世聯(lián)-深圳南山項目產(chǎn)品定位報告商業(yè)街定位_182p-資料下載頁

　　

【正文】 米 客戶認(rèn)同： 客廳、主仆分區(qū)清晰 客戶不認(rèn)同： 圓形陽臺實(shí)用性差 客戶認(rèn)同： 雙廚設(shè)計、大面寬客廳和觀景陽臺 客戶不認(rèn)同： 主臥無陽臺設(shè)計 四季山水 151平米 圣莫麗斯 166平米 客戶認(rèn)同： 大面寬客廳和觀景陽臺、套房式主臥。 客戶不認(rèn)同： 分區(qū)混亂 三湘海尚 170平米 客戶認(rèn)同： ?套房式主臥，自帶書房。 客戶不認(rèn)同： ?動區(qū)空間面積浪費(fèi)多。 首地容御 142平米 客戶不認(rèn)同： ?動線交叉，布局混亂進(jìn)門見廳，與廳對視。主臥陽臺使用率低，存在死角。 海怡灣 143平米 客戶認(rèn)同： ?大尺度觀景陽臺、大面寬客廳 +餐廳、戶內(nèi)花園 浪琴半島 170平米 客戶認(rèn)同： ?主臥與書房套房設(shè)計、 雙主臥設(shè)計 客戶不認(rèn)同： ?主臥無陽臺 ?超豪華主臥空間，配置多功能弧形景觀大露臺 ?電梯直接入戶花園 ?多功能弧形景觀大露臺：可打造天際泳池 、 露天 SPA、 空中花園 ?內(nèi)凹式戶內(nèi)花園可打造陽光書房 ?挑高客廳，盡顯雍容空間 ?中空部分可搭板，為自由改造空間 蝴蝶谷 240平米復(fù)式 ?復(fù)式下層 ?復(fù)式上層 ?缺少傭人區(qū) 三湘海尚 280平米頂復(fù) ?復(fù)式下層 ?復(fù)式上層 ?二層主人私屬空間 ?多功能景觀大露臺 ?客廳挑空 6米 ?五大景觀大陽臺環(huán)繞 ?入戶花園 ?私家會客室 ?全明書房 基于客戶問卷和市場調(diào)查戶型設(shè)計基本動作 戶型優(yōu)化 必備動作 1：適用性強(qiáng)的入戶花園 必備動作 2：大面寬客廳（至少 以上） 必備動作 3： L型或 U型大廚房（至少 1個中式廚房） 必備動作 4：套房式主臥 必備動作 5：大尺度陽臺 基本 動作 ?適用性強(qiáng)的入戶花園； ?大面寬客廳； ?套房式主臥（至少帶主衛(wèi)和步入式衣帽間）； ?大尺度陽臺（至少客廳一面）； ?至少 1個中式廚房設(shè)計（至少設(shè)計為 L型） 基于客戶問卷和市場調(diào)查戶型設(shè)計規(guī)避動作 戶型優(yōu)化 規(guī)避動作 1：無玄關(guān)設(shè)計空間 規(guī)避動作 2：交通區(qū)浪費(fèi)過多 規(guī)避動作 4：主臥無陽臺 規(guī)避動作 3：動靜不分區(qū)，動線交叉 規(guī)避動作 4：小面寬房間，使用極其尷尬 規(guī)避 動作 ?入口無玄關(guān)空間； ?交通區(qū)面積過大； ?臥室和客廳交叉分區(qū)； ?小面寬房間設(shè)計； ?主臥無陽臺； 房型 主力面積 功能配臵 三房 130155 三房 +兩廳 +兩衛(wèi) 四房 170 四房 +兩廳 +兩衛(wèi) +工人房 復(fù)式 戶均 475 六房 +家庭廳 +兩廳 +三衛(wèi) +工人房 3房尺度建議 基本建議 建筑面積 廳開間 廳進(jìn)深 客廳面積 餐廳面積 主臥面積 130150 45 1622 次臥面積 陽臺面積 廚房面積 主臥衛(wèi)生間 公共衛(wèi)生間 廚房 912 67 811 建筑面積 廳開間 廳進(jìn)深 客廳面積 餐廳面積 主臥面積 150170 610 2448 1538 次臥面積 客廳陽臺 主臥陽臺 入戶花園 主臥衣帽間 主臥衛(wèi)生間 618 518 10左右 35 58 公共衛(wèi)生間 廚房面積 工人房是否帶衛(wèi)生間 26 是 4房尺度建議 其它動作 其它豪宅發(fā)展建議 入口建議以與路面高度齊平的直接進(jìn)入形式 主入口形式： ?