公司戰略規劃項目國資公司戰略規劃報告(討論稿)l-資料下載頁

　　

【正文】 ? 通過物業服務業務的開展，為客戶提供優質服務，可以起到提高房產價格、塑造優質品牌的效果，為其他業務帶來協同效應 有利因素 ? 物業服務的平均利潤水平比較低，尤其在二線城市或欠發達地區大部分企業無法實現盈利 不利因素 ? 綜合考慮利潤水平 、 資金投入 、 經營風險 、 協同效應等因素 ， 物業服務業務作為國資公司的協同業務 ? 逐步提高物業服務水平 ? 培養專業化經營能力 物業服務作為房地產板塊協同業務 ?版權所有，不得翻印 * 第 58頁 沈北新區國有資產經營公司戰略發展規劃咨詢項目 同時通過對業務吸引力與國資公司能力及資源的匹配分析，確定國資公司房地產業務的價值鏈定位 ? 仍然以土地一級開發為核心，作為短期內的主要收入來源和長期戰略布局的基礎。加快土地一級開發的開發速度，同時做實各項基礎設施建設，提高土地價值 ? 大力發展房產開發業務，迅速擴張業務規模，實現滾動開發，打造核心競爭力 ? 適當持有出租和經營性物業 ? 考慮到物業管理服務對房產開發和物業持有業務的支持作用，可以適當發展物業管理服務業務，主要為自身的房產開發和物業持有業務服務 房地產業務價值鏈定位 戰略業務 一級 開發 業務競爭力 市場吸引力 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 房產 開發 物業 服務 物業 持有 核心業務 輔助業務 培育業務 ?版權所有，不得翻印 * 第 59頁 沈北新區國有資產經營公司戰略發展規劃咨詢項目 二、產品選擇：從產品看，住宅產品需求大、資金回收快、風險小，商業、寫字樓、酒店等要求策劃、營銷、物業管理等能力較高，資金回收也較慢 住宅 商業 產品特點 對資源與能力要求的差異 ?住宅在房地產投資占 80%左右，在各類產品中規模最大 ?產品定位最明確，風險最低 ?與其他產品相比，中高檔住宅市場規模大，標準化程度高 ?較強的進度控制能力，住宅專業營銷能力 ?較強的產品復制能力 ?較強的招商能力，營銷能力（特別是市場定位能力－業態的定位、目標市場的定位、主題特色的定位、經營品項的定位） ?占總投資 3%左右，單體投資較大，設計，施工，物業管理難度較高 ?寫字樓經營模式簡單，風險較低 ?資金實力雄厚，一般為長期持有，物業管理能力突出 ?甲級寫字樓對物業管理、服務的能力要求較高 寫字樓 ? 單體投資較大，星級酒店 20%為合資與外資管理，客戶定位，設計，施工難度較大 ? 經濟型酒店投資較小 ?資金實力雄厚，一般為長期持有，高檔酒店多選擇與國際酒店品牌合作進行委托經營 ?經濟型酒店要求標準化經營和有效降低成本 酒店 ?占房地產總體投資 7%左右，主流做法是統一招商管理，統一營銷，統一服務跟蹤，統一物業管理 財務特點 ?資金占用周期短，一般一到兩年，回流較快 ?中高檔住宅通過營銷策劃、規劃設計等環節產生的價值增值較高，其盈利能力顯著高于低價位住宅 ?投資較大，占用時間較長，長期持有回報率較高，一般 8－ 10年回收 ?風險較高 ?資金占用較大，較長，資金回流較慢，長期持有會帶來穩定的回報 ?甲級寫字樓的收益高于乙級寫字樓，優質甲級寫字樓長期投資收益較高 ?占用資金大，四星級酒店以上回收資金慢， 1015年，利潤較高；經濟型酒店回收資金較快， 5年左右，利潤也較為可觀 ?版權所有，不得翻印 * 第 60頁 沈北新區國有資產經營公司戰略發展規劃咨詢項目 通過綜合比較分析，正略鈞策建議國資公司房地產業務以中高檔住宅為核心產品、高檔寫字樓和回遷房為重點產品、待時機成熟后擇機進入商業地產、高星級酒店和經濟型酒店市場 房地產板塊產品比較及選擇建議 高檔寫字樓 低檔寫字樓 商業地產 高級星級酒店 經濟型酒店 中高檔住宅 回遷房 投資回報率 市場規模 經營管理難度 風險 與現有資源能力的匹配 選擇建議 重點開發 不建議開展 擇機開展 擇機開展 擇機開展 重點開發 保障供應 ?