聯(lián)合售后回租項目盡職調(diào)查報告-資料下載頁

　　

【正文】 減:累計折舊固定資產(chǎn)凈值固定資產(chǎn)合計無形資產(chǎn)固定及無形資產(chǎn)合計遞延稅款借項資產(chǎn)總計負債及所有者權益短期借款應付票據(jù)應付賬款預收賬款應付工資應付福利費未交稅金其他未交款其他應付款預提費用一年內(nèi)到期的長期負債流動負債合計長期借款長期負債合計遞延稅款貸項負債合計實收資本資本公積盈余公積其中:公益金未分配利潤所有者權益合計負債及所有者權益合計損益表項目名稱一、主營業(yè)務收入減:主營業(yè)務成本營業(yè)費用主營業(yè)務稅金及附加二、主營業(yè)務利潤加:其他業(yè)務利潤管理費用財務費用三、營業(yè)利潤加:投資收益營業(yè)外收入減:營業(yè)外支出四、利潤總額減:所得稅五、凈利潤注1：企業(yè)的土地均以購進價值入賬，遠遠低于其市價。企業(yè)總資產(chǎn)為低估狀態(tài)。例如：在2008年，企業(yè)在某、天津與政府達成協(xié)議，某政府承諾，土地價款為5萬元/畝。現(xiàn)其他房地產(chǎn)公司從其臨側非靠海一側拿地價格為90100萬/畝。天津武清拿地7000畝，價格29萬元/畝，現(xiàn)土地價值150萬/畝地。（根據(jù)行業(yè)規(guī)定，2年不開發(fā)，土地無償收歸國家所有，故在某為分批拿地，但是價格都是根據(jù)與政府達成的協(xié)議價格進行，現(xiàn)開發(fā)8000畝地左右。）注2：存貨里23億元為太陽城項目。太陽城項目整體情況：太陽城總體開發(fā)建筑面積約200萬㎡，可售面積170萬㎡，到2011年底，銷售面積達97萬㎡，累計結轉收入44億元，由于太陽城住宅一期（陽光200一期聯(lián)排、環(huán)湖別墅、花園洋房）已經(jīng)交房，其余項目大部分工程已主體封頂，正在進行內(nèi)外裝，前期占用資金較大，后期基本無投入，故存貨量約23億元。由于太陽城不屬于限購區(qū)域，而且隨著項目環(huán)境的升級改造，交通越來越便利，環(huán)城水系逐步建成，后期銷售預期良好。注3：財務費用偏低的原因：由于融資支付的利息等費用計入項目的開發(fā)費用，未體現(xiàn)在財務費用里，因此2011年底審計報告財務費用與融資金額不匹配。注4：2011年利潤大幅下降的原因：雖然2011年的收入比2010年的收入有5%的增長，但由于開發(fā)成本、稅金等同比都有大幅度的增長，造成主營業(yè)務利潤下降。2011年完工交房的項目較少，而期間費用也隨著物價、人工成本的提高而增加，致使2011年的利潤比2010年有大幅度下降，后期隨著交房的增加，結轉收入的增大，其利潤將在今后的年度中體現(xiàn)。注5：預收賬款是否均為地產(chǎn)銷售回款注6：企業(yè)的貸款其中8000萬元是地址工行提供的項目貸款，擔保措施是當?shù)赝恋刈龅盅骸Ｆ溆嗑鶠樾磐匈Y金，合作方為新華信托、bb信托、長城資產(chǎn)管理公司、金谷國際信托。長城資產(chǎn)管理公司是2012年開始的合作，其余均為長期合作的信托機構。財務比率指標指標類別財務指標償債能力資產(chǎn)負債率流動比率速動比率盈利能力毛利率（%）凈利率( %) 營運能力存貨周轉率（次）應收帳款周轉率（次）分析：償債能力：企業(yè)資產(chǎn)負債率維持在60%70%之間，比較穩(wěn)定。雖然看起來比較高，但是大部分都是預收賬款，截止到2011年11月，流動負債為76億元，其中，預收賬款為72億元。