aaa小結：寫字樓發展戰略及定位思路綜述-資料下載頁

　　

【正文】 國際社區 重新定義 區域價值 都市物業 形象定位 都市內國際 生活 產品定位 高檔物業 客戶資源 市場需求 本報告是嚴格保密的。 價格定位 —— 以高品質產品彌補市場空缺，定價在 3500~4000元 /平米 新城區 一般住宅 4000 3500 3000 2023 2500 老城區一般住宅 開發區大盤住宅 老城區個人工作室 產權式公寓 市場 空缺 單價 本項目定 價空間 老城區普通住宅與開發 區大盤的自然增長空間 此價格為項目目前的初步定價，具體價格定位要到進入銷售準備階段視當時的條件確定。 本報告是嚴格保密的。 項目定位 形象定位 客戶 定位 產品定位 價格定位 都市內國際生活 城市中心區 高品質 富有的、樂觀的、自信的 和諧生活氛圍 核心客戶 ——政府公務員、事業單位管理層；注重高品質生活的私營業主 重要客戶 ——大型國有、省屬企業的管理層 產品類型 樓中樓 +臨街商業街 主打戶型 90平米“經濟2+1”型 110平米“闊綽2+1”型 價格 住宅定價3500~4000元/m2 商業定價 9000~10000元 / m2 本報告是嚴格保密的。 案名與主題推介 City Look 鑫盛 ﹒ 城市風景線 淄博陽光貴族高尚都市生活的領跑者 案名釋義： ?突出鑫盛品牌形象，給客戶信心的保障； ?項目命名與社區的價值主張相吻合，高尚的，是城市一條美麗的風景線； ?形象定位與我們的主流客戶追求高品質的購買動機相契合； 本報告是嚴格保密的。 備選案名 鑫盛 陽光美墅 案名二：推出鑫盛陽光系列樓盤，“美墅”與項目檔次吻合； 鑫盛 ?云頂 案名三：突出項目的高度，及客戶視野的高度； 本報告是嚴格保密的。 三、青島萊鋼大廈項目發展方向及初步定位 快拍式 ——是曹的模式的前身 本報告是嚴格保密的。 報告的主要內容 項目發展方向 項目發展模式 宏觀背景及城市發展 開發商初步構想 房地產市場 地塊解析 ?寫字樓市場 ?商業物業市場 ?酒店分析 整體定位 本報告是嚴格保密的。 房地產市場總結 著名旅游區，區內僅有一座五星級酒店，酒店業經營狀況良好 總體市場 房地產市場快速增長，其中住宅仍是青島投資熱點，商業物業增長趨緩 寫字樓 目前青島寫字樓集中在三大板塊，其中東部板塊是青島市 CBD，客戶層次及租金水平最高 寫字樓客戶主要三分類：物流及相關企業、外資企業辦事處、本地大型企業總部（金融、貿易） 寫字樓的需求將平穩增長，不具備產生爆發性需求的動因 嶗山區內寫字樓市場未來供應量大、競爭激烈 酒店 青島市商務、旅游活動頻繁 本報告是嚴格保密的。 報告的主要內容 項目發展方向 項目發展模式 宏觀背景及城市發展 開發商初步構想 房地產市場 地塊解析 ?寫字樓市場 ?商業物業市場 ?酒店分析 整體定位 本報告是嚴格保密的。 項目發展方向 具有的特點： 規劃的次級商務中心 擁有較多的社會、自然資源 著名旅游區內，高檔的區域形象、氣質 包含有辦公、酒店等多種功能 寫字樓： ?2023年開發的大量高檔寫字樓需要時間消化 ?港口的西移將帶走大量的物流企業 ?區域辦公規劃前景看好，但未來競爭激烈 發展純寫字樓有一定市場風險，但長期前景看好 酒店： ?青島市商務、旅游活動頻繁，高檔酒店有市場 ?青島酒店整體經營狀況良好 酒店物業的發展有內、外因素支持 極具發展潛力區域的綜合體物業 本報告是嚴格保密的。 報告的主要內容 項目發展方向 項目發展模式 宏觀背景及城市發展 開發商初步構想 房地產市場 地塊解析 ?寫字樓市場 ?商業物業市場 ?酒店分析 整體定位 本報告是嚴格保密的。 綜合體（ plex） 綜合體是將城市中 商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活空間的三項以上進行組合 ，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率復雜而統一的建筑或建筑群。 定義 產生的條件 建筑綜合體的出現是城市聚集的產物，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現這樣一種綜合物業。