濟南某商業項目市場調研報告-資料下載頁

【導讀】本次對濟南市商業發展現狀及發展趨勢進行調研，主要從濟南市社會經濟發展狀況、濟南市商業市場現狀、項目周邊市。場現狀、項目同類物業概況、濟南市商業租售價格水平，同時重點了解泉城路商圈發展趨勢及租售價格水平，并進行了全面。全面深入調研，以獲知同類物業發展狀況、項目地塊的環境特征，并以此為基礎，結合目前濟南商業地產發展狀況，從而商業項。目進行準確市場定位提供強有力的市場支持。主要來自于濟南市統計局、泉城路管理委員會等政府部門及政府網站；濟南市多個大型商場及超市、房地產營銷策劃公。司等專業公司；齊魯晚報、濟南時報等媒體，以及相關文字資料。濟南市市中區、歷下區、槐蔭區、歷城區、天橋區。同類可比性商業物業、項目周邊環境、政府部門、房地產開發商、房地產代理公司及相關媒體，并尋訪了部分目標投資。者及終端消費客戶。將得到的原始信息進行分析、歸納、總結，并做進一步提煉，在此基礎上進行項目總體功能定位及市場定位的研究。

　　

【正文】 商品市場、租金高達 21 元 /天 /日的鋪面及周邊滾滾人流、車流（星期四） 表 4 各商業區商業物業售價及地理特征分析 序號 商業路段 售價水平 價格地理特征 1 泉城路沿線 1600080000 西段高，東段低 2 縣西巷南端 30000 南段高，北段低 3 經四路商業街 20200 兩端高，中間低 4 永興人防地下商城 40000 中間高，兩端低 5 文化西路沿線 44000 南側高，北側低 6 花園路沿線 20200 中段高，兩端低 7 東關大街沿線 20200 西段高，東段低 房策天下－天下地產人網上腦力風暴會 第 27 頁 共 57 頁 第五部分 濟南市主要商圈人流、車流調查 濟南市各商圈的發展與消費人流、車流的多寡密切相關，地段第一性在商業地產中更是得到最充分的體現。為此，我們對濟南市主要商圈的人流、車流進行了調查。 一、經四路路段 經四路路段作為濟南原有的傳統商業區，四個車道，車流量大，高于同時間通過該區域的人流量，平均各個方向 10 分鐘車流量也高達 輛 ，最高達 1320 輛，平均每秒至少就有一輛車通過；人流量也不少，平均各個方向 10 分鐘人流量在 人，最高達 570 人。按一天 8 小時進行計算，車流量達 69840 輛，人流量達 28656 人。詳見附表 18。 二、經二路路段 經二路華聯 — 嘉華路段作為濟南西部的商業老區，道路狹窄，車流量較少，低于同時間通過該區域的人流量，平均各個方向 10 分鐘車流量僅為 輛，最高也不到 100輛；人流量平均各個方向 10分鐘人流量在 人，最高達 365 人。按一天 8 小時進行計算，車流量達 輛，人流量達 人 。詳見附表 19。 房策天下－天下地產人網上腦力風暴會 第 28 頁 共 57 頁 三、泉城廣場周邊及花園路路段 泉城廣場周邊及花園路路段人流、車流較多。抽樣調查的各個路口各方向平均 10分鐘車流量為 ，人流量為 人。按一天 8 小時進行計算，車流量達 22550 輛，人流量達 45864 人。詳見附表 20。 特別注意的是，舜井街與縣西巷相對的泉城路路口由于泉城路車輛由東向西單行，此方向車流較多，人流較少；老東門人流量大， 10 分鐘通過的人流量可高達 1438 人，該路段距縣西巷北端入口僅相距約 300 米。通過我們這段時間的多次實地觀察，舜井街路口為泉城路商業街東西人流轉 變的凸點，泉城廣場人流自舜井街行進至此就迅速向西流動；老東門路口往西人流迅速減少。 考慮到項目南入口距泉城路約 50100 米，北入口臨明湖路，我們建議在項目規劃設計必須增強入口處建筑物的可視性，并在街區業態定位方面充分考慮對人流、客流的吸引，將泉城路西端、泉城廣場及老東門的客流引到縣西巷，實現泉城廣場、泉城路與老東門客流聯動。 表 5 各商業區域日平均車流、人流對比 序號 商業區域 日均車流量 日均人流量 備注 1 經四路區域 69840 28656 車流量大于人流量 2 經二路區域 人流量遠高于車流量 3 泉城廣場及花園路區域 22550 45864 人流量大于車流量 結論：泉城廣場區域為濟南商業人流量最為集中的區域，該區域的商業物業租售價格水平也處于高端水平，經二路商業區無論人流、車流的日流量均屬最低，該區域的商業物業租售價格水平也相對較低。 