武漢福星惠譽沙湖項目可行性分析報告-資料下載頁

【導讀】快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了。數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。本次調查研究，共進行了4次消費者訪談會，由武漢市各個片區中高端客戶組成。在現場考察地塊后，進行了匯報和討論。他們表達了對項目的一些看法，同時提。供了不少有意義的建議和意見。年鑒》、《武漢市城市規劃1996—2020年》、《武漢房地產2000—2002年總結報告》分析研究；地。詳細規劃政策和最新的規劃方案。修正，得到本報告經濟分析中的相關計算依據。回收問卷1500份，其中有效問卷1260份，得到了相當詳實的居民消費意向及其對。部分調查結果在本報告中有所體現。（五）片區基礎教育/公交/醫療規劃影響分析及措施??????

　　

【正文】 橋成片改造納入實施規劃，改造總面積達 1680畝，拆遷總建筑面積約 110萬平 方米，動遷居民 9000余戶、企事業單位 84家，將用 12年的時間完成拆遷任務。拆遷后產生的用地將作為儲備用地，據介紹將作為城市居住用地。 基地西南方三角地塊 湖北大學與本地塊中間，僅以武青四干道為界，估計面積 200畝左右，按規劃是居住用地。盡管福星公司有優先購買權，但由于目前獲取該地塊需要經過市場途徑，其中有一些不可控制風險，應該密切關注地塊動向。 武漢重型機床廠地塊 作為武漢市大型工業企業，武重廠區擁有 800多畝的土地，伴隨工業企業的外遷，該地塊即將全部作為住宅用地投入市場。已經有部分地塊開發正在 實施，項目名稱 “ 天源城 ” ，大部分系小高層住宅。因為地塊處于中北路中段，會阻截大量的水果湖及武昌洪山客戶，這對于片區將是直接而且正面的競爭，必須引起項目高度的重視。 武昌一環線以內地區 為工業發展嚴格限制區，通過調整土地的使用功能，對區內絕大多數工業有計劃地搬遷改造，騰出用地發展第三產業或其他公共設施，創造條件改善環境，逐步外遷武漢舊城、積玉橋、 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 建設大道、徐東路沿線污染企業，建設多個居住新區。 對策建議： —— 武漢舊城區改造將作為近幾年的一個重點，片區的改造將有利于城市中心地位的上升，同時為項目帶來許多對 手。盡管項目有利的區位、景觀資源和先開發優勢可以成為阻擊對手的有利武器，我們也要保持清醒的頭腦，密切關注事態的發展，并根據實際情況適時調整戰術思路。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 三、項目分析 （ 1） 目標（ 2） 客戶分析 由于本項目具有以下突出特征： 地理位置獨特 —— 長江二橋附近，且處于一環路以內，輻射武昌以及漢口； 規模超大 —— 7080萬平方米規模的武漢城市中心大盤，獨一無二； 2500米超長臨湖面，景觀優勢明顯； 獨有市政規劃的 7萬多平方米的市政環湖綠化及公園； 因而本項目的目標客戶來源應定位、也必須定位于： 以武昌中高收入居 民為基礎，面向全武漢，輻射湖北其他城市 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 （ 3） 項目 SWOT分析 項目當前現實 SWOT分析（含義：本項目就 目前所擁有 的各方面綜合條件，針對目前的市場狀況而開展的綜合分析） 福星惠譽可控制性分析 優勢（ S） 劣勢（ W） S1：毗鄰長江二橋，輻射武昌以及漢口 S2： 超長臨湖面優勢 ： S3： 市區一環路以內唯一大片成片土地 ； S4： 7080萬平方米城市中心超大社區 S5：距徐東、中南成熟商圈較近 W1：區域目前形象不佳，美譽度較低 