康橋總部經濟園的市場調研報告-資料下載頁

　　

【正文】 心等規模較大的 IT 物流企業入駐。神州數碼上海科技園的現代物流中心已進入運行，該物流總庫(1 萬平方米)，為 3000 多家IT 代理商、零售商提供服務；在全球 IT 供應鏈位于第三的聯強國際(上海)有限公司，己在園區規劃建造 3 萬平方米的立體倉庫，2022 年 5 月開工。佳杰科技的 IT 物流中心也將入駐園區。東華大學與有關方面合作，規劃在虹橋臨空經濟園區建立虹橋東華紡織服飾科技園。 上海國際總部之都 項目概況項目名稱：上海國際總部之都項目執行單位：上海沁園春投資管理有限公司項目總投資： 億人民幣項目選址：上海市松江新城思賢路北，鼎源路東，油墩港河西占地 公頃，約 350 畝。項目規模：項目占地 公頃，總投資 億人民幣，建筑面積越 27 萬平方米，用途為：辦公、產品展示、配套商業、專家公寓。分三期滾動開發，建設期約 5 年。46 / 71 項目定位形象定位：“立足上海，面向國際，以國內中小型企業通過上海與國際接軌，為國外境外跨國企業通過上海進入國內提供辦公、居住及配套服務的商務平臺，推進上海打造國際大都市進程。建設目標：項目建成后，將為 100 多家企業總部提供營運平臺，降低商務成本，預計年產值 50 億元，年創稅收 5 億元，引進外資 15 億美元，吸引專業科技人才和高端管理人才 2022余人，為松江工業區的產業、人才、技術集聚提供良性發展條件，成為松江經濟的一個亮點。目標客戶：國內有發展潛力的中小型企業，迫切需要通過上海的平臺接軌國際市場，開拓國內市場。以及國外有意向進入中國市場的企業，提供良好的立足之場所。本項目建設面積27 萬平方米，以每個企業平均需求 2022 平方米計算，可提供130 家企業入戶。平均每個企業房產投資 800 萬元，首付 400 萬元，銀行按揭 400 萬元。47 / 71第六章 項目 SWOT 分析 優勢? 康橋位于上海市南匯區，離浦東國際機場約 12 公里，距離上海市中心約 15 公里，離上海國際航運中心——蘆潮港 60 公里，具有臨港臨空、距離市中心較近的區位優勢? 優惠的招商引資政策，透明高效的政府運作? 相對低廉的商務運作成本? 康橋工業園工業用地儲備量較大，為入駐企業就近建立生產廠提供了便利 劣勢? 康橋工業區的產業聚集效應尚未完全體現，工業區在國內、國際上的知名度不高? 項目周邊的配套設施不夠完善 機會? 中國廣闊的市場空間以及巨大的發展潛力將吸引越來越多的外商投資，而上海作為全國重要的經濟、文化中心，其獨特的優勢將使之成為外商投資的首選城市之一? 上海市中心昂貴的商務運行成本使越來越多的企業尋找郊區辦公的可能性48 / 71? 國內尤其是長三角地區民營企業謀求企業的進一步發展，總部遷移可能是其擴大知名度、獲取更多信息和資源的重要途徑? 臨港新城的開發將成為上海市新的經濟增長點，將帶動物流業、產品加工業、進出口貿易等相關行業的發展，同時也增大了相關企業入駐的可能性 威脅? 北京、上海其他工業區及各大省會城市紛紛發展總部經濟，這對本項目形成了巨大的競爭壓力? 企業從決定遷移總部、選擇遷入城市、選擇最終辦公地址往往需要經過長時間的調查論證和上報審批，所以項目的銷售周期可能較長，將面臨資金回籠速度慢的問題? 房地產市場受國家宏觀調控影響處于觀望調整期，投資者及普通購房群體紛紛看淡后市，這可能影響到本項目的定價和去化49 / 71第七章 康橋總部經濟園可能入駐的企業以康橋獨特的區位及價格優勢，可能入駐康橋總部經濟園的企業一般不會是保險、金融、證券、咨詢、會計師事務所、律師事務所等附加值高、對交通和各項配套要求很高的行業。我們首先看一下企業選擇入駐康橋總部經濟園的動因。 選擇康橋總部經濟園的動因高成本驅逐制造業由于上海市地價不斷攀升，多數制造企業無力承擔高昂的商務成本，因此眾多跨國制造企業紛紛將廠房和研發中心遷至郊區，這一過程與香港制造業逐漸向內地轉移不謀而合。海、陸、空的運輸優勢成為吸引企業入駐的重要因素毗鄰將來的物流基地臨港新城是吸引物流企業入駐的最重要的因素。洋山深水港竣工以后，有望使上海港的年吞吐能力趕上目前居世界第一的鹿特丹港。