這是房地產(chǎn)行業(yè)所決定的，在業(yè)主購買期房之后，集團交付房產(chǎn)之前，業(yè)主的款項均放在預收賬款當中。出去預付賬款。從銀行融資為15億元左右，償債壓力較小。盈利能力: 企業(yè)前兩年盈利能力比較穩(wěn)定，%，凈利率為27%；%，凈利率為35%。雖然2011年的收入比2010年的收入有5%的增長，但由于開發(fā)成本、稅金等同比都有大幅度的增長，造成主營業(yè)務利潤下降。2011年完工交房的項目較少，而期間費用也隨著物價、人工成本的提高而增加，致使2011年的利潤比2010年有大幅度下降，后期隨著交房的增加，結轉收入的增大，其利潤將在今后的年度中體現(xiàn)。由于aa集團抄底拿地，金牌物業(yè)的理念，加上選擇的區(qū)域一線城市比較少，且都非城市中心地帶，房產(chǎn)價值相對比較低，泡沫相對少，只有海南地產(chǎn)銷售受影響比較大，其他區(qū)域銷售減慢，但是幅度比較小，受影響比較小。營運能力分析：企業(yè)存貨周轉比較慢，這是房地產(chǎn)行業(yè)特點決定的。一般房地產(chǎn)項目開發(fā)周期在3年左右，在2011年受政策影響的情況下，存貨周轉明顯偏慢。但是其中一部分已經(jīng)進行預售，較2010年底增加13億元，這部分還未交房，未確認相關收入和成本。現(xiàn)金流量表項目項目現(xiàn)金流入量現(xiàn)金流出量凈現(xiàn)金流量經(jīng)營活動投資活動籌資活動分析：從經(jīng)營活動看，。2011年基本和2010年持平。2011年國家對房地產(chǎn)調(diào)控偏緊，但是aa的集團的戰(zhàn)略使其在此次調(diào)控中受到一定影響，但在可承受范圍之內(nèi)。從經(jīng)營活動現(xiàn)金流出量來看，集團對外投資增加15億元，其中5億元來自外部籌資，10億元來自自身利潤的積累。從投資活動看，企業(yè)進行的投資活動比較少。從籌資活動看，企業(yè)2011年較2010年增長3億多，但是相對于整體的資產(chǎn)規(guī)模來說，依舊偏小。集團發(fā)展過程中融資比較保守，并未完全發(fā)揮其融資能力。項目具體操作方案與保證措施一、項目操作方案合同總金額5000 萬元租賃方式售后回租租賃期限 3年年租息率 %（人民銀行 年期基準利率上浮50 %個百分點）保證金比例 10%保證金金額500萬元（期末一次性退還或抵扣剩余租金）手續(xù)費比率 %/每年手續(xù)費金額225萬名義貨價（期滿留購款） 100元租金支付方式 按季等額租金后付租金總額57,808,每期租金4,817, 元租期內(nèi)利息總額7,808,IRR %備注保險費等業(yè)務過程中的其他費用由承租人負責表512．項目整體收入情況測算 （如銀行尚未確定，可以不計算扣除銀行成本）項目租金收入利息收入回收成本起租日　　　123456合計 二、保證條件1． 保證金：總款項的10%；2． 為租賃物件購買相關保險，第一受益人為XX2或XX2指定受益方（設備到廠之后購買即可）3． aa集團提供擔保；4． 實際控制人老板夫婦提供無限連帶責任擔保；5． 價值70008000萬的土地做抵押。三、保險方案購買日期：從承租之日起（或者設備進場之日起）10日內(nèi)，為承租設備購買保險；險種：險種為綜合財產(chǎn)險；保額：保險金額為租金總額；受益人：XX2（天津）融資租賃有限公司；保險期限：融資租賃期限3年（企業(yè)可以選擇購買保險的期限為一年，每年到期前再次購買）。