武漢某項目可行性分析報告-資料下載頁

　　

【正文】 筑密度過大，C、 從而D、 根本無法保障小高層及高層住宅擁有相對良好的景觀視線、采光與通風條件，同E、 時也無法營造良好的園林環(huán)境，F(xiàn)、 最終導致所開發(fā)的小高層及高層住宅完全是中檔住宅品質(zhì)，G、 無法實現(xiàn)期望的中高價位。H、 多層比例過大在影響小高層及高層住宅品質(zhì)的同I、 時，J、 也會導致自身品質(zhì)的下降。因為在項目整體規(guī)劃時，K、 因小高層及高層區(qū)的建筑密度壓力而L、 必然會適當減少多層區(qū)的土地使用面積，M、 加大多層區(qū)的住宅密度。從而N、 也會導致多層產(chǎn)品品質(zhì)的下降，O、 導致收益減少。P、 縱觀各先進城市中，Q、 ，R、 由于出于以上的考慮，S、 大多均采取以小高層為主的整體規(guī)劃方式。T、 目前武漢房地產(chǎn)市場中，U、 在擁有相對良好景觀條件下，V、 已經(jīng)存在大量客戶（占全部居民比例的30%40%）可以接受（甚至更愿意接受）小高層產(chǎn)品。而W、 且這種趨勢仍在逐步加強。合理確定項目各產(chǎn)品類型價格體系在重點參考武漢目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上，在重點分析項目特征的基礎(chǔ)上，在上述風險分配原則以及面積比例調(diào)整的指導下，我司認為本項目可以采取如下的綜合定價體系：項目綜合定價體系建筑類型整體平均價格備注多層4100元/平方米第一批入市價格為35003600小高層4000元/平方米第一批入市價格為34003500高層3900元/平方米至少在23年后才開始開發(fā)。第一批入市價格為34003500，而同期的小高層價格達到36003700。別墅（包括連排）6000元/平方米別墅整體開發(fā)較晚商業(yè)8000元/平方米至少在2年后開始開發(fā)土地功能分區(qū)及開發(fā)方式安排土地功能分區(qū)示意圖通過以上的四條功能不同、較為寬闊，各有特色的街道，形成相對獨立的三區(qū)，從而把本項目作為三個相對獨立的子項目，針對不同目標客戶進行開發(fā)。從而從市場方面，一方面可以降低定位單一目標市場而可能出現(xiàn)的需求總量不足的弊端，同時也可以保證每一個社區(qū)內(nèi)相對的純粹性，增強吸引力。但是在開發(fā)方面，福星惠譽又可以通過各期產(chǎn)品組合的方式，實現(xiàn)每期開發(fā)經(jīng)濟風險與市場風險的平衡，降低綜合開發(fā)風險，獲取穩(wěn)定的開發(fā)收益及現(xiàn)金流。具體開發(fā)方式：具體內(nèi)容方式優(yōu)點方式缺點福星惠譽選擇條件方式一以2號區(qū)域一部分為開發(fā)第一站，中期結(jié)合2號區(qū)域與1號商業(yè)區(qū)域交替開發(fā)，最后開發(fā)3號區(qū)域。土地價值實現(xiàn)最大化；整體開發(fā)收益最高前期資金壓力及風險相對較大1. 資金雄厚2. 風險承受能力強3. 可接受前期利潤額不4. 高現(xiàn)狀方式二扇型開發(fā)方式，基本每期中都有部分的1號、2號、3號物業(yè)。收益相對穩(wěn)定；風險相對均衡。總收益相對低于方式一1. 總收益不2. 期望達到相對最大化3. 穩(wěn)定回收收益要求具體方式選擇，視福星惠譽的綜合條件及經(jīng)營目標而定。第三章 項目經(jīng)濟分析成本分析項目總開發(fā)成本表容積率= 銷售面積(S)= 序號項目名稱計算程式單　價總額（萬元）備注（元/m2）一土地成本　 二前期工程費　　　　可行性研究及規(guī)劃設(shè)計　 　地質(zhì)勘測費　 　場地平整七通一平　 　施工圖紙設(shè)計　 　小計　+ 　三建筑安裝工程費計算程式全部物業(yè)備注面積單價總額（萬元）基礎(chǔ)工程費　 　地下室　 　土建+ 　　　 　　　 　 　　　 　　　 　電梯工程　120 120為電梯數(shù)量監(jiān)理　 　公共空間裝修　 　小計　+ 　　　　　　　