商業銀行房地產信貸風險研究畢業論文-資料下載頁

　　

【正文】 素的影響，所以所選指標要求必須系統、全面，具有層次性。針對性是指所選的指標要有代表性，并不是說所有相關指標一概納入，而是要選擇重要的指標，盡可能地避免各指標之間的重復。選取的指標之間如果存在交叉和相關性，則會影響其判斷的準確性和評估效率，從而降低商業銀行對房地產信貸風險分析預測的可信度。 （2）數據統計上的可操作性和準確性原則 在建立商業銀行房地產信貸風險評價指標體系時，所選指標數據資料易于獲取，易于計算，表達方式簡單易懂，而且數據真實可靠、準確。構建的房地產信貸風險評價指標體系應在實際運用中具備可行性，以便銀行信貸管理者進行操作和應用。 商業銀行房地產信貸風險評價指標體系構建 （一）構建商業銀行房地產信貸風險的定性指標 參考國內外評級機構所選各項指標的基礎上，并結合我國目前商業銀行對房地產信貸風險評價的現狀，通過對某商業銀行的實際考察，本文從以下 7 個方面構建商業銀行房地產信貸風險的定性指標，更加全面地對房地產行信貸風險進行控制。 （1）宏觀分析。在很大程度上房地產企業的償債能力和盈利能力受到宏觀經濟景氣指數、稅收及政策的影響，商業銀行在評價企業的償債能力時，對企業貸款未來償還期內經濟的運行情況及其對企業的影響必須作出科學、合理的預測分析。由于我國區域經濟發展不均衡，各地區各個方面存在很大的差別，地區的差異性會直接影響到房地產企業的信貸風險。 （2）行業風險。商業銀行針對房地產行業風險進行具體的分析，應該從產業政策、行業生命周期、供求關系、競爭狀態和行業地位等五個方面進行全面的評價。 （3）企業素質。重點考核房地產企業的資質等級、土地儲備、市場地位、員工素質和納稅情況。特別是土地儲備，它是房地產企業所獨具的，也是作為考察其房地產企業長遠發展能力的一個重要因素。 （4）企業經營管理能力。房地產行業是一個高投入高風險的行業，房地產開發項目屬于典型的資源整合型項目，它的風險不僅體現在風險的程度高，而且風險面比較廣，應該從房地產企業經營模式、信用記錄和領導層素質三個指標來考核。 （5）房地產開發項目基本情況的評價。商業銀行主要從四證落實情況、自有資金占總投資比率、資金落實情況、地理與交通位置、基礎設施落實情況、項目品質等六個方面指標進行考核。比如調查開發項目是否獲得政府有關部門的批復，明確土地使用權的獲取方式和使用年限等，并審核房地產企業自有資金占項目總投資比的 30%；考察開發項目動遷安置計劃，施工期間動力、原材料、水等條件的保障程度；項目建設及達到投入使用后，所需的水、電、煤氣、供熱等條件是否落實情況，是否享有優惠政策。 （6）開發項目市場分析。商業銀行對房地產企業投資環境、項目市場定位、供需形勢和房地產經營方式、項目的市場競爭能力、銷售前景等六個指標的考核。 （7）擔保方式評價。房地產企業的擔保方式主要有保證、抵押和質押。 以上大多數指標很難做到準確地加以定量分析，必須由評估人員定性的評價，通過專家意見法來確定指標的權數。 （二）構建商業銀行房地產信貸風險定量指標 從國外銀行對信貸風險評價的總體經驗來看，對借款人財務的分析是獲得初始信用評價的關鍵。由于有關房地產相關的定性指標的具體數據獲取比較困難，因此本文研究的重點是定量分析方法構建商業銀行房地產信貸風險指標評價體系。 