成都市房地產領域投資潛力綜合報告-資料下載頁

　　

【正文】 最廣的餐飲業種。4)成都居民的中高檔餐飲消費較為頻繁。通過消費習性調查發現，成都居民的中高檔餐飲一周一次的較多，這類消費者比重達到了38% 　。每半月消費一次的占到了15% 　。每次消費額普遍在50元以上，其中21%的消費者每次消費在150—200元之間。（見下圖）　 消費區域分析　 成都的8個餐飲集中區域都處于市區大的中高檔居住板塊內部或附近，由此反映出餐飲業的發展繁榮需要依托旺盛的人氣，需要強勁的消費需求來帶動；同時也反映出居民的餐飲消費有就近的特點。但高檔餐飲店一般位于商服繁華地段，對交通條件要求比較高（一般是城市主干道），它們的市場服務范圍覆蓋整個市區，甚至是地區性的。高檔餐飲店的分布反映出高檔次的商品、服務必然進駐高級別的中心地這一規律。中檔餐飲店則偏向于集中在交通便利的大型居住區周圍，以便滿足居民就近消費的需要。　 由于餐飲業內部差異化程度較高，一個很有特色的餐飲店本身就具有很強的集客能力，在一定程度上又可以分散經營。部分強勢餐飲企業選擇在城市邊緣相對獨立的區域開設新店，低租金彌補了客源相對不足的損失，所以同樣有利可圖。成都私家車的高保有量，加速了強勢餐飲企業城市邊緣化的步伐。　 目前成都居民的中高檔餐飲消費還是主要8個傳統餐飲集中區域。其中，羊西線因為形成時間早，規模大，檔次高，交通便利而成為最具吸引力的餐飲核心區域。光華片區居民的消費習性調查也表明了羊西線在成都餐飲業中的地位（見下圖）。成都居民的餐飲消費很強調特色性，所以特色餐飲場所也對居民有較強的吸引力。　 從餐飲板塊分布來看，餐飲發達區域幾乎都集中在一、二環之間的城西和城南地區，這和這兩個區域人口密度大，交通便利，人口消費力較強有很大關系。隨著大量中高檔住宅在城西、城南二環外的建設，這些住宅區周邊區域已經成為了不少強勢特色餐飲店強占的熱點地區。第六部分 成都休閑娛樂市場研究1 成都休閑娛樂市場整體狀況 成都休閑娛樂市場的構成成都休閑娛樂市場主要由茶樓、酒吧、水吧、迪吧、歌城、棋牌室、各種康體中心、電影院等業態構成。檔次從低到高，跨度較大。以上業態成都休閑娛樂的主力業態，它們的市場認可度較高。 成都休閑娛樂市場特點　　216。　　城市休閑娛樂中心主要在城南和市中心，它的分布與城市購物中心區域有一定程度的偏離。城南（人南路附近）集中了大量酒吧，市中心集中了成都絕大多數高檔影院，形成了成都兩大休閑娛樂中心。　　216。　　業態種類相對較少，創新能力不強。成都主流的休閑娛樂業態僅四類：酒吧、茶樓、棋牌室、歌城、迪吧。休閑娛樂市場缺乏新業態的進入，市場整體特色不突出。　　216。　　酒吧是成都休閑娛樂市場最具活力的業態。酒吧本身很強調經營特色，其個性較強，不同特色的酒吧有不同的消費人群，其市場適應能力很強。　　216。　　棋牌室、茶樓、康體中心散布于城市各個區域　　216。　　電影院主要分布在城市中心和城南　　216。　　酒吧主要集中在川大周邊、玉林片區和人南路四段附近　　216。　　迪吧主要集中在一環路西段和南段　　216。　　休閑娛樂業的集中區域多數是城市的中高收入居民聚集區域 成都休閑娛樂市場發展趨勢　　成都休閑娛樂市場呈現明顯不同的發展趨勢：大型休閑娛樂企業向商服繁華度高、具有全市影響力的區域集中，小型企業則向消費潛力大的新興社區發展。成都首家星級影院——“紫荊影院”在城南的開設和各種特色酒吧在社區的發展很好的反應了這兩個趨勢。