與洋山深水港配套的臨港產業區的建設，俟其功能發揮作用之后，又可以為長江三角洲新一輪的產業能級提升提供引擎，并且，還可以提供更多的支柱產業支撐，形成長江流域新的產業輻射中心，沿長江黃金水道可以構筑起比較長的高能級產業鏈，帶動長江沿岸的城市化進程及城市產業升級。利用各種資源謀求企業進一步發展50 / 71一般而言，企業會選擇具有交通、信息、高級人才、科研成果、服務等多種資源優勢的城市成為其地區總部中心，因為這為企業進一步發展提供了物質上的保障。相對高效的政策法律環境為改善企業經營軟環境提供了可能性較高政府的服務效率，與國際通行規則接軌的法律法規，都為投資商創造良好的法律環境。同時，寬容多元的人文環境可以降低企業空間成本，而語言和文化習慣的相同或相近，有助于信息的溝通、情感的交流。產業集聚效應總部經濟園區為產業集聚提供了可能性。產業集聚效應體現在：第一，造成最有力的分工協作，形成服務業的專門化和規模化，公共設施共同使用，降低企業的生產成本，縮短生產周期，提高勞動生產率；第二，由于企業集中在同一空間，多種交換對象在同一空間重疊，產生多方位效益；第三，由于企業集中，資金、技術、人才等各種生產要素能夠發揮最大效用，要素的流動過程加快，對經濟資源產生強烈的吸引力。例如近些年一批溫州商人和企業仿照 CBD 概念到上海打造普陀“印刷城” 、嘉定“汽摩配件城” 、松江“五金電器城”等。品牌提升效應國內企業以上海為總部，利用上海的城市品牌效應，將獲得更多與國內、國際知名企業合作的機會，也將提高其企業知51 / 71名度和美譽度。 可能入駐的企業我們分別從企業來源區域和行業的角度來看可能入駐康橋總部經濟園區的企業。 按企業來源區域劃分跨國公司，以世界 500 強企業為主加入世界貿易組織以來，外商對華投資持續增長。目前，在華經營的外商投資企業超過 25 萬家，全球最大的 500 家跨國公司中已有 450 家在華投資，其中在華設立地區總部的超過百家。 近兩年來，一些跨國公司紛紛搬遷，中國香港、新加坡和東京成為三大主要撤離地。搬遷部門則集中于地區總部、運營中心，上海是主要的遷入地，而入駐上海的跨國公司地區總部以制造業和金融業為多。美國《財富》雜志調查顯示，92%的跨國公司計劃在內地設立地區總部，首選城市依次是上海、北京、廣州、深圳。目前，經商務部批準，跨國公司在我國設立的投資性公司有 220 多家，這些投資性公司已經或正在向地區總部轉變。根據上海市有關規劃，到 2022 年，上海將累計引進 150 家跨國公司地區總部、180 家研發機構、140 家投資性公司，這些公司在辦公樓選擇上很有可能考慮環境良好、交通方便、成本低廉的低密度郊區商務花園。52 / 71國內企業，以長三角企業為主根據統計，在上海市的內地投資中，來自江浙的投資占50％。杭州灣 5 萬多家企業中，有一半以上已在或即將在上海設點或建立總部。調查表明，浙江省 196 家已跨省遷移的企業中，半數企業選擇上海為遷入地。但多數企業選擇的是將總部遷移到上海，達 %；或將研發基地遷移到上海，為 %。而不是將企業整體或生產基地遷到上海投資辦廠，后者的比重明顯偏低。按照我們前面分析得到，以目前甲級寫字樓的吸納量，每年引進的跨國公司總部約 150 家。而迄今為止，在上海建立獨立的研發中心或企業內部的技術開發中心不過 100 余家，被上海市政府認定的跨國公司總部不過 60 余家，因此跨國公司的入駐遠遠不能消化本項目 20 多萬平方米的體量，因此我們更多的是考慮國內企業的入駐。 按行業劃分制造業我國通行的國民經濟分類標準將所有行業分為：S 公共管理和社會組織R 文化、體育和娛樂業Q 衛生、社會保障和社會福利業P 教育53 / 71O 居民服務和其他服務業N 水利、環境和公共設施管理M 科學研究、技術服務和地址勘查業L 租賃和商務服務業K 房地產業J 金融業I 住宿和餐飲業H 批發和零售業G 信息傳輸、計算機服務和軟件業F 交通運輸、倉儲和郵政業E 建筑業D 電力、燃氣及水的生產供應業C 制造業B 采礦業A 農、林、牧、漁業前面提到入駐上海的跨國公司地區總部以金融業和制造業為主，康橋地區不具備打造金融中心的條件；參照北京總部基地企業入駐的情況，多數企業為電子電器、通信設備、農副食品加工等行業中的大型企業或龍頭企業，這些行業均屬于制造業。因此結合區域特性和參照項目，我們認為制造業將來自 資料搜索網成為園區主要引進的行業。