奉化房地產投資潛力研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 252。 住宅項目居多，建筑類型主要是聯排、別墅等低密度住宅。從溪口鎮目前已經售罄的商品住宅來看，如美齡山莊、武嶺盛世、盛世桃源、紫汀花園等樓盤均是聯排、獨棟產品，主要原因是溪口鎮是國家4A級旅游區，環境優美，適合度假投資、養老。252。 客源主要是溪口鎮人、寧波周邊人，購房目的主要是度假、投資。252。 目前幾乎無在售新房，僅春秋名都1個項目處于待售狀態，預計2011年下半年開盤。252。 銷售價格在50009000元/平左右，高端項目價格可達到16000元/平。圖表 64 溪口鎮在售/待售項目列表項目名稱建筑面積（萬方）建筑形態開盤時間主力戶型銷售情況春秋名都多層住宅預計2011年下半年90方待售合計數據來源：中國指數研究院252。 春秋名都基本情況圖表 65 春秋名都花園項目基本信息項目春秋名都所在區域溪口鎮具體位置溪口車站對面，黃婆橋西北側占地面積建筑面積建筑形態4棟多層住宅和1棟多功能商業中心開盤時間預計下半年開盤裝修情況毛坯主力戶型住宅主力戶型90方左右開發商寧波誠泰置業有限公司數據來源：中國指數研究院規劃情況：4棟5+1多層住宅、1棟4層綜合商業中心 數據來源：中國指數研究院戶型面積：住宅4棟，為5層+閣樓，主力面積90方左右。商業一棟，4層，一二層為約5000方的大型超市和名品專賣，三四層為公寓，面積50方左右。252。 美齡山莊基本情況圖表 66 美齡山莊項目基本信息項目美齡山莊所在區域溪口鎮具體位置奉化蔣氏故居對面，武嶺西路占地面積5萬方建筑面積建筑形態58套獨棟別墅開盤時間2009年裝修情況毛坯主力戶型260320方開發商凱利房地產開發有限公司銷售情況已售罄數據來源：中國指數研究院規劃情況：58套別墅，以每棟占地12畝，將花園綠地同作為產權，戶戶超大的私家庭院，最大可達800方的院落 數據來源：中國指數研究院戶型面積：260300方，最大面積可達800方（2009年以來出讓住宅用地）2009年以來溪口鎮出讓土地3萬平米，2010年無土地推出圖表 67 2009年以來溪口鎮出讓土地列表宗地名稱建設用地面積（方）規劃建筑面積（方）出讓時間溪口鎮公園北路西南側1461274522009615溪口工業園區服務區37號樓78662009227溪口工業園區服務區部分地塊7865117982009227數據來源：中國指數研究院252。 在售項目少，價格相對便宜實惠。252。 產品主要是臨海別墅、聯排等低密度住宅。252。 購房客戶以本地人、寧波人為主，購房目的主要是度假休閑。252。 市場供應量較小，在售/。252。 銷售價格低，明顯低于中心城區和溪口鎮等區域，與裘村鎮房價持平。圖表 68 莼湖鎮在售/待售項目列表項目名稱建筑面積（萬方）建筑形態開盤時間主力戶型銷售情況半山御海聯排、花園洋房2010年1月80110方；200方住宅：6500元/平；別墅：80009000元/平合計數據來源：中國指數研究院252。 半山御海基本情況圖表 69 半山御海項目基本信息項目半山御海所在區域莼湖鎮具體位置莼桐公路東面（原化工廠）占地面積建筑面積建筑形態35棟25層住宅開盤時間2010年1月裝修情況毛坯主力戶型住宅：80110平米；別墅：200平米開發商奉化市和源房地產開發有限公司銷售情況住宅：6500元/平；別墅：80009000元/平數據來源：中國指數研究院規劃情況：35棟25層住宅，其中5層住宅11棟、4層住宅3棟、3層住宅12棟、2層住宅9棟數據來源：中國指數研究院戶型面積：B戶型3室2廳3衛1廚，C戶型5室3廳3衛1廚B戶型3室2廳3衛1廚，C戶型5室3廳3衛1廚，數據來源：中國指數研究院（2009年以來出讓住宅用地）2009年此區域無處地出讓信息。252。 暫無在售項目。目前該區域重點發展寧波單體投資最大的休閑度假項目。252。 由于臨海，所以該區域的樓盤主要是海景住宅。252。 購房客戶以本地人、寧波人為主，購房目的主要是度假休閑。252。 市場供應量較小，目前無新房在售。