碧桂園項目開發(fā)指引-資料下載頁

　　

【正文】 對班組和工人進行技術(shù)交底，并通過“樣板”的展示和施工，總結(jié)各工藝及流程要求，并在樣板間進行標(biāo)示。（3）發(fā)揮驗收標(biāo)準(zhǔn)的作用：樣板間開放后，供應(yīng)商或施工單位須按照樣板標(biāo)準(zhǔn)進行貨量區(qū)供貨或施工，項目建立質(zhì)量檢查驗收制度，按此標(biāo)準(zhǔn)進行驗收。“樣板”的管理（1）工程管理中心在工程質(zhì)量巡檢中，對材料及項目“樣板間”進行檢查，并對沒有落實“標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度的項目進行處罰。（2）裝修“樣板間”由裝修總包單位進行管理，應(yīng)做好室內(nèi)的裝修的成品保護工作。在合同收樓日期前，裝修總包單位應(yīng)進行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”的保鮮維修，確保樣板間單位的室內(nèi)裝修工程應(yīng)達到正常可交付狀態(tài)。五、重視采購下單做好采購計劃的前置；與集團采購部有效的溝通，爭取所需材料能盡快的完成采購；特別是做好甲指材料及甲供材料的采購計劃工作，因該部分流程及供貨時間較長。如甲指材料的采購，需簽訂三方買賣合同方能正常供貨，在總包合同簽訂后，立即溝通集團造價部提供三方合同范本，由項目部及施工單位進行蓋章，返回造價部發(fā)送集團采購部進行確認后，由集團采購部發(fā)送指定品牌廠家確認蓋章返回施工單位，在過程中及時主動進行跟進，將采購計劃、甲指材料三方合同簽訂進行前置，爭取更早更快的完成采購工作。采購下單要點： 按集團標(biāo)準(zhǔn)化要求下訂單，尺寸準(zhǔn)確，圖紙標(biāo)準(zhǔn)化，填寫規(guī)范。 下單時要考慮合理的安裝周期。 按標(biāo)準(zhǔn)化要求控制現(xiàn)場尺寸，保證場地交付尺寸與下單尺寸一致。 按入場條件控制工程節(jié)點，確保按時按質(zhì)交出安裝場地。六、質(zhì)量控制到位工程質(zhì)量方面做好主體結(jié)構(gòu)驗收（含基礎(chǔ)隱蔽驗收），并做好基礎(chǔ)資料。基礎(chǔ)隱蔽工程驗收合格才能進行下一工序施工。嚴控空間尺寸，確保裝修四大件的現(xiàn)場安裝尺寸與圖紙設(shè)計尺寸、生產(chǎn)尺寸相符，到場后能準(zhǔn)確安裝，避免返工浪費。做好材料把關(guān)，主要有鋼筋、混凝土及建筑用沙、電氣、五金等。兩防方面，做好地下室、天面、外墻、門窗邊、陽臺、衛(wèi)生間的防滲漏、防開裂，減少裝修過程中及交樓時土建維修的工程量。七、園林綠化管理工藝管理做好圖紙會審、技術(shù)交底及材料定板，督促施工單位按圖施工，不擅自更改設(shè)計、不漏工序，并加強對整體觀感的把控，項目部嚴把材料關(guān)、面層關(guān)、藝術(shù)關(guān)；現(xiàn)場人員需加強對細節(jié)部位、特殊部位的研究（比如轉(zhuǎn)角部位、高低差部位、入口部位、結(jié)構(gòu)外露部位），如施工圖大樣無法滿足施工要求或存在矛盾，須盡早與設(shè)計院溝通并確定施工方案，做到設(shè)計合理、施工可行、效果可觀。 時間管理熟悉園林工程的施工步驟先后順序，制定詳細可實操的施工組織計劃，注重事前控制。將公司在進度管控上的獎罰要求融入到施工管理中，根據(jù)大計劃編排小計劃，根據(jù)總體計劃編排分項計劃，做到工序銜接合理，工種交叉多而不亂。將時間節(jié)點、進場計劃進行合理安排，為園林施工創(chuàng)造良好的客觀條件。重視隱蔽工程，做好檢查驗收工作，避免后工序做完后進行開挖破壞。 空間管理工作面的鋪展是勞動力有效利用的有力保證，也是減少工種相互破壞、確保施工質(zhì)量、劃清責(zé)任范圍的重要因素。對公共區(qū)域，除了督促總包單位按要求時間及質(zhì)量完成地下管線工程的套管預(yù)埋、井道圍砌，地表道路、公園、小品等的土建施工外，還需盡早為市政工程（主要是煤氣管和市政自來水管）提供工作面，以推動地表工作的全面展開。對樓房周邊區(qū)域，特別是樣板房周邊的園林工程，須協(xié)調(diào)總包單位盡早完成外立面施工，以達到拆除外立面腳手架的條件（高層區(qū)樣板房達到拆除低層外立面腳手架即可），為室外化糞池、園建工程、雨污水井、管等的施工提供足夠的工作面。八、加強成品保護高標(biāo)準(zhǔn)住宅成品保護尤為重要，主要落實以下兩個制度：（1）現(xiàn)場成品保護巡檢制度：對現(xiàn)場成品保護的工程進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞現(xiàn)象的必須追查到底，責(zé)任到人，并及時與廠家協(xié)商對產(chǎn)品修復(fù)。