某公園營(yíng)銷策略執(zhí)行報(bào)告-資料下載頁

　　

【正文】 檔次；關(guān)注居住空間； 投資客 ? 大漢口的投資者； ? 他們有著理性的分析思路，專業(yè)的分析方法； ? 他們同時(shí)也關(guān)注環(huán)境，投資的同時(shí)也兼帶自住； 精神訴求 ：理性、享受； 120㎡客戶小結(jié) 120平米 ?和漢陽或者華潤(rùn)或多或少存在聯(lián)系； ? 以改善現(xiàn)有居住環(huán)境為主； ? 擔(dān)心未來經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)的通貨膨脹帶來的風(fēng)險(xiǎn)性，因此希望通過購買物業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)； ? 認(rèn)可環(huán)境、關(guān)注品牌與品質(zhì)； 精神訴求 ：理性的居住家，關(guān)注居住的品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)性；購買目的兼顧居住與投資； 拼合 ?收入中上等； ?居住或工作在漢口核心地段 ? 關(guān)心居住的細(xì)節(jié)，比如產(chǎn)品購買后具體怎么使用； ? 家里人口一般三口以上，追求生活的品質(zhì)性； 精神訴求 ：理性的居住家，關(guān)注居住的細(xì)節(jié)品質(zhì)，購買目的更多是為了居住； 9098平米客戶定位 城市棲居，有追求的首臵客戶 ? 2832歲為主，居住在漢陽，希望有自己獨(dú)立的生活空間；家境富裕或者后天迅速積累財(cái)富； ?敏感點(diǎn)：首付、月供、品牌、面子、產(chǎn)品的內(nèi)部功能 改善類客戶 ? 40歲左右，在住在漢陽或者橋口相對(duì)較新的小區(qū)；關(guān)注產(chǎn)品居住的檔次性和舒適性，也關(guān)注產(chǎn)品的居住功能空間。 ?敏感點(diǎn)：價(jià)格、性價(jià)比、物業(yè)檔次、環(huán)境、房間的功能空間； 核心客戶 第 3居所客戶 ? 3545歲為主，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的社會(huì)精英，在橋口區(qū)工作，在武漢擁有高尚的住宅，尋求靜逸的休息、度假、避世的管理好的第 3居所。 ?敏感點(diǎn)：環(huán)境、管理、品牌 投資客戶 ? 3040歲為主，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的社會(huì)精英，在漢口中心區(qū)工作，在武漢擁有高尚的住宅，理性，關(guān)注產(chǎn)品未來的升值潛力。 ?敏感點(diǎn)：環(huán)境、管理、升值潛力 定位下的客戶攻略 中央公園 錦繡長(zhǎng)江 濱江板塊 古田板塊 硚口板塊 漢陽中心板塊 四新板塊 三個(gè)手段 漢陽中心區(qū) ： 針對(duì)漢陽的老社區(qū)和 05年前的社區(qū)，特別是鸚鵡大道沿線的社區(qū)，進(jìn)行 “ 掃城 ” 似的密集推廣； 主要手段：派單，短信 橋口區(qū) ： 真對(duì)橋口的企事業(yè)單位和即將被拆遷以及 05年以前的社區(qū)，同樣進(jìn)行密集的 “ 掃城 ” 行動(dòng)； 主要手段：派單，短信 漢口中心區(qū) ： 針對(duì)東亞銀行等高收入的金融單位進(jìn)行定向推介或者圈層活動(dòng)；進(jìn)行內(nèi)部轉(zhuǎn)介； 主要手段：定向推介、圈層活動(dòng)； 報(bào)告結(jié)構(gòu) 客戶情況再認(rèn)知 2 開發(fā)商目標(biāo)解析 3 4 大盤價(jià)值提升策略 1 本項(xiàng)目占位解析 09年下半年?duì)I銷安排 5 2023年全年目標(biāo) —— 營(yíng)業(yè)額指標(biāo)： 4個(gè)億 簽約額指標(biāo)： 6個(gè)億 截止 6月底已完成目標(biāo) ； 2023年下半年目標(biāo) —— 營(yíng)業(yè)額指標(biāo)： 簽約額指標(biāo)： 華潤(rùn)提出的 2023年度目標(biāo) 