252。 銷售價格低，明顯低于中心城區和溪口鎮等區域，與莼湖鎮房價持平。圖表 70 裘村鎮塊在售/待售項目列表項目名稱建筑面積（萬方）建筑形態開盤時間主力戶型銷售情況陽光海灣旅游地產待定待定待定合計數據來源：中國指數研究院252。 陽光海灣基本情況圖表 71 陽光海灣項目基本信息項目陽光海灣所在區域裘村鎮具體位置奉化東起裘村鎮馬鞍山，西至莼湖鎮鴻峙村，北至建設中的沿海中線占地面積40萬方建筑面積60萬方建筑形態旅游地產開盤時間待定裝修情況毛坯主力戶型待定開發商寧波陽光海灣發展有限公司銷售情況待定數據來源：中國指數研究院規劃情況：陽光海灣是目前寧波單體投資最大的休閑度假項目，整體功能布局為一心四片。“一心”即以鳳凰島為中心的海上明珠，“四片”即高尚生態山嶺、活力公園小鎮、夢幻游艇港灣、名邸尊榮嶺嶼。整個項目計劃于2018年基本開發建設完畢。奠基的啟動區塊，包括五星級酒店、旅游房產、陽光體育公園等項目。 計劃到２０１８年基本開發建設完畢 。數據來源：中國指數研究院（2009年以來出讓住宅用地）2009年以來裘村鎮共出讓土地36萬方，折合建筑面積37萬方。圖表 72 2009年以來裘村鎮出讓土地列表宗地名稱建設用地面積（方）規劃建筑面積（方）出讓日期陽光海灣六號地塊32094417222010818陽光海灣七號地塊48028480282010818陽光海灣五號地塊1410781410782010818陽光海灣二號地塊39046390462010818陽光海灣一號地塊25511255112010818陽光海灣四號地塊43204432042010818陽光海灣三號地塊30617306172010818數據來源：中國指數研究院5．競爭對手及代表性樓盤奉化商品房開發商以本地開發企業為主，全國性開發企業鮮有進入，目前規模實力較大的開發商只有位于寧波中房置業股份有限公司、銀泰。圖表 73奉化房地產開發商列表開發商成立時間本地/全國奉化市城市建設投資有限公司 2003年本地奉化市昊天房地產開發有限公司 2007年本地奉化市和源房地產開發有限公司 2006年本地奉化市剡江房地產開發有限公司2003年本地奉化市天星房地產開發有限公司1998年本地奉化市盈江房地產開發有限公司2005年本地奉化銀泰置業有限公司 2008年全國寧波啟明光大置業有限公司 2005年本地寧波市洲瀧房地產開發有限公司 2006年本地寧波中房置業股份有限公司 1984年本地領先浙江誠泰房地產集團有限公司奉化分公司 2007年本地浙江興潤置業投資有限公司 2000年本地寧波陽光海灣發展有限公司2009年本地數據來源：中國指數研究院據目前在售/待售項目的開發商統計結果來看，奉化商品房開發依然以本地開發商為主導，目前寧波中房置業股份有限公司和銀泰在本地開發商中處于市場領先地位。寧波中房置業股份有限公司252。 公司簡介寧波中房置業股份有限公司，其前身“中國房地產開發寧波公司”創立于1984年，于2002年改制，是經建設部批準的國家一級房地產開發企業。獲得中國房協組織的中國房地產成功經營模式典范推介“著名品牌”稱號。252。 在建/已建項目目前寧波中房置業在奉化有3個項目，它在寧波累計開發面積達300余萬平米圖表 74 寧波中房在建/已建項目列表項目名稱建筑面積（萬方）在建/已建開發時間區域麗園尚都9 已建2005寧波紫汀花園已建2004奉化龍津尚都 22已建2007奉化東郡尚都 20在建2008奉化紫悅馨園在建2011象山數據來源：中國指數研究院目前奉化市場上主要有普通住宅、別墅和綜合體三種住宅產品。252。 普通住宅：奉化房地產市場主力，代表樓盤為東郡尚都。東郡尚都位于奉化市西北部，項目西臨斗門路，東靠金鐘路，南面為長汀東路，北面為規劃中的居住用地。項目周邊有多個新建小區，商業生活配套尚不成熟。東郡尚都項目占地100多畝，建筑面積約20萬方，規劃有17棟建筑，其中東區8棟，共554套房源；西區9棟，共699套房源。項目屬于奉化中心城區的新興居住區域，面向中高端人群，戶型面積區間大，可供選擇余地大，再加之開發商實力在當地較強，項目影響力還是比較大的。252。 