xxxx年成都房地產(chǎn)市場研究年報-資料下載頁

　　

【正文】 的“封面作品”。在提升成都“國際化”形象的綜合體項目，前期設(shè)計由以專業(yè)著稱的仲量聯(lián)行與易居中國參與規(guī)劃，建筑設(shè)計由設(shè)計東亞第一高樓上海中心的美國Gensle擔(dān)綱；室內(nèi)設(shè)計則邀請了新加坡WoOdesign；景觀設(shè)計公司中國香港泛亞國際曾成功打造中國香港迪斯尼的景觀；西南建筑設(shè)計院全面保障項目整體設(shè)計運轉(zhuǎn)、提供后期技術(shù)維護支持。未來，這個集合了國際一流團隊心血之作的項目，將以獨特的商業(yè)體驗向人們展示其迷人魅力。（4）、項目特點一、國內(nèi)首創(chuàng) “峽谷式”商業(yè)設(shè)計的創(chuàng)新價值從產(chǎn)品角度看，東方希望天祥廣場已開創(chuàng)了多項業(yè)界之最：項目高219米，是目前天府大道CBD核心區(qū)體量超大、功能齊全的地標(biāo)級綜合體建筑；項目的商業(yè)部分創(chuàng)造性地在內(nèi)陸首創(chuàng)了“峽谷式”設(shè)計，整座綜合體為連綿起伏的山巒，將流水沖刷巖層形成峽谷及瀑布的自然概念導(dǎo)入建筑之中，配以大量的景觀綠化植物，全開敞的街區(qū)體驗，能讓消費者充分感受到購物公園的感覺。二、地鐵上蓋 “中軸線”口岸優(yōu)勢決定投資價值具備典型突圍優(yōu)勢的東方希望天祥廣場踞守地鐵世紀城站出口，矗立于城南CBD多核中心，海納一流商務(wù)資源與城市配套，更以50萬平米超大體量疊加國際城南CBD中央商務(wù)區(qū)核心、會展商務(wù)、地鐵總部三大財富圈之商業(yè)動力。作為天府大道CBD商務(wù)區(qū)內(nèi)唯一一個擁有購物、辦公、居住等多功能為一體的大型綜合體項目，東方希望天祥廣場與周邊的新會展商圈、CBD商政圈的功能定位相互區(qū)別的同時又形成巧妙互補。地下部分，能夠?qū)崿F(xiàn)真正意義上的人車分流，形成行人和出租車、公交車走地面，所有社會車輛走地下的城市交通新格局。“項目除地鐵一號線外，領(lǐng)先的CBD地下環(huán)行通道也與項目實現(xiàn)無縫鏈接，機動車從通道直接進入各地下車庫，在地下即可便利通達CBD區(qū)的每一座建筑，徹底解決CBD擁堵難題。由于打通了所有的地下空間，在這個片區(qū)將產(chǎn)生四川最大的停車場，可同時滿足3萬輛車的停放。”東方希望天祥廣場項目負責(zé)人告訴記者，項目配合地鐵一號線站點，所形成的立體化的交通網(wǎng)絡(luò)，更將為其“地鐵上蓋物業(yè)”的投資價值加分。四、商業(yè)市場市場綜述2012年在住宅市場持續(xù)“受限”；3月住房公積金基數(shù)上調(diào)；6月央行首次降息；十八大中強調(diào)加大保障型住房建設(shè)，商業(yè)市場發(fā)展受到投資商和客戶的更多親睞，從前期住宅開發(fā)商紛紛開始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，加之蓉城各大綜合體如雨后春筍一擁而上，商業(yè)市場泡沫也逐漸顯現(xiàn)出來，在面對商業(yè)項目投資成熟理性上仍然欠佳。從總體來講商業(yè)未來的發(fā)展趨勢不僅僅是單一化，更多于趨向創(chuàng)新體驗式、多元化發(fā)展才能脫穎而出。至天府新區(qū)開工以來，雙流，龍泉等郊縣區(qū)域商業(yè)異軍突起，“北改”工程的確定和啟動，諸多城北專業(yè)市場外遷，郊區(qū)商業(yè)發(fā)展前景無疑被眾多商業(yè)投資者看好。