上海嘉定同濟欣欣房地產開發項目可行性研究報告-資料下載頁

【導讀】用權的土地，意欲開發寫字樓，本可行性研究報告對該項目進行財務和國民經濟評價。自2002年上海汽車城的建造,同濟新城憑借良好區位條件和歷史、人文、基礎設施等。2020年美國次貸危機致使。金融業客戶減少，寫字樓已經供過于求，預計明后年將延續。該項目有方便的交通、低開。銀行貸款萬元，抵押貸款期限15年，貸款利率%。建成后出租，預計85%出。凈現值為萬元，動態投資回收期為年。通過招標的方式取得嘉定區同濟新城的地塊。本項目符合上海市政府開發嘉定區同濟新城的要求，得到了上海市嘉定區政府的支持。商戶進駐，有利于同濟新城的長遠發展。2020年6月1日上海市規劃管理局規定了本項目的規劃指標。嘉定區位于上海西北部，中心位置在北緯31度23分，東經121度15分。行政區域界線總長。集裝箱碼頭均在25公里左右。也是上海鐵路樞紐的心臟，其綜合自動化程度為國內一流。程公里，其中境內市級航道蘊藻浜長公里。城區工作通過驗收，成為上海市園林城區。

　　

【正文】 項目稅費 營業稅及其附加 % 企業所得稅率 33% 盈余公積金按 10%提取，公益金按 5%提取 盈利能力評價 項目內部收益率為 %， 按 10%的目標收益率測算的財務凈現值為 ，動態投資回收期為 。項目在財務上是可行的。 本項目擬向銀行申請長期貸款（含息） 7474 萬元，項目法人將用銷售回籠資金、經營收入還款，預計貸款償還期 15 為年，項目償債能力良好。 九、不確定性分析 敏感性分析 由以往相同寫字樓的敏感性分析數據可知，全部投資的凈現值和內部收益率受銷售價格、建設成本變化的影響較大（較敏感）；自有資金的凈現值和內部 收益率受銷售價格變化與建設成本變化的影響相對不敏感。而對整個項目而言，即使遇到房地產市場波動較大，樓盤競爭激烈等不利因素，本項目的開發仍然有較高的盈利能力。 項目的盈虧平衡分析 現以出租率為變量，對本項目進行盈虧平衡分析，具體測算數據如下： 盈虧平衡分析 出租率 0 20% 40% 80% 100% FNPV(I=10%) 4000 9076 盈虧平衡點 % 由上述分析，我們可以知道，當出租率為 %時（假定價格不變），項目處于盈虧平衡點，此時剛好能夠收回成本，由出租率和出租收入之間的關系，我們可以知道，當出租單價下降 %時，該項目剛好能收回成本。 風險分析 項目整體潛在風險 1) 金融風險 近期，全球性的金融危機席卷各國。很多企業的經營業績下降，上海地區的企業承租能力下降，使本項目出租難度增大，甚至在今后很長一段時期內出現高空置率的情況。 2) 供求風險 由于金融危機使很多企業退租，所以近期寫字樓市 供過于求的，該項目的推出初期可能會有比較高的空置率。但考慮到 2020 年世博會將在上海舉辦，可能會對寫字樓的出租有一定幫助。 3) 政策風險 由于政府宏觀調控在住宅市場上取得了一定成績，大量資金進入辦公務業市場。目前商務部已經注意到商業房地產的過熱傾向，因此不能排除政府部門對辦公房地產宏觀調控的可能性。 寫字樓潛在風險 1) 周期風險 房地產市場存在周期波動和景氣循環現象，由于近年來寫字樓市場的供應量急劇擴大， 2020年前后已經進入調整期，此時恰逢本項目入市，由于市場環境的變化導致目前的定位和定價出現偏 差。這是本項目面臨的最大風險。 2) 區位多極化風險 未來新建寫字樓，將出現區位多極化特點。隨著城市改造的不斷深入，中心城區土地范圍供應緊張。 ABC 寫字樓地處嘉定，租金相對較低，對那些承租能力較差的企業比較有吸引力。 3) 產品類型多元化風險 本項目仍然是傳統的乙級寫字樓產品。傳統的乙級寫字樓可能依然是多數企業的首選，但是隨著“總部經濟”的崛起，低密度生態型的單體辦公樓可能占領市場制高點，造成本項目目標客戶群的部分流失。 商業潛在風險 我們對未來商業的走勢看好，但是值得注意的是，我們對商業物業的未來價格判斷是基于目前全市的商業發展形勢、區域發展潛力和宏觀環境的利好來總體評定的。但這并不說明，未來市場沒有風險，相反，我們認為基于以下幾點，商業市場有一定風險。 1) 經營風險 商業經營需要極高的市場駕馭能力，任何微小的細節都可能導致項目 失敗。特別是本項目周邊商業氛圍不濃，區位條件較差，對商業經營是個巨大的挑戰。另外，商業部門對宏觀經濟變動、市場變化十分敏感，而高端的定位將導致經營比較困難。經營風險是商業部門的最大風險。 2) 區位風險 基于商業經營的特殊性，本項目的成功依賴于嘉定地區以及同濟大學的興旺繁 榮。而目前同濟新城區域的形象還有待提高，市場環境還需要悉心培育。 風險的多方案規避 一般而言，系統性的風險是不可避免的，個別風險應當通過本項目前期的科學規劃、后期的科學管理來加以規避。我們在前期的產品策劃、價格定位、財務分析中已經充分考慮了風險的因素。 1) 采取靈活的面積分割，以適應不同企業不同面積的需要以及同一個企業不同時期的面積需要。 