“郫縣348廠地塊”可行性分析報告-資料下載頁

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【正文】 0100015002020250030002020 年 2020 年 2020 年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %整體均價（元 / 平方米） 上漲比率 (% ) 數據來源：郫縣房管局 據郫縣房管局公布數據看來，郫縣房價近 3 年呈現上漲趨勢， 03 年 — 04 年，受到成都整體房價幅度較大影響，其上漲率高達 %，略高于成都該年整體房價上漲。 05 年，受國家宏觀調控影響，以及樓盤開發重心外移至離主城區更遠的郫筒鎮的影響，其房價上漲幅度出小小幅下跌。 近來，伴隨“舜苑〃一里陽光”標志性大盤的啟動，郫縣房價上漲趨勢更加明顯，預計今年下半年，伴隨新項目的進一步入市，郫縣房價將會出現較大幅度的增長。 南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項目 四川中原物業顧問有限公司 四川中原物業顧問有限公司 地址：提督街 88 號四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 20 郫縣各區域均價情況（元/ 平方米）228528292841202022002400260028003000郫筒鎮 犀浦鎮 紅光鎮 數據來源：四川中原研究部 從中原研究部數據上看， 目前，郫縣各區域中，目前房價最高的為犀浦鎮，其次為紅光鎮，其主要原因在于，犀浦鎮距離市區位臵較近，并且其開發時間較早，房地產發展相對成熟。 紅光鎮，去年新開項目較多，并且主要集中在西華大學周邊，高校經濟帶動下，該區域房價上升較為明顯。 郫筒鎮，目前房價較低，其主要原因在于，前期項目較少，目前項目主要規模較小，品質較低，加之距離成都主城區較遠，造成其房價為郫縣最低的區域。 郫縣房地產市場需求現狀 （ 1）、需求市場整體特征 04 年，郫縣商品房開發起步，其供應主要集中在經濟條件和城鎮建設較好的鄉鎮，主要集中 在犀浦鎮、紅光鎮和郫筒鎮。 其購買人群主要為本鎮經商人士、企事業單位職員、高新西區員工、高校教師和部分甘孜阿壩、攀枝花退休人士，其選擇多以多層花園社區，購買主要考慮周邊環境、周邊配套和低廉的價格。 其較為看重產品的社區內部環境，戶型和居住的舒適度，其選擇面積主要集中在兩個階段，一是 60— 80 ㎡的兩房，二是 110— 130 ㎡的經濟性三房。 目前，就成都周邊近郊縣房價看來，郫縣整體均價遠遠低于其它區域，其產品得到多數中等收入人士的追捧。 （ 2）、 歷年銷售情況 南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項目 四川中原物業顧問有限公司 四川中原物業顧問有限公司 地址：提督街 88 號四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 21 近 2 年郫縣銷售情況1 0 . 3 3 1 1 . 4 92 5 . 6 8 82 3 . 8 0 2 8 . 5 07 6 . 3 0 10 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 01 0 0 . 0 0銷售戶數（ 100 套） 銷售總面積（萬平方米） 銷售總金額（千萬元）2020 年 2020 年 數據來源：郫縣房管局， 05 年數據暫缺 從近年郫縣 總體銷售情況上看，郫縣整體房地產市場銷售速度不為樂觀， 04 年，全年供應面積為 60 余萬㎡，其消化僅有 28 萬㎡。 05 年，伴隨郫縣房地產開發正式啟動，據中原研究部長期跟蹤，目前，郫縣房地產需求市場較為活躍，特別是 05 年，在 04年空值面積較大，供應總量增加的情況下，其房地產市場取得了較好的成績。 目前， 05 年樓盤多為尾盤項目，預計伴隨郫縣房地產市場的進一步發展，郫縣未來需求市場將會出現較大幅度增長，但受到近期土地放量影響，其總體需求市場增長幅度小于其供應幅度。未來該區域房地產市場競爭將尤其激烈。 （ 3） 、 消費者 特征 以下分析，主要依據與中原 05 年 6 月，在郫縣境內對潛在客戶市場調查所得，由于本次報告由于時間較為倉促，本報告未能針對我項目進行具體調查，其下分析基本能夠反映目前潛在客戶在郫縣境內臵業特征和情況。 調查數據說明： 調查目的： 通過對郫縣境內郫筒鎮、紅光鎮和犀浦鎮定點甄別性訪問，旨在明確目標客戶群對犀浦的選擇偏好，購房心理需求特征和客戶本身的家庭、年齡等特征，為項目的初步定位提供市場參考。 調查方式： 定點攔截訪問、入戶訪問 調查區域： 犀浦鎮、高新西區、郫筒鎮、紅光鎮 調查時間： 2020 年 6 月 14 日至 2020 年 6 月 17 日 注：選擇在郫縣境內臵業受訪者樣本數量為 38 個 南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項目 四川中原物業顧問有限公司 四川中原物業顧問有限公司 地址：提督街 88 號四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 22 持觀望態度受訪者樣本數量為 114 個 消費者特征總結 家庭年收入 2020140000 元 4000160000 元 6000180000 元 80001100000 元 年齡階段（歲） 31— 40 歲為主部分 20— 25 26— 40 歲為主 31— 40 為主 31— 40 為主 單位性質 國有企業、民營 /私營企業為主 民營 /私營企業 個體零售 /批發 /機關 /事業單位 個體零售 /批發 事業單位 民營 /私營企業 個體零售 /批發 職位 公司一般員工 私營業主 / 專業技術人員 / 一般員工 私營業主 / 專業技術人員（含醫生 /教師） 企業管理階層 / 私營業主 現居住面積（㎡） 50— 80 為主 /部分 80— 100 50— 100 100— 120 100— 130 家庭年收入 2020140000 元 4000160000 元 6000180000 元 80001100000 元 來自區域 本鎮 /周邊鄉鎮 本鎮 /周邊鄉鎮 /部分成都市區 本鎮 /周邊鄉鎮 /省內外區域 本鎮 /周邊鄉鎮 /高新西區 工作區域 本鎮 /周邊鄉鎮 /高新西區 本鎮 /成都市區 /高新西區 本鎮 本鎮 /周邊鄉鎮 /高新西區 家庭結構 兩口之家和兩代同堂為主；其中兩代同堂多為和父母居住 多為和子女居住的兩代同堂 多為和子女居住兩代同堂為主 多為三代同堂 已臵業次數 多數無臵業 部分已臵業一次 部分已臵業一次 至少臵業一次 配車情況 多數沒有私家車 部分擁有私家車 大部分擁有私家車 大部分擁有私家車 消費者臵業特征總結 家庭年收入 2020140000 元 4000160000 元 6000180000 元 80001100000 元 選擇建筑形態 普通多層為主 部分選擇小高層 普通多層為主 部分選擇小高層 普通多層為主 部分選擇花園洋房 花園洋房為主 部分選擇普通多層 臵業面積（㎡） 50— 80 為主 部分考慮 81— 100 80— 100 為主 部分考慮 101— 120 121— 130 131 及以上 承受單價（元 /㎡） 1800— 2100 2100— 2400 2100— 2400 2400— 2700 承受總價（萬元） 16— 25 21— 25 26— 30 26— 30 南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項目 四川中原物業顧問有限公司 四川中原物業顧問有限公司 地址：提督街 88 號四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 23 付款方式 銀行按揭居多 銀行按揭居多 銀行按揭居多 一次性付款為主 郫縣境內現實業主調查與潛在客戶調查情況對比 說明： 現實入住業主： 針對郫縣境內 代表性樓盤已經入住的業主調查。 銀行貸款情況： 針對在郫縣各銀行辦理按揭手續資料分析而出。 考慮臵業： 在訪問過程中，明確表示考慮郫縣臵業。 觀望態度： 目前在郫縣臵業仍然處于猶豫不決的受訪者。 調整比例： 中原根據市場調查數據和掌握目前郫縣市場的情況，進行修正過的比例。 