江西某房地產開發項目可行性研究分析報告-資料下載頁

【導讀】取得該地塊開發使用權。員87人，其中高級工程師1人，注冊造價工程師1人，中級以上職稱技術人員23人。方米，現擁有三級資質等級。地塊位于上饒市規劃未來人口密度最大的帶湖片區，地塊周。圍居住氣氛尚不濃。項目的建設，必將推動地塊周圍的開發建設，為城市規劃建設的推進作出貢獻。項目注重塑造生態綠色小區，講究居住環境的舒適和人性化、追求智能。化管理與安防，外立面設計堪稱上饒市建筑風景，為整體提升上饒居住小區品質樹立了榜樣。建筑，以人性的物業服務于業主，在上饒市打造形象工程。因此，日本很多小區重視住宅的環境綠化問題，居住小區內隨外可見角落式布置的

　　

【正文】 請招標文告。 四、被邀請投票單位報名。 五、投票單位資 格初審。 六、發布招標告知書。 七、向入圍擬投標單位發投標邀請。 八、發招標文件及施工圖。 九、組織現場察看。 十、組織答疑會。 十一、委托有相應資質的單位編制標成。 十二、開標。 XX 星城項目可行性研究報告 第 18 頁 共 24 頁 十三、發中標通知書。 十四、商談施工合同 十五、簽訂建設施工合同。 XX 星城項目可行性研究報告 第 19 頁 共 24 頁 第十章 項目實施計劃 第一節 前期工作 一、成立項目實施小組（項目法人）進行項目實際動作 二、項目選址、摘牌、用地手續辦理 20xx年 1月前 三、項目規劃設計方案 20xx年 5月 15日前 四、項目擴大初步設計及其設計審查通過 20xx年 5月 30日前 五、項目施工圖設計 20xx年 6月 15日前 六、項目招投標及規劃報建手續 20xx年 7月 10日前 第二節 實施工作 項目實行滾動開發， 20xx年 8月動工，計劃一年半完成。 第十一章 投資估算及資金籌措 第一節 建設投資估算 一、估算根據 本估算根據本項目的規劃總平面圖及部分相關資料進行估算。 二、估算計算根據 本估算根據 20xx 年工程定額：《全國統一建筑工程基礎定額》、《全國統一安裝工程預算定額江西省單價估價表》、《全國統一施工機械臺班費用定額（江西省預算價格 20xx年）》、《江 西省建筑（裝飾）安裝工程費用定額》、 20xx 年上饒市建筑材料市場價格第一年度信息價及現時市場預測價格等進行估算編制。 三、固定投資估算 建筑安裝費用 ①小高層住宅、商鋪、會所 （ 17520m2+6233m2+540m2） 550元 /m2= ②多層住宅、車庫及門衛間 （ 18597m2+20m2/間 131間 +50m2） 480元 /m2= XX 星城項目可行性研究報告 第 20 頁 共 24 頁 ③建筑安裝費用總計 道路、管網、綠化 （規劃總用地面積 — 建筑占地面積） 100元 /m2= 規費 總建 筑面積 110元 /m2= 家居智能化 總建筑面積 10元 /m2= 項目建設管理費用 （ 1+2+3+4） 3%= 不可預見費 （ 1+2+3+4） 3%= 監理、設計費（約總用地面積 30元 /m2）： 土地款： 1840萬元 財務費用：（按 2500萬元、 18個月計） 2500 % 18/12= 銷售費用： 1%= 1固定投資總計： 第二節 資 金籌措 本項目 總投資 ， 資金來源如下： 一、自 籌資金 ； 二、 工程墊資及預 售樓訂金 ； 三、 向 申請銀行貸款 2500萬元 。 第十二章 財務評價 第一節 財務評價基礎數據與參數選擇 一、財務價格 房產銷售價格的確定原則：根據房產的目標市場，結合上饒市的市場預測，確定本項目房產的銷售價格。 項目主要投入物是以現行市場價格為依據，商品房以同類企業近期建設或市場上類似房產的市場銷售價格為參照依據。 二、項目計算期 XX 星城項目可行性研究報告 第 21 頁 共 24 頁 項目建設銷售期為 。 第二節 銷售收入估算 銷售 收入是根據產出物的預測價格和建設計劃計算而得，計劃產量視為銷售量。 