中國企業海外融資策略匯集226-資料下載頁

　　

【正文】 金融資產證券化作出單獨的規定和描述。這一政策法規設計上的缺陷可以通過發布，增設特制條例來彌補，如制訂《房地產抵押貸款債券管理條例》等相關法律、法規。對抵押資產債券的發行問題，注意事項和債券在證券市場的交易等情況作出法律和制度的規定，進一步完善證券監管體制，逐漸形成一套完整的房地產證券化法規，更多地采用市場經濟的手段和法律手段對未未的房地產證券市場進行監管。缺乏健全的個人信用制度。現階段我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況作出準確判斷，對個人信貸業務的貸前調查和對貸款風險的評價顯得困難重重。所以應盡快建立包括個人信用登記評估風險預報、規避在同內的一系列個人信用制度，對借款人就業和收入變化狀況及財產增減情況實行動態監控和跟蹤調查，以利于銀行擴大個人住房消費貸款規模，推動城鎮居民購房需求。從長遠來看，住房抵押貸款證券化需要個人信用制度來保證。在解決這些困難阻礙的過程中，應加大政府的干預力度，在充分維護市場效率和公平競爭的原則下，以法律的手段進行宏觀的引導和調控。一方面可以為房地產證券作擔保，提高證券等級；另一方面可扮演“造市者”的角色，買賣銀行的抵押貸款證券，平衡市場供需。房地證券化將成為未來金融發展的重點，我國雖起步較晚，但已經為別國證明了的先進成果，與我國具體情況相結合，定會同樣發揮其應有的功效，促進我國經濟的發展加快房地產投融資與國際接軌作者：岳頌東　來源：經濟日報　　中國入世不僅意味著中國經濟融入經濟全球化的主流，而且意味著中國的金融制度，包括房地產業的投融資制度要與國際金融制度逐步接軌，也就是說，中國的房地產金融逐步走向自由化、國際化和融資證券化。 　　所謂金融自由化，主要是指經營交易的自由化，逐漸打破金融機構之間和金融機構與非金融機構之間的業務界限，逐步放棄對銀行信貸的數量限制；逐步作到利率自由化，政府放棄對存貸款利率的控制，使其按資本市場的行情自由浮動。 　　所謂金融國際化，主要是指金融業務國際化，銀行在海外廣泛開設分支機構，在資產構成中提高國際業務的比重，資本在國際間大規模流動，國內的房地產企業加快在國外上市的步伐，從國際金融機構內融資，“走出去”到國外建立房地產的跨國公司，與國際金融連為一體。 　　所謂融資證券化，主要表現為三個領域：一是債務證券化，金融部門直接在金融市場上以證券為工具進行融資。二是債權證券化，將債權轉化為金融市場上可交易的有價證券。它經由投資銀行精心設計，把銀行和其他機構的債權組合起來，滿足一定的金額和條件，憑此發行新的證券。新的證券和面值、期額，不一定與組合中原有的債權相同，而是具備了高質量、高收益、高流動性的特點，成為頗有吸引力的投資工具。例如個人住房抵押貸款證券化，即把個人住房抵押貸款以證券為載體在證券市場上流動，一方面可以減輕銀行對大量沉淀資金的風險壓力，另一方面可以增加資本的流動性，提高資本的經濟效益和使用效率，還可以活躍證券市場，促進金融產品的創新。三是國際融資方式證券化，相當一部分傳統的銀行貸款已被發行證券的方式所代替。我國房地產投融資政策應當面對這些必將到來的發展趨勢，順應金融自由化、國際化的時代潮流，穩步而積極地實現與國際接軌。　二手房貸款的風險及其防范措施作者：梁永平　來源：中國房地產金融隨著住房改革的推進，住房資源逐步盤活。建設部發布了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》(1999年5月1日起實施)后，二手房交易開始逐漸興旺。