本文在參考國內外關于商業銀行房地產企業信貸風險實證研究中普遍采用的指標，結合我國目前商業銀行房地產信貸風險評價現狀及房地產行業的實際情況的基礎上，對影響商業銀行房地產信貸風險的定量化指標歸納為六個方面，分別是房地產企業的償債能力、盈利能力、營運能力、發展能力、現金流量狀況以及資本結構和企業規模，結合我國房地產行業貸款數目大，周期長等特點，初步擬選定26個指標。（1）償債能力指標 償債能力是指企業償還到期債務的能力，是衡量房地產企業財務狀況的重要指標。房地產行業是高投入高收益高風險的行業，一般情況下，我國房地產企業自籌資金比較少，大部分資金來源于商業銀行，從銀行獲得的信貸資金往往用于投資回報率高的開發項目賺的高額利潤，由于房地產開發投資的項目周期長，房地產資金回籠慢，商業銀行作為債權人，必須考察房地產企業的償債能力，保證貸款資金能夠按時收回。 ①流動比率，是流動資產比流動負債的比值，反映企業償還短期債務的能力。 流動比率=流動資產/流動負債100％ 流動資產主要包括貨幣現金、有價證劵、應收賬款、存貨、待攤費用等，房地產企業開發的房地產的變現能力較差，其流動比率比其他行業大。商業銀行授信時要考察企業在短期債務到期時流動資產變為現金用于償還債務的能力。 ②速動比率，是流動資產扣除存貨后與流動負債的百分比，它比流動比率更能體現企業的償還短期債務的能力。 速動比率=（流動資產存貨）/流動負債100％ 房地產業中存貨變現速度慢，要經過銷售和收賬兩個過程，特別是房地產企業開發的商品房由于受到價格下跌、損壞、不易銷售等因素的影響很可能發生積壓，其流動性不強，因此，該指標以衡量房地產企業或項目流動資產扣除流動性差的存貨的變現能力或短期償債的能力。 ③資產負債率，該指標反映房地產企業長期償債能力。 資產負債率=負債總額/資產總額100％ 資產負債率高，則企業或是項目的資本金不足，對負債的依賴性強，在經濟萎縮或信貸政策有所改變時，應變能力較差；資產負債率低則企業或項目的資本金充裕，企業應變能力強。房地產開發屬于資金密集型經濟活動，且普遍使用較高的財務杠桿，所以房地產開發企業或項目的資產負債率一般較高。站在商業銀行的角度，希望資產負債比率越低越好，房地產企業有充足的資本金償還貸款，這樣銀行房地產信貸風險就不大。 ④利息保障倍數，是指企業支付負債利息費用的能力。 利息保障倍數=稅息前利潤/利息費用 房地產企業開發投入的大部分資金來源于銀行貸款，利息保障倍數越大，說明企業支付的能力越強。因此，對債權人商業銀行來說，要分析利息保障倍數指標，以此來衡量債權的安全程度。 ⑤款預收賬款總資產比率，是指預收賬款除以總資產。 預收賬款總資產比率=預收賬款/總資產 目前房地產企業的資金來源主要依靠自有資金、定金及房屋預售和銀行貸款，預收賬款從側面反映了房地產企業銷售房屋的快慢，企業資金回籠的情況，商業銀行通過預收賬款占總資產的比值衡量企業償還債務的能力。 （2）盈利能力指標 房地產企業的盈利能力，就是房地產企業賺得利潤的能力。它是房地產企業營銷能力、獲取現金能力、降低成本能力以及回避風險能力的綜合體現，商業銀行決定是否貸款，通常考察房地產企業開發項目賺取利潤的能力，能夠保障信貸資金的安全性。 ①凈資產收益率，是凈利潤與所有者權益余額之間的百分比關系，反映了所有者權益投入企業的資金的收益水平，用以衡量房地產企業運用自有資本的效率。 凈資產收益率=凈利潤/所有者權益余額100% ②銷售毛利率，是指主營業務收入減去主營業務收入占主營業務收入的百分比率。反映企業某一主要產品或主要業務的盈利狀況。 銷售毛利率=（主營業務營業收入主營業務成本）/主營業務收入100%。 