一、商鋪：（以上均價 3500元 /m2計） 6233m2 3500元 /m2= 二、小高層住宅：（以上均價 1500元 /m2計） 17520m2 1500元 /m2= 三、多層住宅：（以上均價 1350元 /m2計） 18597m2 1350元 /m2= 四、 車庫： 2620m2 20xx元 /m2= 合計： 第三節 成本費用估算： 一、固定投資： 二、銷售 稅金： 總計 ，其中： （ 1）營業稅 5%＝ （ 2）城建稅 7%＝ （ 3）教育費附加 3%＝ （ 4）土地增值稅 %＝ （ 5）所得稅 3%＝ 第四節 財務贏利能力分析 一、項目總收入： 二、固定投資支出 : 三、銷售稅金 : 四、稅前利潤 : — = 五、稅后利潤： — = 六、投資利潤率 利潤總額247。（項目總支出 — 銷售費用） 100% 247。 （ — ） 100%=% 七、銷售利潤率 XX 星城項目可行性研究報告 第 22 頁 共 24 頁 利潤總額247。項目總收入 100% 247。 100%=% 第五節 項目敏感性分析 按正常的投入產出的經濟指標分析，該項目運作周期 18 個月，完成后開發公司可獲稅前利潤。在此期 間，如遇市場不可預見因素影響，造成房價下降 5%，建安成本上升 5%，投資回報期延長至 24個月，則投入產出的經濟指標為： 一、投資總額 建安費用 105%= 道路、管網、綠化 105%= 規費： 家居智能化 105%= 項目建設管理費用 （ 1+2+3+4） 3%= 不可預見費 （ 1+2+3+4） 3%= 監理、設計費 : 土地款 : 1840萬元 財務費用： 2500萬元 % 24/12= 銷售費用： 1固定投資總計： 投資成本增加量 = 二、銷售收入 銷售收入： 95%= 銷售收入減少量： 5%= 三、銷售稅金 總計 ，其中： （ 1）營業稅 5%＝ （ 2）城建稅 7%＝ （ 3）教育費附加 3%＝ XX 星城項目可行性研究報告 第 23 頁 共 24 頁 （ 4）土地增值稅 %＝ （ 5）所得稅 3%＝ 四、稅前利潤 — = 較原來 ，即下降了 % 結論：在正常情況下正常運作，該項目建成后能贏到 ；如發生房產價格下降 5%，建安成本上漲 5%，投資回報期延長至 24 個月的不利意外情況。該項目仍然能贏到 萬元 ，說明本 項目具有較高抗風險能力。 第十三章 社會評價 第一節 項目對社會的影響分 一、本項目的建設，將為廣大市民提供一個新的商業購物、娛樂休閑、安居樂業、環境優美的商住新區。 二、本項目的建設，對上饒市城市建設和房地產開發新熱潮的掀起具有非常大的推動作用。 三、本項目的建設不會產生三廢污染。 四、本項目的建設，將改善現有部分坡地的水土流失狀況，可保持水土并改善生態環境。 第二節 項目與所在地相互適應分析 一、項目符合上饒市城市建設總體規劃。 二、本項目的實施，將徹底改變地塊及其周邊環境的面貌。 三、本 項目的實施，將盡力創建一個新的文化景觀，是件功在當地的大好事。 第三節 社會風險分析 本項目不會對社會產生任何風險，不會對社會產生危害。 第四節 結論 根據以上分析，本項目對社會是一項非常有意義的項目。對城市與社會精神文明建設，都具有特別重要的意義。 第十四章 風險分析 第一節 項目主要風險因素 一、市場建材、人工工資價格的變動 二、市場銷售期的變動。 三、市場房地產銷售價格的變動 四、市場其它房地產開發情況的變動。 XX 星城項目可行性研究報告 第 24 頁 共 24 頁 五、資金的短缺。 第二節 風險程序分析 市場建材價格的變動對整個項目的成本產生影 響，但所占比例不是很高，且一部分將由承包人承擔。 市場銷售期的變動對整個項目的影響較大，直接影響項目的財務成本和管理成本。 市場房地產銷售價格的變動會對生產成本很大的影響，是主要的風險之一。 投資資金來源的變動會對生產成本產生很大影響，也是主要的風險之一。 市場其它房地產開發情況的變動對產品的市場價格會產生影響，但這個影響不會在短期內就產生。 第三節 防范和降低風險對策 對市場變動產生的風險，首先主要要加強市場風險意識；其次要建立一支市場信息調查隊伍，及時掌握市場變化；再次要加強合同管理，將應由承包人、銷 售代理商承擔的風險要切實地分擔；準備多種營銷方案以及時應對。▲ 20xx年 5月 28日