企業價值評估培訓課程-資料下載頁

　　

【正文】 業則受天氣良好及“接近家鄉”旅游趨勢的影響而熱度不減。 ? 假設今年下半起，“非典”疫情不再出現反復，國內、外旅游市場將會復蘇。但我們認為旅游市場的復蘇，特別是國際旅游市場，是一個緩慢的過程，“非典”的陰影不會馬上散去。 ? （ 4）據 XX公司提供的資料，目前酒店正在擴建 85間客房，總預算 32,900,247元，據稱該項目于 2023年初完工，計劃于2023年 2月起投入使用。 ? （ 5）我們在測算未來客房收入時，將預測第一年分成兩個時間段分別進行了測算，分別為 2023年 7月至 2023年 1月，以及2023年 2月至 2023年 6月。預測過程和預測數據略。 ? 、費用的測算 ? 酒店的營業成本、費用按客房部、餐飲部、其他部等營利部門歸集，主要分為營業稅金、營業成本、工資及福利、營業費用等。 ? 我們分析了酒店歷年營業成本、費用水平，對未來 5年進行了分別預測，并假定預測期第五年后保持第五年水平。營業稅金預測時已考慮了因“非典”疫情政府對 2023年 79月份的稅收減免因素。 ? ? 酒店的不分配費用為除客房部、餐飲部、其他營利部門以外公共部門費用，公共部門主要包括行政管理部門、市場推廣部門、能源維修部門等。我們對上述各部門費用及工資、福利水平進行了分析比較，我們對其進行了分類測算。（測算過程和數據略） ? 我們對未來 5年進行了分別預測，并假定預測期第五年后保持第五年水平不變。 ? （三）非經營費用的測算 ? ? XX公司根據財政部于 2023年 11月 29日頒布的《外商投資企業執行〈企業會計制度〉有關問題的規定》（財會 [2023]62號）的規定，自 2023年 1月 1日起執行《企業會計制度》。固定資產按賬面余額與可收回金額孰低計價，并將年末賬面余額高于可收回金額的差額計提固定資產減值準備。 ? 2023年末固定資產原值 726,030,735元，共計提固定資產減值準備 288,829,697元。固定資產折舊根據管理層估計的預計使用年限和預凈殘值率按直線法計提折舊。我們根據 XX的固定資產折舊政策對未來每年應計提的折舊進行了預測，直至折完為止。前五年計算結果如下：（五年后未列出） 表 95 前五年計算結果 類別 尚可折舊年限 1Y 2Y 3Y 4Y 5Y 土地使用權 18 4056879 4056879 4056879 4056879 4056879 房屋 18 6603501 6603501 6603501 6603501 6603501 機器設備 16 3424562 3424562 3424562 3424562 3424562 家具及辦公設備 4 8084126 8084126 8084126 8084126 運輸工具 2 179629 179629 新增 85客房 22 747727 1495455 1495455 1495455 1495455 總計 23096424 23844152 23664523 23664523 15580397 ? ? 截止評估基準日， XX公司的長期借款包括向外方投資者 A與 B的借款（略）。在借款期內我們假設酒店按照上述借款合同執行，預測了借款利息支出。 ? 在借款期到后，為確保酒店有足夠的運營資金使其能夠持續經營，我們假設酒店能通過資金市場借入與目前狀況同等數額的借款，借款利息按照中國人民銀行近期公布的五年期貸款利率 %，預測了未來經營期內的借款利息支出。 ? ? 其他非經營費用主要為房產稅、保險費、辦公費用、審計咨詢費用、董事會費等。（測算過程和數據略）并假定預測期第五年后保持第五年水平不變。 ? 上述三項非經營費用的前五年預測結果如下：（五年后未列出） 表 96 非經營費用的前五年預測結果表 預測第一年 2Y 3Y 4Y 5Y 固定資產折舊 23,096,424 23,844,152 23,664,523 23,664,523 15,580,397 發生的利息支出 17,390,392 17,390,392 21,952,813 26,515,233 26,515,233 其他 3,109,855 3,265,348 3,428,616 3,600,046 3,780,049 合計 43,596,672 44,499,892 49,045,951 53,779,802 45,875,679 ? （四）所得稅的測算 ? XX適用所得稅稅率為 33%，本次評估所得稅稅率按 33%計算。 ? XX于 2023年 1月 1日起執行《企業會計制度》，與稅法規定的固定資產折舊及土地使用權、開辦費用攤銷的方法存有差異。 ? 我們根據稅法規定的攤銷、折舊政策對未來預測期內的折舊、攤銷金額進行了重新估算，并據以調整應納稅所得額。 ? 前五年按稅法規定計算的折舊及攤銷結果如下：（五年后未列出） 具體如表 97 表 97 企業會計政策 稅法政策 項 目 預計使用年限 預計凈殘值率 預計使用年限 預計凈殘值率 土地使用使用權 22年 0% 22年 0% 房屋 22年 0% 22年 10% 機器設備 20年 0% 10年 10% 家具及辦公設備 5— 10年 0% 5年 10% 運輸工具 5年 0% 5年 10% 開辦費用 一次攤銷 0% 5年 0% 表 98 前五年按稅法規定計算的折舊及攤銷結果表 類別 按稅法 折舊金額 尚可 折舊年限 1Y 2Y 3Y 4Y 5Y 土地使用權 7,516,531 7516531 7516531 7516531 7516531 7516531 房屋 13,358,986 13358986 13358986 13358986 13358986 13358986 機器設備 13,067,105 13067105 13067105 13067105 13067105 13067105 家具及辦公設備 15,721,614 3930403 運輸工具 179,628 44907 開辦費等攤銷 7,732,751 1933188 新增 85客房 1,345,909 22 672955 1345909 1345909 1345909 1345909 稅法折舊總計 40524074 35288531 35288531 35288531 35288531 ? 