房地產企業銷售毛利率能夠真實反映企業的盈利水平，商業銀行在考察房地產企業盈利能力時，可以通過銷售毛利率判斷企業核心競爭力的變化趨勢，有助于發現房地產企業為獲得貸款而隱瞞銷售收入或者虛報銷售成本。 ③總資產報酬率，是企業息稅前利潤與企業平均資產總額之間的比率，又稱總資產回報率，用以評價企業運用全部資產的總體獲利能力，是評價企業資產運營效益的重要指標。該指標的高低反映了企業投入產出水平的高低。 總資產報酬率=息稅前利潤/平均資產總額 ④成本費用利潤率，是指企業在一定期間內的利潤總額與成本費用之間的比率。該指標越高，說明企業獲得利潤就越大，反映企業的經濟效益越好，銀行信貸風險就越低。 成本費用利潤率=利潤總額/（主營業成本+期間費用） （3）營運能力指標 房地產企業的營運能力，是指評價房地產企業資金的利用效率以及資金周轉使用情況，即房地產企業生產經營過程中運用各項資產獲取利潤的能力。一般情況下，企業的營運能力越好，資金的流動性就越高，企業的償債能力越強，資產獲取利潤的速度就越快，銀行信貸風險越低。 ①總資產周轉率，反映了企業全部資產的使用效率，它直接影響企業經營的盈利能力。一般來說，資產周轉率越高，周轉速度越快，會相對節約資產；資產周轉率越低，則說明企業利用全部資產進行經營活動的效果較差。 總資產周轉率=主營業收入/平均資產總額 反映了房地產企業全部資產的使用效率，該項指標越大，說明房地產企業利用全部資產經營的效果就越好，商業銀行信貸風險就越低。 ②存貨周轉率，是企業一定時期內營業成本占平均存貨余額的比率，衡量房地產企業的銷售能力及存貨量是否合理，存貨周轉次數越多，表明其變現或變為應收賬款的速度越快，資金利用效率越高，銀行信貸的風險就會較小。 存貨周轉率=主營業成本/平均存貨余額 ③流動資產周轉率，是指一定期間內房地產企業主營業務收入占平均流動資產總額的比率，是評價企業資產利用效率又一顯著性指標。 流動資產周轉率=主營業務收入/平均流動資產總額 房地產企業的主營業務收入作為流動性最強的資產，商業銀行對房地產貸款時，流動資產周轉速度越快，說明房地產企業的資金利用效率越高，信貸風險就會降低。 ④預收賬款周轉率，該指標為了企業提供了現金流保障，確保了企業經營的穩定。 預收賬款周轉率=主營業收入/平均預收賬款余額 （4）成長能力指標 ①營業收入增長率，是指企業本期營業增長額與上期營業額之間的比率，是衡量企業經營狀況和市場占有能力、預測企業經營業務拓展趨勢的重要標志。 營業收入增長率=（本年營業收入總額上年營業收入總額）/上年營業收入總額 該指標為正數，表明企業本期營業收入較上期相比有所增長，該指標越高，則表明房地產企業營業收入的增長速度越快，企業市場前景越好。若該指標為負，則說明存在樓房滯銷、質次價高等方面問題，市場份額萎縮。 ②總資產增長率，是指企業本期總資產增長額占年初資產總額的比值，反映了企業本期資產規模的變化狀況該指標的高低，表明在一定時期內企業資產規模擴張速度的快慢。 總資產增長率=（本年總資產總額上年總資產總額）/上年總資產總額 ③資本積累增長率，是指企業本年所有者權益增長額除以年初所有者權益。該指標反映的是企業本期資本的積累能力，該指標的高低，表明企業的資本積累程度高低。 資本累計率=（本年所有者權益總額上年所有者權益總額）/上年所有者權益總額 ④凈利潤增長率，指的是本年凈利潤額除以上年凈利潤。該指標越高，反映了企業盈利能力就越強。 