四季購物公園市場營銷策劃報告-資料下載頁

　　

【正文】 形式的領先優勢，進行商鋪投資知識教育，逐步將項目名稱推出市場。 事件營銷：某本土商業地產批判8月中旬－9月上旬內部登記期初步建立項目品牌體系，完成項目各項品牌支撐點的傳播。完成項目銷售準備工作，確定開盤的促銷策略。建立鮮明有力的形象建立項目基本認識為開盤儲客知名教授指導某商鋪投資，“旺場100年”某商鋪投資論壇 促銷措施：優先購鋪權，享受較高折扣權9月下旬－10月上旬公開發售期全方位、立體化傳媒廣告發布，形成極具震撼力度的宣傳攻勢。通過現場包裝，達到或超越消費者心理期望值。形成第一個銷售熱潮。形成市場熱點話題事件營銷：選鋪大會，電臺直播開盤（主持show），奇志大兵選鋪秀，市長、書記考察秀。促銷措施：開盤送小汽車、金飯碗，買鋪折扣，介紹新客戶有獎10月中旬后強銷期平穩推出項目的有關經營銷售措施，如經營管理公司簽約、主力店入駐等。進行部分招商準備，如餐飲招商，游樂場所招商在廣泛的市場認知度的基礎上利用各種促銷措施，推動銷售事件營銷：經營管理公司簽約儀式，主力店入駐簽約儀式六、銷售措施投資前景與潛力是項目目前的優勢，也是劣勢。為化解這些不足，形成強勢推廣，快速啟動市場，我司針對性地制定了商鋪推廣的六大執行計劃。一）帶租約發售內容與積極意義：發展商與有意向在四季廣場經營商鋪的意向客戶進行洽談，簽訂合作意向協定。當有其他買家購買到本商鋪時，發展商將前期簽訂的意向客戶介紹給該商鋪的買家（或發展商直接與該意向買家——返租）進行租賃本商鋪的細節洽談，保證商鋪的投資回報，讓買家購買到商鋪時既已擁有了穩定租約（回報）。二）5年返租回報 具體內容： 買家購買本項目商鋪單位后，無須自己經營，將物業回租發展商統一經營，每年從發展商這里獲得10% 的穩定的租金收入回報， 5年后，發展商將該商鋪單位歸還給買家，屆時買家將擁有一個成熟的鋪位，可自用也可出租。 積極作用： 有利于拓寬商鋪銷售層面，縮短銷售周期，減少投資風險。商鋪由發展商統一管理，安排經營，有助于做旺商鋪，返租期滿投資者收回一個成熟的旺鋪。 發展商前期一次性回籠商鋪的全部資金，實施每年分付10%的計劃，連續五年。購買商鋪的買家每年可享受10%的返租回報，五年的總回報為50%，但只能是每年在發展商統一規定的時間內支取，而不是一次性由發展商支付。在不同的部分區域實行返租返租面積，主要是項目的二、三樓的銷售面積，一樓不實行返租。在客戶采用不同的返租年限和租金支付方式的時候，使用不同的返租率，其中返租率的高低排順序分別為一次性付款，分期付款，按揭。返租的方式采用提升一定比例的價格系數，在首期付款中扣除相應的應該返租的金額，客戶只交納扣除返租金額后的款項。返租的比率返租年限一次性付款分期付款5年8％10％3年6％8％三）“金飯碗”——十年保收 具體內容：即客戶在購買本項目10年時間內，發展商給予客戶買鋪總款的銀行同等存款利率（利息）返還優惠，客戶可選擇以1年、2年或5年為一個結算階段（客戶之只能收取利息額，不能獲得本金）。 積極意義：本計劃主旨在于對那些仍在持幣觀望，或是對本項目仍然存有極大顧慮的投資客制造無形的心理價位刺激，同時也是為了彰顯項目的品質及發展商全心服務客戶的誠意。四）購鋪易，零首付的使用就是在銀行按揭的方式，允許首期采用分期付款的方式，一次支付只需要首期款的50％，剩余金額由發展商提供兩年無息分期付款優惠，優惠期可延至商鋪開業經營后，購買帶租約的商鋪，發展商送現金紅利，收租后才付款，投資獲利更有保障。選鋪大會，電臺直播開盤（主持show），奇志大兵選鋪秀，市長、書記考察秀。五）創業板購鋪錦囊創業板商鋪可以降低投資門檻，增強獲利能力。創業板商鋪是選擇多種8－15平米，總價在10萬元左右即可擁有四季購物公園的商鋪，是中小型投資者的創業首選，創業板商鋪具備多重投資保障：⑴、小本經營“錢”程遠大⑵、四季購物公園創業，客戶無憂⑶、返租自營兩無憂，業主可享受返租，又可自營，無拘無束七、營銷通路與現場包裝在某商業項目競爭白熱化的階段，對營銷通路的進行創新性開拓是非常有必要的，同時也是非常有效的銷售手段，能夠最大限度的培養客戶群體，最大限度的接觸客戶群體被某市民認知。