山水雅居營銷策劃報告書-資料下載頁

　　

【正文】 、折頁10000（直郵）5000展板（6—8）塊500元/塊10模型5—8萬元/個212山水雅居VIP卡5元/張4003D動畫（電視片）動畫300—600元/秒5分鐘10~20條幅12元/平方米4000約55萬元六、樓盤思路及價格策略（一） 推盤思路 本項目推盤，因為酒店式公寓的客戶面比較廣，建議先推酒店公寓，以求快速聚集人氣，對于住宅的推盤，因為到項目總量較大，建議以“分期分棟推出”，在每棟推出時，主推低層內(nèi)園景觀的單位，樹立本項目適合居家的形象。 促銷方面：建議以實實在在的促銷措施，如折扣、送裝修、送家電等，盡量避象玩抽獎的花樣。 用價格對比銷售的方法消化劣勢單位，以求全盤銷售。（二）、價格定位及實施策略東莞的消費者在購房的過程中十分注重朝向，這是樓盤定價過程中應重點把握的問題，否則，可能導致部分單位長久滯銷，無法通過價格優(yōu)勢引導消費結構平衡。價格表的制定：價格表是根據(jù)已確定的核心均價為基礎，通過各項調(diào)差而制定的各單位價格明細表。 棟間差的確定考慮對比的因素主要有：朝向、景觀、高度、密度、結構、噪音或污染，一般情況下，棟間差不宜大于核心均價的8%。 戶型差的確定朝向、景觀、實用性、結構、面積、噪音或污染，一般情況下，戶型差不宜大于核心均價的5%。 樓層差確定一般情況下，樓層差視結構為多層或高層以及棟間遮擋情況而定。多層住宅樓層差為核心均價的5%，高層住宅樓層差為3%。 折扣率的確定為使于銷售人員把握客戶促進成交，一般價格表會根據(jù)不同付款方式給予不同的折扣優(yōu)惠。而在制訂價格表時，應按平均折扣率反推。 生成價格表在各項調(diào)差確定后可利用計算機軟件生成價格表。在夤體重有時，應根據(jù)不同調(diào)差值制訂3~4份價格表進行分析對比。通過對比分析后，修正確定正式價格表。七、我公司優(yōu)勢我公司是已加入臺商協(xié)會的臺灣房地產(chǎn)策劃代理團隊，可借助于東莞臺商協(xié)會這個平臺吸收到來莞創(chuàng)業(yè)，投資的置業(yè)者，以及公司（工廠）管理階層的干部。我公司在臺灣，十二年來經(jīng)歷房地產(chǎn)高層波動起伏，因此對項目運作有獨到的見解和前衛(wèi)的模式，我們有信心從大陸目前這種循規(guī)蹈矩的運作模式中脫穎而出。公司組織架構完善，重視團隊作戰(zhàn)觀念。與其它公司相比，因項目眾多而無法集中人力資源重視貴公司項目，而我公司將本著對貴公司負責的態(tài)度以及樹立自己在大陸品牌代理的目的，集中所有的精英，全力以赴為貴公司的項目運作獻計獻策。先進的業(yè)務觀念，準確的客源研判及掌控，慎密的策劃構想，完整的銷售培訓加上徹底落實的執(zhí)行力，創(chuàng)造了我們的優(yōu)勢（黃江棕櫚泉的銷售是一個很好的印證）。棕櫚泉成功經(jīng)驗分享（1） 開發(fā)商找到契合的銷售團隊。（2） 產(chǎn)品定位目標對象明確，而我們能夠找出正確買者。客戶：A、往來黃江頻繁之商務者。B、包括常平、大朗、深圳、樟木頭及其它鄰近地區(qū)需求整體面積規(guī)劃商檔產(chǎn)品之外商。C、看準增值潛力之投資客（店鋪）。D、政府單位公務員及入住棕櫚泉為榮之本地及外地有經(jīng)濟水平者。（3） 成功改造本地售樓員習性，組成親切服務，企圖心強、積極專業(yè)的銷售團隊。（4） 了解客戶需求，主導銷售順序，成功銷售控制，穩(wěn)定成交價格展現(xiàn)超強執(zhí)行力。八、公司業(yè)績棕櫚泉自百事城房產(chǎn)代理(2003年6月1日)以來總銷售金額：總銷售面積：總銷售戶數(shù)：店鋪：20戶套房：20房住家：151戶車位：60個合計：191戶、60個車位自2003年6月1日起至2003年12月31日銷售業(yè)績明細。