制造業的細分：54 / 711 農副食品加工業 2 食品制造業 3 飲料制造業 4 煙草制品業 5 紡織業 6 紡織服裝、鞋、帽制造業 7 皮革、毛皮、羽毛(絨)及其制品業 8 木材加工及木、竹、藤、棕、草制品業9 家具制造業 10 造紙及紙制品業 11 印刷業和記錄媒介的復制 12 文教體育用品制造業 13 石油加工、煉焦及核燃料加工業 14 化學原料及化學制品制造業 15 醫藥制造業16 化學纖維制造業 17 橡膠制品業 18 塑料制品業 19 非金屬礦物制品業 20 黑色金屬冶煉及壓延加工業 21 有色金屬冶煉及壓延加工業 22 金屬制品業 55 / 7123 通用設備制造業 24 專用設備制造業 25 交通運輸設備制造業 26 電氣機械及器材制造業 27 通信設備、計算機及其他電子設備制造業 28 儀器儀表及文化、辦公用機械制造業 29 工藝品及其他制造業 30 廢棄資源和廢舊材料回收加工業 從理論上講，以上所列的制造行業都有可能入駐總部經濟園區，但是考慮主力入駐行業應該基于以下因素：引入的行業應該是總部與生產加工基地適合分離的，而且企業戰略發展、人力資源引進、產品技術更新以及對外交流與貿易對企業的進一步發展至關重要；電子信息、生物醫藥、汽車、石化、鋼鐵已經分別在張江、閔行、嘉定、金山、寶山等地形成較大規模的產業集聚；符合上海市產業導向 7和“三環分布”的工業總體格局 8規劃；充分利用臨港臨空的物流運輸優勢；受張江高新技術科技園的輻射影響，康橋工業區已經引進了一批電子類高科技企業，并形成了一定的產業規模。7上海市產業導向：以高科技工業為主導、基礎原材料工業為依托、現代裝備工業為骨干、都市型工業為配套的工業結構新體系，重點鼓勵發展電子信息、汽車、電站設備及大型機電產品、石油化工與精細化工、精品鋼材、生物醫藥等六大支柱工業。8“三環分布”的工業總體格局：即以市中心為軸心，內環線、外環線為布局界線，內環線以內以都市型工業為主，內外環線之間以都市型工業、高科技工業及配套產業為主，外環線以外以裝備類工業和基礎原材料工業為主。56 / 71所以我們引進的制造業以計算機及其他電子設備制造業、紡織品制造業、紡織服裝、鞋、帽制造業、通用設備制造業、專用設備制造業為主體。其中計算機及其他電子設備制造業包括：電子計算機、電子計算機整機、計算機網絡設備、電子計算機外部設備、電子器件、電子真空器件、半導體分立器件、集成電路、光電子器件及其他電子器件、電子元件、電子元件及組件、印制電路板制造等等。通用設備制造業以機床附件、泵及真空設備、氣體壓縮機、液壓和氣壓動力機械及元件、軸承及齒輪等小型通用設備等制造為主。專用設備制造業以食品、飲料、煙草及飼料生產專用設備、印刷專用設備、日用化工專用設備、制藥專用設備、紡織專用設備、皮革毛皮及制品加工專用設備、電子工業專用設備、醫療儀器設備及器械、環境污染防治專用設備等制造為主物流業在國際上，物流業已是一個全新的概念，可以這樣講，在生產與再生產過程中，除生產過程以外的其它過程都可以包涵在物流過程中，物流業包括運輸業、倉儲業、裝卸業、包裝業、加工配送業、物流信息業、郵政業等等，是服務業中的一個新興產業。由于康橋具有臨港和臨空的雙重優勢，因此對于物流企業57 / 71而言，在此成立企業總部既可以方便與物流基地的聯系和管理，又可以與眾多制造業企業進行快捷的溝通，雙方合作的機會將大大提高。配套服務業完善的配套服務是吸引企業入駐的重要條件之一。康橋總部經濟園區地處市郊，與市中心集中的金融、保險、法律、會計及商業服務等形成隔斷，因此引進金融信貸服務、法律會計咨詢服務、培訓會展服務、保健休閑服務及商業配套服務對總部經濟園區的順暢高效運轉也顯得頗為重要。綜上所述，我們對康橋總部經濟園區初步確立“以特色制造業為主體、以物流業和配套服務業為兩翼”的產業引進模式。 潛在入駐企業資料庫依據總部經濟理論，企業只有在銷售達到和超過 1 億的時候才有發展總部經濟的潛在需求和經濟實力。國外企業和國內企業均可能成為潛在的入駐企業，鑒于國外企業資料的不可得，我們僅考慮國內信息較公開的企業。從目前北京總部基地引進的企業來看，多數是行業內的龍頭企業或是當地的名星企業，有的是上市公司，有的正在籌備上市。入駐的民營企業多是民營企業 500 強中的一員。因此我們對上市公司和民營企業 500 強的情況進