選擇在車流、人流較少的南光路。 ?設(shè)計形式以直接進(jìn)入的入口為宜。 其他動作 入口處精致景觀設(shè)計 其他動作 參考三湘海尚，建議智能化按照中高端標(biāo)準(zhǔn) 住宅類別 常用系統(tǒng) 備選系統(tǒng) 完整度 客戶類型 豪華住宅 中央控制系統(tǒng)、智能開關(guān)（智能窗簾 /智能照明 /智能家電）、背景音樂、安防、門禁、遠(yuǎn)程控制 家庭 AV、家用中央吸塵及新風(fēng)系統(tǒng)、寵物設(shè)備、智能衛(wèi)浴、車庫智能換氣、自動澆花、自動給排水 7090% 奢享型需求 中高檔住宅 中央控制系統(tǒng)、智能開關(guān)（智能窗簾 /智能照明 /智能家電）、安防 高效能門窗、新風(fēng)系統(tǒng)、外墻保溫 4060% 舒適型 普通住宅 安防 無 /或者少數(shù) 1030% 經(jīng)濟(jì)型 /便利型 ?在完成基本的安防措施基礎(chǔ)上，能為項目價值加分的智能化主要集中在客戶能夠 直接感知、直接體驗(yàn) 的設(shè)備上，因此建議在門窗、新風(fēng)系統(tǒng)、家居控制方面和外墻保溫增加配臵，同時建議 控制成本，不采用昂貴的設(shè)備 。 其他動作 智能化基本層次需滿足安防要求 樓宇可視對講系統(tǒng) 吸頂探測器 閉路電視監(jiān)控 有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng) 車庫管理系統(tǒng) 智能門鎖 其他動作 引入成本合理的家居智能系統(tǒng)，增加舒適度。 電梯刷卡系統(tǒng) 電梯智能卡 智能控制弱電箱 中央控制器 智能溫控 智能窗簾 其他動作 新風(fēng)系統(tǒng)和保溫系統(tǒng)是客戶比較敏感的配臵 ?干掛幕墻起到“遮陽傘”的功能，保護(hù)外保溫板不受雨雪侵蝕，可以抵擋輻射。 ?外保溫方式防止冷 /熱橋產(chǎn)生，優(yōu)于內(nèi)保溫 ?流動空氣層揮發(fā)保溫板水汽，永久保持保溫板的干燥及保溫效果。 ?將傳熱系數(shù)降至很低的數(shù)值。 室內(nèi) 室外 斷橋 加厚混凝土外墻 加厚保溫層 流動空氣層 干掛磚幕墻 干掛幕墻 進(jìn)氣散熱伸縮縫 空氣層 外保溫 混凝土層 干掛彩釉玻璃 斷橋干掛龍骨架 其他動作 事項 說明 客戶認(rèn)可度 ★★★☆☆ 成本控制度 ★★★★★ 成本范圍 250元 /平米以內(nèi) （德國旭格在 15002023元 /平） 事項 說明 客戶認(rèn)可度 ★★★☆☆ 成本控制度 ★★★★★ 成本范圍（樓面） 100元 /平米（含鍍膜 160左右） 斷熱鋁材 LOWE玻璃 高效窗戶保溫系統(tǒng)，減少室外熱對流 其他動作 臵換式新風(fēng)換氣系統(tǒng)主要是針對 ： ?室內(nèi)的空氣污染較室外更嚴(yán)重 ?低能耗建筑必須考慮有組織的通風(fēng)換氣 ?通風(fēng)的耗能與節(jié)能 ?臵換式通風(fēng)的概念 ?熱濕分離的空氣處理概念 保證室內(nèi)外空氣的流通，改善通風(fēng)耗能 其他動作 事項 說明 優(yōu)點(diǎn) ?新風(fēng)在冬夏均以比室溫低的溫度送入室內(nèi)，使人體始終吸入的是新鮮空氣，而人體呼出的廢氣亦隨上升氣流帶走，讓人始終處在健康的新風(fēng)環(huán)境中。 使用案例 當(dāng)代 MOMA、上海中鷹黑森林、南京朗詩國際 客戶認(rèn)可度 ★★★★☆ 成本控制度 ★★★★★ 成本范圍（樓面） 5060元 /平米 一年四季處于健康的新風(fēng)環(huán)境中 其他動作 設(shè)計陽光車庫 ? 