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上海市總體市場現狀分析報告-資料下載頁

2026-07-25 08:12本頁面

　　

【正文】 4個。l 今年靜安區最大的改造項目“靜安楓景”，規劃總建筑面積40萬平方米，是區域內規模最大的個案，也是項目今后最有力的競爭者。l 同濟佳苑、康寧雅庭、自由自宅三例小型個案中，康寧雅苑是獨棟住宅，其余均是爛尾樓改造的單身公寓項目，建筑面積低與5萬平方米在情理之中。在售個案基地面積比較表：說明：l 最大的個案靜安楓景占地面積10萬平方米。是區域中基地面積最大的。l 5—10萬平方米個案2個。l 5萬平方米以下的5個，%。擁有明顯的主導地位。l %，但基地面積目前均未超過10萬平方米，由此可見全區域土地的稀缺性明顯。在售個案個案容積比較表說明：l 同濟佳苑屬獨棟爛尾樓盤，是區域的特例。本報告認為其不具有代表意義。l 普遍的高容積是上海幾個中心城區所共有的特性，靜安區作為中心城區之一也不能例外l —4之間，也從另一個側面說明，從區域房地產產品形態看，高層已成為區域市場的主打。多層、小高層已淡出人們的視線。在售個案綠化率對比表：說明：l 單身公寓和獨棟的住宅項目幾乎沒有綠化，與本項目沒有可比性，所以忽略不計。l 而在其余的競爭個案中，雖基地面積小，容積高，但開發商都能利用有限的空間，聘請專業景觀設計公司，盡可能地提高綠化率，總體水平尚可。綠化率均在40%以上。最高的上海一街區，綠化率高達51%，其次為靜安楓景，綠化率50%，在同類產品中較為少見。在售個案價格比較表：說明：l 2002年三季度靜安區主力單價和主力總價雙雙上揚，但主力單套面積合理回縮，顯示出區域客戶在樓市價位走高的背景下，對戶型選擇歸與理性。l 8000元/平方米以下的樓盤在區域中已無蹤影。區域最低價8650元/平方米，為康寧雅苑（毛坯），國際麗都城16000元/平方米，但其裝修費用達3000元/平方米。l 價位主力峰值集中在9000—11000元/平方米。整體市場高價位的區域特性表露無疑。l 單套主力總價為100萬—150萬/套。在售個案去化情況分析案名去化情況靜安楓景現推出其一期5棟中新閘路、常德路路口的兩棟，去化情況良好，只剩余5層以下的少量房源。國際麗都城一期開發1棟高層，3棟小高層。一號樓已全部售完，2號樓開始預定。本案屬于高價未樓盤，受總價影響，客源面相對狹窄，去化速率不是很高，每月能保持穩定的銷售量。中凱城市之光在開發商強有力的廣告促進下，經過了較長的一段時間后，一期已完成銷售。即將推出的二期在近期開始接受預定。上海壹街區銷售周期較長。目前一期只有少量余房，年底二期面市。暢園房型面積較大，總價高，周邊小環境嘈雜，制約銷售，去化率60%。同濟佳苑規劃及價格沒有最終確定，預計2003年1月開始預定。康寧雅庭雖整體品質不高，但其價格在區域中屬于最低，又有有利地理位置的支撐，銷售形勢喜人，108平方米的兩房已基本去化完畢。總量6成左右已去化完畢。自由自宅運用了空間的自由分割，一經面市，受到了區域消費者的關注，預定情況較為理想。說明：經以上分析明顯的可以看出，區域內的產品依托得天獨厚的區位優勢、生活設施的優勢等先天條件，加上自身的優勢（如產品規劃、營銷企劃等）各自都創造了較為優秀的銷售成績。銷售形勢喜人。區域客源客層分析圖：說明：在上海購買7000元/平方米以上的高價位樓盤中，區域客源分布如下：l %的本區域人士，熟悉生活環境，已在區域內居住了很多年，不愿離開，因舊房拆遷需購房，依舊選擇在區域內居住。l %的外地人士，在上海打拼多年，事業有成，喜歡繁華都市，在市中心區域居住有溶入上海的感覺或作為一種投資。l 25%的外籍人士需要距離工作地點近交通方便而選擇在本區域居住。l %的周邊區域受區域內各種便利條件的吸引而遷居靜安。重點個案優劣勢分析案名分析靜安楓景優勢推案時機把握好，總體規劃不錯，生活便利，開發商具實力。50%的綠化率。劣勢道路狹窄、擁擠影響出行。噪音，廢氣污染不可避免。康寧雅苑優勢價格低是其最大的優勢所在，對面待建的3萬平方米綠地吸引了眾多消費者。劣勢規模小，無綠化。同濟佳苑優勢預計售價8650元/平方米，與區域內同類產品相比定價較低。劣勢總17層，4梯30戶過于擁擠。自由自宅優勢商家運用空間的自由分隔，擴大了使用面積。劣勢爛尾改造項目總23層，3梯14戶，電梯數量明顯不足。國際麗都城優勢規劃水平高，國際生活氛圍濃厚。即將推出的二期采用3000元/平方米的裝修標準，又是區域樓市的一個亮點。劣勢高容積，總價高，影響去化。上海壹街區優勢地理位置極其優越，51%的高綠化率，在區域產品是較為少見。劣勢周邊交通擁擠，車流量大，有噪音污染。暢園優勢軌道交通近在咫尺，方便業主出行，外立面設計較為現代，醒目。劣勢四周小環境差，交通擁擠，車輛排放尾氣對空氣污染大。在售物業面積配比分析一房面積(m2)30～4040～5050～6060～70合計戶數(套)19219232296802二房面積(m2)90～100100～110110～120120～130130～140合計戶數(套)/24172108/304三房面積(m2)120～130130～140140～150150～160160～170合計戶數(套)54344804884610四房amp。復式面積(m2)170～180200合計戶數(套)303464說明：l 以上數據是選取了本案周邊競爭樓盤包括靜安楓景、康寧雅庭、等樓盤。采樣戶數共1780戶。l 其中，一房總共為802戶，%；二房總共為304戶，%；三房共為610戶，%；四房及復式為64戶，%。l 區域內一房的比例占到了總量的近半數，主要是近期單身公寓在區域市場的推案量較大的原因，預期當在售的單身公寓產品完成銷售后這一比例在市場中所占的比例有所回落后，將不在占據市場的主導地位。l 可以看出，除了一房外該區域內三房為主力房型，面積集中在130—160平方米左右，三房主力面積的主力峰值位于130—140平方米左右。較之靜安區上一年度的成交房屋面積，三房主力面積集中在140—160平方米的區段，面積有明顯的回調。l %、%，所占分額不大。在銷售中兩房因總價較低，是區域中去化最快的產品，而四房及復式數量少，總價高，雖銷售速率較低但對總體的市場不能起到較大的影響。附、區域樓市個案“主力面積”參考表案名地理位置主力面積錦安公寓延平路340弄— m2靜安麗舍萬航渡路858弄18號— M2達安花園長壽路1099號— m2常德名園常德路1199號95—108 m2宏安家園武寧南路、康定路口— m2新靜安都市新閘路1851號— m2三鑫花園康定路1588弄111—122 m2靜安新邸康定路1588弄111—122 m2天合大廈康定路966號— m2靜安華府新閘路1001號— m2嘉園萬航渡路458弄— m2三和花園延平路123弄3號— m2曼克頓豪庭西康路339號134—154 M2靜安鼎鑫佳園余姚路27號— m2新福康里新閘路888弄140—160 M2喜福會青海路128138號— M2

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