2 成都休閑娛樂業重要業態分析 酒吧業：　　 1)以專業個性的經營理念樹起傳統酒吧典范　　 2)以明星效應和異域文化藝術引領娛樂先鋒　　 3)以交友為主題也成為了個性酒吧的經營特色　　 4)擁有各類歌舞組合，民樂演奏，雜技、雜耍，時裝表演，抽獎游戲，組合搖滾，迪斯科等各種娛樂節目　　 5)酒吧業的繁榮是成都迪吧業發展帶動的結果　　 6)超大型酒吧常集迪吧、清吧、歌城于一體，具有很強的娛樂城特色。 成都酒吧業的主要經營策略　　 216。重視市場的培育。成都酒吧業還不成熟，需要培育市場，為酒吧業的長久繁榮創造條件。　　 216。注重經營模式的選擇。經營模式是市場細分的一種表現形式，有效地使一部分顧客成為這里的常客，正是酒吧經營者的成功之處。　　 216。注重經營者魅力的發揮。酒吧經營者的個人魅力主要表現在酒吧文化方面，如酒吧取名問題和酒吧的裝飾風格以及酒吧的經營模式，都表現了酒吧經營者個人智慧和文化素質。不同風格的酒吧將具有不同類型的消費者。 成都酒吧業經營區域正在發生變化　　目前成都酒吧主要集中在人民南路、玉林片區和四川大學周邊三個區域。酒吧業是成都休閑娛樂業中唯一出現大規模集中的業態。這是在酒吧業發展初期其顧客主要集中在這三個區域造成的。隨著酒吧業自身的發展，酒吧文化逐漸深入人心，居民收入水平提高生活方式的改變，對新消費方式的認可、接受。成都酒吧業進入了一個高速發展的時期，在分布上表現出了很強的離心趨勢。未來幾年，成都多數新酒吧將可能走進較為成熟的大型新興居住區，分散經營；同時，也可能在部分交通便利，中高收入人群集中的區域形成新的聚集區。 電影院 成都電影院分布特點：　　216。　　高檔影院集中在春熙路商圈和鹽市口商圈　　216。　　中低檔影院散布與城市各功能區中　　216。　　新建的高檔影院主要在城南地區　　216。　　新建中高檔影院首選居民收入水平高，交通便利的新興大型居住區。 成都電影院經營擴張新動向　　成都電影市場主要有太平洋院線和蛾眉院線兩大影院集團控制。這兩大集團近期都在新影院建設方面有大手筆。省電影公司和太平洋院線公司近200名職工集資6000萬元修建的紫荊影院開業，這是成都首家五星級影院，開業后經營火爆。峨眉院線也在世紀電腦城租下了6000平方米的面積，投資5000萬元打造東方世紀電影廣場，擁有16個放映廳和2000個座位，同時在這個新五星級影院附近還辟出了四五千平方米招租餐飲娛樂企業，出現向綜合性購物中心轉變的趨勢。　　成都兩大主力院線集團的大手筆反應出其對成都電影市場的信心，從其新影院的選址上可以看出對交通條件和居民消費能力的高度重視。　　成都的其他休閑娛樂業態：歌城、迪吧分布較分散，在區位選擇上較注重交通便利性和區域內人口的消費能力。它們的選址類似與影院。由于前幾年符合休閑娛樂業經營要求的商業物業選擇面窄，這一選址要求表現得并不明顯。所以多數分布在二環路內城西、城南的城市主干道附近。　　成都現階段的休閑娛樂市場的發展水平與“休閑之都”的城市定位對其的要求還有較大的差距。從全市范圍看，休閑娛樂業主要集中在市中心和城南，而同樣聚集了大量高收入人群的城西板塊則還沒有啟動，成都休閑娛樂市場存在區域不均衡的問題。3 成都商業地產打造“都市休閑經濟”　　成都商業地產正由過去的“生活廣場”（社區商業配套為主）轉向“休閑商業街”（城市休閑娛樂產業為主）。東大街的“郁金香花園廣場”，紅星路于東大街接口處的“第三地”是商業地產轉型期的典型代表。　　“郁金香花園廣場”由藍光地產開發，建筑形式為內部商業街，“異域風情”是其商業的整體風格。