一時間，無論大型商業(yè)體還是社區(qū)配套均大量拋向市場，目前蓉城各商業(yè)項目正處于自由競爭的前期，大面積供應(yīng)市場中，投資者的選擇性加大，許多投資者逐漸趨于理性，商業(yè)地產(chǎn)面臨著弱肉強食的局面，這需要商業(yè)地產(chǎn)在前期開發(fā)、定位和后期運營、管理中整合商業(yè)項目的特性，做好合理規(guī)劃。隨著商業(yè)地產(chǎn)的飽和量急速升溫，空置率不斷加大的同時作為投資者來講，不再僅僅看重于商業(yè)的投資回報，多數(shù)投資客戶更加理性的對商業(yè)投資項目的地段，價格，配套有了更多的要求。在商業(yè)大戰(zhàn)的同時，不少銷售商業(yè)市場采取降價優(yōu)惠方式，租賃中招商引資政策紛紛吸引投資客戶。商業(yè)地產(chǎn)可謂逆勢前行，但不容忽視剛需拉動了商業(yè)市場的快速進展。2012是成都商業(yè)地產(chǎn)完全上路的一年，是真正的城市綜合體元年，未來蓉城商業(yè)市場還將進入“大躍進”時代，面臨的挑戰(zhàn)將持續(xù)加大。供求關(guān)系分析圖241 2009年2012年成都整體市場商業(yè)用房量價對比圖 數(shù)據(jù)來源：CRIC㎡，%。㎡，%。隨著城市經(jīng)濟發(fā)展帶動商業(yè)發(fā)展，城市對于商業(yè)用房的需求不斷提升。伴隨商業(yè)自身特有優(yōu)點：投資升值潛力大、門檻低等因素成功吸引了大量開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)的投入和大量投資者的入市，在2012年更不難看出眾多住宅開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。其中以萬科為首的開發(fā)商在成都開始建立第一個純商業(yè)項目，并以宣布萬科選擇以城市主城區(qū)寫字樓產(chǎn)品作為未來的切入點，萬科鉆石廣場的修建更作為純商業(yè)的代表，2012年成為成都萬科的商業(yè)元年。而后，藍光集團、和記黃埔等以住宅為主的開發(fā)商紛紛召開商業(yè)論壇，開始向商業(yè)市場發(fā)展。新增供應(yīng)量達到了前所未有的水平。在商業(yè)供應(yīng)熱潮的同時，也加大了市場去化難度，商業(yè)市場出現(xiàn)供求不均的發(fā)展，導(dǎo)致市場大面積的空置率，后期商業(yè)租賃市場紛紛采取低租金的方式來吸引投資者。整體市場處于向上發(fā)展趨勢。從09年的供求基本持平，到今年已連續(xù)三年呈現(xiàn)出明顯的供過于求的狀態(tài)。圖242 2012年成都整體市場商業(yè)用房供求走勢 數(shù)據(jù)來源：CRIC今年成都市銷售類商業(yè)用房新增供應(yīng)主要集中在6月份最為居高。二季度新增供應(yīng)量出現(xiàn)了一個小高潮，但成交成績僅在下半年的9月和12月有所突破，㎡。歲末，開發(fā)商紛紛主推商業(yè)，集中釋放投資性物業(yè)，商鋪不限購是其中一個重要因素。在上半年挖掘剛需、下半年挖掘改善性需求之后，大部分購房者已經(jīng)處于限購或限貸狀態(tài)，而商鋪不限購則保證了客戶的基本購房資格，使得商鋪成了購房者青睞的產(chǎn)品。雖然整體上商業(yè)市場正面臨著巨大挑戰(zhàn)，但是從2012年下半年來看，商業(yè)的釋放空間加大。一定程度上緩解了前期庫存壓力。市場供應(yīng)量分析㎡，㎡，%，今年郊區(qū)市場相比往年大有突破，主要來自于新都區(qū)域大面積的商業(yè)綜合市場，㎡，%，與主城區(qū)供應(yīng)各占半邊天。