1 2 3 4 5 6 剩余套數(shù)： 50套 剩余面積： 4500㎡ 剩余金額： 3150萬 價(jià)格預(yù)期： 7000元 /㎡ ㎡ 剩余套數(shù)： 108套 剩余面積： 6590㎡ 剩余金額： 5250萬 價(jià)格預(yù)期： 8100元 /㎡ 剩余套數(shù)： 14套 剩余面積： 1260㎡ 剩余金額： 882萬 價(jià)格預(yù)期： 7000元 /㎡ 剩余產(chǎn)品中保營(yíng)業(yè)額目標(biāo)的產(chǎn)品 總套數(shù)： 132套 剩余面積： ㎡ 剩余金額： 9272萬 價(jià)格預(yù)期： 7600元 /㎡ 總套數(shù)： 214套 剩余面積： ㎡ 剩余金額： 10800萬 價(jià)格預(yù)期： 7300元 /㎡ 總套數(shù)： 128套 剩余面積： ㎡ 剩余金額： 13280萬 價(jià)格預(yù)期： 8300元 /㎡ 9282萬 待推產(chǎn)品 目標(biāo)拆分 ?項(xiàng)目目前累計(jì)存量 646套（包括 156） ,面積 55350平米 ,戶均面積 86平米 。預(yù)計(jì)下半年套均面積 7600元 /平米； ?下半年需完成 ； 意味著 月均需完成的銷售 82套，銷售面積 ； 這個(gè)目標(biāo)的實(shí)際意義？ 按照 10%的成單率，每月的上門必須有 820組； 片區(qū) 項(xiàng)目名稱 成交量 (套 ) 成交情況詳情 成交均價(jià) 營(yíng)銷活動(dòng) 備注 漢陽 世茂錦繡長(zhǎng)江 150 90101平兩房 6300 / 不看江 ,望江的折后 10000元 十里華府 23 90平米兩房、 130平米三房 5700 清盤 剩余 29套， 90平米 14套， 130的 15套 香榭琴臺(tái) 103 特價(jià)房 85平米二房 5700 90平米二房 6700 95（實(shí)際 102）平米 “ 二變?nèi)?” 房 6500 6200 85平米特價(jià)房 特價(jià)房的銷售拉低了整盤成交均價(jià) ,現(xiàn)還有 5號(hào)樓未售 ,面積主要為 120平米的三房 南國明珠 2 230平米 4800 / 目前蓄客組團(tuán)皆為大戶型，推廣出 街后效果甚差，問津者乏 橋口 江山如畫 20 120130平米三房 7244 一次性付款 。現(xiàn)在為尾盤，以高層戶型為主。 尾盤 同馨花園 33 、 米三房、 、138平米三房為主 6700 特價(jià)房面積為 135平方米，房源位于 6棟朝北位臵，起價(jià) 6158元 /平方米。 尾盤 時(shí)代天驕 5 兩房為主，該項(xiàng)目為尾盤 7500 尾盤 漢口中心城區(qū) 金色家園 105 80— 90平米兩房 9600 融科天城 22 120140平米三房 8928 下半年推出 300套 ,82138平米 ,以 95平米的為主 御江苑 16 140平米三房（有江景）、 101平米二房（無江景） 11671 無，僅為 99折 閱讀市場(chǎng) ：周邊典型項(xiàng)目除了尾盤外，月均去化速度達(dá)到 100套以上；但 7600的實(shí)際價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于片區(qū)典型項(xiàng)目； 意味著 以片區(qū)的最高價(jià)格來達(dá)到區(qū)域相對(duì)最快的速度； 問題的基本解決之道： 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)盤點(diǎn) 宏觀大勢(shì)分析 2023年下半年?duì)I銷安排 推廣策略 產(chǎn)品策略 推售策略 推售鋪排 大勢(shì)預(yù)判 喜 ： 對(duì)未來房地產(chǎn)走勢(shì)持樂觀態(tài)度，市場(chǎng)必將轉(zhuǎn)好 世聯(lián)陳董： ?國資產(chǎn)價(jià)格的筑底是非常堅(jiān)實(shí)了，復(fù)蘇已成定局。目前中國股市和樓市應(yīng)該說是全球表現(xiàn)最好的市場(chǎng)，這既是對(duì)過去過分下跌的補(bǔ)償，也是本輪全球復(fù)蘇的先導(dǎo)。 ?