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上海市房地產(chǎn)銀東大廈項目改造可行性研究報告-資料下載頁

2026-05-28 21:33本頁面

【導(dǎo)讀】金橋出口加工區(qū)位于上海浦東的中心位置，其西側(cè)4公里處為黃浦江，東北方12公里為長江，西連陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北靠外高橋保稅區(qū)，南接張。規(guī)劃面積20平方公里，距虹橋國際機場25公里、浦東國際機場30公里、外高橋港區(qū)9公里。高起點的科學(xué)規(guī)劃和高強度的開發(fā)是金橋出口加工區(qū)走向成功的基礎(chǔ)。金橋開發(fā)區(qū)注重戰(zhàn)略先行，規(guī)劃超前。在開發(fā)建設(shè)之初就制定了《論金橋出口加工區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略》，此后又制定了形態(tài)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社會發(fā)。展規(guī)劃，使金橋區(qū)的規(guī)劃開發(fā)具有科學(xué)性、系統(tǒng)性和規(guī)范性。物業(yè)特征：30層甲級辦公樓，總建筑面積52,326平方米；地下2層為車庫；1-3層群樓已出售,現(xiàn)為中國銀行金橋支行；設(shè)備狀況：配有6臺美國OTIS電梯；光纜進線和綜合布線，保證里通信的超大容量；配有消防監(jiān)控系統(tǒng)及自動噴淋裝置，樓宇自動化系統(tǒng)。物業(yè)現(xiàn)狀：1998年4月底竣工投入使用至今；出租率75%，租客以金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)的高科技企業(yè)為主，如貝爾電子科技研發(fā)中心。銀東大廈作為寫字樓

　　

【正文】與成熟商辦區(qū)域相比有明顯的局限性。周邊酒店式公寓的低入住率表明區(qū)域內(nèi)酒店式服務(wù)公寓的供給量過大，而近期 12萬平方米的新供給量勢必會給市場帶來一波劇烈的沖擊，極有可能導(dǎo)致該地區(qū)酒店式服務(wù)公寓的供求關(guān)系進一步惡化，勢必從一定程度上影響該區(qū)域酒店式服務(wù)公寓的租賃行情。、高新科技的項目投資，但是否適合房地產(chǎn)、尤其是商業(yè)房地產(chǎn)（工業(yè)廠房除外）的投資還是一個未知數(shù)，所以對于投資客源的吸引力有限。而其客源主要是開發(fā)區(qū)內(nèi)的投資企業(yè)，因而客源需求配置不及中心區(qū)域成熟的商辦區(qū)域；，則首先將面臨一個成本再投入的問題。初步估算，改造需再投入 3000元 /平方米建筑面積的成本（帶電器），周邊辦公物業(yè)的出售價格范圍在 900011000元 /M2，酒店式物業(yè)價格約在 800013000元 /M2，可見 3000多元 /平方米的成本再投入并一定不能帶來更多的收益。其次，改造也同時面臨改造周期、銷售周期、項目的社會形象改變等問題；將上面 3個問題總結(jié)一下，可以得出以下幾點： ① 酒店式物業(yè)供給量過大，競爭激烈； ② 客源的局限性很明顯 ③ 若改建，再投入的成本并不能帶來更多的收益，而且同時也要面臨改造所帶來的時間、人力、物力、物業(yè)形象改變等諸多問題。 2．項目定位綜上所述，基于以下三條主要理由： ① 目前該區(qū)域內(nèi)寫字樓市場狀況明顯優(yōu)于酒店式服務(wù)公寓市場，而銀東大廈作為該區(qū)域內(nèi)品質(zhì)和租賃情況最好的寫字樓，沒有必要改建。 ② 酒店式服務(wù)公寓的供給量過大，競爭激烈。 ③ 改造面臨諸多問題，得不償失。我們認為現(xiàn)階段銀東大廈不適合改建成為酒店式服務(wù)公寓，改建的可操作性不大，我們建議銀東大廈仍以寫字樓出售，價格維持在均價 10000元 /M2左右。謝謝寶名國際集團 2020年 1月

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上海市房地產(chǎn)銀東大廈項目改造可行性研究報告(編輯修改稿)

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