房策天下－天下地產人網上腦力風暴會 第 29 頁 共 57 頁 附 表 附表 1 二ОО三年房地產買賣情況表 (含住宅、非住宅 ) 時間 合 計 商品房 二手房 件數 萬㎡ 件數 萬㎡ 元 /㎡ 件數 萬㎡ 元 /㎡ 一季度 4238 1730 2239 2508 1710 二季度 4808 2176 2375 2632 1776 三季度 5516 2710 2317 2806 1727 四季度 5409 2529 2366 2880 1855 合計 19971 9145 2330 10826 1766 其中 7 月 1940 823 2322 1117 1421 8 月 1723 949 2248 774 1949 9 月 1853 938 2384 915 1894 房策天下－天下地產人網上腦力風暴會 第 30 頁 共 57 頁 附表 2 住房買賣分類情況表 單位：件、萬㎡、億元、元 /㎡ 對比時間 商品住房 二手住房 其中房改房 件數 面積 均價 件數 面積 均價 件數 面積 均價 月 03 年 9 月 915 2338 829 1910 349 1643 02 年 9 月 606 2197 803 1352 271 1429 同比增長 % 季 03 年 3 季度 2644 2281 2554 1733 1000 1623 02 年 3 季度 1691 1991 2119 1439 770 1394 同比增長 % 年 03 年 1~9 月 6436 2225 7437 1674 2723 1552 02 年 1~9 月 4199 1902 5538 1401 1968 1358 同比增長 % 房策天下－天下地產人網上腦力風暴會 第 31 頁 共 57 頁 附表 3 泉城路沿線商業物業租售價格一覽表 序號 位置 建筑面積 平米年租金（售價：元） 備注 1 萬達廣場一層 65 號內鋪 1570 三個月一簽 2 萬達廣場一層 74 號內鋪 約 45 1350 3 萬達廣場一層 76 號內鋪 1460 4 萬達廣場一層 11A 號內鋪 60 1022(原購入價 萬元 ) 最初平米年租金 2200 5 萬達廣場一層 08B 號內鋪 約 83 1025 6 萬達廣場奧康臨街門頭 523 原租金 4600 元（現轉讓價 5 萬元） 奧康自營 ,只售不租 7 萬達廣場一層某鋪位 30 3080（現轉讓價 萬） 中介所數據 8 齊魯金店對面稻草人門頭 25 7920 規格 7m 9 省府前街路口西側古玩城 6 4056 不直接臨街 10 省府前街西側勁霸男裝 100 2500 不直接臨街，深約 50 米 11 院前街路口華典大廈一層 300 5070 東南臨街，含 2 間辦公室 12 舜井街路口西側真維斯 120 2500 共兩層，各 60 平米 13 舜井街西鋪位 A 7368 大樓拐角鋪位 14 舜井街西鋪位 B 11 7272 大樓拐角鋪位 15 舜井街南臨黑西路鋪面 15 2920 16 省政協對面門頭房 55 2920 沒有制冷采暖設備 17 皇亭體育館對面門頭房 A 15 3285 無制冷采暖設備及物管 18 皇亭體育館對面門頭房 B 35 2920 無制冷采暖設備及物管 19 皇亭體育館對面門頭房 C 33 1643 規格 10m 房策天下－天下地產人網上腦力風暴會 第 32 頁 共 57 頁 附表 4 經四路商業街租金價格一覽表 序號 商鋪名稱 建筑面積（平方米） 每平方米年租金 備注 1 美思內衣 20 2250 男女內衣 2 夢倩服飾 10 2796 女裝 3 毫駿 15 2020 牛仔裝 4 百新男裝 15 1932 男裝 5 牛牛童裝 6 2496 童裝 6 霓裳 10 1296 休閑裝 7 小天使 17 2112 童裝 8 北極秀 12 2328 保暖衣 9 迪貝絲 20 2496 女裝 10 上海羊毛衫 10 1992 羊毛衫 11 柔情女人 15 2400 女裝，飾品 12 真怡美包飾 15 2400 箱包制品 13 香閣娜法國香熏 10 3504 美容香熏 14 威堡龍服飾 40 1500 韓國飾品 15 祥和鞋店 25 1596 皮鞋 