后續(xù)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇才是可持續(xù)的基礎(chǔ) 。 際著名投資者、量子基金創(chuàng)始人喬治 〃 索羅斯 6月 7日在復(fù)旦大學(xué)演講表示 ： 中國經(jīng)濟(jì)目前已經(jīng)開始復(fù)蘇，未來將超出人們的預(yù)期。談及股市時(shí)，索羅斯說，全球范圍內(nèi)的牛市尚未到來，但中國可能是個(gè)例外。 大勢(shì)預(yù)判 憂： 經(jīng)濟(jì)面沒有得到根本好轉(zhuǎn)，系列性政策因素不確定，下半年整個(gè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)難以判斷 觀點(diǎn) 1：出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)策略在未來一段時(shí)間將受到考驗(yàn)，企業(yè)轉(zhuǎn)型非一日之功 (1) 摩根士丹利指出 可持續(xù)的恢復(fù)增長(zhǎng)將取決于中國政策刺激是否能在年中前見效，以及 G3經(jīng)濟(jì)體是否能在 2023年第四季度前溫和復(fù)蘇 。但 2023年下半年可能出現(xiàn)的增長(zhǎng)反彈僅能部分彌補(bǔ)上半年的增長(zhǎng)不足 去年下半年起的人民幣升值 /出口稅收政策調(diào)整已經(jīng)對(duì)出口行業(yè)造成損害，本年歐美經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，消費(fèi)市場(chǎng)萎縮進(jìn)一步雪上加霜。 （ 2） 1月份我國出口繼續(xù)萎縮的態(tài)勢(shì)，出口萎縮直接將導(dǎo)致工業(yè)發(fā)展速度減緩。 （ 3）工業(yè)發(fā)展降速，直接撼動(dòng) GDP增速，依靠出口高速拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的黃金時(shí)代結(jié)束。 觀點(diǎn) 2： 09年上半年 信貸總量的爆發(fā)式增長(zhǎng)，但總量的利好難掩信貸結(jié)構(gòu)上的隱憂 ?票據(jù)融資占比較大導(dǎo)致銀行對(duì)企業(yè)貸款的擠出效應(yīng)，凸顯企業(yè)特別是中小企業(yè)融資的艱難困境，在一定程度上說明管理層前期對(duì)中小企業(yè)扶持政策的實(shí)際效果甚微，這對(duì)拉動(dòng)投資需求特別是內(nèi)需和穩(wěn)定就業(yè)不利，從而也說明信貸高增長(zhǎng)的持續(xù)性有待考驗(yàn)。因此， 1月金融數(shù)據(jù)并未像以前預(yù)期的樂觀，信貸不確定性增加。 資料來源：高盛投資銀行數(shù)據(jù) 中央公園 錦繡長(zhǎng)江 濱江板塊 古田板塊 硚口板塊 漢陽中心板塊 四新板塊 競(jìng)爭(zhēng)板塊： 本項(xiàng)目的一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)來自漢口中心區(qū) 和漢陽中心板塊；二級(jí)干擾來自于硚口、古田、新華西板塊 ? 對(duì)項(xiàng)目周邊的在售項(xiàng)目調(diào)研得知，片區(qū)客戶主要是漢陽客戶、漢口客戶和郊縣客戶； ? 與本區(qū)域形成客戶爭(zhēng)奪的板塊主要是濱江板塊、古田板塊、硚口板塊、四新板塊、漢陽中心板塊； ?項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)弱等級(jí)主要來自于對(duì)客戶爭(zhēng)奪激烈度的分析； 2023 7月 8月 9月 10月 11月 12月 金色家園 武漢天地 200套組團(tuán)，主要是 110~130平米 75110平米，后續(xù)約有 200套 融科天城 100110平米，后續(xù)約有 300套 錦繡長(zhǎng)江 大約不足 200套 ,以大面積為主；下半年推 100110平米 110套 香榭琴臺(tái) 5號(hào)樓未售，面積為 120以上的三房 同馨花園 現(xiàn)已封盤 主流競(jìng)爭(zhēng) 