國內大盤發(fā)展研究(世聯)-資料下載頁

　　

【正文】 上海 〃 浦江華僑城 深圳 〃 東部華僑城 深圳 〃 西部華僑城 北京 〃 華僑城 成都 〃 華僑城 華僑城模式解析 m 房地產智庫53 東部華僑城是利用規(guī)模和資源優(yōu)勢，定位為生態(tài)體驗、觀光娛樂、休閑度假等多功能一體化的大型綜合生態(tài)旅游度假區(qū) ?區(qū)位： 距深圳市中心僅 20分鐘車程，香港、澳門及珠三角各城市 2小時車程范圍內 。多條高速公路匯集，交通便利 ?資源： 濱海山地，大峽谷，原生態(tài)自然空間 ?規(guī)模： 占地面積 ，總投資50億元 ?容積率 ：小于 ?建筑類型 :別墅 ,溫泉酒店 ,高爾夫 ,華興寺 ,主題樂園 ,商業(yè)街 ?開發(fā)理念： 貫穿自然、生態(tài)、科普、體驗等先進開發(fā)理念；集生態(tài)旅游、戶外運動、酒店、溫泉、演藝、美食、購物等多功能于一體；“讓都市人回歸自然” ② ① ③ ④ ⑤ 大俠谷 云海谷 茶溪谷 ⑥ ⑦ ⑨ 藍色 :2023年出售 黑色 :2023年出售 黑色 :未出售 華僑城模式解析 m 房地產智庫54 深圳東部華僑城的前 5年開發(fā)主題園，在景區(qū)基本成型的時候開發(fā)可售物業(yè)，實現了地產與旅游主題園的聯動開發(fā) 階段 Ⅰ 2023－ 06年基建整治期 Ⅱ 2023營業(yè)項目 區(qū)域啟動期 Ⅲ 2023營業(yè)項目 培育發(fā)展期 Ⅳ 2023營業(yè)項目 快速發(fā)展期 Ⅳ 2023營業(yè)項目 深化發(fā)展期 旅游 景觀恢復和基 建期 茶溪谷 ： 三洲茶園、 濕地公園 大俠谷 ：瀑布、風車 天禪 ：觀音蓮座 小鎮(zhèn) ：茵特垃根小鎮(zhèn) 云海谷 ： 18洞 公眾球場 大俠谷 ：云中部落 天禪 ：華興寺 小鎮(zhèn) ：茶翁古鎮(zhèn) 大俠谷 ：海洋之心 探索之旅 黎明樂園 大俠谷天街 小鎮(zhèn) ：海菲德小鎮(zhèn) 深化、舉辦各種文化節(jié)慶 住宅 － － 天麓 7區(qū) 天麓 9區(qū) 天麓 8區(qū) 酒 店 5星級茵特拉根酒店 森林礦泉及活力礦泉 SPA 大俠谷瀑布酒店 房車主題酒店 華興寺檀越酒店 分項 20232023年 2023 年 2023 年 2023年 2023 年 基礎設施建設 旅游開發(fā) 地產開發(fā) 景區(qū)開放 地產銷售 旅游開發(fā)不斷深化 數據來源：世聯數據平臺、世聯顧問平臺 華僑城模式解析 m 房地產智庫55 東部華僑城的總投資 50億元，其中非住宅物業(yè)總投資 34億，占到總投資的 70％ 成本構成 規(guī)模 功能定位 開發(fā)期 非住宅 物業(yè) 景區(qū)恢復 —— 主要恢復片區(qū)綠化景觀等 20232023年 茶溪谷 2平方公里 三洲茶園 /濕地公園 2023年 大峽谷 瀑布 /風車 /云中部落 /天街 /探險之旅 20232023年 云海谷 包括 18洞公眾球場，練習場等 2023年 茵特拉根小鎮(zhèn) 11萬平方米 五星級酒店 2023年 茶翁古鎮(zhèn) 1萬平方米 —— 2023年 天禪 12023平米 華興寺 /酒店 2023－ 2023年 礦泉 SPA 室內 SPA中心 /露天山泉 /山地小木屋 2023年 酒店 1000間客房 瀑布 /房車 /檀越主題酒店 2023年 合計 —— 非住宅物業(yè)總投資 34億 土地成本 111萬平方米 —— 2023年 住宅 20萬平米 獨棟 /雙拼 /聯排 20232023年 數據來源：世聯數據平臺、世聯顧問平臺、東部華僑城訪談 華僑城模式解析 m 房地產智庫56 東部華僑城從 2023年到 2023年間陸續(xù)開放了絕大多數配套項目，配套部分收入 4年增長了 6倍 ,預計未來 10年還將保持 5%的增長率 開放時間 2023 2023 2023 2023 … … 主題園 休閑 設施 酒店 三大主題園區(qū)（三街 .