版權所有，不得翻印 * 第 61頁 沈北新區國有資產經營公司戰略發展規劃咨詢項目 三、區域選擇：國資公司應該確定選擇區域發展的原則以及區域發展的路線，正略鈞策建議按照如下分析框架來展開分析 戰略原則 競爭狀態 能力原則 ?國資公司的能力是否允許？ ? 如何與園區板塊、公共事業板塊和金融板塊發展戰略相結合？ ? 未來的跨區域發展模式是否允許？ 市場環境 企業的可行性 區域發展 ?該市場競爭是否十分激烈？ ?該區域是否具有開發的市場潛力？ ?版權所有，不得翻印 * 第 62頁 沈北新區國有資產經營公司戰略發展規劃咨詢項目 正略鈞策建議國資公司房地產業務以蒲河新城為核心區域開展，兼顧新城子現代農業區，擇機進入七星旅游經濟區，未來 510年后嘗試向區外市場擴張 蒲河新城 新城子現代農業區 七星旅游經濟區 沈北新區外部市場 戰略 原則 該區域發展速度快、市場空間大、對各類產品均有需求，符合國資公司發展戰略 國資公司必須保證該區域的回遷住房供應 該地區產品需求類型不屬于國資公司重點發展類型 不屬于近期國資公司戰略規劃之中的區域 能力 原則 國資公司可以憑借土地一級開發獲取低價土地，政府資源優勢明顯，開發經驗不足 回遷住房建設積累一定經驗，有政府資源優勢 國資公司沒有旅游地產開發經驗，政府資源是優勢 國資公司的能力還不足以在區外與大型房地產公司展開競爭 競爭 狀態 該地區競爭激烈，多家國內大型地產商已經進入 競爭不激烈，目前仍無有規模的地產商介入 競爭不激烈，目前仍無有規模的地產商介入 競爭激烈，大型的全國性企業和優秀的地方性企業瓜分市場 城市 發展 新區未來發展的重點，商貿區、住宅區、大學城等已基本規劃成型，發展空間巨大 新區規劃主要為農業高新區和新農村建設、短期內市場潛力不大，盈利空間較小 主要為旅游經濟區，旅游資源仍未充分開發，未來發展趨勢不明朗，進入風險大 全國房地產行業發展空間仍然巨大，前景看好 結論 作為國資公司近 5年來發展的核心區域 國資公司近期的兼顧區域，要確保回遷房供應量，依據當地發展情況合理開發 根據旅游資源開發情況，擇機進入 510年后嘗試性進行區域擴張 ?版權所有，不得翻印 * 第 63頁 沈北新區國有資產經營公司戰略發展規劃咨詢項目 根據以上的綜合分析，正略鈞策建議房地產業務采用如下的商業模式 產品 價值鏈 區域 ? 蒲河新城是國資公司房地產業務開展的核心區域，未來 5年內開發建設和運營要以蒲河新城為重點 ? 新城子現代農業區為兼顧區域，要保證該區域內回遷住房的供應量，同時隨著新區發展逐漸北擴，可逐漸增加該區域內的開發項目 ? 七星旅游經濟區為擇機進入區域，隨著當地的旅游資源開發情況和市場發展決定是否進入 ? 沈北新區全局都是國資公司土地一級開發的重點區域 ? 外部市場要在國資公司具備一定的資源和能力后再進行擴張 ? 中高檔住宅地產為國資公司的核心產品 ? 回遷房涉及國資公司新區建設職能，作為重點產品，需要保證供應量 ? 高檔寫字樓因風險低、回報高作為國資公司的重點產品 ? 商業地產、高星級酒店和經濟型酒店需要一定的市場條件和較高的開發運營能力，作為擇機開展產品 ?土地一級開發作為房地產板塊的戰略基礎和主要收入來源，作為價值鏈環節上的核心業務 ?房產開發作為核心業務開展，需快速擴大規模，提高開發速度 ?物業持有因其高投資高回報作為國資公司的培育業務 ?物業服務投入低收益低，出于與其它業務的配合，作為輔助業務 配合國資公司 整體發展戰略的城市地產開發商 ?版權所有，不得翻印 * 第 64頁 沈北新區國有資產經營公司戰略發展規劃咨詢項目 ? 選擇以 城市圈 全程開發模式來獲取盈利 ? 在一個開發個案中建立公司的短線、中線和長線盈利模式 與其他企業合作，共同投資商業文娛物業，獲取長期租賃協議 以長期租賃協議、其他資產及商業計劃獲取銀行貸款 新區城市化建設 ? 