別墅：主打景觀資源，適合度假休閑和投資置業，主要面向寧波和省內具有一定經濟實力的人群，代表樓盤美齡山莊。項目地處國家4A級風景區，坐落于四明山蔣氏故里，屬于稀缺獨棟住宅產品，每棟別墅占地約12畝土地，戶戶超大的私家庭院，最大可達800方的院落，讓居住者擁有自由空間。美齡山莊由蔣緯國上將親題案名，戶型面積為260320方不等，共58套房源，已全部售罄。252。 綜合體：奉化商業市場起步較晚，代表性樓盤銀泰城銀泰城位于奉化市中心區的南山路東側、岳林路北側、廣平路西側、中山路南側，是奉化市迄今為止最大的商業地產建設項目。銀泰城規劃用地面積約6萬方，總建筑面積約35萬方。銀泰將在這里建設中心店、商鋪、地下超市、國際影院等，集商業零售、購物廣場、休閑娛樂于一體。銀泰城項目規劃結構及功能總體呈矩型，其中西側地塊主要為商業功能。主體建筑奉化銀泰廣場為地上6層，地下2層。主體建筑北側上部為呈階梯設計的板式住宅，最高為26層。主體建筑南側有1棟28層的塔式住宅。東側地塊主要為住宅功能，由5棟板式高層住宅及2棟點式住宅組成。6．主要客戶特征奉化的購房客戶主要分為三類：私營業主為核心的財富人群、公務員、白領、事業單位為核心的中間階層和廣大工人為核心的底層人群。252。 以私營業主為核心的財富人群購房目的：社會身份的象征/增值、保值的工具客戶特征：此類客戶大多處于人生穩定和享受階段，年齡一般在35歲55歲之間，一般都有多套住房，收入明顯高于其他階層，主要來源于市內從事的服裝、船舶機械、通信設備、食品農產品等行業的私營業主及部分高級公務員。此外，來自寧波、杭州周邊甚至上海等地經濟實力較強的人群也會在奉化置業，主要是投資、休閑度假。需求特征：注重社會標簽、小區的級別、中心區位、周邊環境及配套設施，他們更多會選擇在市中心區域置業（或者郊區別墅），需求面積一般比較大，可能會同時購買不同類型的房產。如果投資可能會選擇相對比較成熟的中心城區，此類客戶單價承受能力極強。252。 以公務員、白領、事業單位為核心的中間階層購房目的：改善性需求/投資工具客戶特征：此類客戶主要來源于政府部門公務員、各種企業的中層管理人員、新興白領以及教師、醫生等事業單位，他們一般都具有較高的教育文化程度，已經有一套住房，大多還處于事業的發展期。需求特征：注重生活及上班的便利程度，比較看重小區環境和區位，一般會選擇以銀泰城為核心的中心城區和東郡尚都等新興居住區。此類人群大多受過高等教育、投資理財觀念相對先進，有能力會選擇投資房產。此類客戶單價承受能力略高于市場整體水平。252。 以廣大工人核心的底層人群購房目的：棲身居所客戶特征：此類客戶大多為工薪階層，含有大部分的外來人口。需求特征：對房子要求比較比較務實，基本屬于被動的接受，沒有能力要求區位、配套、環境等因素，支付能力比較有限，一般會選擇中心城區周邊價格相對經濟實惠的產品。7．總結與建議252。 投資建議：奉化市國內知名旅游城市，同時這里也是寧波甚至浙江省內有名的服裝生產基地，除此之外奉化也具有一定優勢的特色產業。近年來，奉化的經濟地位雖然在寧波各縣市內并不處于領先優勢，但是其主要經濟指標的增長速度較快，其房地產市場仍然是具有一定投資潛力的。隨著甬金高速、甬臺溫鐵路和甬金鐵路的相繼開通，奉化具備了融入“長江三角洲三小時都市圈”的基礎條件，建議可對奉化房地產市場有所關注，短期內（3年）不建議進入，但從長遠規劃來看，奉化由于交通便利，距寧波較近，未來將有輕軌與寧波接駁，可作為長期發展的考慮。252。 區域選擇：建議重點關注中心城區主要是大橋片和江口片，周邊區域可適當關注政府重點發展的新型居住板塊、溪口鎮。252。 產品選擇：住宅重點打造中高端產品，充分關注商業市場。8．附錄（數據）（20062010年）GDP2006年2007年2008年2009年2010年GDP總量（億）145 168 188 194 225 增長率（%）%%%%%人均GDP（元）30336 35025 39074 40228 46600 增長率（%）%%%%%產業結構2006年2007年2008年2009年2010年第一產業%%%%%第二產業%%%