時(shí)代天驕 剩余 39套， 90平米 14套， 130平米 25套 十里華府 尾盤 分流競(jìng)爭(zhēng) 非競(jìng)爭(zhēng) 南國明珠 一方水共推 320套 ,還剩 200套未售 ,面積為 140平米以上 大約不足 200套 ,以大面積 150平米為主 金都 漢宮 下半年，主流競(jìng)爭(zhēng)來自于漢口中心區(qū)的融科、金色家園和武漢天地，區(qū)域內(nèi)的錦繡長(zhǎng)江，共計(jì)約 800套，且 90平米區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)存在空白點(diǎn)； 本項(xiàng)目 646套組團(tuán)，主要是 90~130平米 漢口盤點(diǎn)： 目前 90平米以上產(chǎn)品剩余約 3200套，其中 110130平米成為競(jìng)爭(zhēng)主流；且推售時(shí)間集中在 10月份以后 廣電江灣新城 2023 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 金色家園 85130㎡為主， ， 5300元 /㎡，目前一期剩余約 200多套 頂繡晶城 約剩 200套 ， 90㎡兩房占 3成， 110~130㎡三房占 4成， 150㎡四房占 2成，其余 1成。均價(jià) 6750，二期二批即將認(rèn)籌 77110平米，后續(xù)約有 200套 融僑錦城 酒店式公寓， 43— 87平米， 均價(jià) 5300元 /㎡ 三鑫國際新城 剩余約 700套，兩房、三房、四房比例約 3： 4： 3，后期 130平米產(chǎn)品預(yù)記下半年 10月份推出 永清城 103194㎡，二期 360套，基本售罄 江岸區(qū) 橋口、古田片區(qū) 江漢區(qū) 金地名郡 占地 2萬方，戶型尚未確定 香港映象 4144㎡一房， 8386平米兩房， 120平米三房，目前剩余約 500套 航天花園 92平米三房， 120150平米三房。四房，共計(jì)約 200套，目前剩余約 100套，均價(jià) 7200元 /平米 同鑫花園二期 70140平米，共計(jì)約 1537套套，目前剩余約 1000套，均價(jià) 6900元 /平米 武漢天地 100170平米，目前剩余約 150套，整體產(chǎn)品以三房 140~160㎡和四房 190㎡左右為主，分別占近 4成，兩房和五房為輔，分別占 1成左右。均價(jià) 12023元 /平米，后續(xù)加推 三陽金城 共分 3期開發(fā)，共計(jì)約 730套， 92160平米，剩余約 550套，兩房 3成，三房 5成，四房 2成。后續(xù)加推，時(shí)間待定 航天雙城 目前 3990平米小戶型剩余約 80套，下半年可能加推 170套小戶型，明年 3月份推 140160平米產(chǎn)品， 700套 東立國際 王家墩泛海項(xiàng)目 總建筑面積 46萬方，包括寫字樓，購物中心，公寓和住宅，其中住宅總建筑面積約 22萬方， 9棟 32層， 1476套，預(yù)計(jì)下半年 一房?jī)煞咳浚灿?jì) 2118套，目前剩余約 100多套， 120㎡三房占 4成，兩房占 3成，四房占 2成其余占 1成。價(jià)格 5600元 /平米 銀泰 占地 ，容積率不超過 萬科 〃 才茂街 福星 〃 國際城 興華嘉天下 高層， 7棟，二房 94㎡，三房 130㎡，共計(jì)約 990套 愛家國際 二房 96~1三房 118~136，共計(jì)約 224套 都市經(jīng)典卓錦園 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 復(fù)地東湖國際 華潤(rùn)民主路項(xiàng)目 金地國際花園 歐琳灣 融僑華府 住宅約 12萬方，受 90/70限制，主力 88㎡二房送面積至 130㎡三房，約 1300套 目前在售僅剩余 148㎡三房 72棟尚未推出，主力 90~140，約 380套 目前二期剩余約 4棟尚未推出，約 400套 目前 1尚未推出， 94~104㎡ ,約 182套，預(yù)計(jì) 7月份推出 約 2萬方， 90㎡為主，預(yù)計(jì) 12月份推出，約 200套 僅剩余一棟 HR5尚未推出，預(yù)計(jì) 202