三鎮(zhèn) .三部落） 溫泉項目＋高爾夫項目＋輔助交通設施 七大主題酒店群（豪華酒店＋經濟型酒店） 營運收入 (億 ) 6 27 35 45 濕地公園 三洲公園 觀音蓮座 云中部落 華興寺 茶翁古鎮(zhèn) 海洋之心 ,探索之旅 黎明樂園 , 大峽谷天街 各類文化節(jié)慶 蘭花園 室外礦泉 SPA 18洞公眾高爾夫 66洞高爾夫練習場 會員高爾夫球場 室內溫泉 SPA 茶溪谷新入口 新游覽交通設施 茵特拉根酒店 太陽能火車酒店 瀑布酒店西樓 咕咕鐘酒店 瀑布酒店 房車酒店 檀越酒店 數據來源：世聯平臺，專業(yè)人員訪談 華僑城模式解析 m 房地產智庫57 配套投入對物業(yè)價格的影響4 . 52 . 5341287024681012142 0 0 7 年1 月 2 0 0 8 年1 月 2 0 0 9 年1 月 2 0 1 0 年1 月銷售單價（萬元）萬科東海岸四期 天麓深圳東部華僑城的前 5年開發(fā)主題園，在景區(qū)基本成型的時候開發(fā)住宅物業(yè)，實現了地產與旅游主題園的聯動開發(fā) 華僑城模式解析 主題園 ：濕地公園，瀑布，風車，茵特拉根小鎮(zhèn) 休閑 ：室外礦泉 SPA，高爾夫練習場 酒店 ：茵特拉根主題酒店 主題園 ：云中部落，華興寺，茶翁古鎮(zhèn) 休閑 ：會員高爾夫球場，室內溫泉 SPA 主題園 ： 海洋之心 探索之旅 黎明樂園大俠谷天街 ，海菲德小鎮(zhèn) 酒店 ：瀑布酒店，房車酒店，檀越酒店 各類文化節(jié)慶 區(qū)域啟動區(qū) ?核心項目開發(fā)樹立區(qū)域形象 ?5星主題酒店和 36洞山地高爾夫立形象，培育資源價值 培育研發(fā)區(qū) ?完善組團開發(fā)，強化文化項目開發(fā)，細分客戶 ?依托山海價值開發(fā)高端地產開發(fā)回現，平衡前期投入 快速發(fā)展區(qū) ?強化節(jié)慶旅游項目，留客旺夜，提升旅游收入和區(qū)域價值 ?依托山湖景及區(qū)域價值開發(fā)高端地產，實現地產和旅游雙盈利 截至 2023年 3月底，共售出 m 房地產智庫58 東部華僑城由于投資周期長，后期開發(fā)的產品溢價能力強，出現投資回報率相當高，但在投資開發(fā)期的回現能力較差 華僑城模式解析 數據來源：世聯數據平臺、世聯顧問平臺、東部華僑城訪談 1 3 . 26 . 86 . 86 . 81 0 . 34 3 . 91 0 . 31 7 . 12 3 . 93 0 . 72 . 4 26 . 4 73 0 . 7 9 1 0 0 5 00501001502023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年所得稅后現金流 累計稅后現金流 累計稅前現金流（不考慮清算）現金流 (億 ) 時間 稅前 IRR=25% 稅后 IRR=18% 利潤率＝ 37％ 時間 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 收入 － － － － 住宅成本 － － － － － 主題園、酒店成本 － － － － 土地成本 － － － － － － － － 增值稅 － － － － － 所得稅 － － － － － 所得稅后現金流 － － － － － 累計稅后現金流 － － － － － － － － 東部華僑城稅后現金流模擬圖（單位：億元） 投資回收期＝ m 房地產智庫利潤主要來源于項目開發(fā)后期產生的銷售收入，以及未來的營運收入，在融資條件下，后置的利潤導致了項目較低的復合增長率 時間 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 收入 － － － － 住宅成本 － － － － － 主題園、酒店成本 － － － － 土地成本 － － － － 增值稅 － － － － － 應稅收入 － － － － － 所得稅 － － － － － 稅后利潤 累計稅后利潤 5 . 