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新余市房地產市場調查研究報-資料下載頁

2026-06-19 06:06本頁面

　　

【正文】月19日㎡3月亮灣勞動北路與科環路111,270㎡175,762㎡一期35,000㎡銷售達85%1380元/㎡04年5月18日05年5月17日未定八、新余市有關房地產稅、費及成本估算規費每㎡/110元(包括基礎設施30元、人防費36元、新墻體基金8元、教育基金營業額*5%、質監費工程造價*—%等)。營業稅：營業額*5%；城建附加：營業稅額*7%；教育附加：營業稅額*3%；防洪基金：營業額*%。土地使用稅：一類土地每㎡/2元、二類土地每㎡/、三類土地每㎡/；土地增值稅：按國家規定收取；價格調節基金：營業收入*%；物業維修基金：建筑面積每㎡/10元（由房管局代收）；房地產業基本沒有稅收優惠政策。九、結論新余市現房價的真實性根據在新余市走訪了市建設局、規劃局、房產局、稅務局、仙來區的有關部門了解到的情況以及對新余市房地產市場和樓盤的調查情況分析,新余市屬三線的中小城市,房地產業在2004年剛起步,目前尚在初級階段。目前消費群體基本是自住型約占80%，少量消費群體屬改善型約占15%，市場有效消費比較活躍,基本沒有惡意炒作現象,極少量的投資客戶是江、浙一帶在新余經商、辦實體的私營老板批量購置當地商品房的也有約占5%以下，所以目前新余市的房產銷售價格比較真實。新余市現開發樓盤的規模和品質新余市目前成規模、高品質、高檔次的樓盤基本沒有，考察的幾個典型樓盤雖然有的也規模較大，但品質都做的不是很理想，與沿海發達城市相比差距還很大。新余市商品房的年需求量據有關方面統計目前新余市每年新增加的外來人口約在1萬人左右，根據新余市房產局介紹每年市場需求約50萬㎡（建筑面積）。目前新余市按每年推出500畝土地，建筑面積一般在60萬㎡，根據我們判斷應該能消化。外來人口中有10%和常住人口中有1%的消費就能滿足這個推出的量。新余市商品房的土地成本、綜合成本、銷售價格（1）、低檔樓盤的土地價格估計在每畝7—8萬元，由于品質較差，所以在配套、公建、銷售、管理費用等成本相對比較低，銷售價格在900元1000元/平方米，綜合成本在800元850元/平方米左右，利潤空間在每平方米/100150元左右；（2）、中檔樓盤當時獲得土地的價格在每畝/12萬15萬元左右，規模和品質稍微好一點，銷售均價每平方米在1200元1300元，綜合成本每平方米在1000元1100元左右，利潤空間每平方米約200元300元左右。新余市獲取土地的相關政策據新余市建設局介紹，在新余市除了正常土地拍賣外尚有二個在獲得開發土地的優惠條件：（1）今年推出的新建項目有20個，續建項目10個，大部分是市政景觀廣場、立交、道路、燃氣工程、汽車站等。如果房地產開發商承接新余市的這些市政項目，在獲區相應的開發土地時，政府給予一定的優惠政策。（2）在新余市新建一定規模的工業項目，政府可以優惠價格出讓相應的配套土地（開發用地）用于第三產業。目前國家宏觀調控政策對新余施放地產業的影響當前國家通過一系例對房地產業的調控政策，目的是主要控制部分城市、區域房價上漲過快、過高的現象。現在新余市的年開發量和商品房消費群體的需求量基本相符、價格適中、基本是自住型的消費群體，惡意炒作現象基本沒有，投資客戶量在5%左右（國際上慣用的衡量標準是低于20%），住宅房的租金與房價比在正常范圍內，通過以上的分析，我們認為目前的調控政策對新余市的房地產業基本沒有很大的影響。新余市開發房地產的優、劣勢分析（1）優勢l 新余市的房地產業剛剛起步，每年土地推出量比較適中，在房地產市場中基本能消化，商品房空置率較低；l 城市環境綠化率比較好；l 商品房房消費群體中以解決住房和改善住房為主，有一定的需求量；l 建筑土建造價較低；（2）劣勢l 城區人口偏少；l 城市經濟基礎差一點；l 市政配套不是很完善；l 拍賣的土地價格偏高；

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