設(shè)臵地下室陽光車庫，配以部分綠化景觀，通過側(cè)面或天井采光，形成人性化的陽光車庫 其他動作 車位比建議做到 2： 1 項目 車位比 紅樹西岸 ： 1 三湘海尚 ： 1 香密湖一號 2： 1 皇庭港灣 2： 1 卓越維港 ： 1 幸福里 2： 1 鴻威海怡灣 ： 1 君匯新天 ： 1 客戶調(diào)研結(jié)論 市場調(diào)研結(jié)論 ?訪談客戶中，半數(shù)以上的客戶擁有 2臺車。近 4成客戶家中有 1部車。少數(shù)客戶家庭中有 3輛車以上。 ?建議在車位比例分配時至少做到 1： 2，即 1戶 2個車位 。 ?按照市場調(diào)研情況，深圳主要高端物業(yè)項目的車位比基本在 2： 1的平均水平。 其他動作 價值實(shí)現(xiàn) 溢價動作 戶型定位 其它動作 價格預(yù)判 價格 項目入市價格預(yù)估 ? 根據(jù)項目定位和物業(yè)價值的溢出預(yù)估。 ? 根據(jù)項目土地價值稀缺性預(yù)估。 ? 根據(jù)片區(qū)未來和共享豪宅片區(qū)未來規(guī)劃利好預(yù)估。 豪宅價值驅(qū)動力 4000050000 55000－ 60000 土地增值，穩(wěn)步上漲 高溢價空間 22023－ 28000 獨(dú)占城市核心和市政景觀雙重稀缺資源的豪宅項目，價值無可復(fù)制和比較 后海片區(qū)典型豪宅毛坯價格 （鴻威海怡灣、寶能北區(qū) ) 項目區(qū)域二手成交價格參考 【未來利潤實(shí)現(xiàn)預(yù)期】 觀點(diǎn)一：前海中心規(guī)劃實(shí)施 /地鐵 2號線 /后海世界金融港逐步實(shí)施 /項目周邊市政商業(yè)文體配套開始進(jìn)入服務(wù)階段 ?南山規(guī)劃逐步落地，主要豪宅區(qū)規(guī)劃利好逐漸釋放，項目區(qū)域在建配套投入使用，豪宅價值持續(xù)提升。 5000055000 觀點(diǎn)二：土地的稀缺性價值導(dǎo)致項目自身價值增長。 ?關(guān)內(nèi)直接開發(fā)土地日益稀缺，項目土地價值自然增長。 結(jié)論三：項目基本價值已經(jīng)脫離了簡單的學(xué)位房和景觀房，而是深圳豪宅板塊的一個不可復(fù)制、無比較級的城市核心區(qū)豪宅。 ?項目占據(jù)城市核心區(qū)和公園景觀的豪宅優(yōu)勢，自身豪宅物業(yè)產(chǎn)品價值的打造，完全脫離了現(xiàn)有片區(qū)的價格約束，與后海片區(qū)現(xiàn)有價格區(qū)間接近。 靜態(tài)價格預(yù)估 大都市核心區(qū)土地價值極度稀缺的溢價評估 本次匯報主要觀點(diǎn) 觀點(diǎn) 1：項目周邊的公園景觀、城市資源、教育配套，屬于項目的基礎(chǔ)性價值。 觀點(diǎn) 2：項目擁有的城市資源與公園景觀的雙重稀缺資源的融合價值，是本項目成為豪宅并具有高溢價能力的核心價值。 觀點(diǎn) 3：按照價值最大化和風(fēng)險最小化的原則，凸顯項目城市中央豪宅的城市中央和自然景觀的雙重獨(dú)占優(yōu)勢，打造項目自身獨(dú)特的豪宅價值體系，在產(chǎn)品面積段方面與主流豪宅片區(qū)現(xiàn)有尺度保持一致。 觀點(diǎn) 4：根據(jù)項目定位和物業(yè)價值的溢出預(yù)估、項目土地價值稀缺性預(yù)估和片區(qū)未來和共享豪宅片區(qū)未來規(guī)劃利好 3方面，中原地產(chǎn)認(rèn)為本項目未來 2年入市之際能實(shí)現(xiàn)的價格為 5500060000元 /平米。 