業態上有：演藝中心、酒吧、茶藝、特色購物店、異域餐飲等，其中休閑娛樂店是主力業態。“郁金香花園廣場”處于“春熙路—鹽市口”購物圈邊緣，發展百貨、專賣店等零售業難度較大，以休閑娛樂店為主導雖有被迫之意，但客觀上加速了成都商業地產的轉型。　　“第三地”由成都金康房屋開發有限公司開發，以臨街鋪面為主，著力打造“家庭和工作之外的魅力之選，都市白領一族的欲望之都”。該項目以購物、休閑、餐飲、娛樂為主，為顧客提供嗅覺、味覺、聽覺、視覺、感覺、觸覺的全方位購物體驗。　　“郁金香花園廣場”和“第三地”的啟動是成都商業地產重要轉型的開始，也標志著東大街打造成都“市中心休閑圈”的啟動。這是成都原有市中心休閑娛樂區（春熙路——鹽市口）的重要延伸，隨著這一區域的發展，市中心休閑娛樂核心將向東大街轉移，形成“休閑之都”的名片。成都市中心休閑娛樂圈正在自我強化。但是，天府匯城在城南大做休閑娛樂文章，紫荊影院進駐城南等又凸顯出城市休閑娛樂市場格局演變的另一趨勢：新休閑娛樂中心正在城市中高收入者聚居的區域形成。　　成都休閑娛樂市場潛力巨大，尋找市場的空白區域，開發出滿足休閑娛樂業態經營要求的商業物業將是成都商業地產的重要機會。第七部分成都外資零售企業區位選址分析近年來，主要的國際零售商日益將注意力轉移到亞洲和拉美市場。國際知名的大型零售商（如沃爾瑪，家樂福，麥德龍，普爾斯瑪特,歐尚等）紛紛進入中國，并且都有雄心勃勃的擴張計劃。從全國來看，在零售業的主力業態上，外商的投資重點在大型高檔百貨商店和大型超市上；在空間分布上，其投資重點主要分布在長江三角洲和沿江地區，東南沿海地區，環渤海地區等經濟區域的主要城市。　 　成都市作為西南地區商業氛圍最濃厚的城市也倍受外國大型零售商的青睞，迄今已有外資零售企業10余家。現僅以成都市作為案例研究，揭示外商投資零售企業在中國大城市的區位選擇問題。成都市外商投資零售企業的特征零售業態是指零售企業為滿足不同的消費者需求而形成的不同經營形式。國家“零售業態分類”標準中，將中華人民共和國境內的零售業業態分為超級市場(super market(.))，便利店(convenience store())，大型綜合超市(general merchandise store())，倉儲商店(discount store)，專業店(speciality store)()，專賣店(exclusive shop)，百貨店(department store(Dept.))，購物中心(shopping center()，家居中心(home center())等九種類型。目前進入成都的業態有百貨店，大型綜合超市，倉儲商店，專業店等幾種零售業態。　 　進入成都的外商投資零售企業的國別有歐美的法國，德國，美國，以及亞洲的日本，馬來西亞；其中歐美投資的零售企業的業態主要是大型綜合超市或倉儲商店，亞洲國家在成都投資的主要是百貨（兼營超市）。大型綜合超市和倉儲商店都連鎖經營，如家樂福在成都有3家分店；百貨店一般單店經營，有向連鎖發展的趨勢。外資零售企業在零售業最初開放幾年主要以投資百貨店為主，近幾年投資主流已轉移到大型綜合超市和倉儲商店；這一趨勢與全國整體業態相吻合。　 　這些外資企業有各自的特色。家樂福的商品品種最多；好又多的商品價格便宜；普爾斯瑪特倉儲商店的進口貨最多；伊藤洋華堂和太平洋等大型百貨商店的目標市場為中高檔定位，商品較為高檔。成都市外商投資零售企業的區位　 　零售業區位選擇在空間尺度上分為宏觀區位分析和微觀區位分析兩個層次。