54 2 . 5 26 7 . 21 2 . 4 90 0 0 006 . 71 9 . 1 92 4 . 6 80204060802023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年稅后利潤 累計稅后利潤復合增長率＝ 50％（ 20倍 P/E） 返利系數＝ 東部華僑城稅后利潤模擬圖（單位：億元） 利潤 (億 ) 時間 華僑城模式解析 m 房地產智庫60 華僑城集團在深圳成功開發(fā)西部華僑城后，在全國迅速鋪開以主題園＋地產為盈利模式的項目，大幅度提升住宅物業(yè)開發(fā)比例 住宅建筑面積： 80萬方 商業(yè)中心： 23萬方 辦公區(qū)： 27萬方 非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝ 1： 上海華僑城 項目建設用地約為 3167畝 其中旅游發(fā)展用地約 居住開發(fā)用地約 住宅用地：旅游開發(fā)用地＝ 1： 1 武漢華僑城 項目總建面： 83萬方 住宅物業(yè)： 50萬方 非住宅物業(yè)： 30萬方 非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝ 1： 北京華僑城 華僑城模式解析 m 房地產智庫61 華僑城模式解析 華僑城以旅游＋地產的模式，通過區(qū)域運營，成片綜合開發(fā)，以大型配套實現地產項目的高溢價 ?華僑城大盤系盈利模式 ?“超前規(guī)劃、成片綜合開發(fā)”成為華僑城最大的特色和核心競爭力，也是低價拿地和贏得政府支持的關鍵 ?以旅游的名義拿地和持續(xù)盈利，以地產開發(fā)快速回籠資金和補貼旅游，保障資金、獲取利潤 ?憑借強大的資本優(yōu)勢和創(chuàng)造性實踐創(chuàng)下多個“中國第一”，保持行業(yè)領先地位，實現產品更新 ?現金流和財務表現 ?項目從開發(fā)再到住宅物業(yè)的一期銷售經歷了 5年時間，但由于后期配套對物業(yè)價格拉動比較大，內部收益率為 18％ . ?項目后期住宅部分銷售單價最高高達 19萬 /平米，均價高達 8萬，導致投資回報率高達 159％，接近證券分析師計算的銷售利潤率 ?類似項目 ?芙蓉古城、中坤旅游地產模式 m 房地產智庫?北京星河灣 ?深圳華潤綜合體 ?廣州碧桂園鳳凰城 ?深圳東部華僑城 ?中體奧林匹克 ?北京萬達廣場 ?深圳萬科城 ?世紀金源世紀城 ?魯能三亞灣新城 m 房地產智庫63 奧林匹克花園大盤系 ?上海奧林匹克花園 ?北京奧林匹克花園 ?長沙奧林匹克花園 ?松原奧林匹克花園 ?桂林奧林匹克花園 ?太原奧林匹克花園 ?…… 上海 〃 奧林 匹克花園 因此，我們將重點分析： 漢正街 ?作為控股型項目 ,公司直接參與開發(fā) ?數據較易獲得 ?在一線城市 ,較高的全國知名度 城市 〃 項目名稱 城市 〃 項目名稱 城市 〃 項目名稱 城市 〃 項目名稱 順德 〃 碧桂園 五邑 〃 碧桂園 長沙 〃 威尼斯 鶴山 〃 碧桂園 武漢 〃 碧桂園 廣州 〃 鳳凰 城 深圳 〃 東部華僑城 深圳 〃 西部華僑城 北京 〃 華僑城 成都 〃 華僑城 中體奧林匹克花園模式解析 上海 〃 奧林匹克花園 北京 〃 奧林匹克花園 長沙 〃 奧林匹克花園松原 〃 奧林匹克花園 桂林 〃 奧林匹克花園 太原 〃 奧林匹克花園 中體奧林匹克花園集團以推廣奧林匹克品牌文化，發(fā)展全民健身事業(yè)為依托，形成體育產業(yè)與房地產也相結合的開發(fā)模式 m 房地產智庫奧林匹克花園品牌系列不是以絕對控股為主，而是以合作方式發(fā)展，具體的品