與一手房類似，二手房的交易過程中也需要金融機構的貸款支持。而由于二手房交易具有一些不同于一手房交易的特點，使得銀行在開展二手房貸款業務中的法律風險和防范風險的措施也有其特殊性。一、 二手房貸款的概念本文討論的二手房，不包含商業用房，而特指二手住房。“二手房”的概念目前沒有統一的界定。讓我們看一看某商業銀行北京分行在二手房抵押貸款試行辦法中對“二手房”的定義：二手房系已由北京市房屋土地管理局頒發房屋所有權的有效證件，可在房地產二級市場流通，買房人具有完全處置權利的房屋。顯然這一定義混淆了“二手房”與“房地產二級市場”的概念。實際上，“房地產一級市場”指土地出讓、轉讓的市場；“房地產二級市場”指建成房屋后初次出售的市場；而“房地產三級市場”則指房屋出售后再次轉手的市場。因此，一般所指的“二手房”實際上是指在“房地產三級市場”上流通的住房。可以這樣界定：“二手住房”特指住房開發商或企事業單位通過銷售，房屋產權已屬于個人，賣房人具有完全處置權力的住房。基于二手房交易、向購買二手房的消費者提供的貸款就是二手房貸款。目前大部分銀行要求借款人以交易房產為抵押，發放二手房抵押貸款。但一些經營思路比較靈活的銀行，例如工商銀行浙江分行，也接受質押、保證、抵(質)押加保證的擔保方式。二、二手房貸款的特點在一些發達國家，二手房貸款并不成為一個單獨的住房貸款品種。因為除貸款所基于的交易對象不同之外，一手房貸款和二手房貸款在貸款審查、發放、利率、還款方式等方面并無區別。而在我國，二手房交易卻存在一些特殊之處。這些特點使得二手房貸款面臨著一些特殊的復雜情況。1．二手房貸款的抵押物設立、處置比較復雜。二手房交易的客體可能有商品房、經濟適用房、私房和房改房。這幾種房屋的出售政策各有區別，房屋的產權情況各異，存在產權共有、已設立抵押、禁止交易、已出租等多種可能。相比之下，一手房的產權狀況則簡單得多，只需開發商有銷售許可證即可。二手房產權狀況的復雜性給貸款抵押物的設立、處置帶來一些特殊的困難。2．二手房貸款以二手房交易為基礎。雖然二手房貸款合同和二手房買賣合同是相互獨立的合同，二手房貸款合同并不會因為二手房交易合同的失效而失效。但如果二手房交易不能成立，則以二手房為抵押的貸款合同，其抵押條款難于實現，致使貸款面臨更大的信用風險。在我國，由于二手房產權狀況較復雜，因此二手房交易的合法性較一手房交易更難于考察。3．由于二手房貸款手續比較復雜，因此銀行與中介機構的合作更為密切。代理機構包括交易中介公司、評估事務所、律師事務所等；代理業務主要包括代銀行調查審核借款人主體資格、代理客戶銀行辦理各種手續、代理銀行對借款人的資信情況及抵押物的風險進行跟蹤調查等。銀行和借款人在委托代理機構辦理各種手續時，發生多種委托代理關系，其中的權利義務和責任承擔問題較為復雜。三、二手房貸款業務品種及操作流程特點由于二手房貸款業務對銀行來講是一項新業務，因此到目前為止業務品種還不很豐富。1．二手房貸款業務品種按房屋類型劃分，可分為二手現房抵押貸款和二手期房貸款；按房屋產權性質劃分，可分為二手商品房貸款和二手房改房、經濟適用住房貸款；按是否需要交首期房款來劃分。可分為零首付二手房抵押貸款(即購房人不必支付首期房款，而是以已有的完全產權房產和新購住房為抵押物申請貸款)和付首期的二手房抵押貸款。此外，二手房貸款還有一些衍生品種：“轉按”(即把正在供的住房連同抵押貸款一起轉賣出去)、“加按”(即己在銀行辦理住房貸款業務的借款人，還本付息一段時間后，以原貸款的抵押物為抵押，再向銀行申請增加貸款)。2．二手房貸款操作流程的特點(1)貸款審查的重點不同。