上海寶林房產淞濱路項目的評價及比選地產價格-資料下載頁

【導讀】寶山地處上海北大門，是上海“鋼”、“港”基地及農副產品生產基地。山，形成了具有寶山特征的產業和帶動了一些新興行業的發展。寶山又提出了“一業特強、多業并存”的產業發展思路，一業即冶金延伸業；多業即交通運輸倉儲業、生活游覽服務業、房地產業和特色農業。近年寶山區的經濟保持高速增長，到2002年全區GDP已達到，年的%提高到9%。工業一直是寶山經濟的支柱，但近期第三產業發展速度。尤為顯著，對區域經濟的貢獻率已由2001年的25%提高到2002年的32%。入的增長速度遠高于上海全市。未來寶山城區居民人均收入水平有望超過上海。寶山區加快綠地的建設推進不但進一步提高。暢達、快捷的交通降低了居民和企業的出行、發展成本，寶山區樓市升。藻浜沿線橋梁全部取消收費。系列措施的出臺為寶山區樓市的繁榮和發展創造了良好的外部環境。來分析寶山商品房市場情況。說明寶山的供應與需求在完全同步的快速增長，寶山商品。2002年，上海房地產市場空前高速發展，供應和需求均急劇上升。

　　

【正文】 作為樣本。 表 36 小高層價格擬合系數表 比較內容 權 重 吳淞新城（二期） 住友寶蓮（三期） 明月花園（四期） 擬合 程度 比較 系數 擬合 程度 比較 系數 擬合 程度 比較 系數 小區規模 10% 區域位臵 20% 外部環境 10% 社區景觀 15% 立面設計 15% 1 房型設計 15% 1 配套設施 10% 1 主題提煉 5% 1 合 計 100% / / / 數據來源：上海中原市場研究部 將各比較對象的市場價格經比較系數修正后得出此項目住宅的參考定價： 以項目 A（吳淞新城）為參考： 4000247。 = 3604 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產淞濱路項目的評價及比選 23 以項目 B（住友寶蓮）為參考： 4700247。 = 3933 以項目 C（明月花園）為參考： 4100247。 = 3823 本案價格推算： 本案價格 =以項目 A為參考的定價 A權重 +…… +以項目 C為參考的定價 C權重 =3604 +3933 +3823 =3783 元 /平方米 注：權重 =1減去各比較對象的比較系數減 1 的絕對值 /1減去各比較對象的比較系數減 1 的絕對值之和 據以上數據分析，本項目銷售價格水平應該在 3783元 /平方米左右，這是一個通過市場比較得出的數據。 由于本項目開發時期將在未來兩年，故在本案銷售過程中，上述價格預計會隨市場變化有一定波動，從價格趨勢看是在上漲，且漲幅較大。中原考慮各種因素，保守地把漲幅定為 3%。 中原建議 92 號地塊小高層銷售均價為 3896 元 /平方米 。 （ 3） 多層定價 我們以小高層的定價為基礎 ，用差價進行調整，得出 91 號地塊多層的售價。然后，以地塊周邊存量房的價格為基礎，進行相應調整，得出另一個參考價格，進行比較后確定多層的最終價格。 ? 以小高層的定價為基礎 根據上海周邊區域住宅市場小高層和多層的價格差異，以及小高層與高層的成本（建安成本和土地成本）差異，中原確定小高層和多層差價為 200元 /M2，即多層的銷售價格為 3690 元 /M2。 ? 以地塊周邊存量房的價格為基礎 我們走訪了地塊周邊的房屋中介機構，選擇了 7個較有代表性的南向產權房作為交易樣本，其具體情況如下表所示： 表 37 代表性存量房交易樣本 序號 物業地址 建筑形態 建筑年代 房形 面積 樓層 總價 均價 裝修 A 淞濱路 77 弄 多層 1990 2/1 5 簡裝 B 淞濱路 100 弄 多層 2000 2/1 6 31 全裝 C 淞濱路 756 弄 多層 1997 3/1 96 6 全裝 D 淞濱路 756 弄 多層 1997 2/1 6 31 全裝 E 松濱支路，二紡新工房 多層 2000 2/2 113 5 36 毛坯 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產淞濱路項目的評價及比選 24 F 淞濱路 803 弄 多層 1996 3/1 3 毛坯 G 淞濱路 810 弄 多層 1991 2/1 65 2 23 毛坯 根據前面的市場比較法的定價思想，采用不同的調整項目，對價格進行調整，從另一角度確定多層的售價。具體調整方法見下表。 表 38 多層價格擬合系數表 比較內容 地段 環境 建筑年代 樓層 裝修 合計 權重 25% 20% 20% 20% 15% 100% 淞濱路 77弄（ A) 擬合程度 比較系數 淞濱路 100弄（ B） 擬合程度 1 比較系數 淞濱路 756弄（ C） 擬合程度 比較系數 淞濱路 756弄（ D） 擬合程度 比較系數 二紡新工房 （ E） 擬合程度 1 1 1 1 比較系數 淞濱路 803弄（ F） 擬合程度 1 比較系數 淞濱路 810弄（ G） 擬合程度 1 比較系數 數據來源：上海中原市場研究部 將各比較對象的市場價格經系數修正后得出此項目多層住宅的參考定價： 以樣本 A為參考： 3534247。 = 3677 以樣本 B為參考： 4318247。 = 4143 以樣本 C 為參考： 3531247。 = 3585 以樣本 D為參考： 3882247。 = 3903 以樣本 E 為參考： 3186247。 = 3198 以樣本 F 為參考： 3444247。 = 3510 以樣本 G 為參考： 3538247。 = 3721 本案價格推算： 本案價格 =以樣本 A為參考的定價 A 權重 +…… +以樣本 G 為參考的定價G 權重 =3677 +4143 +3585 +3903 +3198 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產淞濱路項目的評價及比選 25 +3510 +3721 =3675 元 /平方米 注：權重 =1減去各比較對象的比較系數減 1 的絕對值 /1減去各比較對象的比較系數減 1 的絕對值之和 據以上數據分析，本項目多層銷售價格水平應該在 3675元 /平方米左右，這是一個通過市場比較得出的數據。 綜合考慮以小高層為基礎的定價及以存量房為基礎定價，取平均值可得 92 號地塊多層的銷售價格為 3682 元 /M2。 92 號地塊開發成本估算 表 39 開發成本估算表 序號 項目 類別 成本費用估算 備 注 單位成本（ RMB/M2） 總費用 （萬元） 一 土地費用 1 土地動遷費 6600 ? 無其它土地費用和契稅 小計 6600 二 建安費用 ? 含建設及基本安裝 （ 1） 多層 850 ? 包括外立面涂料、門窗 （ 2） 小高層 1300 ? 1218 層住宅 （ 3） 公建 500 小計 三 前期費用 ? 總投資 5%（約） 1 勘查設計費 / ? 總投資 % 2 建筑設計費 50 ? 含施工圖；按住宅建筑面積計 3 景觀設計費 20 ? 含施工圖；按綠地面積計 4 設計招投標管理費 / ? 總投資 % 5 審圖及設計咨詢費 6 ? 按住宅建筑面積計 6 施工監理費 10 ? 按住宅建筑面積計 7 施工證費 / ? 建安費 % 8 測繪費 1 ? 按住宅建筑面積計；含竣工面積測繪 9 可行性報告編制費 / 10 10 臨水臨電費 / 100 小計 四 配套費用 1 住宅配套費用 ? 用地紅線外 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產淞濱路項目的評價及比選 26 （ 1） 大市政配套費 0 0 ? 含紅線外道路、上水、燃氣、電話等，按住宅建筑面積計 （ 2） 排水配套費 17 ? 按住宅建筑面積計 2 室外附屬工程費用 ? 綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、 CCTV、紅外線報警等 （ 1） 綠化建設費 12 ? 按住宅建筑面積計 （ 2） 供水管道工程費 ? 按住宅建筑面積計 （ 3） 燃氣管道工程費 21 ? 按住宅建筑面積計 （ 4） 電話通訊工程費 20（多層）、 （高層） ? 暗埋式，按住 宅建筑面積計 （ 5） 電力工程費 145 ? 按住宅建筑面積計 （ 6） 配套站房 18 ? 按住宅建筑面積計 （ 7） 道路及附屬設施 20 ? 按住宅建筑面積計 3 人防工程建設費 0 0 ? 按地面總建筑面積計 小計 五 其它費用 1 管理費用 / ? （建安 +前期 +配套） 3% 2 銷售推廣費用 / ? 按銷售收入約 %計 3 不可預見費用 / ? （建安 +前期 +配套） 3% 小計 總計 數據來源：上海中原市場研究部 92 號地塊財務數據估算 ? 銷售收入估算 根據前面通過市場比較和收益還原確定的價格，進行項目銷售收入的估算，結果見下表： 表 310 銷售總收入估算 物業類別 數量 銷售方式 建議銷售單價 銷售收入（萬元） 多層住宅 7848M2 出售 3682 元 /M2 小高層住宅 36869M2 出售 3896 元 /M2 總計 數據來源：上海中原市場研究部 ? 經營稅金及附加 按銷售收入的 %計算經營稅金 及附加為 萬元，其中包括營業稅、城市維護建設稅、教育附加稅、堤防費及義務兵優待金。 92 號地塊財務評價 通過前面的收益及成本估算，可算出 92 號地塊項目的投資利潤率： 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產淞濱路項目的評價及比選 27 投資利潤率 =利潤總額 /總投資 =（ – – ） / = % 92 號地塊的總投資利潤率為 %，即以上面的定價水平， 92 號地塊僅能夠收回成本，基本無利潤可言。 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產淞濱路項目的評價及比選 28 四、地塊綜合評價及結論 在地塊土地價值方面， 91 號地塊在地塊規模、生活服務實施、交通條件等主要方面優于 92 號 地塊。中原認為 91 號地塊的土地價值優于 92 號地塊 。 在財務評價方面，由于 92號地塊產品的估計市場價格略低于 91 號地塊，但其熟地樓板價卻高于 91 號地塊，因此造成 92 號地塊的投資利潤率明顯低于 91號地塊 。 表 41 兩地塊財務評價情況 地塊 熟地樓板價 建造成本 總成本 小高層售價 多層售價 投資利潤率 91 號 1136 2070 3206 3975 3700 % 92 號 1437 2081 3518 3890 3630 % 因此，中原認為 91 號地塊總體優于 92 號地塊。 以上的財務分析是根 據目前的區域狀況和市場狀況得出的。隨著 91 號地塊的開發區域價值會得到一定提升。因此，中原建議等到市場時機相對成熟時再開發 92 號地塊。