房地產行業季度分析報告-資料下載頁

　　

【正文】 確說明“為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”。而根據央行的規定，商業用房就是指辦公用房和商鋪，現在要在竣工備案之后才能發放貸款。從他的開發項目來看，有超過50%的個貸是按揭貸款，如果這樣，對一些現金流比較緊張的公司，期房可能永遠變不成現房。 任志強 （北京華遠集團總裁）：要防范金融風險是正確的，但以控制貸款規模來達到這一目的是不恰當的。試想，現在央行有1萬8千億的存款，是把錢貸出去的風險大還是不貸出去的風險大？通過限制投資來防范風險，是經濟發展了風險大還是經濟不發展風險大？貸款不是原罪，違規貸款才是原罪。銀行可以對違規的呆死賬和不違規的呆死賬進行統計，看看它們的比例。如果不違規的呆死賬多，銀行當然可以用任何政策來限制投資和信貸；如果是因為違規貸款而造成呆死賬，則要對銀行內部進行管理。不能因為違規貸款出了問題，就認為貸款是原罪。現在銀行認為貸給任何一方都是原罪，不僅控制開發商的企貸，也限制消費者的個貸。王石（萬科董事長）：地產風險的形成與按揭消費的關系不大，問題主要是出在土地獲得環節。在很多民營企業投標土地的時候，銀行貸款一般都非常積極，實際貸款遠遠超出平時的額度。這就是為什么一些民營企業在拍賣土地的時候屢次不計成本地大筆買入的原因之一。用貸款消費方式進行限制，其實限制的是銀行最保險的客戶。面向個人的樓宇按揭貸款，對于一般銀行來說，除開惡性的欺詐假按揭方式之外，是相當有保障、收益也比較豐厚的業務，銀行樂于推進、不愿意受到限制是可以理解的。（二）能否解決房地產痼疾？　　央行代表：自2002年下半年以來，部分地區出現了房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題。如果房地產投資和貸款上的一些問題不及時加以解決，將不利于房地產業的持續穩定發展，也不利于防范銀行的信貸風險，保持金融的持續穩定。因此，發布“121”文件的一個根本目的，不是對房地產政策的收縮，而是要避免房地產行業的大起大落，進一步促進房地產市場的健康發展。張立群（國務院發展研究中心宏觀部研究員）：判斷房地產市場是否過熱，要綜合短期和長期情況看。短期來看，房地產市場發展速度快并非壞事，目前的發展情況與1993年完全不同，1993年的開發基本是政府主導，而房地產業近幾年的發展則有較大的住房需求支持，加上農村人口大量轉移到城市，目前還談不到過熱、過快和泡沫問題。但從長期來看，這種發展勢頭是否能夠持續尚存疑問。首先，政府對地產業發展的介入程度太高。其次，地產發展的市場機制還不完善，土地使用權交易市場、土地公開招標等條件現在并未成熟。而無論是直接融資還是間接融資，地產泡沫一旦出現，用何種手段消化更是關鍵問題。泡沫消化的規則目前還未明確，消化的責任由誰承擔也屬未知。因此，防范市場過熱是“121”號文件的一個重要考慮。從房地產目前的發展狀況來看，這方面的問題并不是非常突出，所以，不要把房地產市場快速發展的勢頭打壓下去，要從發展和資金供應上提供支持。　 （三）一刀切遺害無窮 楊慎（中國房地產業協會會長）：央行出臺的“121”號文件至少有三點值得重視：一是貫徹中央關于防止房地產出現過熱苗頭的警示；二是出于銀行自身防范金融風險的需要；三是應對國家從嚴加強銀行監管的現實。從這幾方面說，其出發點和立足點都無可非議，關鍵是同產業的結合點要選好。而該文件目前存在的最大問題是把少數地方出現的區域性過熱和結構性過剩視為整體性過熱，進而采取全面緊縮的一系列措施，使人有一種政策多變和不加區別地一刀切的感覺。這個文件如果完全執行，很可能造成企業資金鏈中斷、大批項目爛尾、企業倒閉的后果。郁文達（建行廣東省分行房地產信貸部總經理）：從不同地區來看，北京、上海、浙江、福建房地產開發的自籌資金比重低于全國平均水平（%），而廣東高于這一水平；北京、上海、浙江的銀行貸款比重高于全國平均水平（%），而廣東則低于這一水平；而其資金來源（定金、按揭貸款），北京、上海、浙江都超過廣東。這表明，北京、上海、浙江等地企業資金依賴外部程度高于廣東。但近兩年來，廣東房地產的資金來源主要是國內貸款，外商直接投資和自有資金占有比重在進一步下降。總體判斷是廣東的房地產市場當前的在建規模偏大，今后12年內市場將供過于求。因此，在貸幣政策相對穩定的情況下，通過對商業銀行的房地產信貸監管政策的調整，制止房地產的局部過熱和“泡沫”的產生，對在建的存量項目和新項目的新增貸款應有所區別，避免“一刀切”造成房地產市場大的波動，應實行“軟著陸”的操作，以保護和促進房地產市場健康發展。（四）文件初衷能否實現？