16 廣州皮具城 30 1668 皮具 17 玉石軒 40 1452 玉石制品 18 翰皇擦鞋 10 2604 皮鞋保養 19 沙宣發藝 40 1200 美發 20 阿力發藝 20 1500 美發 21 平均 房策天下－天下地產人網上腦力風暴會 第 33 頁 共 57 頁 附表 5 永興人防地下商城租金價格一覽表 區域 經營業態 年租金 面積（㎡） 一 區 煙酒糖茶、冷飲、電腦畫像、小飾品、化妝品、箱包、內衣等 柜臺式為主，租金28 萬 /年 柜臺約 3 平米，獨立鋪位 810平米 二 區 美甲、玉 石制品、仿真首飾、音像制品、皮具精品屋、婚紗、永興快餐等。代表品牌：泉興耐絲小屋、休閑一族、紫浣花內衣等 柜臺式為主，租金28 萬 /年 柜臺約 3 平米，獨立鋪位 810平米 三 區 男女時裝（女裝為主），有金扣子服飾、維麗絲、千堆雪、歌莉亞、可拉比特、浪漫經典、千嬌百媚、柏仙多格、佐丹奴、安踏、香雪兒、小魔怪牛仔、花坊伊人等 28 個品牌 獨立商鋪為主，租金1015 萬 /年 主力面積 20 平米 四 區 男女時裝（女裝為主），有依特雅、花都、衣戀、杜安、不見不散、雪基龍、誘惑、圣雪兒、合華麟、花瓣雨、紅櫻束、 森林公主等 28 個品牌 獨立商鋪為主，租金1015 萬 /年 主力面積 20 平米 五 區 鞋類，有森林公主、浪漫經典、達芙妮、飛駝、木林森、派中派、八匹馬、仙妮詩、奧古絲都、紅蜻蜓、雙星、喬丹等 35 個品牌 開架式銷售為主，租金 610 萬 /年 主力面積 10 平米 六 區 男女時裝（女裝為主），有禾、時尚空間、喜之緣精品婚紗、世域、潤美溪、美和時尚、魔鬼魚、歐陸行、幸福格格、龍威、鐘愛一生、時尚經典、東京快訊、星期六、夢之牛、另類公社等 49 個品牌。 獨立商鋪為主，租金1013 萬 /年 主力面積 20 平米 七 區 中 、低檔化妝用品、小飾品、小家電。 男女時裝（女裝為主），有嘎絲、非兒、紅粉佳人、花扣兒、雨澤服飾、雁莎、好江南、弘依、韓菲斯、名女人、菊菊內衣、風度、首班車、酷迷客等 38 個品牌。 獨立商鋪及開架銷售 ,租金 615 萬 /年 主力面積 15 平米 八 區 飾品、箱包、工藝品、小百貨等 開架銷售為主，租金 萬 /年 主力面積 10 平米 房策天下－天下地產人網上腦力風暴會 第 34 頁 共 57 頁 附表 6 文化西路商業街租金價格一覽表 序號 商鋪名稱 建筑面積（平方米） 每平方米年租金 備注 1 意飛奴 30 3996 休閑服飾 2 知味屋 20 4500 小飾品 3 天籟 20 4752 女裝 4 博士堡 15 4668 牛仔裝 5 波頓 20 4500 牛仔 6 春竹 25 3120 毛衫 7 夢雪兒 30 3672 休閑裝 8 杰施 18 5556 時裝 9 棲鳳梧桐 15 6000 時裝 10 安踏 30 3336 運動服裝 11 一席之地 20 4500 時裝 12 家安娜 15 6336 床上用品 13 楓心荷影 20 4500 時裝 14 梅紅 10 5496 時裝 15 彬彬 25 4800 時裝 16 圣雪絨 15 3996 內衣 17 風格驛站 25 3204 休閑服飾 18 無印良品 20 4248 休閑服飾 19 衣典 20 3000 女裝 20 平均 4430 房策天下－天下地產人網上腦力風暴會 第 35 頁 共 57 頁 附表 7 花園路沿線商業物業價格一覽表 序號 物業位置 平米年租金 銷售價格 備注 1 富翔天地商業街東起第 2間 1120 元 前期 6800元 /㎡，現已漲至 1萬余元 /㎡ 臨花園路，一、二層連租，面積約 200 平米，年租金 13 萬元，二層租金以 1500 元 /月計 2 富翔天地商業街東起第 6間 832 元 面積 84 平米 3 洪樓廣場西側慧都 大廈 1460 元起 2 萬元 銷售時間較早，同區域競爭對手較少 4 大潤發西海蔚商業廣場 約 1 萬元 住宅底層 2 層均價，還未正式銷售 5 二建融基大廈底層 萬元 2 層連售，共計 1400 平米 6 大潤發廣場東臨街手機門面房 4015 元 7 平米，外開三角形 7 花園路億家樂房屋中介所 1850 元 27 平米 房策天下－天下地產人網上腦力風暴會 第 3