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商業(yè)商務(wù)地塊開發(fā)可行性分析報(bào)告-資料下載頁(yè)

2026-07-25 10:22本頁(yè)面

　　

【正文】場(chǎng)的可能性交通及專業(yè)市場(chǎng)資源薄弱新浜特征水凈、氣凈、土凈的環(huán)境優(yōu)勢(shì)人口少，受周圍板塊的競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重根據(jù)上述總結(jié)，本案摒棄以下業(yè)態(tài)：純商業(yè)零售定位（人口、交通是最重要的問題）純專業(yè)市場(chǎng)定位（交通是最重要的問題）辦公商務(wù)定位（產(chǎn)業(yè)鏈、交通是最重要的問題）項(xiàng)目的定位思路：主題性商業(yè)有突破的機(jī)會(huì)獨(dú)有形態(tài)有突破的機(jī)會(huì)類似項(xiàng)目參考案例：長(zhǎng)沙國(guó)中星城：位于長(zhǎng)沙市、株州市、湘潭市交界區(qū)域，總商業(yè)面積100000平方米，打造成“萬(wàn)國(guó)建筑”為主要特色。開工之時(shí)，在華中地區(qū)曾經(jīng)名躁一時(shí)。失敗原因：開發(fā)商資金斷裂，投資商國(guó)中控股為香港注冊(cè)殼公司，沒有自有資金，并依托項(xiàng)目概念獲得銀行貸款。華南MALL：位于廣東省東莞市郊區(qū)，是目前國(guó)內(nèi)最大的購(gòu)物中心，項(xiàng)目以水景為主，打造公園式的購(gòu)物環(huán)境，當(dāng)年曾經(jīng)成為商業(yè)街爭(zhēng)相參觀的主要案例。失敗原因：初期開發(fā)商選擇了完全沒有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的“銅鑼灣”團(tuán)隊(duì)進(jìn)行操作，致使后期商業(yè)運(yùn)做產(chǎn)生了一系列的問題。綜上所述，雖然2大案例均面臨不同的問題，但就上述項(xiàng)目本身的地理位置與本案的類似程度很高，在項(xiàng)目開工之時(shí)及之后較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，在業(yè)內(nèi)的影響力還是非常的大。2項(xiàng)目的失敗之處，就集團(tuán)目前的自身資源完全可以規(guī)避。定位建議：◆ 主題式情景商業(yè)群的組合——主題公園+主題商業(yè)+多業(yè)態(tài)街區(qū)式商業(yè)+度假公寓（酒店）◆ 商業(yè)核心——體驗(yàn)式商業(yè)消費(fèi)模式◆ 建筑核心——主題公園為核心，將公園情景貫穿整個(gè)商業(yè)群理由：新浜自身的“三凈”（土凈、氣凈、水凈）創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)環(huán)境空間；上海缺少類似的商業(yè)購(gòu)物環(huán)境；上海缺少可供消費(fèi)及休閑娛樂的大型場(chǎng)所；錯(cuò)位于周圍已有商業(yè)，形成完全差異化；主題商業(yè)建議：兒童體驗(yàn)主題的概念——兒童主題是目前國(guó)內(nèi)最少運(yùn)用的商業(yè)主題，但就商業(yè)本身連帶因素而言，兒童也是最能帶動(dòng)其它消費(fèi)的核心鏈。我們借鑒日本“MY JOB”職業(yè)體驗(yàn)中心的模式，為兒童和青少年提供一個(gè)接觸和體驗(yàn)社會(huì)各個(gè)生產(chǎn)、服務(wù)行業(yè)的機(jī)會(huì)，還可以針對(duì)不同年齡段的兒童和青少年設(shè)定不同的體驗(yàn)方式。與兒童同來的父母則可成為本項(xiàng)目有效的消費(fèi)人群。運(yùn)作難點(diǎn)——對(duì)于兒童體驗(yàn)部分來講，由于國(guó)內(nèi)尚未有可比案例，尋找和整合運(yùn)營(yíng)商有一定難度。對(duì)于其他的零售、餐飲、休閑娛樂和住宿等商業(yè)來講，如何有效的與兒童體驗(yàn)部分匹配并形成消費(fèi)，以及增加費(fèi)節(jié)假日的營(yíng)業(yè)額有一定難度。其它商業(yè)建議——多民族餐飲主題街餐飲仍將是這類偏遠(yuǎn)項(xiàng)目的主要商業(yè)業(yè)態(tài)，由于項(xiàng)目規(guī)模廣大，打造國(guó)內(nèi)多民族特色的餐飲集群將有效吸引上海及周圍省市的消費(fèi)客群；高科技游藝集合游藝項(xiàng)目是最具吸引年輕族群的商業(yè)業(yè)態(tài)之一，結(jié)合現(xiàn)代高科技技術(shù)，將游藝與科技進(jìn)行結(jié)合，以吸引更多的消費(fèi)群；戶外運(yùn)動(dòng)模擬集中營(yíng) 在主題公園中，打造多個(gè)模擬戶外運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)景，主要吸引年輕族群，同時(shí)戶外情景也可以結(jié)合戶外體育商品的銷售；農(nóng)家樂+度假借助新浜特有的“三凈”，將度假酒店（公寓）與農(nóng)家樂結(jié)合在一起，為度假群體在休憩同時(shí)更增添體驗(yàn)式的環(huán)境；車友越野訓(xùn)練營(yíng) 上海及浙江是私車比例很高的省市，提供一個(gè)市區(qū)私家車越野訓(xùn)練的場(chǎng)地，將吸引廣大的車友族，同時(shí)本案交通環(huán)境也正適合駕車族前往；綜述：上述的定位全完是以公園+兒童進(jìn)行展開，將多個(gè)地塊定位為不同的功能，功能與功能之間形成互補(bǔ)，并由主題功能衍生至配套的商業(yè)零售，以打造情景式商業(yè)消費(fèi)為主要的商業(yè)模式。24

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