2) 在服務上做到以人為本，以客戶價值為中心，提高本項目的核心競爭力。特別是對核心客戶、重點客戶加強公共關系管理，提供有針對性的全面服務。 3) 經營方式方面可以創新，采取合作 經營、利潤提成等各種方式，降低經營風險。 4) 融資渠道創新。通過多渠道多方式融資，避免房地產金融市場變化帶來的損失。 5) 立足整個上海市而不是局限于嘉定地區，針對上?？蛻糁贫ㄍ晟频臓I銷方案，高屋建瓴、搶占市場。 十、社會及環境效益分析 社會效益分析 本項目主要為乙級的寫字樓的開發建設。作為由本項目與其周邊寫字樓所組成的寫字樓群體中的一個重要組成部分，其建成將極大的推動寫字樓群的整體升值，提升其在嘉定區的綜合競爭力，將獲得巨大社會效益，其主要表現在： 1) 促進地區商務與文化交流 ：嘉定區文化氣息濃厚，品味高，對商務的發展和興盛有促進作用，同時商務的發展也會促進文化的進一步繁榮。本項目致力于從優質產品層面向文化內涵層面的上升，在以文化提升項目魅力的同時，實現商圈范圍內商務與文化的進一步交流。 2) 利于中小企業運行及項目的開發運營 ：該項目寫字樓價格較為低廉實惠，出租對象主要設定為中小企業，對緩解有些中小企業因資金短缺所造成運行困難的情況具有普遍積極意義，同時反過來也可以有助于項目的開發運營，實現雙贏。 3) 增強寫字樓群的整體競爭力，提升周邊地價 ：該項目運營的成功將有利于周 邊寫字樓群的整體規劃和發展，有助于從整體上提升寫字樓群的競爭力，同時可以提升周邊地區地價水平，使周邊物業保持增值，帶動周邊房地產市的繁榮。 4) 促進周邊同濟公園的發展 ：本項目的建成預示著周邊寫字樓群在嘉定區的競爭力的進一步提升，而周邊寫字樓群競爭力地位的提升又在一定程度上對地處其周邊的同濟公園魅力的提升有促進作用，可以吸引更多游客的興趣，反過來同濟公園的發展提升也為寫字樓群提供了一個更為舒適的環境，使本項目更具吸引力，對其運營有一定的積極作用。 5) 增加當地稅收收入 ：本項目的成功開發將給政府帶來極大的稅收利益，項目 財富數據表明，當基準利率取 10%時：所得稅前項目凈現值 萬元，所得稅后項目凈現值 。由此可見，本項目可以為政府帶來 萬元的稅收現值收益。 綜上所述：本項目建成后將為嘉定區增添一處中檔規模的乙級寫字樓，使周邊寫字樓群在整體上更具規模，本項目的建立有利于提上寫字樓群競爭力，提升嘉定區形象，并促進商業發展，對完善區域商務環境有著積極作用，社會效益巨大。 施工中環保 1) 現場施工中：建材的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設 置擋風板； 2) 施工期間：盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染；施工道路經常保持清潔、濕潤，車輛應限速行駛； 3) 施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環保要求； 4) 地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響。 5) 混凝土拌和等高噪聲作業及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。 6) 環保措施與工程進度做到“三同時”。 7) 施工中不產生超標準的空氣污染。 8) 建筑垃圾及時清理、文明施工。 使用中環保 1) 室內衛生間采用污、廢水分流系統，排水系統均設置專用氣管。污水經化糞池處理后與廢水一并排入污水管網。 2) 廢水處置產生的惡臭廢氣，采取活性炭過濾處理。 3) 室外采用前、污水分流排水系統，雨水進入城市水管。 4) 設備專人管理，加強保養與維修，保證其良好運行狀態和效率。 5) 進出基地的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。 6) 筑垃圾由清潔車搬運到城市指定堆放點。 十一、結論 可行性研究結論 通過上述綜合分析，本項目有著一定的經濟 、社會和環境效益；結合地塊地段，以及宏觀中觀微觀情況，在現有的經濟金融環境下，充分考慮了客戶降低運營成本，選擇區位靠城郊，檔次中檔的實際需求，具備合理適中的定位，避免追求高檔位而產生過多的投入。表明本項目在社會、經濟、環境等方面均是可行的，其可行性研究結論概括如下： 1) 本項目由 建筑工程設計綜合甲級資質的民營設計事務所上海三益建筑設計事務所 ，設計風格簡約、現代。 2) 本項目的建成在一定程度上將促進當地就業。 3) 該項目總投資 萬元，全投資財務內部收益率（稅后）達 %，投資回收期 年。 該工程項目在經濟上是可行的。 4) 綜合分析，該項目可行。 項目建議 加強前期準備工作，保證開工日期。 由于本項目收益情況偏中下，因此需加強成本控制。 注重管理，保證項目品質。 加強營銷，盡量提高出租率。