凈利潤增長率=（本年凈利潤總額上年凈利潤總額）/上年凈利潤總額 ⑤現金流量增長率，是指本年經營活動現金凈流量增長額與上年經營活動現金凈流量的比率。指標反映了經營活動現金流量的增長能力，該指標越高越好。 現金流量增長率=（本年經營活動現金凈流量上年經營活動現金凈流量）/上年經營活動現金凈流量 （5）現金流量指標 對于企業是否能償還債務最直接的反映就是現金，反映企業獲得現金及現金等價物的能力，反映了企業的償債能力。 ①現金流動負債比，反映房地產企業經營活動產生的現金凈流量償還短期債務的能力，該比率越高說明償債能力越強。 現金流動負債比=經營活動現金凈流量/流動負債 ②現金流量債務比，是指經營活動現金流量與債務總額的比率。這個比率越大，說明企業獲得現金用來償還全部債務的能力越強，同時，這個比率也體現了企業的最大付息能力。 現金流量債務比=經營活動現金凈流量/債務總額 ③銷售現金比率是指企業經營活動現金流量凈額與主營業務收入的比值。該數值越大越好，表明房地產企業的收入質量越好，資金利用效果越好。 銷售現金比率=經營活動現金凈流量/主營業務收入 ④現金獲利指數，是指凈利潤與經營活動凈現金流量之比，預測未來獲取現金凈流量的能力。 現金獲利指數=本年凈利潤/經營活動現金凈流量 （6）資本結構和企業規模除了對以上幾個方面的考查外，房地產企業的資本結構和規模大小也會對房地產企業是否按期償還貸款產生影響。營運資金與長期債務比越高，房地產企業的信貸風險就越低，資產留存收益率越高，房地產企業的信貸風險就越低。而企業的規模主要用總資產和凈資產來反映，總資產和凈資產指標值越高，其信貸風險就越低。 ①營運資金與長期債務比，該指標不僅反映了企業的結構比率，而且反映了企業的短期償債能力，一般情況下，營運資金與長期債務比大于1，長期債務會隨著時間的推進不斷轉化為流動負債，這需要動用流動資產來償還。該比率越高，表明企業的短期償債能力越強，而且預示著企業未來償還長期債務的保障程度也越強。 營運資金與長期債務比=營運資金/長期債務 ②資產留存收益率，是以留存收益余額除以資產總額，是考察企業總資產的收益的盈余能力，同時也反映了企業的償債能力。該比率越高，說明企業的的償債能力越強。 資產留存收益率=留存收益/總資產 ③ln(總資產)，總資產體現了企業在一定時期內有效使用、持有或者處置、可以從中獲得經濟利益的全部資產。資產是企業用于取得收入的資源，也是企業償還債務的保障。該指標越高，其商業銀行的信貸風險就越低。 ④ln(凈資產)，所有者權益是投資者投入企業的資本，企業自有資本等于所有者權益，自有資本越多，說明企業體質越健全。該指標越高，其商業銀行的信貸風險就越低。 模型構建及實證分析 Logistic 模型原理 在定量分析的研究中，當因變量是連續變量時，常采用線性回歸模型；當因變量是分類變量時，就常用對數線性模型，而Logistic 模型是對數線性模型中的特殊形式，它是以二分類變量為因變量，并且二分類變量是一系列自變量的函數。 Logistic 模型估計的假設條件有：一是模型所需數據必須來自隨機樣本；二是因變量被假定為 n 個自變量的函數，因變量與自變量之間是非線性關系，并且自變量之間不存在多重共線性；三是因變量是二分類變量，這個變量只能取值為 0或1，不是連續的，其誤差的分布是二項分布不是正態分布，因此Logistic回歸系數的估計要用極大似法，而不是最小二乘法，系數及模型的檢驗用似然比檢驗和Wald