由于二手房交易多是零散進行的，一般都是已經具有完全產權的房屋，因此不需要像一手房貸款那樣對住房開發項目和開發商的資信狀況進行評估和審查。二手房貸款審查的重點是借款申請人的個人資信狀況、償債能力。由于我國個人信用記錄體系的空缺，個人信用評價尤為困難。(2)對房屋評估的要求不同。對一手房現房交易的貸款，并不要求在貸款審查時對房屋進行評估。但二手房貸款在審查過程中則要求評估公司對房屋的價值、產權合法性進行評估，做出評估報告。評估價值須經銀行的認可。在評估方面對二手房貸款的要求更為嚴格，主要是考慮到二手房的物理價值由于經過一段時間的損耗，市場價值較難認定，需要專業機構的評估；其產權情況的復雜性也需要專業機構，例如律師事務所的核查。因此，在二手房貸款中中介機構的介入程度更深。(3)提供階段性擔保的機構不同。在一手期房抵押中，由于房屋未竣工無法辦理抵押登記，因此銀行要求開發商提供階段性的保證擔保。而在二手房貸款中，也可能需要中介機構的階段性擔保。這種情況下，借款人與中介公司簽訂擔保協議，通過中介機構向貸款人申請貸款。銀行將貸款劃入擔保機構在貸款人處開立的保證金賬戶后，借款人持房屋買賣合同、借款合同、抵押合同辦理房產過戶保險、抵押登記。貸款行收到房屋他項權利證書后，中介機構將款項按委托協議交給賣房人，解除階段擔保責任。四、二手房貸款的特殊風險分析及其防范二手房貸款涉及銀行、借款人、賣房入、中介機構、保險公司等多個法律主體。主要法律關系如下：(1)二手住房買賣雙方之間的房屋交易關系。(2)銀行和借款人之間的借貸關系。(3)中介機構與銀行、中介機構與借款人之間的委托代理關系。(4)借款人以銀行為第一受益人、以抵押房產為保險標的與保險公司間的保險業務關系。以上任何一項法律關系的任一要素存在理疵，都可能給銀行貸款造成風險。這些風險中，有些是二手房貸款與其他類型的個人住房貸款共有的，有些則在二手房貸款中更為突出。1．來自抵押房屋產權、物理條件等方面的風險，在二手房貸款中體現的十分集中(1)二手房產權狀況的多樣性和政府對二手房交易做出的種種規定，使得二手房交易本身的復雜性遠遠大于一手房。前文已經提到，一手房交易具有“批發”出售的性質，而“二手房”交易則更像是“零售”，產權狀況可能會多種多樣。對房改房和經濟適用房，上市交易要滿足建設部頒發的《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和當地制訂的實施細則對提交資料、買賣手續、收入分配等規定。對于私房、商品房，也應產權明晰，符合法律、法規規定的上市流通條件。(2)二手現房的原房主在使用過程中可能對房產進行過一些處分，例如設立抵押或出租給他人使用。而我國住房改革過程中個人房產權出現了相當復雜的情況：動遷安置房、職工房改房等，個人只有房產證而無土地證，屬于部分產權房；以“標準價”出售給個人的住房，個人只享有部分產權，單位應屬于共有人。銀行接收此類抵押房產可能造成日后處置抵押物時的不便。如果借款人在申請借款時隱瞞了房產權的真實情況或對房產的處分情況，一旦貸款違約，銀行在處置抵押物時則處于不利地位。根據《擔保法》第五十四條，同一財產向兩個以上債權人抵押的，處置抵押物所得價款按照抵押物登記的先后順序清償債權人。另外根據最高人民法院對《擔保法》的司法解釋，“共同共有人以其共有資產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效”(第五十四條)，“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”(第六十五條)。這些法律條款的限制，使得銀行面臨抵押無效或處置抵押物困難的風險。