1）、按工作地點對比分析 來自區域 按工作地點 現實入住業主 銀行貸款情況 潛在客戶調查 調整比例 考慮臵業 觀望態度 本地及周邊 40% 26% 54% 30% 40% 高新西區 15% 35% 19 % 35% 25% 成都市區（三環路內） 43% 35% 27 % 35% 30% 省內其它地方（攀枝花、阿壩州等） 1% 3% 1% 0% 5% 省外 1% 1% 0% 0% 5% 從工作地點上看，區域內主要為本地人士和成都市區以及部分周邊上班的購房者。 2）、按家庭年收入對比分析 家庭年收入區間 現實入住業主 潛在客戶情況 調整比例 選擇臵業 觀望態度 20200 元及以下 7% 34% 32% 10% 2020140000 元 21% 34% 40% 30% 4000160000 元 27% 10% 17% 30% 6000180000 元 24% 11% 6% 20% 80001100000 元 9% 13% 5% 5% 100000 元以上 12% 3% 0% 5% 家庭年收入主要在 4— 8 萬的收入群體，由于受訪者對此問題有所保守和故意回避，此處數據不代表真實情況。 部分家庭年收入在 8 萬元以上的購房者，我項目也應該注意加以吸引。 南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項目 四川中原物業顧問有限公司 四川中原物業顧問有限公司 地址：提督街 88 號四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 24 3）、按不同職位對比分析 職 位 現實入住業主 潛在客戶調查情況 調整比例 選擇臵業 觀望態度 高級管理人員 1% 3% 0% 2% 自由職業者 1% 5% 6% 5% 國家機關公務員 /事業單位員工 4% 8% 8% 10% 其它（含部分失地農民） 7% 8% 6% 3% 專業技術人員（含教師） 12% 24% 18% 20% 個體工商戶 12% 39% 28% 25% 公司、企業一般職員 13% 16% 21% 15% 企業技術人員 /工程師 13% 10% 14% 10% 中層管理人員 18% 0% 1% 5% 家庭主婦 /退休人員 19% 0 1 5% 目前購買主力為：專業技術人員（含教師）、國家機關公務員 /事業單位員工、個體工商戶以及 部分收入較高的公司 /企業一般員工。 4）、按家庭結構對比分析 家庭結構 現實入住業主 潛在客戶調查情況 調整比例 選擇臵業 觀望態度 單身 1% 6% 20% 5% 兩口之家 35% 36% 20% 30% 與子女同住 43% 33% 36% 40% 與父母同住 8% 8% 15% 10% 三代同堂 14% 17% 8% 15% 區域內，兩代同住和兩口之家的家庭結構，其目前與子女同住是我項目考慮重點。 三代同堂也是我項目考慮的一個重要的方面。 5）、按年齡分布對比分析 南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項目 四川中原物業顧問有限公司 四川中原物業顧問有限公司 地址：提督街 88 號四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 25 年齡階段 現實入住業主 潛在客戶情況 調整比例 選擇臵業 觀望態度 2025 歲 1% 13% 27% 5% 2630 歲 21% 32% 33% 30% 3140 歲 44% 47% 31% 45% 4150 歲 14% 5% 6% 10% 50 歲以上 20% 3% 3% 10% 我項目主要考慮群體為：以 30 歲 — 50 歲為主，部分 26 歲 — 30 歲的購房者。 6）、現實業主與潛在客戶對比總結： ? 工作區域在本地、本地及周邊、部分在成都城西地區。 ? 年齡在 26 歲 — 50 歲之間的兩代同住、兩口之家以及三代同堂 。 ? 家庭年收入在 4 萬元以上的專業技術人員（含教師）、國家機關公務員、事業單位員 工、個體工商戶以及部分收入較高的公司 /企業一般員工組成。 二、郫縣房地產市場未來發展預測 1．住宅市場預測 從土地供應 年份 成交數量（