陳學軍（房地產咨詢公司戴德梁行助理董事）：“121”政策的出臺不是為了打壓整個房地產行業，而是為“結構調整”拉開了序幕。2002年2季度的貨幣政策執行報告提醒要防范房地產過熱引發金融風險。今年，國務院主管部委又從資金、土地和項目審批入手，三管齊下，迫使被認為是“過熱”的房地產業實現“軟著陸”。這些動作的目的都非常明確：規避銀行風險，引導房地產業走向良性發展。但這個政策只能是權益之計，因為良好的愿望未必能帶來良好的結果。在金融改革日益推進之時，銀行無法回避來自市場化的壓力。因此可以認為這個政策會帶來房價上漲。因為很多發展商會因為不符合《通知》的要求而無法得到貸款，這樣會減少住房的供應量，而同時，房屋的需求是剛性的，這樣會最終抬高房價。如此以來，中底層收入者并不能得到真正的實惠，而高收入者卻根本不會受到政策的影響。這樣就違背了政策制定者的初衷。印紳華 （上海財經大學房地產研究中心主任）：房地產開發是周期長、風險高、資金密集型、管理密集型的投資行為。在國際市場中，房地產業有多種融資方式，而我國由于金融改革滯后，所以對開發商來說，資本市場的供給是屬于制度性的供給不足：上市需要嚴格審批，且前一階段規定房地產企業不準上市；房地產投資基金、信托基金基本上沒有；企業債券受到政府控制。所以，現在對于房地產融資來說，只有銀行信貸一條路。若實行“實地批租、一次性付款”，大的企業也沒有能力開發大面積地塊，最終也會從一級市場中退出。此時，占據土地一級市場的都是外資企業，而它們更偏向于高檔樓盤的開發。由于新政策要求預售高層也要結構封頂，那就延長了開發周期。因此，發展商就要通過社會融資，結果是其利息負擔更重，更重的利息負擔轉嫁到房價上面去。所以，新政策不但不會平抑房價，反而會造成中低檔房供給嚴重短缺，房價飆升。因此，央行為了分散信貸風險，應該健全“再抵押市場”和“按揭擔保”等機制，加快金融體制改革，而不是加強行政調控。述評：“121”房貸政策調整業界褒貶不一，但我們認為，從短期來講，“121”房貸新政對地產界有不利的影響，使得房地產企業自有資金達不到項目所需資金的60%左右就不敢輕舉妄動，而且會使很多正準備做、或已做了一半項目的房地產企業有壓力，甚至無法按正常周期開發項目造成爛尾的危險。但從長期看，“121”房貸新政卻會對房地產業的發展起到積極的作用，使整個房地產業格局和開發模式發生深刻變化，促使中國的土地使用權出讓向規范化方向發展；促使房地產企業從不誠信向誠信方向發展；促使房地產投資的“投機性”規范，從而促進房地產企業規模化生產，提高行業的集約化程度；有利于促進房地產金融工具的優化，有可能成為銀行金融產品創新、金融市場拓展的契機。附表：房地產市場運行基礎數據2003年全國房地產開發投資完成額（16月） 單位：億元，%12月13月14月15月16月投資完成額同比增長34其中： 住宅 同比增長 辦公樓 同比增長商業營業用房 同比增長 其他工程用途類 同比增長2003年三大地區房地產開發投資完成額（16月） 單位：億元，%12月13月14月15月16月東部地區同比增長中部地區同比增長西部地區179同比增長2003年商品房銷售額（16月）單位：億元，%12月13月14月15月16月商品房銷售額同比增長其中：銷售給個人銷售額同比增長2003年商品房住宅施工銷售面積（16月）單位：萬平方米，%12月13月14月15月16月施工面積商品房同比增長29其中：住宅同比增長竣工面積商品房同比增長其中：住宅同比增長銷售面積商品房同比增長其中：住宅同比增長2003年全國完成開發土地面積（16月）單位：萬平方米，%12月13月14月15月16月購置土地面積 同比增長完成開發面積 同比增長2003年全國土地交易價格指數（12季度） 單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003.Ⅱ全國土地交易價格指數　居民住宅用地豪華住宅用地普通住宅用地工業用地商業、旅游、娛樂用地其它用地2003年全國房屋銷售價格指數（12季度）單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003. Ⅱ全國房屋銷售住宅銷售寫字樓銷售格私房銷售 其中：住宅 非住宅商業用房銷售商品房銷售普通住宅銷售經濟適用房銷售豪華住宅銷售公房銷售價格其中：住宅非住宅銷售價格98非住宅類其他用房上年同期=100 2003年全國房屋租賃價格指數（12季度）單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003. Ⅱ住宅租賃私房租賃商業用房租賃普通辦公用房租賃公有住房租賃工業廠房租賃高標準寫字樓租賃廠房倉庫租賃倉庫租賃辦公用房租賃上年同期=100注：以上數據來源于國家統計局