山西某區域房地產市場分析研究-資料下載頁

　　

【正文】 警預報體系建設，加強房地產市場監測；進一步調動居民住房消費積極性，促進經濟的發展；加快研究防范投機性購房的政策措施，使房地產市場健康發展。 六、對2004下半年的房地產市場發展趨勢預測 　　 (一)目前房地產市場發展的有利因素 　　 省委、省政府高度重視產業發展 　　 山西省委、省政府高度重視房地產業的發展，2002年，省人民政府下發了《關于加快住宅與房地產業發展若干問題的決定》；2003年，為貫徹落實《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》精神， 又及時下發了《山西省人民政府關于加強經濟適用住房建設管理的通知》；2004年，為保障城鎮最低收入家庭的基本住房需要，下發了《山西省人民政府關于建立和完善城鎮廉租住房制度的通知》。這些政策為促進我省的房地產業持續健康發展，進一步發揮房地產業在經濟發展和社會進步中的支柱作用，創造了良好的政策環境。 　　 山西省十屆人大二次會議《政府工作報告》中提出：“加強經濟適用住房建設，增加中低價位商品房的供應，建立廉租住房制度”、“新建中低價位、中小戶型住房450萬平方米，緩解中低收入家庭的住房困難”，指明了全省房地產工作方向和要求，為房地產的持續健康發展，創造了良好的機遇。 　　 房地產法制建設不斷完善 　　 2002年12月2日省九屆人大常委會第32次會議審議通過了《山西省城市房地產交易管理條例》，結束了我省房地產行業長期沒有地方性法規的歷史。2003年9月27日省第十屆人大常委會第6次會議審議通過了《山西省城市房屋拆遷條例》。《山西省物業管理條例》已列 2004年地方性法規的立法計劃，4月13日已經省人民政府常務會議審查通過，即將報送省人大常委會依法履行 立法程序。初步形成了房地產業生產、流通、消費的地方性法規框架體系，奠定了房地產業發展的法制基礎。 　　城鎮居民的可支配收入在不斷增加 　　2003年，我省城鎮居民可支配收入為7005元，同比增長12．4％，城鎮居民可支配收入的快速增加，預示著我省人民生活水平的不斷改善，人們將擁有更多的資金來投入到改善住房條件上。 　　 房地產市場供求環境的發展 　　 從2003年及，2004年一季度房地產市場的供求情況和空置房屋面積的消化形勢來分析，房地產需求和供應基本持平，有些月份出現需求大于供應的情形，說明我省市場銷售旺盛，有著良好市場前景。 　　 宏觀政策影響 　　當前，規范城市房屋拆遷行為、清理拖欠工程款、整頓土地市場等重大舉措的推進，總體上也有利于房地產市場健康發展。規范房屋拆遷行為，有利于保護拆遷當事人和相關人的合法權益，形成公平透明、競爭有序的房地產開發市場環境。全面清理拖欠工程款，有利于維護社會信用秩序，形成誠實守信的社會氛圍；有利于建筑企業公平競爭，改進管理，提高效率，從而降低房地產商品生產的社會平均成本；更利于保護廣大建筑施工企業員工的利益，使進城務工農民的收入預期穩定化，從而提高其消費(包括住房消費)能力。清理整頓土地市場秩序，有利于發揮市場機制在土地資源配置中的作用，促進建設用地的合理利用，從源頭上規范房地產市場秩序。 (二)存在的不利因素 　　 ①經濟發展相對落后 　　 2003年GDP總量為2445．6億元，僅占同期全國總量11．67萬億元的2．09％，我省的經濟基礎比較薄弱。 　　②城鎮居民收入水平偏低 　　2003年全國城鎮居民可支配收入為8472元，同比增長．9％，高出我省1467元，25個百分點。城鎮居民可支配收入排在全國倒數第6位。居民可支配收入偏低，仍是制約我省房地產業發展一大因素。 　　 ③消費觀念亟待轉變 　　 受“無債一身輕”的傳統消費觀念的影響，居民的消費方式仍是“量入為出，略有節余”，購物總是攢足了錢再買。多數人購房采用家庭積蓄資金和不足部分向親友借款的方式，貸款消費、貸款購房的新型消費理念尚未形成。 　　 (三)市場供求預測及價格分析 　　 房地產供求預測 　　 從商品房物業結構看，2003年竣工面積中，住宅仍然是主導產品，占75．56％，辦公樓占5．91％，商業營業用房約占16．82％，其它用房占1．65％。商品房的供應結構基本合理。從住宅供應需求來看，要達到“十五”末全省城鎮人均住房建筑面積25平方米的：目標，每年全省需建成城鎮住宅1000萬平方米，人均每年增加1平方米。但從近兩年的情況看，每年可建成城鎮住宅建筑面積800900Z平方米。供應總量大體平衡。 　　 據省城調隊調查，我省78．5％的城鎮居民通過房改擁有了自主產權的房屋， 即使按所有的房屋均為成套住房計算，我省城鎮戶均住房成套率僅為0．785，小于1，說明我省尚未解決最基本的家庭住房需求，仍處于以住房消費需求為主的住房短缺階段。 　　 目前，居民住房消費的升級換代需求、外來人員購房總體上呈加速增長趨勢。受租賃市場日趨活躍的影響，投資，哇需求 (購房后用于出租)有所增力口。未采幾年，城鎮建設和房屋拆遷的任務依然較重，拆遷帶采的需求仍將是住房市場需求的重要來源之一。但隨著拆遷程序的規范化、補償水平的合理化，拆遷的進度會有所減緩，成本可能會有所力口大，帶來的住房需求有可能縮減，特別是今年將較為明顯。因此，預計總體上2004下半年住房需求總量仍將保持增長。 　　 價格走勢分析 　　 2004年的我省房價將繼續保持穩中有升的態勢。第一，土地作為不可再生資源已經日益稀缺。大中城市土地供應矛盾尤為突出，隨著城市空間的縱向發展，土地成本繼續增加將直接影響商品房價格的上升；第二，鋼筋等建材價格的上漲，也使得商品房價保持上升趨勢。 　　 拆遷規模預測 　　 與《山西省城市房屋拆遷條例》相配套的《山西省城市房屋拆遷評估辦法》和《山西省城市房屋拆遷搬遷補助、臨時安置補助和經營性用房停產，停業補償標準》即將由省人民政府頒布實施。隨著拆遷行為的不斷規范，拆遷規模2004年比2003年會呈下降趨勢，預計拆遷戶數13072戶。 從以上情況分析，近兩年來，太原市房地產開發大幅增長，商品住房的供應會在今年下半年和明年有較大增加，但是隨著新增供地和城市房屋拆遷量的減少，以及銀行房貸的收緊，新開工的商品住房增幅會有明顯回落。因此，全年商品住房銷售量會維持在20％至30％的增幅，到2005年供給總量約為130至140萬平方米。 據統計，目前太原市人均GDP為15206元、恩格爾系數為32．2％、人均住房建筑面積為22平方米，這3項指標同房地產快速發展的要求相吻合。此外，隨著居民住房觀念發生轉變，二次置業、梯次消費的觀念已基本形成；隨著太原城市化進程加速，城市人口的增加帶動住房消費需求的增加。到2005年商品房需求量約為130至160萬平方米，加之二手房供應的增長，供需將大體平衡。因此，預測2004年下半年和2005年，太原市房地產市場沒有引起房價暴漲或暴跌的因素，房價總體穩中有升，但漲幅趨緩。隨著外地大型房地產開發企業的進入，太原市的房地產的競爭會越來越激烈，品牌競爭、資本競爭將是太原市房地產市場競爭的主題。30 /