（2）室內(nèi)看護制度：已經(jīng)竣工驗收(具備交房)的樓層，設(shè)專職人員對樓層進行看護，對樓層鑰匙專門保管，以防室內(nèi)成品人為損壞或丟失。同時做好必要的保潔工作，定期開啟窗戶（在有雨季保障措施情況下）使室內(nèi)空氣流通，減少室內(nèi)有害物質(zhì)凝聚。第六部分 注重細節(jié)完善，實現(xiàn)完美交樓一、交樓計劃合理在推售前，制定合同交樓時間時，要充分考慮市政配套（永久供水供電）的完成時間，避免因臨電供應(yīng)交樓造成業(yè)主投訴，尤其是毛坯交樓單位的業(yè)主需進場裝修，臨電供應(yīng)容易造成客戶群訴。二、分戶驗收嚴格分戶驗收聯(lián)合小組組織工程項目的有關(guān)單位（建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)公司）成立分戶驗收聯(lián)合小組，并明確各方的具體責(zé)任。分戶驗收范圍（1）單位工程的每套住宅，公共部分的樓梯間、電梯間、屋面、地下室。（2）分戶驗收應(yīng)當(dāng)在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上，重點對每戶住宅的觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量進行檢查，主要項目包括：室內(nèi)空間、構(gòu)件尺寸、樓地面、墻面和天棚質(zhì)量、門窗安裝質(zhì)量、防水工程質(zhì)量、建筑節(jié)能工程質(zhì)量、給排水、采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量、強制性條文規(guī)定的安全防護措施，以及國家和省市有關(guān)規(guī)定要求檢查的其它內(nèi)容。分戶驗收準(zhǔn)備工作由施工單位編制分戶驗收方案，并報監(jiān)理單位、項目管理部審批。（1）對于土建部分，須提前標(biāo)識室內(nèi)空間尺寸測量的控制點和線，并提前作好屋面、衛(wèi)生間等有防水要求房間的蓄水等準(zhǔn)備工作；明確依照驗收順序，確保驗收不留死角。（2）對于安裝部分，須提前在室內(nèi)地面上標(biāo)識好暗埋水、電管線的走向，并對配電控制箱內(nèi)電器回路進行清楚的標(biāo)識。（3）充分準(zhǔn)備分戶驗收所需要各種設(shè)備。一般包括：經(jīng)緯儀、水平儀、激光測距儀、自動安平激光標(biāo)線儀、鋼尺、靠尺、塞尺、檢測尺、組合檢測器、漏電開關(guān)測試儀、通球等。（4）提前確定分戶驗收的方法及驗收標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)前述確定的驗收范圍和項目，進一步明確具體驗收內(nèi)容和部位，以及相應(yīng)的驗收標(biāo)準(zhǔn)及驗收方法。分戶驗收的時間安排（1）施工中間驗收：根據(jù)工程的進度情況，分戶驗收分階段進行，當(dāng)某項目具備驗收條件時，就組織該項目的驗收。比如：現(xiàn)澆樓板厚度可在主體施工階段進行驗收，室內(nèi)凈開間、墻面空鼓、裂縫的驗收可在室內(nèi)抹灰面完成后進行驗收，室內(nèi)凈高、樓地面空鼓、裂縫、起砂的驗收可在室內(nèi)地坪完成后進行驗收。（2）完工后驗收時間：自完工之日起，在規(guī)定時間內(nèi)完成實測驗收，并將分戶驗收資料進行匯總和報驗。分戶驗收發(fā)現(xiàn)不合格問題的處理分戶驗收小組如發(fā)現(xiàn)驗收結(jié)果不符合規(guī)范和設(shè)計文件要求的，應(yīng)書面責(zé)成施工單位整改并對整改情況進行復(fù)查；經(jīng)整改仍不符合規(guī)范和設(shè)計文件的，應(yīng)按建筑工程施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定進行處理。開荒復(fù)驗無問題后，立即進行家政開荒。為保證清潔效果和地面木地板損傷，采取留地面保護膜待房間清潔完工后再清除保護膜、清潔地面的流程，清潔完一層后驗收一層，從上至下進行逐戶鎖門，收樓前嚴禁人員進入，如確有需要建應(yīng)立登記制度。三、竣工備案辦理重視圖紙、資料等的日常管理，前置性的開展竣工備案資料準(zhǔn)備工作。要特別避免工程款的超付，以免施工單位竣工備案工作不配合，而我司又無反制措施，從而陷入被動。竣工備案辦理時間較緊時，應(yīng)成立臨時小組，協(xié)助報建人員在短時間內(nèi)完成竣工備案手續(xù)。