隨著成都“北改”、“中調(diào)”的進一步實施，成都迎來了產(chǎn)業(yè)外遷的財富機遇，如同吹響“沖鋒號”，在成都郊區(qū)的東西南北四個方向響起，大量的商業(yè)地產(chǎn)將面世于郊區(qū)市場。整體上看，開發(fā)商雖然依舊熱情，但投資者卻開始冷靜地思考商業(yè)地產(chǎn)的投資價值究竟幾何。圖243 2012年成都整體市場商業(yè)用房供應(yīng)走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC本年商業(yè)市場供應(yīng)較去年有所增加，上半年主要以消化市場存量和老盤新推為主，下半年主要消化市場新項目。縱觀今年整年的商業(yè)市場供應(yīng)情況，從第二個季度開始，新增供應(yīng)陸續(xù)加大，㎡創(chuàng)最高值。后半年供應(yīng)雖有所回落，但是前期較大供應(yīng)量加之市場庫存量，商業(yè)市場在蓉城的供應(yīng)量可謂創(chuàng)歷史新高。勢必給后期每月消化增加難度。（1）、城郊供應(yīng)量分析㎡，%。在主城區(qū)趨于接近飽和的情況下，郊區(qū)市場更受到開發(fā)商親睞，近年來郊區(qū)新增供應(yīng)量均以較大面積放量，㎡，%。圖244 2012年成都市場商業(yè)用房供應(yīng)量城郊對比數(shù)據(jù)來源：CRIC市場成交量分析㎡，%。本年度商業(yè)成交總體來說上半年個月份波動不大，下半年有兩次大波動，主要在9月和12月波動較大。但總體說來，成都整個商業(yè)用房市場呈現(xiàn)出了穩(wěn)定上升的態(tài)勢。圖245 2012年成都整體市場商業(yè)用房成交量走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC本年度以第四季度的成交量居于榜首，㎡，%。一、二、㎡、㎡㎡。隨著成都地鐵2號線陸續(xù)開通，以及二環(huán)市政修路建設(shè)，勢必將帶動中心商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、郊區(qū)商業(yè)、軌道地鐵商業(yè)等同時進入快速發(fā)展時期，隨著人們生活水平的提高，具有餐飲、休閑、娛樂、服務(wù)和購物為一體的購物中心商業(yè)項目將迎來一個巨大的發(fā)展機遇。（1）、城郊商業(yè)市場成交量分析㎡，㎡；㎡，%。郊區(qū)商業(yè)成交面積超過主城區(qū)。主要是由于成都大量專業(yè)市場向郊區(qū)遷移，使郊區(qū)供應(yīng)充足，成交量大增。這些專業(yè)市場早已經(jīng)形成市場氛圍，鋪子遷移，商家也隨著遷移。主城區(qū)則以住宅底商、部分購物中心、商業(yè)街等項目成交量為主。 加之，郊區(qū)銷售市場價格較便宜，租賃中租金遠比主城區(qū)商鋪租金低，導(dǎo)致了不少客戶紛紛想郊區(qū)商業(yè)市場投向親睞的眼光。圖245 2012年成都市場商業(yè)用房成交量城郊對比數(shù)據(jù)來源：CRIC成交價格分析，%。成交均價為16566元/㎡，%。圖246 2012年成都整體市場商業(yè)用房成交價走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC2012年，縱觀商業(yè)地產(chǎn)總體市場成交均價趨于平穩(wěn)發(fā)展的趨勢。面對商業(yè)地產(chǎn)投資者越來越理性，來自于主城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項目多數(shù)源于地段位置優(yōu)越、定位合理等因素支撐主城區(qū)長期成交價居高臨上。