我們測算出酒店按稅法計算的開始營利年度為未來第 3年 ,結合 2023年末稅務局核準可結轉下一年未彌補完的虧損額 223,919,，以及 2023年上半年度本年利潤科目反映的盈虧數 7,796,，自開始營利年度起連續 5年彌補以前年度虧損，由于 5年未能全額彌補，故自未來第 8年起正常計算所得稅。 ? （五）凈收益（凈現金流量）的測算 ? 本次評估中，我們使用凈現金流量作為企業資產收益的指標，其定義： ? Ｆ＝凈利潤＋折舊 — 追加投資 ? ： ? 凈利潤 =營業收入 營業稅金、成本、費用 不分配費用 ? 非經營費用 所得稅 ? ： ? 根據目前 XX的折舊政策及上年度折舊費用確定每個預測年度的折舊費用。具體數據同非經營費用中的固定資產折舊一致。 ? ： ? 據 XX公司提供的資料，目前酒店正在擴建 85間客房，總預算 32,900,247元，據稱該項目于 2023年初完工，計劃于 2023年2月起投入使用。截止 2023年 6月 30日 XX公司為該項工程已經支付了 1,329,，尚需支付工程款 31,570,813元。若工程款在預測期第一年內全部付清，則追加投資導致現金流出31,570,813元。 ? XX未提供土地使用權出讓期限滿后的經營和投資計劃，本次預測以 XX公司現有投資規模和經營能力為基礎。 ? 并假定收益預測期限與 XX公司營業用房所占用土地使用權的出讓年限一致（至 2044年 9月 30日止），固定資產的維修成本和辦公設備的更新成本已在不分配費用中考慮，故不再考慮其他追加投資。 ? （六）折現率的測算 ? 折現率是將未來有限期的預期收益（ 2023年 7月至 2044年 9月的價值）換算成現值的比率。 ? 折現率 =無風險收益率 +風險收益率 ? （ 1）無風險收益率的確定 ? 評估人員認為，在投資者可以按意愿自由選擇取得投資品的基礎上，其無風險收益率的確定應選擇較高的安全利率。評估人員依據中長期國債的利率確定本評估報告選用的無風險收益率。 ? 根據 2023年記賬式（十五期）國債（發行總額： 600億，發行期： 2023年 12月 6日 2023年 12月 6日），七年期利率為%； 2023年記賬式（十四期）國債（發行總額： 300億，發行期： 2023年 10月 24日 2023年 10月 24日），五年期利率%。評估人員確定無風險收益率 3%。 ? （ 2）風險收益率的確定 ? 評估人員在對星級飯店的行業情況、酒店經營的外部環境、企業自身的綜合情況等各種因素進行了較全面的分析了解，評估人員認為本報告風險收益率的確定主要考慮如下因素： ? （略） ? （略） ? （略） ? 宏觀經濟形勢的變化及其引起的市場購買力的波動均會導致市場總量的下降，會影響經營者的信心，對酒店的經營發展有間接的影響。 ? (略 ) ? （略） ? （略） ? （略） ? 綜上所述，評估人員確定風險收益率為 X%。 ? 折現率 =無風險收益率 +風險收益率 =3%+X%=XX% ? （七）整體資產收益現值的確定 ? 根據上述測算結果，我們確定 XX整體資產收益現值為：XXXX萬元（精確到萬元），具體過程見企業整體資產收益現值測算表。（略） ? （八）整體資產收益現值評估假設及限制條件 ? XX公司合同、章程，其經營期自 1995年 9月 22日至2023年 9月 21日止，酒店所占用的土地使用權至 2044年 9月 30日止，而評估人員認為酒店作為一獨立、完整的經濟運行體在土地使用權到期前繼續經營能體現其最佳使用。 ? 土地使用權到期后，根據我國《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，可以采用補繳出讓金的方式申請延期重新獲得土地使用權，使企業繼續經營下去，但其金額難以確定，使未來現金流量存在較大的不確定性，故本次評估中按土地使用權到期年限作為預測年限進行評估。即本次整體資產評估確定收益預測期限至 2044年 9月 30日止 (委托方擁有土地使用權的終止日期 ). ? A公司與 B公司向 XX公司提供了借款。 ? 我們假設在借款期內酒店按照原借款合同執行；在借款期到后，為確保酒店有足夠的運營資金使其能夠持續經營，酒店能通過資金市場借入與目前狀況同等數額的借款，借款利息按照中國人民銀行近期公布的五年期貸款利率 %，來預測未來經營期內的借款利息支出。 ? 考慮到預測期結束后，企業地面資產的實際價值與借款金額差額難以確定且現值較低，故我們不再考慮借款本金的歸還。 ? 85間套房以外， XX公司其他為擴大經營而進行的重大投資行為。 ? XX公司與跨國酒店管理公司的管理合同不發生變化，酒店管理公司或其他類似的酒店管理公司繼續按現行標準對酒店進行管理、經營。 ? XX公司所遵循的國家及地方現行法律、法規、政策無重大改變； ? XX公司所在行業及其目標市場不發生重大變化； ? XX公司發展的客觀政策無重大變化，國家現有匯率、利率、稅率保持相對穩定； ? 利影響。 ? （九）整體資產收益現值評估基本依據 ? 、財務報表及相關財務資料； ? ； ? XX公司重要的協議、合同； ? 、法規、規定等。 ? ； ?