的利稅，在項目所有業態進入正常經營期后，以后的商業經營每年還將至少會產生億元以上的稅收，財稅貢獻率十分明顯。另外，本項目的建成將會解決至少4～5千人的就業問題，將為我市群眾提供更多的就業機會，減輕就業壓力。經過本報告初步的論證分析：該項目的建設符合國家相關政策和蕪湖市城市規劃要求，符合蕪湖市城市發展和經濟發展的要求，符合弋江區商業布局、優化，尤其是高新區“產城一體化”建設的需求，符合人民群眾生產、生活的需求，符合安徽省《關于貫徹落實加快調結構轉方式促升級行動計劃的實施意見》的文件精神，項目定位精準，市場前景看好，具有較好的經濟效益、社會效益和環境效益，在當地政府的大力支持下，應早日開工、早日投產、早日收益。第九章 風險和建議一、該項目的建造是一個投資較大的項目，考慮如何有效地規避投資風險，減輕投資壓力，增加獲利渠道，是非常重要同時也是必須的。原本該項目一期屬于爛尾工程，其中還有很多的工作需要政府部門的大力支持，包括土地性質的變更、行政手續的報批等等。二、鑒于目前全國房地產市場行情，以及該項目的實際情況，政府應該在該項目建設方面給予土地利用、規劃、規費，包括土地補差款、土地契稅、基礎設施配套費、人防工程費等方面予以最大的優惠、扶持政策，從推進閑置土地有效利用的政策出發，盡可能減輕投資方的資金壓力和投資風險。三、該項目應充分考慮市場容量和市場銷售節奏，尤其是該項目地塊的土地成本不宜過高，且需要嚴格控制工程成本、管理成本和財務成本。應充分發揮現代互聯網優勢，加強網絡招商、營銷力度，建立現代化的管理體系，發揮現代化的管理手段，確保項目的建設、銷售和企業管理都能高效、平穩、有序的開展，避免因決策失誤、管理不當造成不必要的資金浪費和物質損失。四、該項目運營商堅持品牌化發展，堅持個性化開發，目前樓盤“同質化”傾向嚴重，避免趨同性，不跟風。以超前的戰略眼光做好規劃設計，有創新規劃的概念。充分進行市場調研，從消費者的角度看項目，讓市場能接受，讓消費者能認同，營銷策劃的作用不亞于規劃設計，制定周詳、可行、有創意的策劃案推動項目的銷售進度，加快資金回籠，縮短資金積壓周期。安徽浙中房地產開發有限公司二零一六年七月編制附：項目地理位置圖40 / 4