而郊區(qū)市場從8月份開始也突破萬元大關(guān)，并保持持續(xù)平穩(wěn)增長。2012年“限購”、“調(diào)息”、“房產(chǎn)稅”等政策緊隨而來，而對于商業(yè)地產(chǎn)來說無疑是發(fā)展優(yōu)勢，盡管整體均價在月末有所下降，但是長遠來看商業(yè)市場蓄勢待發(fā)，2013年不可阻擋的剛需將拉動商業(yè)市場經(jīng)濟不斷增長。個案分析——奧克斯廣場（1）、區(qū)位分析奧克斯廣場毗鄰成都市政府，位于成都市行政商務(wù)雙中心——金融城板塊內(nèi)，金融城是以銀行、證券、保險等金融產(chǎn)業(yè)為主，帶動商業(yè)、商務(wù)、配套循環(huán)發(fā)展，打造“24小時”生活圈，被譽為“成都離世界最近的地方”，區(qū)域坐落大量政府核心機關(guān)，高檔寫字樓，實力央企與大型高新企業(yè)及成都頂級住宅和眾多高檔社區(qū)。（2）、項目概況成都奧克斯廣場是中國企業(yè)500強寧波奧克斯集團在成都投資的首個商業(yè)城市綜合體，力邀頂尖國際團隊為成都度身定制，并且也是成都首個引入HILLS理念的實踐者。作為區(qū)域核心的奧克斯廣場也是成都首個中央CBD地鐵接駁物業(yè)，與地鐵一號線孵化園站形成無縫接駁，地鐵人流可以直通項目負一層。項目占地80畝，總建筑面積56萬平方米，由30萬平方米商業(yè)中心、超甲寫字樓、寬庭華宅、精裝總裁公寓、超五星級酒店核聚而成。地鐵無縫接駁——項目負一樓直接通地鐵1號線孵化園站，項目周邊即為天府大道、益州大道，錦城大道等城市主干道，有擁有真正意義上“立體交通黃金點”。城南首個30萬平商業(yè)中心開業(yè)——奧克斯廣場商業(yè)中心為金融城內(nèi)最大規(guī)模商業(yè)，十大大主力商家——“時尚百貨+精品超市”模式的深圳天虹百貨，西南五星級主題餐飲芭菲盛宴、香港采蝶軒旗下餐飲名店采蝶?錦廷，保利萬和國際影城、繽紛量販?zhǔn)終TV、神采飛揚游藝城等競相入駐。2012年11月29日，奧克斯廣場商業(yè)中心盛大開業(yè)，城南天府新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)航者至此確定，一站式的生活方式改變城南商業(yè)格局，娛樂購物美食健身全面開啟，全面滿足區(qū)域所需。奧克斯廣場商業(yè)中心商業(yè)自持經(jīng)營比例高達90%以上。奧克斯廣場項目基本數(shù)據(jù)樓盤名稱奧克斯廣場所在區(qū)域城南總建筑面積600000㎡占地面積53280㎡車位數(shù)3374個（地上209個,地下3165個）開業(yè)日期20121129商場建筑面積200000㎡開發(fā)商成都奧克斯財富廣場投資有限公司物業(yè)管理費商鋪8元/㎡/月（不含水電費）銷售均價55000元/㎡數(shù)據(jù)來源：CRIC（3）、項目定位項目定位為一站式綜合品質(zhì)性購物中心，由主力百貨、超市、精品電器及生活配套專業(yè)店、主題餐飲、KTV、超五星酒店、甲級寫字樓、住宅、室內(nèi)游戲場所及室內(nèi)步行街組成，集購物、餐飲、娛樂、酒店、商務(wù)、文化休閑、生活配套業(yè)態(tài)為一體。地下建筑3層（地下首層為商業(yè)零售賣場）、BB3層為停車場；地上建筑30層，其中商業(yè)群樓為5層。n 項目關(guān)注經(jīng)過三年的精心打造，堪稱成都天府新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)航者——成都奧克斯廣場在萬眾期盼中耀世起航。