W2：土地成本相對目前武漢市場狀況較高 W3：高壓線以及規劃中的鐵路從地塊 經過 W4：目前相對遠離市政主干道，缺少公交、交通不便 W5：目前與漢口成熟商務區存在一定的斷層 W6：沙湖水質較差，在 35年內難以獲得全面改善 W7：項目團隊能力水平一般 機 會 （ O） O1：政府對土地的控制及對本項目的大力扶持 O2：沙湖片區的未來規劃全面提升項目價值 O3：武漢市內缺少高素質的大盤 O4：徐東片區整體的快速發展 O5：漢口居住環境改善較慢，武昌置業趨勢上升 —— 在今后福星惠譽無任何改變能力，完全處于被動的因素： 、 ； 、 ； 、 ； 、 ； —— 在今后福星惠譽擁有一定參與的機會，在一定 程度上發揮改變能力，處于部分主動的因素： ；； —— 在今后福星惠譽擁有相對完全的控制能力，基本處于主動的因素： ；；； 由此可見，福星惠譽應采取 “ 牢固把握 完全能控制的類因素， 爭取 加強不完全控制的類因素， 密切關注 無改變能力的類因素變化 ” 的綜合思路。具體措施在下述項目未來預測分析中闡述。 威 脅 （ T） T1：未來市場大盤的沖擊 T2：開發周期過長帶來不可預期的風險 T3：未來武漢整體房地產市場的價格提升較慢 T4：市政規劃的配合不能按期完成 項目未來 SWOT預測分析（含義：本項目未來上市銷售 時，綜合因素變化能夠實現以及福星惠譽有能力實現的 SWOT分析） 福星惠譽作用程度分析 優勢（ S） 劣勢（ W） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 S1’ ： 輻射全武漢市及周邊地市 S2’ ： 產品綜合品質一流 S3’ ： 初步形成景觀優美 ， 良好人文氛圍的高尚社區形象 ； S4’ ：交通便利，綜合配套服務全面 S5’ ：福星惠譽企業品牌一流，擁有高素質、高水平專業隊伍 W1’ ：高速鐵路負面影響程度 W2’ ：個別產品價格相對周邊同類項目略高； W3’ ：沙湖水質未獲得全面改善 機 會 （ O） O1’ ：未來規范土地出讓，土地價格大幅上升 O2’ ：漢口居民傳統觀 念較大改變，已普遍接受到生活素質更高的武昌來置業 O3’ ：過江隧道開始建設，全面刺激兩岸往來 O4’ ：沙湖改造全面開展，環湖公園形象初步展現 O5’ ：武漢居民居住觀念轉變，基本接受高層住宅 O6’ ：本項目成功開發而帶來的更多開發機遇 福星惠譽在上述四方面因素（、）形成中的作用程度 —— 作用程度巨大的因素 ： —— 作用程度一般的因素 ： —— 基本無作用的因素： 福星惠譽如何實現從現實向未來（期望）的轉化？ 威 脅 （ T） T1’ ：沙湖水質可能嚴重惡化 T2’ ：武漢整體房地產市場由盛轉衰 T3’ ：市政財政 困難，導致規劃不能按期完成 T4’ ：公司團隊未獲得全面改善，限制長遠發展 現實與未來 SWOT過渡性轉化策略分析 必須落實工作的具體實施辦法 （ 1） 全面做到設計一流、施工一流、營銷一流、服務一流，（ 2） 實現產品綜合品質一流 現代房地產成功開發，實際上是在開發過程中的各方面資源整合后，一個系統化工程的成功，是相互關聯的。 在本項目的開發中，應明確建立以 “ 市場變化為導向 ” 的核心思想，破除傳統以 “ 產品 ” 為導向的開發思想，建立相關內部機制。工程 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 等方面工作都應是圍繞 “ 實現未來良好銷售 ” 而展開。 （ 4） 大盤通盤考慮，（ 5）不計一時得失，（ 6） 獲取全局的勝利 本項目開發，應作為一場綜合戰役而準備，最終的目標是實現全盤開發的效益最大化，而不能要求處處都獲得最高的贏利，而導致整體的失敗。因而在各期開發中，在能夠滿足福星惠譽基本資金流需求的前提下，在必要時應放棄部分局部收益，從而降低風險于可控制范圍之內，從而實現整體收益最大化。 （ 7） 建立一流團隊（以項目組制），（ 8） 專業分工明確 團隊的建設正是目前福星惠譽所面臨的一個突出問題，必須加以妥善解決（舍得付出一定的成本）從而建立內部人力資源優勢體系。 （ 9） 借助外腦，（ 10） 建立與一流專業公司（營銷、推廣等）的密切合作 發展商最應把握的是 “ 如何整合好各項專業資源，實現項目成功 ” ，而不是 “ 如何親力親為，將每一件細節工作都自己完成 ” 。專業分工的價值就在于此。 （ 11） 項目開發過程中，時時監控市場，建立快速反應體系 由于本項目開發周期長、開發量大，因而在開發中對于市場動向的把握非常重要。基于此，建議福星公司建立目標客戶定期調查研究系統，可委托專業市場研究公司，每半年開展一次（深圳招商地產、卓越蔚藍海岸、金地集團等均采取此措施，從而保證其后期開發的項目 持續熱銷）。 （ 16） 確定合理容積率指（ 17） 標（ 18） 以及最佳產品構成比例，（ 19） 實現小區檔次與銷售價值的雙贏 容積率指標過低會導致樓面地價過高，從而一方面使得單位成本加大，同時也使得總收益減少。但容積率指標過高，也會導致項目建筑密度過大，檔次上不去，從而難以兌現期望的價格，造成積壓。在綜合分析多方面因素后，我司認為目前確定的 ，不宜再增加，否則社區檔次形象難以保證。 同時，與上述容積率指標相對應，規劃中不同建筑高度住宅產品之間的面積配比也應合理，如果層數較低產品 數量過多，會導致小高層 /高層住宅建筑密度過大，同樣難以銷售。在后述我司將集中針對此問題而展開分析。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 （ 20） 建立市場風險與經濟風險的動態調節系統，（ 21） 平抑總風險 項目開發的風險歸納而言就是經濟（即以什么樣的價格銷售）與市場（即以什么樣的速度銷售）風險兩大風險。福星公司要采取的措施就是盡量避免兩大風險的重合，從而使總風險始終在一個相對能夠控制的合理范圍內，實現順利開發。 四、項目開發思路及策略 項目開發思路確定基本原則 最終確定的項目開發思路必須滿足以下四項基本原則： 風險 —— 能夠控制項目開發綜合風 險在相對合理范圍之內，滿足福星惠譽穩健經營的核心原則； 收益 —— 在風險合理控制前提下，實現相對最大化的開發經濟效益； 品牌 —— 促進福星惠譽企業綜合品牌的快速建立與鞏固，為企業長遠發展打下牢固基礎； 社會價值 —— 在實現自身價值的基礎上，對武漢城市住宅產業發展做出貢獻，引領、提升武漢居民接受現代人居理念。 其中， “ 風險控制 ” 是上述四項基本原則中的核心原則。 項目開發思路及策略 基于上述四項基本原則，我司逐層分析，形成最終的整體開發思路。 風險如何控制 由于本項目投資額巨大（預計近 30億人民幣），一旦出現風險控制 不合理，現金流不穩定，超過福星惠譽可以承受的極限，則后果不堪設想！ 綜合風險分解 項目最終面臨的綜合風險可以綜合概括為一句話： —— 在成本與開發量相對固定前提下，項目產品最終實現以 什么樣的價格？ ，以 什么樣的速度？銷售出去。 前者為經濟（實現收益數額）風險，后者為市場風險，兩者共同構成項目的全部風險。形象描述如下述項目風險分解圖 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 項目風險分解圖 在項目綜合風險分解后，如何實現兩種風險的綜合互動，從而使得在每一階段的綜合風險都相對較低，從而始終都能夠控制在福星惠譽可承受的范圍之內，保障 項目的平穩開發。 綜合風險的動態互動調節 在不建立并實行風險互動調節體系時： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