天津某酒店式湖景別墅商業計劃書-資料下載頁

【導讀】（二）具有較大的市場空間和目標客戶群體...............12. （三）與園區內多個項目形成資源共享及優勢互補.........12. （四）創新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經營模式..13. （一）生態園項目獲得天津市及靜海縣政府大力支持.......19. （一）2020年北京奧運會為京津地區帶來大量客流.........20. （三）旅游業已經成為促進經濟發展的新的經濟增長點.....20. （四）周遍地區具有較強的消費能力和市場需求...........21

　　

【正文】 單位：萬元 1 別墅維護費用 1 別墅維護費用按 1 萬元 /年計算， 第一年為 1萬元。 2 土地租賃費用 土地租賃費用根據項目公司與農業科技簽訂的相關合同的規定，按每年 1200 元 /畝計算。本項目共計占地 30 畝，每年的土地租賃費用Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()為 萬元。 3 管理費用 48 員工總數 24 人，月工資總額 40000 元，年工資總計 48 萬元。 4 銷售費用 60 選擇電視、路牌廣告、報紙廣告、 DM 單投放、網絡廣告等推廣形式，年廣告投入預計 60 萬元。 5 財務費用 財務費用按占銷售收入的 3%計算，第一年為 萬元。 6 綜合費用 水電費、交通費以及低值易耗 品等第一年計 12萬元。 7 第一年合計 萬元 Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()42 第十部分 經濟效益分析 本商業計劃采取求實、穩健、保守的原則進行財務預測。我們不排除在出現不可抗力或難以預測的政治、經濟等風險的情況下，財務預測將可能受到較大影響。為此，我們加上了較大的安全系數。這就使得正常情況下，投資者的收益將大大超過本財務預測。 一、收入預測 （一）出租比例預測 本項目主要為前往生態園休閑度假的人群提供住宿服務，因此湖景別墅的出租率受旅游行業的周期性影響。一般來說，國內每年的 5月 —— 10 月是旅游旺季，其他月份為旅游淡季 ，本項目湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。 年份 出租比例（ %） 旺季 淡季 平均 項目建成第一年 70 30 50 項目建成第二年 77 33 55 項目建成第三年 85 36 61 項目建成第四年 93 40 67 項目建成第五年 95 45 70 項目建成第六年 95 45 70 項目建成第七 95 45 70 Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()年 財務說明： ★ 項目運作初期，別墅存在一定的閑置率。保守預計：第一年的旺季出租率為 70%，淡季出租率為 30%，后三年每年以 10%的比例遞增，在第五年項目 進入穩定運營，以星級酒店的入住率為計算依據，旺季別墅出租率為 95%，淡季別墅出租率為 45%。 （二）租賃價格預測 年份 租賃價格（元 /套 /天） 團體 散客 平均 項目建成第一年 1200 1800 1500 項目建成第二年 1500 2100 1800 項目建成第三年 1800 2400 2100 項目建成第四年 2100 2700 2400 項目建成第五年 2400 3000 2700 項目建成第六年 2400 3000 2700 項目建成第七年 2400 3000 2700 財務說 明： ★ 參考同地區市場價格，項目運作第一年團體客戶每天的出租金額為 1200 元 /套，零散客戶每天的出租金額為 1800 元 /套；其后 Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()44 2020—— 2020 年，項目周遍環境得到大幅改善，每套別墅的出租金額以比上年增長 300 元；運作第五年后，租賃價格基本穩定，保守估計團體客戶每天的出租金額為 2400 元 /套，零散客戶每天的出租金額為 3000 元 /套。 （三）租賃收入預測 時 間 項目建成第一年 項目建成第二年 項目建成第三年 項目建成第四年 項目建成第五年 項目建成第六年 項目建成第七年 出租比例（ %） 50 55 61 67 70 70 70 租賃價格（元 /套） 1500 1800 2100 2400 2700 2700 2700 租賃收入（萬元） 420 財務說明： ★ 受項目所在地氣候、環境等因素的影響，謹慎預計每年實際能入住的天數為 280 天 /年。 二、成本費用預測 單位：萬元 Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB() 項目建成第一年 項目建成第二年 項目建成第三年 項目建成第四年 項目建成第五年 項目建成第六年 項目建成第七年 別墅維護費用 1 1 1 1 1 1 1 土地租賃費用 管理費用 48 營銷費用 60 55 40 30 25 25 25 財務費用 綜合費用 合 計 財務說明： ★ 別墅維護費用按 1 萬元 /年計算。 ★ 土地租賃費用根據項目公司與農業科技簽訂的相關合同的規定，按每年 1200 元 /畝計算。本項目共計占地 30 畝，每年的土地租賃費用為 萬元。 ★ 管理費用第一年為 48 萬元，以后三年每年遞增 3%；運作第五年后，管理費用按占租賃收入的 5%計算。 ★ 出于酒店式別墅的經營特點，營銷費用在項目運營初期金額較大，隨著客戶認知程度的增加，營銷費用呈大幅遞減的趨勢，在進入穩定經營期后，營銷費用將維持在一個固定的價格水平。 ★ 財務費用按占租賃收入的 3%計算。 ★ 綜合費用第一年為 萬元，以后年度按占租賃收入的 3% Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()46 計算。 三、利潤及投資報酬率預測 單位：萬元 年份 項目建成第一年 項目建成第二年 項目建成第三年 項目建成第四年 項目建成第五年 項目建成第六年 項目建成第七年 收入合計 420 費用合計 營業利潤 所得稅 凈利潤 投資報酬率 % % % % % % 財務說明： ★ 銷售收入來自本商業計劃本章之收入預測。 Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()★ 成本費用來自本商業計劃本章之成本費用預測。 ★ 2020 年 —— 2020 年的所得稅按 利潤總額的 33%計算。 四、特別提示 酒店式湖景別墅的盈利模式在于 出售別墅房產時段使用權，并代為管理。使擁有房產使用權的客戶可以將自己的權益通過交換系統與其它地區同等級別的進行交換；日常經營中為游客提供住所。 本商業計劃書中的經濟效益分析僅僅針對可以量化的正常酒店經營模式。從目前國內酒店式別墅的整體經營狀況來看，很多客戶往往對配套服務較好、管理規范的別墅進行整時段購買。在此情況下，本項目的財務狀況及經濟效益將遠遠超過商業計劃書中的預測，為投資者帶來更大的投資收益。 五、結論 湖景別墅項目一期良好的盈利能力和 現金流量，將大幅提高本公司的資產盈利水平，改善現金流量狀況。不僅使旅游資源的邊際收益得到更加充分的釋放，而且有利于提升本公司抗御市場風險能力和雙方的核心競爭力。 從經濟效益上看，本項目投資收益率較高，投資風險較小。 Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()48 第十一部分 風險分析與對策 本項目作為天津生態園項目中的一個子項目，其所可能面臨的經營管理、財務等風險等因素及其對策請參閱《天津都市生態園項目商業計劃書》。 一、政策風險 風險： 用地政策風險和大規模開發高檔別墅項目政策風險，同時，國家其它相關法律、法規的頒布與修訂以及產業政策、稅收政策等 方面的調整都可能會給公司的運營帶來一定的風險。 對策： 天津都市生態園屬于農業科技種植、林木養植為重點，其土地性質為集體用地，經營涉及到了生態旅游、農業采摘、動物養殖等項目，未涉及到大規模土地開發和房地產建設的問題，湖景別墅采用酒店式經營，不屬于產權別墅范疇，未來公司的運作一如既往的嚴格遵守國家的法令、法規和政策，并加強對有關政策、法規的研究，掌握國家法規政策的最新動態，及時調整公司的發展目標和經營戰略。 二、市場風險 風險： 酒店式湖景別墅的未來市場開發，主要依賴于生態園內其他子項目的建設經營情況、游客數量和 市場推廣力度。 對策： 對于本項目所處市場環境及其所具有的市場競爭力，公司Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()已進行過充分的評估和論證。本項目的競爭優勢不僅體現在優越的區位環境、較低的地價成本、良好的公司品牌，而且體現在其旅游、高尚運動和住宿結合獨特的“生態園”的概念。此外，本公司還將繼續以生態園旅游環境作為依托，充分利用“大型人工湖 +旅游 +房地產”的資源整合優勢項目的含金量，提高項目產品的市場競爭力，規避市場競爭可能引致的風險。 三、行業風險 風險： 旅游行業進入壁壘低，行業競爭激烈，旅游企業在經濟效益、旅游業管理、旅游業信息化建設等方面還存 在明顯的差距。 對策： 我國地大物博，歷史悠久，旅游資源極為豐富，加之目前國內全年法定節假休息日已達 114 天，特別是“五一”“十一”和春節的三個長假，大大推動國內旅游業的發展。實際上，我國旅游業已經連續多年快速增長，我國也已成為世界最大的國內旅游市場國，發展潛力巨大。 農業科技公司主要股東天津方舟天馬集團經營旅游行業經驗豐富，并形成了龐大的旅行社網絡，市場開發能力極強；天津地區旅游資源匱乏，市場需求量大：園區項目設置時考慮到項目的新穎性和獨特性，賽馬、斗牛等項目在天津市獨一無二。 Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()50 四、不可抗力風險 風險： 主要是水災風險。由于靜海縣本身海拔較低，歷來為天津的泄洪區，歷史上曾出現過被水淹沒的記錄。 對策： 由于在如今的北方水災很難發生，加之隨著科技的進步自然災害的預警系統十分發達，所以水災給我們造成危害的概率很小。但為了防患于未然，公司根據生態園外圍的地形利用挖湖產生的大量土方在四周低洼之處構筑簡易堤壩，并疏浚園區內外排水溝渠保持暢通無阻，使之與近在咫尺的南運河相連，一旦有水災發生即可隨時導入運河，避免損失。 Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()第十二部分 結論 酒店式湖景別墅項目是天津都市生態園的優質子項目。本項目依托于生態園，突出 回歸自然與休閑度假的主題，以 “大型人工湖 +旅游＋酒店式別墅” 的先進理念，在天津都市生態園的大環境下謀求社會效益與經濟效益最大化。 本項目具有良好的宏觀經濟背景，并且具有廣闊的市場空間，建成后將成為天津市極其周邊地區度假休閑住宿的精品項目，為當地帶來巨大的社會效益及經濟效益，同時為項目投資者帶來豐厚的回報。