(3)二手現房經過一段時間使用后其物理條件存在瑕疵的可能性大于一手房，如果設立抵押時高估了房屋價值，就可能提高二手房貸款的風險度。可能出現的情形有：一是房屋的房齡過長，折舊后價值過低，在市場上變現也不足以抵償借款人的違約金額；二是房屋的評估價值不實；三是房屋未進行財產保險，未來可能由于意外情況造成抵押失效。為了預防以上風險，銀行一般對二手房的房齡有上限規定，并要求借款人應向銀行提交房地產主管部門和貸款人認可的房地產評估機構出具的交易房屋評估報告。所購房屋還應辦理房屋保險手續。為了減少由于抵押物的產權瑕疵和物理理疵對銀行貸款造成的風險，并充分發揮專業化的優勢，貸款銀行一般請中介機構，例如專業的律師事務所或者房地產交易中心來審定二手房貸款中房屋產權的完整性以及交易的合法性。2．來自二手房交易本身的風險二手房交易本身可能由于政策、法規等的限制而成為非法交易或失效，從而影響貸款合同中抵押條款的可行性。(1)對已購公有二手房而言，“交易批準書”是銀行發放貸款的必備條件。職工出售已購公有住房，需要向房地產行政主管部門提交有關材料，包括已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表、房屋所有權證書、土地使用權證書或者房地產權證等。個人擁有部分產權的住房，還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優先購買權的意見。房地產行政主管部門據此審查后對批準的交易發放“交易批準書”。“交易批準書”是借款人向銀行申請發放二手房貸款時必要提交的材料。(2)對期房二手房貸款也應注意期房轉讓交易的合法性。目前我國法律對于期房轉讓(即預售房轉讓)的規定較為復雜。從理論上講，由于目前預售房抵押貸款一般都要求房地產開發商提供階段性回購擔保，一旦預售房轉讓不能成立，貸款的償還依然有保證擔保。即使這樣，期房二手房貸款審查時也應該注意期房轉讓的合法性，避免由于房屋轉讓合同不成立而給銀行債權帶來風險。3．中介機構環節可能存在的風險正如前文所述，二手房貸款的特點之一是貸款過程中可能涉及多個中介機構，主要包括房屋中介公司和律師事務所。由于房產的買賣雙方均是通過代理商進行房地產交收，而且在中介機構提供擔保的情況下或是賣方委托中介機構收款的情況下，銀行的貸款直接轉入中介機構賬戶，因此可能在中介機構環節出現法律風險。因此，選擇實力強、信譽良好的中介機構是各家銀行發展二手房市場的必要條件。一些地方曾經發生過房屋中介公司與借款人互相勾結，偽造《他項權證》，騙取銀行貸款的案例。為了防范此類風險，應把中介機構進行分類，區別對待。把一些實力雄厚、大型的中介機構作為指定代理機構，負責除審批及發放貸款以外的整個房屋買賣和貸款流程；把一般的中介機構作為普通代理機構，負責查冊和房屋過戶，其他程序由銀行工作人員陪同辦理。在實踐操作中，借款人在沒有拿到房產證的情況下，無法辦理抵押登記，銀行可能同意由房屋交易中介公司提供階段性擔保，這時需要特別注意中介公司的信用狀況和實力。反映到合同中，對于銀行、借款人、中介機構三方的權利義務界定一定要清楚。對中介機構提供服務的質量標準和責任要有明確的規定。一種特殊情況是，銀行經過審查對借款人不予貸款時，借款申請人的中介費應如何承擔?有學者認為，在這種情況下，銀行應該與借款人分擔中介費用。但本人認為，借款申請人在提出借款申請并委托中介機構代辦申請手續時，應該已經預見到借款申請的結果有銀行批準和不批準兩種可能。在這種情況下借款申請人依然選擇委托中介機構代理的方式，也就應該承擔在貸款未獲批準時