月份戶數(shù)金額面積6月份店鋪：10戶￥75360001000M2套房：8戶￥1432000400．04 M2住家：9戶￥42880001194．85 M2合計：27戶￥13256000合計： M27月份店鋪：8戶￥72213398000 M2套內(nèi)：10戶￥1692000494．18 M2住家12戶￥62490001700．48 M2合計：30戶￥15162339合計2994．66 M28月份店鋪：2戶￥1540000200 M2套房：2戶￥36000098．48 M2住家18戶￥92218002511．54 M2合計：22戶￥11121800合計：2810．02 M29月份住家：21戶￥107660002505．22 M2車位：4個￥28000060 M2合計：21戶、4個車位合計：￥11046000合計：2565．22 M210月份住家：22戶￥107744003019．6 M2車位：22個￥1583000330 M2合計：22戶22個車位合計：￥12357400合計：3349．6 M211月份住家：15戶￥77236002121．09 M2車位：20個￥1433000300 M2合計：15戶20個車位合計：￥9156600合計：2421．09 M212月份住家：15戶￥76680001984．53 M2車位：5個￥37700075 M2合計：15戶5個車位合計：￥8045000合計：2059．53 M2自2003年6月1日至2003年12月31日止已銷售金額：￥70988539戶數(shù)：店鋪：20戶套房：20戶住家：112戶車位：51個車位合計：已銷售152戶、51個車位。 M2九、合作方式A、 行銷顧問及策劃顧問及策劃費：總銷售金額之5%甲方責任：負責銷售本案含廣告費、策劃費、顧問費、參與銷售本案之人員工資，提成及其它衍生之一切費用開支。乙方服務范圍： 擬訂整體銷售計劃及市場推廣策略； 全案包裝、廣告策略及媒體計劃建議； 代甲方招聘及組訓銷售人員； 按媒體發(fā)布計劃與甲方充分討論后制作媒體，經(jīng)甲方確認后執(zhí)行之； 于銷售期間每周定期向甲方匯報銷售及策劃工作進度并作以下分析：市場分析競案分析買家分析銷售本樓盤之策略或通路調(diào)整建議 定價及付款辦法建議 于各項銷售工具（如模型、效果圖、售樓書等），制作過程中提供意見協(xié)助監(jiān)督以確保品質(zhì)。其它約定：本案于預售許可證取得并完成樣板房裝修后，三個月后，銷售率若未達五成，則甲方有權終止合作，并不再支付顧問及策劃費予乙方，但已支付之款項不得追回。請款約定： 于簽立策劃合同同時甲方以現(xiàn)金支付應請款總金額之30%予乙方； 銷售率達30%時，甲方以現(xiàn)金支付應請款總金額之20%予乙方； 銷售率達50%時，甲方以現(xiàn)金支付應請款總金額之20%予乙方； 銷售率達70%時，甲方以現(xiàn)金支付應請款總金額之20%予乙方； 銷售率達90%時，甲方再以現(xiàn)金支付總金額之10%的余款。B、 代銷甲方責任： 提供銷售本項目樓盤所需政府批文、證照； 協(xié)助為買家辦理國內(nèi)銀行按揭、公證、房產(chǎn)證等買賣手續(xù)； 整體銷售推廣之費用（含水、電、電話費），廣告費，廣告策劃費，銷售工具制作費；乙方責任： 銷售人員招聘，訓練及其工資、提成由乙方負責； 方案A所列之服務范圍；請款約定： 廣告策劃費人民幣伍拾萬元，服務期間一年。 銷售傭金銷售率50%（含）%請傭。銷售率50%(不含)%請傭。 差價傭金售價超出約定底價時，甲方得70%，乙方得30%。請款時間每月月底結帳，次月依甲方之放款日，依請款金額一次以現(xiàn)金支付乙方。本報告只是項目策劃的綱要文件，具體的執(zhí)行方案需要另行提供，再次感謝貴公司給予我司參與本項目營銷策劃投標的機會，期待我們有進一步合作的機會。祝商 祺百事城房產(chǎn)代理（本報告完）34 / 3