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上海古北南匯航頭鎮項目可行性研究報告-資料下載頁

2026-05-28 21:40本頁面

【導讀】鳴路，北至干六路，西至梅園路，所有作為分界的道路均處于規劃中。房和下沙學校的教育科研用地為主。為農田和農宅為主，地面平坦有較寬的河流（活水）經過。航頭鎮和下沙社區都為南匯的小鎮，合計常住人口。塊遠離航頭鎮中心，周邊為農田和農宅，缺乏現代化配套設施和公共交通線路。的下沙社區主要是當地居民的居住地，商業和住宅的檔次較低。區”一說，故其前景看好。經測算，項目全部投資財務內部收益率%，高于銀行三年的貸款利率%，匯航頭鎮地區的整體居住環境狀況。示，上海別墅指數達1067點，較之上兩月上漲23點，上漲比例約%，形成別墅指數連續6個月持續上升之態勢。2020年對中國房地產市場尤其。者較上年變化不大，后者有較大增幅，比例達8%。市場原因是經濟型別墅的成熟，刺激了上海部分中高收入家庭的。航頭鎮是新一輪《上海市城市總體規劃》中建設的22個中心鎮之一，2020年全鎮將完成工業總產值指標50億元，未來，航頭的住宅發展仍將以別墅為主。

　　

【正文】目上我公司以約 4 億元（詳見銀行資信證明）自有資金全額投入該項目的開發建設。項目的資金來源渠道主要有三個方面：自有資金、銀行貸款、預銷售款 (含按揭 )。其中，銀行貸款、預銷售款是調節整個項目資金運作平衡的重要“蓄水池”。根據我司情況和市場行情，三個資金塊中有兩塊是可以保證的，即自有資金和銀行貸款；如果邀請一家銀行對項目實行專項資金管理，那么銀行融資問題也能得到較可靠的保證，可能會出現的問題是銀行放貸計劃與我司的項目投資計劃在時間或數量上的誤差，這可通過雙方及時的溝通的得到解決；因此，三塊資金中只有預銷售款存在較大的不確定因素。所以，在資金平衡控制中就是要彌補由于銷售回款不及時所帶來的風險。根據較理想的情況，若項目于 2020 年二季度開始預售，則項目的總投資約 99493億元人民幣，其中自有資金為 40000 萬元、銀行貸款 13474 萬元、預售回籠投入 46019萬元。第五章投資估算工程建設投資估算內容（詳見附表二投資估算表）項目的投資分析和成本測算是以《南匯區航頭鎮基地招標文件》為基礎，并參照了投資監理的成本測算，結合本市住宅建設項目建設費用計費標準的有關規定及市場實際平均發生金額進行估算。（ 1）土地費用土地費用包括中標地價、土地交易契稅和基地的三通一平費用。（ 2）前期費用前期費用包括可行性研究費、大市政配套費、設計、地質勘查及人防配套費等費用。（ 3）間接開發費間接開發費包括管理費、監理、招投標代理、工程審照費、竣工決算等費用。該部分費用中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁共 16 頁均根據常規或初步征詢結果進行估算。（ 4）工程費用以疊加別墅 1200元 /平方米，獨立別墅 1400 元 /平方米，公建部分 3000元 /平方米的工程造價進行估算。（ 5）小區配套費配套費用按配套單位有關規定估算。主要包括水、電、煤、通訊、排水配套費用及小區智能化配套、綠化、環衛、有線電視等工程費用。（ 6）不可預見費按照工程費用的 5％計取。（ 7）維修基金維修基金按政府規定售后公房 1295元 /平方米的 3%計取，為 37 元 /平方米。（ 8）財務費用按照 6％的銀行貸款年利率進行折現測算。投資估算經估算，本項目總投資為 99493 萬元，單位綜合造價為 4899 元 /平方米，其中單位土地費用 2353 元 /平方米，單位建安造價 1470 元 /平方米，前期費用、配套費用及其他費用為 1076 元 /平方米。投資估算見表 5：表 5：建設投資估算序號項目金額（萬元）單價（元 /M2） 1 土地費用 47050 2353 2 前期費用 8263 407 3 間接開發費 1657 82 4 工程費用 29847 1470 5 小區配套費 9538 470 6 不可預見費 1492 73 7 維修基金 753 37 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 15 頁共 16 頁 8 利息費用 893 44 總投資 99493 4899 注：建設項目投資總額不包含銷售費用和銷售營業稅第六章財務效益分析損益分析從項目的損益表（詳見附表四損益測算表）分析，項目的可銷售面積為 193100平方米，每期可銷售面積約為 100000 平方米。疊加別墅銷售均價為 4952 元 /平方米，獨立別墅銷售均價為 10783 元 /平方米，共計銷售總收入為 131209 萬元，扣除投資成本、銷售費用及稅金，項目的稅后利潤為 13720 萬元，稅后投資利潤率為 %，資本金年利潤率為 %。投資損益表見表六，下頁。財務效益分析經測算，項目全部投資財務內部收益率 %，高于銀行三年期貸款利率，按6%的折現率測算的財務凈現值為 7048 萬元，投資回收期為年，項目在財務上是可行的。（詳見附表五現金流量表）表 6：投資損益表序號項目金額（萬元） 1 銷售總收入 131209 —— 營銷稅金（ %） 7302 —— 營銷費用（ 3%） 3936 2 銷售凈收入 119971 —— 工程投資 98600 —— 利息費用 893 3 稅前利潤 20478 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 16 頁共 16 頁 —— 所得稅 6758 4 稅后利潤 13720 第七章結論本項目的建設符合南匯航頭地區的建設規劃，項目的建設將給該地區的發展帶來有利的影響，并且依據測算，項目經濟及財務指標較好。因此，本項目的投資是基本可行的。

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