周邊縣、市市場的開拓⑴、在周邊縣城的主要繁華地段設置廣告牌位，進行形象宣傳和促銷宣傳⑵、制作專用的資料制作和發放，在周邊縣市當中的主要政府機關和大型企事業 單位中進行投放。（單張即可，主要為炒作類、促銷類話題）⑶、在銷售過程中，進行客戶統計，統計客戶數量和質量，統計在周邊縣市中的 宣傳效果。某市區市場的精耕細作走銷的實行⑴、開盤一個月后，派遣銷售人員輪流對某市主要的市場、政府機關、高檔酒 店、消費場所進行資料派送。⑵、資料派送為促銷海報售樓部的精美包裝⑴、包裝思想 打破商業物業傳統模式。傳統售樓部最重要的功能和目的是洽談，難以讓客戶充分感受項目，了解項目，更無法讓客戶延長停留時間。 建議將售樓部的裝修能夠樹立一定的的仿真展示，能夠表現出“創湖南第一購物環境”的舒適感覺，得以讓客戶可以更清晰、直觀、深入的體驗到“領先某商業開發十年”的概念內涵和項目的高品質。⑵、功能分區a、接待區：銷售人員迎接客戶b、洽談區：設有洽談座椅，大屏幕電視循環播放廣告雜志、展板。c、購物環境展示區：展示商場的裝修和環境主題，使用建筑剖面圖，實物演示等，使用吊旗、展板、音像、實物景觀、景觀小品、pop等宣傳資料，營造銷售的氛圍，并用大量的玻璃裝修材質，凸現獨特、時尚的動感。d、樓盤展示區：整體規劃模型和商場模型e、配套展示區：展示項目的配套設施f、資料取閱區：自助式資料取閱，設置于展示區與洽談區內。⑶、外部包裝 使“創湖南第一購物環境”的概念具體化，形象化，建立產品形象，給予客戶深刻，明確的影響。內容： 項目標志 標識系統 導示系統包裝具體建議： 包裝地點：售樓部外，得勝路兩旁，售樓部內，展示區域，建筑工地外墻，入門處前臺 項目：大型廣告牌，吊旗，大型噴畫，立柱，形象墻，指示牌，大型條幅，擋板， 道旗，彩色噴畫。 內容（文案）：創湖南第一購物環境、輕松娛樂，快樂休閑等八、廣告費用及分配安排（一）、整體廣告預算廣告整體投放預算總金額300萬。⑴、對于商業項目而言，由于售價較高，商業價值較高，所以廣告的投入相對要 高于住宅和寫字樓項目，商鋪的推廣費用偏高是普遍現象。⑵、對于項目而言，廣告推廣的是整體項目，而不是只銷售面積，因此廣告投放 金額，需要放入到整個商業裙樓甚至整個項目當中去，而不能拿銷售面積來 計算廣告推廣費用。⑶、在整個項目的推廣當中，前期廣告投入所塑造的品牌將是四季廣場的一筆巨大的無形資產，前期投入的廣告，將累積到項目的形象當中，有利于后續項目的推廣。⑷、從整個項目的投入比例來看，預算廣告費用300萬，比較適中，適合項目的廣告推廣炒作。廣告預算組合 戶外廣告 80萬（周邊市、縣，高速公路區域） 電視廣告 80萬（包制作，開盤期投放，周邊縣、市） 電臺廣告 10萬（已包括現場直播和采訪類廣告） 報紙廣告 100萬 印刷品 30萬（包括營銷中心展板、吊旗等制作）（二）、宣傳資料的制作宣傳資料制作周期宣傳資料是展示項目的一個重要的手段，根據項目的情況，將宣傳展示資料分為兩部分制作：第一階段：內部認購期制作三折頁、宣傳海報第二階段：公開發售期制作：投資寶典、宣傳海報宣傳資料制作內容三折頁：主要在內部認購期使用，主要為對項目的開發理念進行提煉，宣傳。體現“領先某商業開發十年”，“創湖南第一購物環境”，“一站式的shopping mall”的市場定位。投資寶典：在公開發售期及以后使用，印刷精美，內容豐富全面，相當于樓書的作用，全面介紹四季購物公園，同時也對投資者進行投資知識的指導，添加一些如何投資商鋪、如何選鋪、如何認鋪的小知識點，也可以增加一些投資商鋪的案例和本項目的操作案例。宣傳海報：作為一種動態的散發文本宣傳資料，成為售樓部內的“報紙”，以小數量，高頻次的宣傳印刷方式對項目的建筑信息、銷售狀況、促銷措施等最新動態進行營銷中心內的傳播，能夠堅定觀望客戶的投資購買信心，烘托項目的現場氣氛，豐富售樓員的推廣話題，具有極強的促銷作用。