附件 附件 1：客戶敏感點(diǎn)問卷調(diào)查 附件 2：三湘海尚業(yè)主智能化調(diào)查 附件 3：新規(guī)下拼合戶型設(shè)計要點(diǎn) 附件 4：入戶泳池和車位同層問題 附件 5：項目規(guī)劃布局 6次修正稿 附件 6：區(qū)域內(nèi)未來入市項目概覽 附件 1 客戶敏感點(diǎn)問卷調(diào)查 ? 根據(jù)調(diào)研目標(biāo)客戶問卷調(diào)查分析。 ? 全部客戶數(shù)據(jù)來自于中原地產(chǎn)二/三級市場成交客戶數(shù)據(jù)庫。 ?在 131150平米的面積段戶型結(jié)構(gòu)中，客戶多傾向于舒適型 3房。 ?可見我們的客戶群體注重的更多是舒適度。 Q1:131150平米面積段的戶型選擇 ?在 151170的面積段戶型結(jié)構(gòu)中， 7成客戶選擇舒適 4房。 Q2:151170平米面積段的戶型選擇 ?9成以上的客戶希望客廳帶大陽臺。 ?首先客廳帶有陽臺是舒適型大宅的必備 ?其次在有荔香公園美景的前提下，客廳的大陽臺更能為業(yè)主帶來舒適的享受。 Q3：客廳是否帶陽臺 目標(biāo)客戶物業(yè)敏感點(diǎn)問卷調(diào)查分析 客戶敏感點(diǎn) ?7成的客戶傾向兩廳相連。 ?連同兩廳可以增加廳堂的開間尺度，體現(xiàn)寬敞舒適的大宅風(fēng)范。 Q4：客廳與餐廳是否分開 ?近 5成客戶在面積合適的情況下會考慮入戶花園；另外近 4成客戶則不希望有。 ?原因在于花園可以有贈送面積并且可以體現(xiàn)大宅的舒適度。但另一方面，入戶花園會浪費(fèi)一定的面積，對于小面積戶型來說實(shí)用性不高。 Q5：是否希望帶入戶花園 ?6成的客戶需要保證孩子臥室能同時放下床和書桌。 ?所以在以后設(shè)計產(chǎn)品的時候，應(yīng)該注意次臥和兒童房的進(jìn)深以及開間。 Q6:您對于小孩房的要求 目標(biāo)客戶物業(yè)敏感點(diǎn)問卷調(diào)查分析 客戶敏感點(diǎn) ?超過 6成的客戶選擇中式廚房。 ?32%的客戶選擇中西雙廚設(shè)計，主要是由于該部分客戶是選擇了大 4房或者 5房以上的戶型格局。 Q7：您希望廚房設(shè)計中式廚房還是中西雙廚 ?62%絕大多數(shù)選擇 3房的客戶不希望帶傭人房，沒有必要也不使用。 ?29%選擇選擇 4房以上的客戶則傾向于帶傭人房，方便照顧家人生活起居。 ?建議在產(chǎn)品設(shè)計的時候分戶型來設(shè)臵傭人房。 Q8：您希望帶傭人房嗎？ ?超過 6成以上的客戶僅需要 2個洗手間。 ?因?yàn)樵谠L問客戶中傾向舒適 3房的客戶占多數(shù)。 3房兩衛(wèi)是最合理的安排。 ?其余傾向舒適 4房的客戶則因?yàn)榧抑腥藛T更多，會選擇 3個及以上的衛(wèi)生間來滿足生活需要。 Q9：您對于衛(wèi)生間的個數(shù) 目標(biāo)客戶物業(yè)敏感點(diǎn)問卷調(diào)查分析 客戶敏感點(diǎn) ?近 6成的客戶不希望主臥帶書房。 ?選擇 3房的人數(shù)多于 4房。而3房的戶型中主臥帶書房的結(jié)構(gòu)并不實(shí)用。 ?建議在戶型設(shè)計的時候注意分房型來設(shè)計書房位臵。 5房等戶型可以考慮主臥帶書房。 Q10：您希望的主臥里面帶不帶書房 ?希望主臥設(shè)計帶落地窗或者陽臺的客戶比例接近。 ?希望獲得觀看荔香公園景觀，是被調(diào)查客戶選擇的重要原因。 Q11：您希望主臥是否帶陽臺？ ?選擇 3房的客戶傾向一個主臥的結(jié)構(gòu)，選擇 4房的客戶傾向 2個主臥的結(jié)構(gòu)。 ?這取決于客戶家中的人