四基礎(chǔ)設(shè)施費用計算程式全部物業(yè)備注面積單價總額（萬元）水電消防工程　 　水系統(tǒng)移交二供辦　 　智能系統(tǒng)及停車場一卡通　 　有線、電信、寬帶　　　 　小計　+ 　　　　　　　　五公共配套設(shè)施費用計算程式全部物業(yè)備注面積單價總額（萬元）營銷中心　 　園林綠化　 　游泳池、網(wǎng)球場、會所　　　 　物業(yè)管理移交　　　 按銷售收入總額的2%計算小計　+ 　六不可預見費　　　 按上述五項合計總額4%計算開發(fā)成本合計一+六　　 　　　　　　　七開發(fā)費用計算程式全部物業(yè)備注面積單價總額（萬元）管理費　 　銷售費+　　 　　　　　 按銷售收入總額的2%計算　　15 15為樣板房數(shù)量　　　　 %計算　　　　 　　　 　財務費　　　 　營業(yè)稅及附加　　　 　小計　+ 　合 計　 注：上表中的各項基礎(chǔ)成本項目，我司是在重點參考2002年武漢市以及湖北省房地局統(tǒng)計并公布的中高檔物業(yè)成本數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目具體特征而加以適度修正的結(jié)果。效益分析（1） 收入項目收入表序號物業(yè)類型面積（萬M2）單價（元）總 額（萬）備 注1多層4100 　2小高層4000 　3高層3900 　4別墅/洋房6000 　5商業(yè)8000 　6車位400050000 4000為車位數(shù)量7合 計　　 　（2） 效益項目利潤表序號項目名稱計算程式總 額備 注1銷售收入　 　2總開發(fā)成本　 　3銷售利潤1—2 　4成本利潤率（所得稅前）3247。2%　風險分析（3） 價格指（4） 標（5） 敏感性分析變化幅度15%10%5%0%5%10%15%平均單價3888 4117 4345 4574 4803 5031 5260 總投資利潤率%%%%%%%注：平均單價為按我司確定的面積比例獲得的加權(quán)平均值； 總投資利潤率為所得稅前全部物業(yè)基準平均單價= 4100元/平方米28%（多層）+4000元/平方米38%（小高層）+3900元/平方米14%（高層）+6000元/平方米12%（別墅）+8000元/平方米8%（商業(yè)）= 4574元/平方米住宅產(chǎn)品整體均價為4276元/平方米。由于本項目整體開發(fā)、營銷周期大約為56年，因而福星惠譽可視自身對于每一年的開發(fā)贏利要求而決定最終可以接受的價格下降空間。另一方面，福星惠譽也可以通過適度縮減總開發(fā)周期長度的措施，在總體收益率不變化的情況下，提高每一年的開發(fā)收益率水平。（6） 容積率指（7） 標（8） 分析上圖中綠色曲線為在容積率變化的情況下，對應計算得出的預期總收益（按100%銷售計算）；上圖中紅色曲線為在容積率變化的情況下，在考慮帶來的產(chǎn)品供給數(shù)量增加、品質(zhì)下降后產(chǎn)生部分滯銷后，在抵減滯銷部分后，可以真正實現(xiàn)的總收益；可見雖然提高容積率可以增加總建筑面積，但是同時也帶來了平均價格的下降以及空置物業(yè)數(shù)量增加的負面問題，因而會導致真正實現(xiàn)收益不增加反而減少。反之，容積率過低，樓面地價過高，也無法實現(xiàn)最大化收益。故此。經(jīng)濟分析結(jié)論針對上述成本、效益、風險分析，盡管我司采取了相對穩(wěn)健、保守地預測與分析，但也獲得了相對較為理想的分析結(jié)果：總投資為284235萬元；整體開發(fā)營銷周期為56年；總體銷售收入為358476萬元；總成本利潤率（所得稅前）%因此，本項目是屬于風險中等，收益中高的房地產(chǎn)開發(fā)項目，從經(jīng)濟分析角度是基本可行的。項目成敗的關(guān)鍵，主要在于福星惠譽公司所采取的具體操作措施。第4章 項目可行性分析綜合結(jié)論及建議結(jié)合前述項目市場可行性與經(jīng)濟可行性分析結(jié)果，可以得出如下方面的基本結(jié)論：（1） 項目整體開發(fā)、營銷周期控制在56年比較合理，（2） 即開發(fā)階段控制在2003年2007年，（3） 營銷階段控制在20042008年。