當(dāng)天開業(yè)活動吸引了逾兩萬人到場參與，現(xiàn)場人潮涌動，鑼鼓喧天，熱鬧非凡，全天商場人流逾十萬。成都奧克斯廣場的出現(xiàn)，無疑為區(qū)域內(nèi)人們的日常生活注入了新的亮點與活力。而其自身所具備的高端商業(yè)地產(chǎn)品牌特質(zhì)更是撼動了成都城南商業(yè)規(guī)劃與生活新格局。奧克斯廣場的出現(xiàn)不僅為天府新區(qū)增添了濃墨重彩的一筆，也為成都晉升國際級大都市做出了卓越貢獻！作為成都首個高端城市綜合體，成都奧克斯廣場為成都天府國際新城的消費者帶來全新的生活體驗和消費理念，擁有近160個獨立店鋪，是集餐飲、娛樂、休閑、零售一身，真正意義上的“一站式”消費中心。在招商運營思路上，奧克斯集團堅持精挑細選最適合奧克斯廣場定位級成都消費需求的品牌商家進駐，除前期率先簽約的天虹百貨、國美電器、芭菲盛宴、保利國際影院、神采飛揚、繽紛KTV六大主力店外百余家中高端品牌商家，也已搭載上奧克斯的商業(yè)綜合體巨輪揚帆起航。該項目引進的各地最知名的餐飲品牌在這里大放異彩，將近80多家的餐飲名店紛紛進駐，包括必勝客、KFC、麥當(dāng)勞、芭菲盛宴、采蝶錦廷等眾多國內(nèi)外知名餐飲品牌加盟，勢必會為成都新城核心的美食文化注入全新活力。無論是西式、日式、泰式類的豐富美食，還是粵式、海派、川式精品餐飲，都可以在成都奧克斯廣場一網(wǎng)打盡。五、產(chǎn)品篇產(chǎn)品綜述2012年成都房地產(chǎn)產(chǎn)品主要特征（1）、全年銷量以剛需產(chǎn)品為主(7090平米全年成交套數(shù)占總成交的46%)n 2012年政府持續(xù)的房產(chǎn)調(diào)控使得住宅市場整年走量產(chǎn)品以剛需為主。n 全年剛需面積7090㎡面積段戶型幾乎占全年銷量的一半。n 從圖表中可以看到，7090平方米的剛需戶型的消費者對價格因素非常敏感,受價格影響較大。案例分析（1）、中德英倫聯(lián)邦A(yù)PPLERn 項目速覽中德英倫聯(lián)邦A(yù)PPLER項目規(guī)劃用地約32畝，總建面積約12萬㎡，項目位于天府大道南段，家樂福旗艦店旁，緊鄰200億元新川創(chuàng)新科技園，依靠上千億的產(chǎn)業(yè)集群，匯聚約15萬產(chǎn)業(yè)人口，凝聚無限的商機。蘋果躍層建筑風(fēng)格沿用中德英倫聯(lián)邦純正“藍血貴族”英倫風(fēng)格。在裙樓部分采用六色磚、主墻面采用五色磚，柱式、柱廊采用新型材質(zhì)GRC的同時，局部又增加了現(xiàn)代感強烈的玻璃幕墻，經(jīng)典與現(xiàn)代兩種風(fēng)格交叉輝映，使中德英倫聯(lián)邦A(yù)PPLER項目本身就是一個地標(biāo)級作品。 項目名稱中德英倫聯(lián)邦A(yù)PPLER項目地址高新區(qū)天府大道南段（家樂福旗艦店旁）開發(fā)商成都中德紅谷投資有限公司開發(fā)商背景民企占地面積總占地約32畝建筑面積13萬㎡容積率綠地率30%規(guī)劃戶數(shù)一期：1276車位情況一期：1:建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格，英式風(fēng)格建筑形態(tài)小高層景觀設(shè)計公司泛亞國際有限公司建筑設(shè)計公司廣州寶賢華瀚建筑設(shè)計事務(wù)所物管公司GVA衡信柏迪（GVA Curzon Partners）物業(yè)管理費㎡.月開盤時間20121014裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯銷售報價均價75