獲取新區核心商業區周邊土地 ? 獲取新區其他優勢土地資源 ? 商場等招租 ? 城市管理服務 短線：部分土地出售獲利 長線：租金收益、股權收益 中線：房產出售獲利 部分土地修建住宅以及其他物業 房地產板塊盈利模式：城市開發全程盈利模式 人氣上升、地價升值，租金逐年上調 ?版權所有，不得翻印 * 第 65頁 沈北新區國有資產經營公司戰略發展規劃咨詢項目 房地產板塊核心戰略舉措： 房地產板塊 核心戰略舉措 1 2 3 做實土地一級開發，實施“一提二保一爭” 形成房地產綜合開發運營商的整合能力，全面提高“城市規劃能力、融資能力、開發運營能力” 做大房產開發，實施“求規模、要利潤、留物業”策略 ?版權所有，不得翻印 * 第 66頁 沈北新區國有資產經營公司戰略發展規劃咨詢項目 一、做實土地一級開發，實施“一提二保一爭” ?盡快完成土地一級開發，為新區發展發展提供基礎 ?一提： 提高土地一級開發的效率，加快新區開發建設進度； ?二保： （ 1）確保高標準、高質量的完成交通、信息、能源等基礎設施建設；（ 2）確保土地一級開發業務實現盈利，不虧損； ?一爭： “全力做好存量，極力爭取增量”，為國資公司的進一步發展爭取更多資源； ?整合土地資源，推動新區發展； ?獲取現金收益，提升土地價值，增加土地儲備； 政府要求 業務定位 業務策略 ?版權所有，不得翻印 * 第 67頁 沈北新區國有資產經營公司戰略發展規劃咨詢項目 土地一級開發是獲取大量成片土地的根本方式，國資公司必須做實土地一級開發才能實現“以地養地、滾動開發”的盈利模式，撬動多方資源共同開發，實現房地產板塊的價值升值和利潤最大化 沈北新區建設步伐 國資公司盈利模式 ? 以地養地、帳面盈利 ? 以地養地 ? 房產開發收益 ? 以地養地 ? 房產開發收益 ? 土地入股、股權收益 ? 物業租金、地價升值 ? 其他盈利方式 ? 新區總體規劃詳細的分片開發規劃 ? 地塊招商 ? 綜合環境治理與建設 ? 房產開發 ? 地塊招商 ? 生活區建設，配套的生活設施建設 ?版權所有，不得翻印 * 第 68頁 沈北新區國有資產經營公司戰略發展規劃咨詢項目 土地一級開發資金需求量大，周轉時間長，國資公司需要積極拓展融資方式，通過土地儲備基金、吸收直接投資、項目抵押貸款等方式，突破資金瓶頸，滿足新區開發的資金要求 ?財政資金 ?銀行信貸 ?企業自有資金 ?企業債券 ?其他 ? 吸收直接投資 ? 項目抵押貸款 ? 發行股票 ? 發行債券 ? 土地儲備基金 ? 財政資金 ? 政策性銀行信貸 ? 商業銀行信貸 ? 企業自有資金 ? 其他 ? 土地儲備基金 ? 財政資金 ? 銀行信貸 ? 企業債券 ? 企業自有資金 ? 其他 目前融資方式 增加土地儲備基金 融資方式多元化 我國目前相關的法律法規和金融政策不完善，缺乏一致的協調性，操作困難，影響了融資渠道的擴展。 ?版權所有，不得翻印 * 第 69頁 沈北新區國有資產經營公司戰略發展規劃咨詢項目 二、做大房產開發，實施“求規模、要利潤、留物業”策略 開發策略 ?留物業 ?求規模 ?要利潤 ? 擴大房產開發在各項業務中的比重 ? 采用大盤開發的模式，做大房產開發項目規模 ? 引入社會化資源，豐富開發模式 ? 加強市場定位與營銷策劃，開發符合客戶需求的產品，提高毛利率 ? 合理規劃開發節奏，適時開發辦公樓、商務配套（公寓、酒店等）等高毛利項目 ? 加強成本控制，提升利潤 ? 精確測算，運作操盤，逐步提高物業持有規模 ? 合理規劃，租售并舉，持有高增值的物業類型 ?版權所有，不得翻印 * 第 70頁 沈北新區國有資產經營公司戰略發展規劃咨詢項目 求規模：正略鈞策建議國資公司采取大盤開發的模式，有利于發揮國資公司的資源優勢，彌補自身能力的不足 資源要求 大盤開發的主要特點 能力要求 資金實力高 政府資源高 地塊要求高 品