竣工備案辦理的注意要點：（1）務(wù)必根據(jù)竣工驗收備案的資料需求清單，前置周全地準(zhǔn)備備案資料。（2）各項資料和表格的填寫、簽字及簽章務(wù)必按照模板范例填寫，避免來回反復(fù)。注意施工許可證時間遲于現(xiàn)場施工時間的資料處理和后期專項驗收的及時提前安排及資料準(zhǔn)備，如節(jié)能驗收、消防驗收、規(guī)劃驗收、環(huán)境驗收。（3）各種備案面積數(shù)字數(shù)據(jù)務(wù)必根據(jù)相關(guān)規(guī)范，進行核對確認。（4）對各類表格的簽批（如《建設(shè)工程竣工驗收會簽表》），杜絕疏忽漏簽的情況發(fā)生。（5）對于辦理備案前需要繳納的各相關(guān)費用，務(wù)必提前檢查確認，避免因為繳費不及時導(dǎo)致備案風(fēng)險。四、實現(xiàn)完美交樓聯(lián)合驗收完畢后向客戶寄發(fā)交付通知書前必須完成由項目營銷經(jīng)理發(fā)起的、項目部及區(qū)域客戶關(guān)系管理部參與的《寄發(fā)收樓信建議》審批流程。成立房屋交付工作小組并主導(dǎo)承接查驗及整改 集中交付前60日，由區(qū)域客戶關(guān)系管理部牽頭組織項目、營銷、設(shè)計、財務(wù)、物業(yè)成立房屋交付工作小組。工作小組職責(zé)：（1）負責(zé)制定房屋交付工作計劃，明確相關(guān)部門的工作任務(wù)及完成時間；（2）開展交付前承接查驗，從客戶視角對設(shè)計、質(zhì)量缺陷檢查和跟進整改，加強督促整改及復(fù)查銷單，為完美交付創(chuàng)造條件，為集團“創(chuàng)優(yōu)100”評選提供依據(jù)。交付現(xiàn)場完美包裝：（1）項目主入口及主干道路沿線實現(xiàn)完美包裝，指引清晰，氣氛溫馨喜慶；（2）交付組團及入戶大堂、電梯廳、電梯轎廂實現(xiàn)完美包裝，營造回家氛圍；（3）交付辦理大廳實現(xiàn)完美包裝，辦理程序提前公示，功能區(qū)分布合理，突出舒適感和尊貴感。交付服務(wù)品質(zhì)保障 交付前做好工作人員規(guī)劃調(diào)配和系統(tǒng)性培訓(xùn)工作：（1）重視對接待禮儀人員以及陪同驗房工程師的選拔和培養(yǎng)；（2）加強項目基礎(chǔ)知識、接待技巧、驗房流程、驗房禮儀、驗房強制口徑等專業(yè)培訓(xùn)；（3）確保交付時交樓接待工作人員各司其職，職責(zé)明晰，話術(shù)及著裝等方面做到標(biāo)準(zhǔn)化。提前準(zhǔn)備維修備品備件 項目部應(yīng)根據(jù)聯(lián)合驗收、承接查驗、客戶預(yù)驗收所積累的數(shù)據(jù)以及工程經(jīng)驗，對部品、部件的缺陷率進行評估。根據(jù)評估結(jié)論要求在集中交付前由各總包施工單位將部品、部件貯備齊全。部品部件屬于甲供的，則由項目部聯(lián)系集團采購中心下單備貨。制定現(xiàn)場應(yīng)急措施 根據(jù)交付區(qū)域綜合風(fēng)險排查情況，制定相應(yīng)的交付現(xiàn)場應(yīng)急方案：（1）提前開辟專門的客戶接待室、客戶看樓第二通道等；（2）明確應(yīng)急情況發(fā)生的我方人員接待名單、處理順位和媒體對接人；（3）交付活動提前向當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)報備，特殊情況下邀請公安或相關(guān)政府部門在交付期間駐場值班。倡導(dǎo)“一站式”交付服務(wù)模式 客戶辦理收樓手續(xù)時為客戶創(chuàng)造一站式服務(wù)，即資料填寫、費用繳納、鑰匙領(lǐng)取可在不用起身情況下一次性辦理完畢，提高辦理速度，減少不便。主動引導(dǎo)客戶驗房客戶驗房時采用“一對一”接待模式，陪同驗房工程師主動提示房屋使用須知，讓客戶感受專業(yè)貼心服務(wù)。打造交付中快速維修能力 項目部籌建快速維修隊，進行簡易問題的及時維修，保證交付成功率，同時做到過程跟蹤，反應(yīng)迅速，確保客戶收樓滿意度。交付后評估（1）項目集中交付后1個月內(nèi)，區(qū)域客戶關(guān)系管理部負責(zé)收集匯總客戶交付評價及居住體驗評價等信息，提交產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量分析報告；（2）對整體交付區(qū)域影響客戶生活、設(shè)計及施工缺陷能夠得到有效評估和整改，減少客戶重點問題的投訴升級，減少客戶生活中的不便，改善園區(qū)服務(wù)品質(zhì)，提升客戶滿意度。38 /