周期過長，一方面會導致不可控制風險增加（中國城市房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟周期一般為58年，武漢已經(jīng)經(jīng)歷了2年的相對增長期），同時也會降低平均每年的開發(fā)收益，導致經(jīng)濟風險加大（收益減少）；周期太短，也將會造成較大的市場消化壓力，可能出現(xiàn)較多的空置，導致市場風險增加。（4） 項目容積率指（5） 標（6） 。與此對應，（7） 總建筑面積控制在7075萬（8） 平方米之間。，則難以保障社區(qū)各種建筑產(chǎn)品的中高檔品質(zhì)形象，從而導致價格無法提升，銷售速度難以達到預期水平；，從而無法滿足福星惠譽進行項目開發(fā)，預期收益要求；（9） 把握武漢住宅市場居民居住觀念以及住宅產(chǎn)品類型選擇的變化趨勢——小高層逐漸被普遍接受，（10） 高層產(chǎn)品認同（11） 度逐漸提高各種住宅產(chǎn)品類型武漢居民選擇比例變化趨勢2001年以前20022003年2003年以后（預期）多層70%80%40%50%35%40%小高層15%20%35%40%35%40%高層5%10%10%15%15%25%（12） 項目總體定位于——武漢未來十年內(nèi)高品質(zhì)的一流的市中心大型社區(qū)（13） 項目目標（14） 客戶定位于——以武昌（15） 中高收入居民為基礎(chǔ)，（16） 面向全武漢，（17） 輻射湖北省其他地市（18） 項目住宅產(chǎn)品各期整體銷售均價可以達到42004300元/平方米。項目開發(fā)過程中各年度銷售均價基本可以達到如下結(jié)果年度20042005200620072008實現(xiàn)均價（元/平方米）3200350033503850360041003850435041004600各期價格具體實現(xiàn)數(shù)值由各方面條件（市場、產(chǎn)品、開發(fā)策略等等因素）綜合決定。由于本項目總體價格處于未來5年左右武漢市場中等偏上水平，而項目的品質(zhì)卻是武漢一流的，因而完全可以實現(xiàn)物超所值，具有非常高的性價比，形成競爭優(yōu)勢?；诒緢蟾娓鞣矫娴姆治?，我司認為本項目是基本可行的，但是需要福星惠譽采取相關(guān)合理開發(fā)策略及具體操作措施（包括內(nèi)部、外部，項目、企業(yè)等多方面綜合措施），才可以獲得全面保障。我司具體措施建議如下：高度重視、全面提升福星惠譽現(xiàn)有管理層綜合素質(zhì)（業(yè)務能力及管理能力等），管理層的素質(zhì)水平在很大程度上決定著項目的成敗。提升方式建議采取以對外招聘為主，內(nèi)部培訓、提升為輔的方式。可考慮成立獨立項目組，直接負責本項目開發(fā)，直接受總經(jīng)理管理；目前正在開發(fā)的城市花園以及金色華府是福星惠譽公司在沙湖項目啟動前，轉(zhuǎn)變與提升福星惠譽市場形象，初步建立高品質(zhì)企業(yè)品牌與良好口碑，實現(xiàn)客戶積累的重要機遇。這兩個項目的成敗，將直接影響到沙湖項目開發(fā)與銷售的成敗。一定要萬分重視，包括工程質(zhì)量、營銷包裝、宣傳推廣、售后服務等等多個方面；需大力改善福星惠譽所有項目的物業(yè)管理、售后服務水平，全面提升企業(yè)形象，從而為打造沙湖項目軟性核心賣點——服務，做好充足的準備。否則不僅形成不了賣點，反而會形成項目污點，阻礙銷售；，確定最為合理的產(chǎn)品構(gòu)成比例（參見前述項目開發(fā)策略中相關(guān)不同產(chǎn)品比例建議內(nèi)容）；在項目規(guī)劃、設(shè)計等方面，建議聘請國際一流公司傾力打造，實現(xiàn)產(chǎn)品一流；在成本適度控制原則下，充分考慮運用國際和國內(nèi)的新技術(shù)、新材料、新工藝、新產(chǎn)品（簡稱“四新”）技術(shù)進行開發(fā)；福星惠譽公司應充分考慮自身的資金運籌狀況，并應密切關(guān)注國家有關(guān)房地產(chǎn)金融政策的變動；敦促政府加快規(guī)劃中道路的建設(shè)速度以及沙湖水質(zhì)治理的進