宣傳海報可以每周進行一次輪換，在宣傳項目形象和核心理念的同時，配合新的市場動態和促銷措施出臺時機，進行印刷，與新的促銷措施保持同步進行，充分發揮促銷效果。專用單張：主要用于周邊縣市的投放。具有強沖擊力和煽動性語言，具備足夠說服力（三）、媒體投放形式媒體樓書（兩次） 采用頭版全包版的形式，投放于《長江信息報》或《某晚報》。 第一次，內部認購期，以一次發行16版硬廣告的模式，造成轟動效應，全面介紹項目的優勢，發展理念，市場前景，地段優勢。第二次，公開發售期，以硬廣告軟做的形式，結合報紙的版面主題，配合報紙的正常新聞，穿插于報紙新聞之中，在報紙的每一個版面，都可以見到四季購物公園的信息，以豐富的信息講解項目，同時配以一定量的硬廣告，形成飽和傳播形式，進行大信息量傳播。電臺主要為項目開盤時使用，包括電臺正點新聞播報廣告，電臺采訪，開盤電臺直播等形式，其中正點新聞播報為純廣告（5秒），電臺采訪類廣告由電臺組織采訪（3－5分鐘），闡述項目開發的理念。報紙廣告主要的廣告投放形式，分為軟文和硬廣告，其中硬廣告主要為半版和整版廣告，軟文主要為1500－2000字左右，前期進行3－5次5000字左右的整版軟文硬投的版面，進行前期造勢。電視廣告制作 根據我司長期推廣經驗，在地區一級的房地產市場中，報紙由于發行量偏低和印刷質量較差的原因，普遍缺乏強勢造勢的能力，在某種程度上而言，電視是影響力最為廣泛的媒體，類型： 懸念篇（130秒） 形象篇（30秒） 促銷篇（30秒） 開盤篇（15秒） 電視雜志（3分鐘）戶外廣告 戶外廣告主要包括繁華地段、高速公路出入口、周邊縣市的墻體廣告的投放與制作，南北輔道的路牌廣告的制作。繁華地段、高速公路出入口的墻體廣告制作，前期為“創湖南第一購物環境”，“領先某商業開發十年”等形象類宣傳，后期為促銷類宣傳。 周邊縣市的墻體廣告，主要為促銷措施、市場前景、商鋪投資引導類型的宣傳。南北輔道，根據已簽定的廣告發布租賃合同，可以進行一個月一次的內容更換，將根據實際進度和銷售情況，進行隨機更換，成為隨時了解四季購物公園動態信息的戶外廣告。（四）、項目賣點設計與規劃核心賣點設計：購物就如逛公園，休閑就是逛公園● 產品類核心賣點：四季購物公園，十年之內某商業開發的標準（領先某商場開發十年）某首條大型室內步行商業街擁有某近幾年最大的體量的建筑群體某購物環境最為舒適、配套設施配置最人性化、設施最齊全的購物中心某體量最大、建筑面積最大的購物消費場所雙廣場式公共休閑空間設計獨有室內循環購物人流設計店中店直通室內步行商業街，店店都是臨街旺鋪條條都是主通道，條條都是黃金路某步行商業街唯一擁有戶外和室內雙停車場的購物中心某規模最大、功能最齊的一站式shopping mall1可親身體驗的時尚購物公園1人性化購物通道設計，某購物最舒適的室內步行街● 形象類核心賣點：四季購物公園之后，十年不用買商鋪領先某現有商場開發十年創湖南第一購物環境湖南第一個時尚購物公園快樂購物、舒適休閑、追逐流行時尚公園式的商場環境，公園般舒服的商業氛圍某流行元素集中營為某人量身打造的商場● 地段類核心賣點：將東茅嶺步行商業街搬進四季購物公園某步行商業街龍頭地段日人流量達10萬人次買鋪要買東茅嶺，買鋪要買四季購物公園● 商業經營管理類核心賣點：您只管收錢，商鋪讓專業公司去管理國際商業經營的黃金分隔定理，購物、休閑、餐飲比例為5：3：2強強聯合國際知名商業經營管理公司四分之三面積的保留自營，確保經營旺場雙主力商戶經營，持續旺場保證自營：銷售＝80：20＝現代商業持續旺場黃金法則● 促銷類：根據后期促銷措施相應提煉賣點推廣規劃推廣階段賣點類型主推賣點內部認購期形象類、產品類、地段類領先某商業開發十年，創湖南第一購物環境，步行街龍頭地段，商鋪投資論壇開盤期形象類，產品類，地段類，促銷類，商場經營類領先某商業開發十年，創湖南第一購物環境，步行街龍頭地段，購鋪送小汽車持續銷售期促銷類，商業經營類，地段類促銷措施實施，銷售進度，商業經營類