而且隨著城市聚集度的提高 ,土地資源的緊張 ,這種綜合體建筑形式會越來越多。 一種是城市形態的表現，在城市核心區域為了降低綜合商務成本而為之，比如在一幢高層建筑內集合辦公、餐飲、商業等服務場所的獨棟式綜合建筑體； 另一種是經濟形態的表現，隨著項目開發規模的不斷增大，規劃了辦公、居住、商業設施等多種獨立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯結在一起，形成新型的獨立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個建筑體內聚集多種功能的獨棟式建筑綜合體，顯得更為經濟、專業和實用。 綜合體的兩種表現形式 本報告是嚴格保密的。 綜合體四種發展模式 KPI（關鍵績效指標） 模式一： 酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發展的模式 模式二： 以寫字樓為核心功能的發展模式 模式三： 以酒店為核心功能的發展模式 模式四： 以商業為核心功能的發展模式 外因 優越的地理位置 ——CBD/城市中心 便利的交通條件 ——主干道沿線 /地鐵口 較大的規模 ——建筑面積 20萬 ㎡以上 客戶（產業）支撐 ——已形成產業簇群 /引入核心客戶帶來相關簇群 /未來商務核心區 地理位置 ——不遠離城市核心區 交通可達性 ——主干道沿線 客戶支持 ——商務客戶 地理位置 ——城市核心區 交通可達性地鐵口 /主干道沿線 區域功能的缺乏，需求旺盛 人流及商業氣氛 內因 強制性的視覺沖擊 ——超高層 /建筑群 高水準規劃設計 ——各功能共融不互擾 功能化體系 ——五星級酒店 /甲級寫字樓 /高檔 /中高檔購物中心 /頂級酒店式 /服務式公寓 開發商強勁的實力和豐富的經驗 專業的管理團隊 ——物業管理 /經營管理 強制性的視覺沖擊 ——超高層 /建筑群 寫字樓大堂昭示性 功能化體系 ——寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規模與檔次 配套完善 ——商場、公寓 定位差異化 ——通過提供頂級差異化服務而非直面競爭建立其核心地位 功能化體系 ——五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規模與檔次 開發商有足夠的經濟實力 配套設施 ——頂級商場 明確定位 ——大規模綜合 /娛樂性 /觀光性 /頂級 /… 獨具特色 ——建筑形式 /業態 /服務內容 /… 功能化體系 ——商業為主導，其他功能為輔 一流的合作團隊規劃設計 /經營管理 本報告是嚴格保密的。 發展模式選定 ? 綜合衡定，以酒店為核心的綜合體發展模式為現階段最優方案 模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發展的模式 模式二：以寫字樓為核心功能的發展模式 模式三：以酒店為核心功能的發展模式 模式四：以商業為核心功能的發展模式 面積較小（總建筑面積 ），無需耗費太多精力，做全面超越 區域內產業族群未形成 、租金及出租率低、現有客戶層次較低，以寫字樓為核心發展綜合體，對其他物業支持不夠 區域內僅有一座高檔酒店，經營狀況良好，區域酒店經營看好 以酒店為核心發展綜合體，能給項目整體營造良好形象，對寫字樓的發展起到促進作用 區域雖然是市民心中“富人區”，但區域內人流及商業氛圍不足，難以起到帶動作用 本報告是嚴格保密的。 青島世紀廣場與廣州中旅 本報告是嚴格保密的。 ?案例借鑒 100P太夸張，純粹行貨蒙人 ?僅有項目競爭分析； ?宏觀分析、需求分析沒有，只要產品供應還可以收集信息分析（估計當時客戶訪談等調研內容沒涉及） 本報告是嚴格保密的。 技術思路 項目界定 案例借鑒 項目發展模式判斷 競爭分析 面臨的困惑與機會 項目整體發展戰略 項目定位 功能分區 經濟測算 物業發展建議 同類物業發展模式 本報告是嚴格保密的。 演講完畢，謝謝觀看！