費用支付方：承租人。附：aa集團某市商業(yè)項目統(tǒng)計俱樂部1商貿(mào)廣場aa服裝產(chǎn)業(yè)園會展中心國宴aa物業(yè)管理公司附：租賃物明細序號設備名稱供應商購買時間購買單價數(shù)量購買總價通用設備/專用設備租賃物折舊后凈現(xiàn)值租賃物件所在地租賃物件狀態(tài)報告結論一、XX科技1. XX科技為收購的原有已經(jīng)取得專利并且進行過生產(chǎn)的成熟項目，技術上可靠。并且現(xiàn)在在某市設置了研發(fā)中心，利于產(chǎn)品的進一步研發(fā)。2. 原材料容易取得。XX的技術理念在國內(nèi)是唯一的，復合材料的原材料采用的是木屑、秸稈、礦石粉等純天然的原材料，將這些本來是垃圾的東西進行了重新復合利用，從原材料環(huán)保的角度上來講，可謂是零污染。其生產(chǎn)中所涉及到的原材料成本低、容易取得。3. XX科技從建設開始，就作為集團戰(zhàn)略中未來上市的主體，且為國家大力扶持行業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)有多方金融機構與其積極接洽，加上其實際控制公司aa集團資金實力雄厚，其投資6億元的一期項目資金有保證。4. 現(xiàn)在其未來銷售在國內(nèi)外均有一定的訂單意向合同，加上原有影響，以及aa地產(chǎn)，未來銷售有保障。 XX1新港 港口作為一種資源，其價值是不可估計的。 半島藍色經(jīng)濟區(qū)建設已經(jīng)成為國家戰(zhàn)略，XX1新港項目位于該經(jīng)濟區(qū)域男孩新區(qū)位置，是規(guī)劃中的中日韓自由貿(mào)易區(qū)和半島承接日韓產(chǎn)業(yè)轉移的中心，并且當?shù)卣龀至Χ却螅呀?jīng)將與外連接的道路建好 項目投資大，但是多方資金已經(jīng)在積極與其進行接洽，現(xiàn)在該公司正在辦理2期手續(xù)，辦理完成后，即可從銀行貸款。現(xiàn)在當?shù)劂y行已經(jīng)與其積極接洽。aa集團資金實力雄厚，也從一定程度上保證該項目的正常建成運行。 XX1老港已經(jīng)不能滿足其腹地經(jīng)濟增長的需求，新港建設十分必要。且新港所處地理位置交通便利，屬于膠東半島的交通樞紐，當?shù)丶爸苓吔?jīng)濟對新港的需求很大。三、aa集團實際控制公司aa集團自身有著完善的管理體系，管理效率較高，良好的抗風險能力。企業(yè)成立至今已有19年，逐步發(fā)展壯大，經(jīng)歷了國家一次次調(diào)控以及國際金融危機，積攢了大量寶貴的地產(chǎn)開發(fā)操盤經(jīng)驗。公司決策層團隊合作精神較好，決策能力較強，應對經(jīng)營風險能力較強。在09年之前，從網(wǎng)絡等渠道了解到其曾經(jīng)涉及非法集資事件，但此事均發(fā)生在09年之前，并在當時問題合理解決，在后期發(fā)展中十分重視合規(guī)性，現(xiàn)在與各大金融機構合作均比較良好，未出現(xiàn)過逾期等現(xiàn)象。在其發(fā)展中，借助金融機構資金額度相對其規(guī)模并不大，且與新華信托、bb信托、長城資產(chǎn)等形成了長期戰(zhàn)略合作，給其總體授信額度較大，目前并未使用全部授信額度。綜上，支持該筆融資租賃業(yè)務操作。主辦人意見主辦人：年月日協(xié)辦人意見協(xié)辦人：年月日機構負責人意見機構負責人：年月日