宏觀區位分析包括國別選擇，區域選擇，省或城市的區位分析。微觀區位分析則指市場區分析和零售門店的具體選址。　 　一般而言，跨國零售區位分析開始于選擇一個國家；其次范圍縮小到國家的某一區域（如中國東南沿海地區，華東地區，京津唐地區等）；再次是省或城市的分析（如四川省，成都市），最后是市場區和門店選址。　 　如家樂福將中國大陸分為四個區：東部區，北方區，南方區，中部區。由大到小順序可表述為：亞洲——中國——中部區——成都市——家樂福八寶街店。▲ 倉儲商店 ○ 大型綜合超市 ■ 百貨商店 　 　不同業態的零售企業有不同的區位要求。外商投資零售企業在成都市的空間分布如圖。目前進駐成都的外商投資零售企業幾乎都是大型的零售企業，加上品牌效應，一般不需要選擇在各級商業中心以依賴聚集效應，其本身就具有極大的吸引力。所有的外商投資零售企業門店都是地區性的零售店，不具有全市吸引力。以下具體論述三大零售業態（倉儲超市，大型綜合超市，百貨店）的區位選擇。　 　倉儲商店。倉儲商店指以經營生活資料為主的，儲銷一體，低價銷售，提供有限服務的零售業態，（一般采取會員制形式，只為會員服務）。目前成都市最大的兩家倉儲商店是普爾斯瑪特和麥德龍。這兩家店都位于二環路以外。外國的倉儲商店一般選址在城鄉結合部或交通要道，以追求廉價的土地租金，降低成本；與其相比，倉儲式超市在成都的選址雖然遠離市中心，位于二環路外，但于發達國家相比仍較靠近中心城區，其主要原因是我國交通工具和消費習慣與發達國家不同。目前2家倉儲商店彼此相距較遠，仍有其進入的空間。　 　大型綜合超市。大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業態。一般選址城鄉結合部，住宅區，交通要道。營業面積2500平米以上。有與營業面積相適應的停車場。目前在成都經營的大型綜合超市是家樂福的3家門店。家樂福把賣場分為兩部分：一是各類食品，二是日用百貨，文娛體育，服裝，家電等。家樂福在區位選擇上投入大量資金用作前期調研。兩家門店位于二環路外，一家在內環線內，彼此相距較遠，市場區互不重疊。如果不考慮與內資超市的競爭，成都市仍有很多較優區位供外商選址。世界零售巨頭沃爾瑪進入成都也不外偏好住宅區和交通要道。　 　百貨店。百貨店指在一個大的建筑物內，根據不同的商品部門設銷售區，開展各自的進貨，管理，運營的零售業態。外商在成都投資的百貨店并非純粹的百貨業態，相當一部分為以百貨為主兼營超市，一般在首層或地下一層經營超市。這種“一店兩態”是百貨店結構調整的方向之一。從圖可以看出，成都市外資百貨店的選址多數集中在市級商業中心，即位于繁華區和交通要道。而近一兩年來也出現了幾家開在非市級商業區的外資百貨店。如伊藤洋華堂新開的雙楠店。但這些門店的選擇都有一個共同規律，其所處商圈都有較強購買力。外商投資零售企業分布模式圖和分布趨勢　 　成都市區具有明顯的扇形模式特點。即城市發展由中心向外沿主要交通干線或沿阻礙最小的路線向外延伸，城市地域由交通線支撐，呈扇形組合。城市的各個功能區在交通線兩側呈扇形展開，他們之間存在不同程度的親疏關系。這種扇形模式對商業布局有較大影響。　 　根據交通網絡以及成都外商投資零售企業的實際區位可勾畫出外商投資零售企業在成都市分布的圈層模式圖。▲ 倉儲商店 ○ 大型綜合超市 ■ 百貨商店　 　將成都市區由內到外分為三個基本圈層和一個過渡圈層。首先是市級商業中心及其鄰域組成的核心圈層；其次是一，二環